اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در جردن تهران در اردیبهشت 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-محمود باقری: آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 50 متری در مناطق 22 گانه شهری تهران در اردیبهشت 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر میآید جدول معاملات انجام شده آپارتمان در پاسداران تهران در اردیبهشت 95 می باشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-علی کیوان پناه: آنچه در زیر میآید جدول معاملات انجام شده آپارتمان در اطراف فرودگاه مهرآباد تهران در اردیبهشت 95 میباشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور میباشد:
اقتصاد آنلاین-محمود باقری: آنچه در زیر می آید جدول معاملات انجام شده آپارتمان در شرق تهران در اردیبهشت 95 می باشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-نقی کاظمی پور: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان نوساز در نارمک تهران در اردیبهشت 95 می باشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر میآید جدول معاملات انجام شده 15 آپارتمان گران شمال تهران شامل مناطق یک تا چهار است که در اردیبهشت ماه سال 95 معامله شده است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور میباشد:
اقتصاد آنلاین-نقی کاظمی پور: آنچه در زیر میآید جدول معاملات انجام شده آپارتمان در بلوار کشاورز تهران در اردیبهشت 95 میباشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور میباشد:
اقتصاد آنلاین-نقی کاظمی پور: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در مناطق مختلف شهری تهران در اردیبهشت 95 است که می توان با 100 میلیون تومان خرید. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور میباشد.
اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر میآید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان کلنگی در مناطق 22گانه شهری تهران در اردیبهشت 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-محمود باقری: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده زمین در مناطق 22گانه تهران در اردیبهشت 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور میباشد:
اقتصاد آنلاین- مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده خانه ویلایی در مناطق 22گانه شهری تهران در اردیبهشت 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
رابطهای که طی دستکم یک سال گذشته بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» آپارتمانها در بازار معاملات مسکن شهر تهران حاکم بود، باعث شد فروشندهها از «تحریک قیمتها»، نتیجه عکس حاصل کنند و در ازای «عدم دستکاری» نرخهای قبلی، با رشد در فروش مواجه شوند.
بررسیها از اطلاعات مربوط به سطح «قیمت پیشنهادی» فروشندههای آپارتمان در 8 منطقه اول پایتخت –که مناطق پیشران و دربرگیرنده 55 درصد کل معاملات ماهانه مسکن در تهران به حساب میآیند- نشان میدهد: در طول یک سال اخیر یعنی در فاصله فروردین 94 تا انتهای فروردین 95، سطح «پیشقیمت» یا همان قیمت پیشنهادی فروش واحد مسکونی (متوسط نرخهایی که فروشنده یا دلال ملک به متقاضی خرید اعلام میکند)، دو مرتبه و در فواصل زمانی مختلف، با افت و خیز محسوس مواجه شده است بهطوری که به ازای هر بار نوسان، سطح «قیمت قطعی» و همینطور حجم معاملات نیز بهصورت معناداری، تغییر کرده است.
به گزارش دنیای اقتصاد ، «قیمت قطعی» آپارتمان ماحصل فعل و انفعالات ایجاد شده روی «پیشقیمت» است که تحتتاثیر 7 مولفه شامل کشش تقاضا، وضعیت اقتصادی بازار ملک، قرار داشتن بازار در دوره رکود یا رونق، حجم واحدهای آماده فروش، قدرت بازاریابی دلال ملک، میزان حمایت دلال از منافع فروشنده یا خریدار و در نهایت حجم تقاضای حاضر در بازار معاملات، بین خریدار و فروشنده تعیین و دست آخر، بهعنوان بهای قطعی معامله در قراردادهای فروش (مبایعهنامه) قید میشود. معمولا سطح «قیمت قطعی» پایینتر از «پیشقیمت» یا همان «قیمت پیشنهادی» است اما میزان این فاصله که از آن بهعنوان شکاف قیمتی در بازار معاملات مسکن نام برده میشود، متناسب با اثر ترکیبی شاخصها، در زمانهای مختلف، متفاوت است.
طی یک سال گذشته، حرکت صعودی قیمتهای پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران، به جای آنکه اهداف اقتصادی سمت عرضه را در بازار معاملات ملک برآورده کند، در نهایت به نفع خریداران مسکن تمام شد. در این مدت، همراهی فروشندهها در تعیین «قیمت پیشنهادی»، اثر دو سویه در بازار معاملات به همراه داشته بهطوری که هر دو سمت بازار، تحتتاثیر کاهش «پیشقیمت»، توانستهاند معامله مدنظر خود را انجام داده و در نهایت باعث افزایش حجم خرید و فروش ملک شوند.
دادههای سامانه ایرانفایل که ارقام مربوط به «قیمت پیشنهادی» فروشندههای آپارتمان در 8 منطقه اول شهر تهران را ثبت میکند، حکایت از آن دارد که در فاصله بهار سال گذشته تاکنون، هر بار میانگین «پیشقیمت» مسکن افزایش پیدا کرده، متوسط «قیمت قطعی» واحدهای معاملهشده، با کاهش مواجه شده است. همچنین کاهش سطح «پیش قیمت» به رشد غیرتورمی حجم معاملات خرید منجر شده است. میانگین «پیش قیمت» هر مترمربع واحد مسکونی در 8 منطقه اول شهر تهران در بهار و تابستان سال گذشته، بدون تغییر، در سطح 6 میلیون و 400 هزار تومان قرار داشت. در این دو فصل، «قیمت قطعی» آپارتمانهای فروش رفته با 9 درصد پایینتر از «پیشقیمت» یا همان «قیمت پیشنهادی»، در سطح مترمربعی 5 میلیون و 800 هزار تومان ثابت ماند و طی 6 ماه، همانند «پیشقیمت»، با تغییر فصلی مواجه نشد اما در عین حال، حجم معاملات خرید آپارتمان در تابستان حدود 6 درصد نسبت به بهار کاهش یافت. این وضعیت در پاییز نیز تکرار شد.
در زمستان سال گذشته اما متوسط «قیمت پیشنهادی» مسکن در مناطق پیشران شهر تهران 5 درصد نسبت به فصل قبل و نیمه اول سال کاهش پیدا کرد و از 6 میلیون و 400 هزار تومان به 6 میلیون و 100 هزار تومان رسید. این اتفاق باعث شد از یکسو، شکاف 9 درصدی بین «پیشقیمت» و «قیمت قطعی» در نیمه اول 94 به حدود 4 درصد برسد و از این طریق، فاصله بین دو سطح منحنی قیمت، عملا به کمتر از نصف کاهش یابد و از سوی دیگر، حجم معاملات خرید آپارتمان نیز در زمستان حدود 4 درصد نسبت به پاییز افزایش پیدا کند. در این میان، کاهش «پیش قیمت» مسکن، بدون آنکه به تغییر صعودی یا نزولی «قیمت قطعی» منجر شود، باعث رشد معاملات خرید آپارتمان شد. دومین نوسان محسوس «پیشقیمت» در یک سال اخیر، در ماه فروردین امسال بهصورت خیز 5 درصدی بعد از افت 5 درصدی زمستان سال قبل، بروز کرد و باعث شد سطح «قیمت پیشنهادی» یا همان «پیش قیمت» مجددا به سطح بهار سال گذشته یعنی مترمربعی 6میلیون و 400 هزار تومان صعود کند.
افزایش 5 درصدی «پیش قیمت» در ابتدای بهار امسال به علت آنکه مورد پذیرش سمت تقاضا در بازار معاملات قرار نگرفت، از یکسو باعث نصفشدن حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال نسبت به اسفند سال گذشته شد (که البته بخشی از سقوط معاملات در فروردین ناشی از سکته طبیعی بازار در شروع سال بود) و از سوی دیگر بهخاطر مقاومت خریداران در قبول قیمتهای پیشنهادی افزایش یافته، سطح «قیمت قطعی» آپارتمانها در 8 منطقه اول تهران 4/ 3 درصد نسبت به زمستان 94 کاهش پیدا کرد. به این ترتیب، آثار بر جامانده از دو رفتار قیمتی متفاوت سمت عرضه در بازار معاملات مسکن تهران طی یک سال اخیر عکسالعمل بازار به آنها را مشخص میکند و در عین حال، این واکنش بهعنوان «نقشه راه سال 95 برای تعیین قیمت پیشنهادی» میتواند مبنای عمل فروشندههای آپارتمان و دلالان بازار برای دستیابی به رونق غیرتورمی معاملات قرار گیرد.
شکاف امسال 5/ 1 واحد درصد کمتر از پارسال در حال حاضر با احتساب آخرین سطح میانگین «پیش قیمت» مسکن در 8 منطقه اول تهران که متر مربعی 6 میلیون و 400 هزار تومان است و همچنین میانگین «قیمت قطعی» که 5 میلیون و 680 هزار تومان برآورد میشود، مشخص میشود که شکاف موجود بین دو سطح قیمتها، 11 درصد است به این معنا که قیمت قطعی، 11 درصد پایینتر از قیمت پیشنهادی، تعیین و در مبایعهنامهها قید میشود یا به عبارتی، سطح قیمت پیشنهادی، 13 درصد بالاتر از قیمت قطعی قرار دارد که این میزان فاصله، بیشترین شکاف در طول یک سال اخیر محسوب میشود. این شکاف حداکثری نشان میدهد: سطح «پیشقیمت» برای تنظیم شدن با توان مالی سمت تقاضا، بیش از این قابل افزایش نیست و حتی در کوتاهمدت برای استارت رونق معاملات، باید کاهش پیدا کند و قابل دوام نیست.
مقایسه آمار مربوط به میانگین «قیمت قطعی» واحدهای مسکونی فروش رفته در تهران که سامانه رهگیری معاملات املاک از روی ارقام قید شده در مبایعهنامهها استخراج و محاسبه کرده و همچنین متوسط «پیش قیمت» آپارتمانها که توسط سامانه ایران فایل و از روی قیمت پیشنهادی فروشندهها قبل از فروش قطعی بهدست آمده است، حکایت از آن دارد که در یک سال 94، سطح «قیمت قطعی» 5/ 12 درصد پایینتر از «پیش قیمت» بود بهطوری که متوسط قیمت قطعی در 8 منطقه اول تهران مترمربعی 5 میلیون و 600 هزار تومان و متوسط قیمت پیشنهادی نیز متری 6میلیون و 400 هزار تومان تعیین شد. از این منظر، میتوان گفت در حال حاضر شکاف بین پیش قیمت و قیمت قطعی، 5/ 1واحد درصد کمتر از یک سال 94 است اما از آنجا که بازار معاملات مسکن در سال جاری باید کاملا متفاوت از سال گذشته عمل کند و از رکود عمیق پارسال خارج شود، با توجه به تاثیر معکوس «کاهش قیمت پیشنهادی» بر «افزایش حجم معاملات خرید»، لازم است سمت عرضه در تعیین و اعلام قیمت مدنظر به خریداران، با هدف رونق غیرتورمی بازار، تجدیدنظر کند.
این نکته باید مورد توجه فروشندهها قرار بگیرد که تحریک پیشقیمت، نفعی از بابت فروش حجم بیشتری واحد مسکونی یا فروش با قیمت بالاتر از قبل، ندارد اما کاهش پیش قیمت، میتواند به افزایش حجم فروش با قیمت ثابت منجر شود که قطعا سود اقتصادی بلندمدت این نوع معاملات، به نفع دو طرف بازار خواهد بود. میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در 8 منطقه اول تهران در فروردین امسال یک درصد نسبت به فروردین سال گذشته کاهش یافت. فروردین سال گذشته، پیشقیمت آپارتمان مترمربعی 6 میلیون و 460 هزار تومان بود. این کاهش باعث رشد 20 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته شد. این در حالی است که فروردین سال گذشته، متوسط پیش قیمت آپارتمان در 8 منطقه اول تهران 8درصد نسبت به فروردین 93 افزایش یافت و در ازای آن، حجم معاملات خرید آپارتمان 27درصد بین این دو نقطه زمانی، افت کرد.
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
وزیر راه و شهرسازی روز گذشته در مراسم تودیع و معارفه روسای قدیم و جدید سازمان ملی زمین و مسکن از خزانهدار جدید اراضی دولتی در قالب حکم رسمی، خواست ضمن کنار گذاشتن سبک هزینهزا و غلط دولتهای گذشته در مدیریت و واگذاری زمینهای دولتی، برای اصلاح بازار زمین، 10 سیاست بکر را در این بازار برای عرضه هدفمند زمینهای دولتی بهکار بگیرد.
عباس آخوندی دو سال پیش گوشهای از 10 سیاست جدید را به رئیس وقت سازمان ملی زمین و مسکن نیز ابلاغ کرد؛ اما اکنون تاکید دوباره وزیر بر این ماموریتهای دست نخورده میتواند از عدم تحقق اهداف دولت یازدهم در اصلاح بازار زمین حکایت داشته باشد. به گزارش دنیای اقتصاد ، جزئیات 10 سیاست جدید برای مدیریت بازار زمین که در قالب 6 ماموریت کلی به سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ شده، نشان میدهد این سازمان بهعنوان خزانهدار عمده اراضی دولتی که مسوولیت اصلی را در تامین زمین برای توسعه ظرفیت مسکونی شهرها مطابق طرح جامع مسکن برعهده دارد، باید از این به بعد ضمن کنار گذاشتن سبک 30 ساله «فعالیت تجاری» با زمینهای دولتی، زمینه بهرهبرداری از این دارایی دولت در دو جهت «احیای بافت درونی شهرها» و «جذابسازی سکونت در حومه شهرهای مادر» را فراهم کند. وزیر راه و شهرسازی دیروز در این مراسم با اشاره به ضرورت تغییر نگاه به زمینهای دولتی از تجاری شدن این زمینها و کاربرد اشتباه آنها طی سالهای گذشته انتقاد کرد.
عباس آخوندی، دیروز در مراسم تودیع و معارفه روسای قدیم و جدید سازمان ملی زمین و مسکن گفت: نگاه تجاری به زمینهای دولتی مدتهاست ایده دولتهای تاجر را در ذهن مردم تقویت کرده است؛ طوریکه طی سالها و دورههای گذشته هر کدام از این دولتها با ابزاری که از این محل در اختیار داشته با نگاه و رویکردی تجاری به آنها نگریستهاند. وی افزود: این در حالی است که اصلیترین بحث در بخشهای دولتی، رفاه مردم، رشد اجتماعی و توسعه ملی است و نمیتوان تنها با دیدگاه تجاری از اراضی تحت مالکیت دولت استفاده کرد. وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: سازمان ملی زمین و مسکن از این جهت ماموریت بزرگی دارد که از خزانه زمین در اختیار خود در جهت درست و در راستای کمک به بهسازی و ارتقای زندگی و سکونتگاههای شهری استفاده کند. در واقع مهمترین موضوعی که در این زمینه مطرح است عمران و آبادانی و کمک به شهرها است و ما یار و غمخوار تمام نهادهای شهری در این زمینه هستیم.
وی با بیان اینکه بهطور قطع اراضی دولتی باید پشتوانه بازآفرینی و احیای شهری باشند، خاطرنشان کرد: البته ممکن است در برخی مکانها و زمانها مجبور به توسعه افقی شهر باشیم که این توسعه هم باید بهطور برنامهریزی شده و با فرض تمام ظرفیتها و امکانات فنی و زیست محیطی صورت بگیرد.
رشد بادکنکی شهرها آخوندی با انتقاد از سیاستهایی که در دولتهای گذشته در این زمینه دنبال شد و صرفا ساخت وسازهای انبوه در خارج از شهرها بدون در نظر گرفتن سقف جمعیتپذیری معقول و منطقی به اجرا درآمد، گفت: تاریخ 35 سال اخیر نشان میدهد که این اقدامات هیچ دردی از موضوع تامین مسکن و مشکلات آن دوا کرده است، بلکه بر عکس منجر به تسریع فرسودگی در داخل شهرها و تنزل کیفیت زندگی در مراکز شهری دارای هویت شده است. امروز شهرهای ما رشد بادکنکی پیدا کردهاند یعنی از درون دچار فرسودگی شدهاند اما از اطراف گسترش فیزیکی یافتهاند.
وزیر راه وشهرسازی ادامه داد: واضح است که ساخت انبوه مسکن به تنهایی و بدون در نظر گرفتن امکانات و زیرساختهای شهری در مناطق دور دست و دور افتاده کار دشواری نیست، بلکه در یک بافت فرسوده میانی با مردم کار کردن و 100 واحد را بهسازی کردن کار بسیار سختی است؛ ولی واقعیت شهر همین است. آخوندی افزود: شهر موجودی یکبار مصرف نیست که پس از مدتی آن را رها کرده و در جای دیگری اقدام به ساخت و ساز کنیم؛ باید بتوانیم با ظرفیتهای میانی شهرها با همین مردم و امکانات سکونتی که در اختیار داریم زندگی شهروندان را بهبود دهیم. وی با بیان اینکه شهر یک فضای اجتماعی است، تصریح کرد: تقلیل مفهوم و هویت شهر به یک بخش کالبدی به نام مسکن بزرگترین نقطه انحرافی در این زمینه محسوب میشود.
وزیر راه وشهرسازی با اشاره به معضل گسترده آب در ساختوسازهای بیمنطق حاشیه شهرها، گفت: هماکنون درخواستهای متعددی برای انتقال آب از دریای خزر، دریای عمان و خلیجفارس به مناطقی همچون سمنان، مشهد، کرمان و... وجود دارد که این موضوع علاوهبر دشواریها و دردسرهای فراوانی که دارد نیازمند صرف صدها هزار میلیارد تومان بودجه است. این در حالی است که اگر قبل از احداث شهرهای حاشیهای در این مناطق به ظرفیتهای موجود توجه شده بود، چنین مشکلاتی ایجاد نمیشد. اما واقعیت این است که در دولتهای قبلی بدون در نظر گرفتن این ظرفیتها و صرفا برای محبوبیتهای سیاسی به صورت گسترده، توزیع زمین صورت گرفت.
وی اظهار کرد: بهعنوان مثال ساختوسازهای انجام شده در شهر جدید پردیس سقف جمعیت پذیری این شهر را به حدود 400 هزار نفر رسانده است این در حالی است که منابع آب موجود در این شهر تنها پاسخگوی حداکثر 50 هزار نفر جمعیت است. علاوهبر این، شهر شدن یک تجربه تاریخی زندگی طی سالها و قرنها نیاز دارد و نمیتوان گفت که این مناطق به سادگی و با صرف زمان کوتاه تبدیل به شهر میشوند.
بررسیها از تبعات سبک تجاری دولتهای گذشته در واگذاری اراضی دولتی برای تامین مسکن نشان میدهد به دو دلیل همه دولتهای قبل در دستیابی به هدف مشترک از واگذاری اراضی دولتی به نوعی ناکام بودند. برخی دولتها با نگاه صرف تجاری و درآمدزایی برای دولت مدیریت بازار زمین را به گونهای پیش بردند که زمین دولتی با قیمت روز و حتی مزایدهای واگذار میشد و منابع حاصل از آن به صورت متمرکز و برنامهریزی شده در خدمات تامین مسکن اقشار هدف قرار نمیگرفت. در دورهای نیز اگر چه حدود 15 هزار هکتار زمین دولتی برای ساخت مسکن ارزانقیمت عمدتا در بیرون شهرهای بزرگ واگذار شد اما بهدلیل عدم برنامهریزی برای اتصال شبکه حمل ونقل بین شهرهای مادر و مناطق تازه ساز از یکسو و همچنین نوع کیفیت ساخت وسازها در این مناطق، توفیق آنچنانی از بابت جذب جمعیت در مناطقی که این زمینها در آنجا تخصیص داده شده بود حاصل نشد.
بررسیهای انجام شده در طرح جامع مسکن از سبک غلط مدیریت بازار زمینهای دولتی در 30 سال گذشته، نشان میدهد، در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هکتار زمین دولتی با کاربری مسکونی برای تامین مسکن اقشار هدف واگذار شده اما فقط 20 درصد از جمعیت جدید در این سالها ساکن آپارتمانهای ساخته شده روی این زمینها بودهاند طوریکه مابقی خانوارهای جدید به حاشیه نشینی و تشکیل سکونتگاههای غیررسمی در اطراف شهرهای بزرگ رو آوردهاند.
سند دومی که مدیریت غلط بازار زمین در سالهای گذشته را اثبات میکند آمار رسمی بانک مرکزی درباره رشد فزاینده سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن است. این آمارها بیانگر آن است که سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن در کل کشور از 35 درصد در دهه 60 به 40 درصد در دهه 70، همچنین 48 درصد در دهه 80 و 56 درصد در نیمه اول دهه 90 افزایش پیدا کرده است. این میزان تورم قیمت زمین در کشور آن هم در شرایطی که حجم قابلتوجهی از اراضی دولتی در طول این سالها واگذار شده، میتواند خود نشانهای از ضعف مدیریت اراضی دولتی و بازدهی پایین واگذاریها باشد.
اهرم «احیای شهر» و «جذابسازی حومه» مجموعه 10 سیاست جدید که برای مدیریت اراضی دولتی روز گذشته به رئیس جدید سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ شد نشان میدهد که در این دوره هر نوع واگذاری عمده یا جزئی اراضی دولتی باید به لحاظ مولفههای اجتماعی، اقتصادی و عمومی به نفع شهر و شهروندان باشد و از نگاه تک بعدی صرفا تامین مسکن و همچنین رویکرد تجاری ناشی از نگاه درآمدی در دولت پرهیز شود.
در این راستا سازمان ملی زمین و مسکن ماموریت دارد واگذاری اراضی دولتی را به گونهای مدیریت کند که از یکسو این داراییهای ارزشمند دولت پشتوانه بازآفرینی و احیای شهری قرار بگیرد و از سوی دیگر به تمرکززدایی از شهرهای مادر و جذابیت بخشی به حومه نشینی منجر شود. عرضه و مدیریت بازار زمین باید با اولویت خدمات شهری و موجود بودن ظرفیت آب شرب در منطقه مورد نظر برای واگذاری و همچنین هماهنگ و متناسب با سیاستهای تامین مالی مسکن باشد به گونهای که واگذاریها در اسرع وقت به ساختمانهای مسکونی و سایر سرانههای شهری تبدیل شود و امکان بورسبازی در بازار زمین از مسیر واگذاریها سلب شود.
۶ محور اصلی ماموریت مدیرعامل جدید سازمان ملی زمین و مسکن که طی حکمی از سوی عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی اعلام شد به شرح زیر است:
۱- با توجه به نقشی که مدیریت زمین در توسعه شهرهای ایران، تامین خدمات شهری و سیاستهای توسعه مسکن دارد باید سیاستی اتخاذ کنید که از تمرکز شدید جمعیت در شهرهای بزرگ خودداری و زمین مورد نیاز خدمات شهری و طرحهای توسعه مسکن در حد امکانات و با رعایت اولویتها تامین شود.
۲- رویکرد وزارتخانه نگاه یکپارچه به توسعه شهرها و حومه آنها بهویژه شهرهای بزرگ است، به نحوی که اولا از تمرکز شدید جمعیت در شهرهای مادر در کلانشهرها جلوگیری به عمل آید، ثانیا حمل و نقل درونشهری و حومه آن به صورت کل یکپارچه دیده شود، این موضوع شامل شبکه راهها و شبکه مترو و ریل است و ثالثا دسترسی ایمن، آسان و سریع به حومه به نحوی تامین شود که کیفیت زندگی در حومه نسبت به شهر مادر در کلانشهرها برتری داشته باشد و حومهنشینی در شهرهای بزرگ طالب پیدا کند.
۳- نگاه یکپارچه به توسعه حمل و نقل جادهای، ریلی، دریایی و هوایی از یکسو و توسعه شهری از سوی دیگر و استفاده حداکثری از امکان توسعه سکونتگاهها در اراضی پیرامون شبکههای حمل و نقل سیاست دیگری است که بر آن تاکید میشود. هماکنون وزارتخانه طرحهای حمل و نقل فراوانی را در دست اقدام دارد که ظرفیت توسعه سکونتگاهها در پیرامون آنها وجود دارد. با یک برنامه مشخص نسبت به استفاده از این ظرفیتها اقدام فرمایید.
۴- وزارتخانه تجربه ارزشمندی در اجرای طرحهای آمادهسازی زمین دارد، باید نسل جدید طرحهای توسعه شهری به صورت متصل یا منفصل از شهرهای مادر طراحی شود. این طرحها باید تضمین بهرهوری بهینه از زمین، ارتقای کیفیت سکونتگاهها و تبدیل فوری به ساختمان در اسرع وقت و جلوگیری از بورسبازی در زمین باشند.
۵- نگاه یکپارچه به امر اقتصاد مسکن، طرحهای تجهیز و تامین مالی مسکن و مدیریت زمین سیاست مورد تاکید دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد، عرضه زمین باید به نحوی صورت گیرد که سیاست پسانداز، انبوهسازی و کوچکسازی را پشتیبانی کند.
۶- سیاست مهم دیگر بازنگری در سیاستهای مالیه بخش زمین و مسکن با هماهنگی وزارت امور اقتصادی و دارایی است، به نحویکه به زیان بورسبازی زمین و مسکن باشد. در این ارتباط داشتن حداقل یک واحد مسکونی برای هر خانوار و انجام مبادلات داد و ستد آن باید مورد حمایت قرار گیرد. در ضمن نظام مالیه مستغلات باید به نحوی اصلاح شود که اجاره طولانیمدت مورد تشویق قرار گیرد.
وظیفه دولت در بازار زمین نویسنده طرح جامع مسکن درباره آنچه وزیر راه وشهرسازی بابت پایان دادن به نگاه تجاری دولت به بازار زمین تاکید کرده گفت: آن دسته از دستگاههای دولتی که منابع درآمدی آنها از واگذاری زمین به دست میآید که سازمان ملی زمین و مسکن هم یکی از آنها است، معمولا به زمینهای تحت مالکیت خودشان به جای داشتن رویکرد توسعه ای، نگاه درآمدی و تجاری دارند. فردین یزدانی افزود: این در حالی است که اراضی دولتی باید در جهت اهداف اجتماعی مدیریت شود.
وی تصریح کرد: سازمان ملی زمین و مسکن نهادی است که باید در مسیر مدیریت و واگذاری زمین به نفع جاماندگان بازار مسکن عمل کند به این معنی که امکان خانه دار شدن دهکهای کم درآمد از منابع این سازمان فراهم شود. به این ترتیب وظیفه دولت در این راستا، اهرم قرار دادن زمینهای دولتی در جهت حمایت از سیاست مسکن اجتماعی است. یزدانی ادامه داد: در عین حال اگر سازمان ملی زمین و مسکن قطعه زمینی را در نقطه مرغوب برای مثال در شهر تهران دارد به این معنی نیست که آن زمین را به قیمت نازل بفروشد، ولی باید آن را به گونهای مدیریت کند که حداکثر بهرهبرداری از آن زمین در جهت اهداف اجتماعی حاصل شود.
همچنین مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی گفت: منظور وزیر راه وشهرسازی از پرهیز از سیاستهای قبلی و اتخاذ سیاستهای جدید در بازار زمین این است که به اراضی دولتی صرفا نگاه درآمدزایی وجود نداشته باشد و نهاد متولی این اراضی ابعاد مختلف شهر محوری، انسان محوری و سایر جوانب را در همین مدیریت و واگذاری زمینهای دولتی اعمال کند. علی چگینی افزود: باید بین دولت و یک بسازوبفروش در مدیریت املاک تحت اختیار یک فرق اساسی وجود داشته باشد؛ به این معنی که بساز و بفروشها ملک خود را برای حداکثر سازی سود و منافع اقتصادی خود مدیریت میکنند ولی دولت باید به فکر شهر و گروههای ضعیف جامعه متقاضی مسکن باشد. روز گذشته وزیر راه وشهرسازی طی حکمی، حمیدرضا عظیمیان را بهعنوان جایگزین محمد پژمان در سمت ریاست سازمان ملی زمین و مسکن منصوب کرد.
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
اخبار مربوط به زمین و ساختمان : کمیابی زمین های بزرگ برای ساخت و ساز در شمال تهران - خطر قانونی شدن ساختوسازهای غیرمجاز - «مالیات بر زمین» اجرایی شود؟ - 21 اردیبهشت 95
به گفته وزیر راه و شهرسازی نیمی از قیمت و ارزش یک واحد مسکونی به زمین آن بازمیگردد که این درصد در تهران حدود60 است.
درواقع بخش زمین در ساختوساز به عنوان مهمترین و اثرگذارترین عامل مطرح میشود که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، کنترل نوسانات قیمت زمین و همچنین دریافت مالیات از زمینهای بایر و موات میتواند کمک شایانی به کاهش قیمت زمین و به تبع آن افت ارزش مسکن و کاهش سوداگریهای این بخش کند ضمن اینکه دریافت مالیات برزمینهای بایر، عرضه زمین افزایش مییابد و در پی آن ساختوساز رشد میکند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، با توجه به اهمیت زمین در قیمت و شرایط بازار مسکن، این روزنامه ، قیمت زمینهای موجود در سایت رسمی ایران فایل را در 5 منطقه تهران یعنی شمال، مرکز، غرب، شرق و جنوب تهران مورد بررسی قرارداده و با مقایسه متراژهای ارائه شده در این سایت به این نتیجهگیری رسیده است که درمورد قیمت زمینهای موجود درفایل فروش، قطعات موجود در منطقه شمال تهران گرانتراز سایر مناطق است و متراژ قطعات ارائه شده در شمال تهران از سایر مناطق کوچک تراست.
شمال درصورتی که شما قصد خرید زمین برای ساخت واحدمسکونی، تجاری یا اداری را در شمال تهران دارید، قیمت یک قطعه زمین 4000 مترمربعی درمنطقه جردن تهران، 280 میلیارد تومان است که برای هرمترزمین باید مبلغی حدود 70 میلیون تومان، هزینه شود.
یک قطعه زمین 190 متری در منطقه نیاوران، با قیمت هرمتر مربع 5 میلیون تومان نیز 950 میلیون تومان قیمتگذاری شده و به فروش میرسد. اما در منطقه میرداماد تهران قیمت هر مترزمین 17 میلیون تومان است که قیمت کل یک قطعه زمین 600 متری، 10 میلیارد و 200 میلیون تومان میشود. در شمال شرق تهران و در منطقه سوهانک قیمت هرمتر زمین بایر
یک میلیون و 700 هزار تومان است که برای یک قطعه زمین 330 متری، باید 561 میلیون تومان ازسوی خریدار پرداخت شود.
غرب قیمت هر متر زمین در مناطق غربی نسبت به مناطق شمالی ارزانتر است و متقاضیان خرید زمین برای اینکه صاحب یک قطعه زمین بایر 400 متری با بر 15 متر در شهرزیبا شوند باید برای هرمترمربع 2 میلیون و 800 هزار تومان و برای کل زمین یک میلیارد و 120 میلیون تومان هزینه کنند.
درکوی فراز منطقهیی در غرب تهران، هر متر زمین 15 میلیون تومان قیمتگذاری شده است که برای یک قطعه زمین 880 متری باید 13 میلیارد و 200 میلیون تومان پرداخت شود.
قطعه زمینی در منطقه شهران با متراژ یک هزار و 500 مترمربع، با قیمت هرمتر 15 میلیون تومان، 7میلیارد و 500 میلیون تومان به فروش میرسد اما قیمت یک قطعه زمین بایر 600 متری در منطقه سعادتآباد تهران از منطقه فراز بیشتر است و هر مترزمین درآن 20 میلیون تومان قیمتگذاری شده و قیمت کل زمین 12میلیارد تومان است.
مرکز قیمتها در مناطق مرکزی تهران تقریبا نزدیک به مناطق غربی است و شما در منطقه کارگر میتوانید زمینی با قیمت هر مترمربع 11 میلیون تومان خریداری کنید و برای یک قطعه زمین 4 هزار و 400مترمربع، 50 میلیارد تومان پرداخت کنید. امایک قطعه زمین بایر 462 متری با طول بر 30 متر در میدان انقلاب باقیمت هرمترمربع 8 میلیون و 500 هزار تومان، 3 میلیارد و 927میلیون تومان به فروش میرسد.
قیمت هرمترمربع زمین بایر در بزرگراه جلال آلاحمد تهران، 13میلیون تومان است که برای یک قطعه 350 متری، باید 4 میلیارد و 550 میلیون تومان پرداخت کنید.
در خیابان آزادی نیز هرمترمربع زمین 14 میلیون تومان قیمتگذاری شده است که برای یک زمین 3000 متری، باید 42 میلیارد تومان هزینه کنید.
شرق قیمتها در مناطق شرقی تهران متعادلتر است و با هزینه کمتر نیز میتوان صاحب زمینی در این مناطق شد به عنوان نمونه هر مترزمین در میدان رسالت با طول بر 10 متر، متری 9 میلیون تومان هزینه در بردارد و برای یک قطعه زمین 200 متری باید یک میلیارد و 800 میلیون تومان پرداخت شود.
در مجیدیه شمالی، یک قطعه زمین بایر 98 متری با قیمت هر متر 5 میلیون تومان، 375 میلیون تومان قیمتگذاری شده و به فروش میرسد. اما اگربه دنبال ساختوساز در منطقه فرجام هستید یک زمین بایر 1350 متری، متری 10 میلیون تومان است که برای خرید کل قطعه زمین باید حدود 13 میلیارد و 500 میلیون تومان هزینه شود.
در منطقه خاوران که درجنوب شرق تهران واقع است یک زمین بایر 6 هزار و 500 متری که قیمت هر مترمربع آن 60 میلیون تومان است درحدود 390 میلیارد تومان فروخته میشود که با توجه به منطقه فروش ملک، کاربری صنعتی است.
جنوب قیمتها در مناطق جنوبی تهران از سایر مناطق ارزانتر است و شما در منطقه خزانه میتوانید زمینی با قیمت هر مترمربع 3 میلیون تومان خریداری کنید و برای یک قطعه زمین 2 هزار و 90 مترمربع، 6 میلیارد و 276 میلیون تومان پرداخت کنید. اما یک قطعه زمین بایر 108 متری با طول بر 6 متر در میدان خراسان باقیمت هرمترمربع 3 میلیون و 500 هزار تومان، 378 میلیون تومان به فروش میرسد.
قیمت هرمترمربع زمین بایر در یافتآباد تهران، یک میلیون و 500 هزار تومان است که برای یک قطعه 8 هزار و 898 متری، باید 13 میلیارد و 347 میلیون تومان پرداخت کنید. دربزرگراه آزادگان نیز هرمترمربع زمین یک میلیون و 100 هزار تومان قیمتگذاری شده است که برای یک زمین 800 متری، باید 880 میلیون تومان هزینه کنید.
بازار زمین شهرستان اصفهان و مشهد علاوه بر بررسی قیمت زمین در تهران، دوکلانشهر اصفهان و مشهد نیز مورد بررسی قرار میگیرد تا تفاوت قیمت هر متر زمین درتهران با این دوشهر مورد مقایسه قرارگیرد
مجلس نهم پاشنهها را بالا کشیده تا قوانین را یکی پس از دیگری تصویب کند؛ قوانینی که دست بر قضا پر از نگرانی و تهدید است و اینبار تهدید متوجه اراضی مملکت شده.
مفاد طرحی که بدون بررسیهای مکفی کارشناسی و با تعجیل در حال تبدیل به قانون است؛ میگوید: متخلفانی که زمینخواری کرده و در اراضی کشاورزی ساختمان ساختهاند، میتوانند با پرداخت مبالغی پول، مجوز گرفته و سازهشان را رسمیت ببخشند. طرحی با پرسشهای مختلف که تمام نهادهای حاکمیتی از بالاترین سطوح «عالیه» کشور تا سطوح پایینتر نسبت به اجرای آن ابراز نگرانی کردهاند اما مجلس مصمم به تصویب آن است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، نمایندگان در حالی تمام تلاششان برای تصویب این طرح را به کار گرفتهاند که هیچیک از ایرادهای وارد شده از سوی وزارت کشور، راه و شهرسازی و سازمان جنگلها، رفع نشده است. امروز طرح که به نام حفاظت از اراضی! مزین شده، تیشه را برداشته تا به ریشه اراضی کشور بزند اما پشت پرده این طرح دست سازمان امور اراضی دیده میشود که اتفاقا متولی حفظ اراضی کشور نیز هست. تلاش این سازمان برای تصویب طرحی است که با کمک اعضای کمیسیون کشاورزی مجلس در یک قدمی قانون شدن ایستاده است. در قانون به صراحت پرداخت یک تا سه برابر عوارض تغییر کاربری به سازمانی پیش بینی شده که پشت پرده این طرح قرار دارد. گویا سازمان امور اراضی با تصویب این طرح دو نشان را با یک تیر هدف گرفته است.
یک، خلاصی از مقابله با زمین خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمانها و به نوعی خلاصی از درگیری با این افراد بعضا ذینفوذ و دوم تامین مبالغ هنگفتی برای خود که به این طریق تمام مشکلات مالی و کمبود بودجههایش را رفع و رجوع کنند. به این ترتیب به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی با اجرای این طرح به متخلفان از این پس جایزه داده میشود. قانون حفظ اراضی کشاورزی! در عمل نهتنها زمینخواریهای انجام گرفته تا امروز را تبرئه میکند بلکه عاملی برای تشویق بیشتر زمینخواریها در کشور خواهد شد. اینکه سازمان امور اراضی بنا بر دو دلیل فوق به دنبال تصویب چنین طرحی باشد شاید تا حدی اصرار این سازمان را برای تصویب این قانون توجیه کند ولی دلیل نمایندگانی که مصر به تصویب طرح حفظ اراضی هستند، مشخص نیست. چه انگیزهای میتواند این نمایندگان را به تصویب این طرح نگرانکننده تشویق کرده باشد؟ وقتی به دنبال پاسخ این پرسش میگردیم ناخودآگاه به یاد خبرهای بیرون آمده از دل دعوای نمایندگان میافتیم که زمینخواریهای یکدیگر را در گردنه حیران و... رو میکردند.
نکته نگرانکننده دیگر اینکه طرح حفظ اراضی کشاورزی مدتی است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمایندگان آن را اصل هشتاد و پنجی کردند. این اصل بر اختیارات مجلس دلالت دارد. بر این اساس مجلس میتواند قوانین خاصی را به کمیسیونهای تخصصی فرستاده و با تصویب طرح از سوی نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون میشود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای گرفته میشود. به این ترتیب با هشتاد و پنجی شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمایندگان کمیسیون کشاورزی میتوانند با رای خود، قانون را به تصویب برسانند. بسیاری از کارشناسان معتقدند اجرایی شدن این قانون میتواند مصالح کشور را به دلیل قانونی شدن تخریب منابع طبیعی به خطر بیندازد.
موجی از تخلفات جدید در راه است پیروز حناچی، معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی کشور در گفتوگویی نسبت به اجرای این طرح و تبدیل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: این طرح باعث تشویق متخلفین میشود و بسته به میزان پولی که میدهند، مجوز ساخت دریافت خواهند کرد. بر اساس این قانون از این پس نه تنها متخلفین در ازای پرداخت پول از تخلفشان مبرا میشوند بلکه مواجهه با طیف گستردهای از تخلفات جدید یکی از پیامدهای مهم و نگرانکننده این قانون است. اگر این پیام داده شود که در صورت داشتن تخلف، با پول میتوانید تبرئه شوید، دیگر شهر و غیرشهر، حریم و غیرحریم و محدوده و غیرمحدوده هیچ فرقی با یکدیگر نخواهد داشت.
او با اشاره به اینکه هیچ عقل سلیمی با حفاظت از اراضی مخالف نیست، متذکر شد: من نمیخواهم کسی را متهم کنم ولی طرح این اختیار را به دستگاهی میدهد که اگر حجم تخلفات بین دستگاهها را بررسی کنیم، بالاترین میزان تخلفات به آن بازمیگردد. البته این امر، به مدیران فعلی مربوط نیست و در دورههای پیشین هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هکتار زمین داخل حریم در تهران در دورههای متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حریم و زمینهای زراعی و باغی میتوانستند اتاق نگهبانی بسازند اما در این طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حریم اراضی زراعی و باغی ساخته شود. به عبارت دیگر تا امروز دولت اختیار تصمیمگیری برای زمینهای داخل حریم را داشت ولی با این قانون دیگر نمیشود دخل و تصرفی در ساخت و سازهای داخل حریم داشت.
حناچی به این موضوع نگرانکننده هم اشاره کرد که این طرح اصل هشتاد و پنجی شده به این مفهوم که مجلس میتواند قوانین خاصی را به کمیسیونهای تخصصی فرستاده و با تصویب نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون میشود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای میگیرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمینهای کشاورزی و باغی تنها چند نفر از نمایندگان کمیسیون کشاورزی مجلس نهم، طرحی را تصویب میکنند که از بین بردن این اراضی را نتیجه میدهد.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی این طرح به هیچ عنوان سیاق قانون هم ندارد و چکشکاریهای لازم و کار کارشناسی روی آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دلیل نزدیک شدن به دوره کاری خود با عجله در حال تصویب کردن این قانون و قوانینی از این دست است. حناچی در ادامه تاکید کرد: از بالاترین سطوح حاکمیتی یعنی بیت رهبری تا سطوح پایینتر نسبت به تصویب این قانون ابراز نگرانی کردهاند اما کماکان اعضای کمیسیون کشاورزی درصدد قانون شدن این طرح هستند.
٤٠ ایراد به طرح حفظ اراضی مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضی سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزداری کشور نیز در گفتوگویی متذکر شد: طرح حفظ اراضی که در دستور کار کمیسیون کشاورزی مجلس نهم قرار دارد٤٠ ایراد اساسی دارد که با وجود اعلام سازمان جنگلها نه تنها این ایرادات رفع نشده بلکه بعضا اشکالات جدیتر نیز شده است.
او تاکید کرد: تمام دستگاههای مرتبط با این طرح مخالف هستند و ایرادات جدی به آن وارد میدانند اما مجلس بیتوجه به این ایرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصویب این طرح است. فرود شریفی، معاون سابق وزارت جهادکشاورزی نیز در گفتوگویی توضیح داد: این قانون نظام مدیریت حفاظت از اراضی را بر هم میریزد. مفهوم این قانون مانند آن است که بگوییم افرادی که تا سال ٨٥ از دیوار مردم بالا رفته و دزدی کردهاند؛ از حکم مبرا و آزاد هستند. روح این قانون روح رانت و فساد است و وضعیت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر میکند.
مالیات با تعریف علمی، شامل کلیه هزینههایی است که دولت باید بابت ارائه خدمات یا قوانین موجود در بخش مسکن دریافت میکند و فعالان عرصه ساختوساز به دوصورت مالیات پرداخت میکنند....
نخستین نوع مالیات، عوارض شهرداری است که هرچند به اسم عوارض ساخت از سازندگان مسکن دریافت میشود اما به نوعی مالیات محسوب میشود و نوع دوم هم مالیاتهایی است که دقیقا با نام مالیات دریافت میشود به عنوان نمونه مالیاتهایی که درنقل و انتقال، اجاره و... باید پرداخت شود.دراین میان ایراداتی به نظام مالیاتی کشور وارد است به عنوان نمونه مالیات درحوزه مبادله زمین و مسکن و همچنین نگهداری در ایران بسیار پایین است یعنی مبادلهگران در بخش مسکن، هزینه اندکی به سازمان امور مالیاتی پرداخت میکنند و دراین مورد نیاز به اصلاحاتی است زیرا مهمترین ویژگی بازار زمین و مسکن در ایران، فعالیتهای سفتهبازی و واسطهگرانه یا تقاضای سرمایهیی به ویژه در بخش زمین است و مالیاتها باید به سمتی حرکت کنند که مانع از رشد چنین فعالیتهایی شوند.
ناگفته نماند که در بخش زمین، تقریبا مالیاتی درایران دریافت نمیشود و میتوان یک زمین بایر و موات را سالها نگهداری کرد بدون اینکه مالیاتی پرداخت کرد و از رشد قیمت زمین و سود به دست آمده در این سالها بهترین استفاده را کرد و با وجود آنکه سالها از تصویب قانون دریافت مالیات از اراضی بایر و موات میگذرد این مصوبه هنوز اجرایی نشده است زیرا عملیاتی شدن این قانون به عهده مراجع محلی گذاشته شده است و این مراجع نیز پیگیری لازم را ندارد.
دومین مساله این است که دیگر مالیاتهای مربوط به حوزه زمین و مسکن، برمبنای قیمتهای منطقهیی است درحالی که قیمت منطقهیی تفاوت بسیاری با قیمتهای بازار دارد به عنوان نمونه در عوارض شهرداری، قیمتها به صورت منطقهیی دریافت میشود و این موضوع میل به احتکار را در بازار زمین و مسکن افزایش میدهد که سیاستگذار باید به سمت تعدیل و اصلاح آن حرکت کند.
باتوجه به اهمیت بخش اقتصاد مسکن، بسیاری از کشورها باتوجه به اینکه فعالیت دربخش زمین و مسکن بسیارپردرآمد است، نقشه راهی برای دریافت مالیات در نظر گرفتهاند که براساس این نقشه، کشور در یک افق بلندمدت به سمت هدفی مشخص حرکت میکند که در ایران برای اجرای این نقشه شهرداریها در بخش زمین میتوانند عوارض مرغوبیت زمین یا رانت ارضی را ازمالک دریافت کرده و منابع مالی به دست آمده از این طریق را برای خدمات شهری مورد استفاده قراردهند که درایران چنین قانونی اجرایی نمیشود اما در بسیاری از کشورهای پیشرفته و همچنین در برخی شهرهای برزیل یا کره جنوبی این نوع مالیات دریافت میشود و اصلاحاتی در نظام مالیاتی کشور برای دریافت چنین مالیاتی نیاز است.
علاوه برمالیات زمینهای موات، عوارض شهرداری، مالیات برخانههای خالی مطرح است باتوجه به آنکه از کل سرمایهیی که به بخش مسکن تزریق میشود بخشی ازآن به سمت خانههای لوکس و مقداری دیگر مربوط به واحدهای معمولی است که دراین میان عمده واحدهای خالی، لوکس هستند یعنی دریافت مالیات بر خانههای خالی کمکی به طبقات متوسط و ضعیف جامعه نمیکند ولی میتواند هزینه فعالیت برای سرمایهگذاری در واحدهای لوکس را افزایش دهد و سرمایه را برای رفع نیازهای اجتماعی تخصیص دهد که از این نظر مالیات بر خانههای خالی اقدامی کارساز و مفید است. مالیات براجاره نیز یکی از انواع مالیاتهای موجود در قانون است که اگر عائدی از افزایش قیمت مسکن را از فعالیت اجارهداری حذف کنیم، دریافت اجاره از مستاجر فعالیت پرسودی نسبت به سایر فعالیتهای اقتصادی نیست به همین دلیل نهادهای خصوصی و مشاوره مربوط به اجاره داری مانند سایر کشورها در ایران تشکیل نمیشود و اجاره داری به صورت انفرادی است پس در شرایطی که اجارهداری فعالیت پرسودی نیست با درنظر گرفتن مالیات برای آن به ضرر بخش اجاره حرکت کردهایم بنابراین این نوع مالیات در شرایط فعلی چندان مناسب نیست و میتواند به عنوان منبع درآمد دولت فقط درمورد واحدهای گرانقیمت و لوکس اجرا شود ولی به صورت کلی مالیات بر اجاره چندان توصیه نمیشود.
نوع دیگر مالیات، دریافت مالیات از نقل و انتقالات است که باتوجه به آنکه نقل و انتقال واحدهای ارزان قیمت بالاست دریافت این مالیات اصولا کمکی به بخش مسکن نمیکند و نمیتواند چندان مفید باشد و به نظرنمی رسد از نظر هدفگذاری چندان مفید باشد اگرچه از نظر درآمدزایی مناسب است اما درکل باید گفت که نرخهای اعلام شده برای دریافت انواع مالیات در ایران پایین است و ادامه این شرایط کمکی به بازار مسکن نمیکند مگر اینکه قیمتها در ایران واقعی شود زیرا در سایر کشورها میزان مالیات بسیار بالاست به عنوان نمونه، در فرانسه سالانه تا دو درصد از ارزش ملک از سوی صاحبخانه باید به صورت مالیات سالانه پرداخت شود که درمقایسه با عوارض سالانه شهرداری بسیار بالاست و باید افزایش یابد و دراین افزایش سیاستگذاری اجتماعی نیز باید دخیل باشد یعنی منطقهبندی شهرها و ضرایب دریافت عوارض سالانه بین جنوب تا شمال شهر باید تفاوت محسوسی داشته باشد که هم از لحاظ اجتماعی قابل پذیرش باشد و هم صدماتی را به اقشار ضعیف جامعه وارد نکند.
جدا از انواع مالیاتهای ذکرشده درحوزه زمین و مسکن، مهمترین مالیاتهایی که میتواند درایران اجرا شود دریافت مالیات بر زمین است که یکی از آنها به صورت مالیات بر مرغوبیت زمین است، یکی دیگر از مالیاتهای این بخش میتواند با توجه به نرخهای واقعی منطقه با تغییرکاربری زمین دریافت شود (نرخ واقعی از به روز کردن قیمت زمین به دست میآید) و دیگری دریافت مالیات برنگهداری املاک و مستغلات است، در رتبه بعدی اجرای مالیات بر خانههای خالی مهم است ولی مساله اصلی مسکن، زمین است که دلیل اصلی آن پررونق بودن فعالیتهای سوداگرانه بخش زمین بوده و بنابراین سیستم مالیاتی باید به سمت کنترل این فعالیتها حرکت کند.
مجلس نهم پاشنهها را بالا کشیده تا قوانین را یکی پس از دیگری تصویب کند؛ قوانینی که دست بر قضا پر از نگرانی و تهدید است و اینبار تهدید متوجه اراضی مملکت شده.
مفاد طرحی که بدون بررسیهای مکفی کارشناسی و با تعجیل در حال تبدیل به قانون است؛ میگوید: متخلفانی که زمینخواری کرده و در اراضی کشاورزی ساختمان ساختهاند، میتوانند با پرداخت مبالغی پول، مجوز گرفته و سازهشان را رسمیت ببخشند. طرحی با پرسشهای مختلف که تمام نهادهای حاکمیتی از بالاترین سطوح «عالیه» کشور تا سطوح پایینتر نسبت به اجرای آن ابراز نگرانی کردهاند اما مجلس مصمم به تصویب آن است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، نمایندگان در حالی تمام تلاششان برای تصویب این طرح را به کار گرفتهاند که هیچیک از ایرادهای وارد شده از سوی وزارت کشور، راه و شهرسازی و سازمان جنگلها، رفع نشده است. امروز طرح که به نام حفاظت از اراضی! مزین شده، تیشه را برداشته تا به ریشه اراضی کشور بزند اما پشت پرده این طرح دست سازمان امور اراضی دیده میشود که اتفاقا متولی حفظ اراضی کشور نیز هست. تلاش این سازمان برای تصویب طرحی است که با کمک اعضای کمیسیون کشاورزی مجلس در یک قدمی قانون شدن ایستاده است. در قانون به صراحت پرداخت یک تا سه برابر عوارض تغییر کاربری به سازمانی پیش بینی شده که پشت پرده این طرح قرار دارد. گویا سازمان امور اراضی با تصویب این طرح دو نشان را با یک تیر هدف گرفته است.
یک، خلاصی از مقابله با زمین خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمانها و به نوعی خلاصی از درگیری با این افراد بعضا ذینفوذ و دوم تامین مبالغ هنگفتی برای خود که به این طریق تمام مشکلات مالی و کمبود بودجههایش را رفع و رجوع کنند. به این ترتیب به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی با اجرای این طرح به متخلفان از این پس جایزه داده میشود. قانون حفظ اراضی کشاورزی! در عمل نهتنها زمینخواریهای انجام گرفته تا امروز را تبرئه میکند بلکه عاملی برای تشویق بیشتر زمینخواریها در کشور خواهد شد. اینکه سازمان امور اراضی بنا بر دو دلیل فوق به دنبال تصویب چنین طرحی باشد شاید تا حدی اصرار این سازمان را برای تصویب این قانون توجیه کند ولی دلیل نمایندگانی که مصر به تصویب طرح حفظ اراضی هستند، مشخص نیست. چه انگیزهای میتواند این نمایندگان را به تصویب این طرح نگرانکننده تشویق کرده باشد؟ وقتی به دنبال پاسخ این پرسش میگردیم ناخودآگاه به یاد خبرهای بیرون آمده از دل دعوای نمایندگان میافتیم که زمینخواریهای یکدیگر را در گردنه حیران و... رو میکردند.
نکته نگرانکننده دیگر اینکه طرح حفظ اراضی کشاورزی مدتی است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمایندگان آن را اصل هشتاد و پنجی کردند. این اصل بر اختیارات مجلس دلالت دارد. بر این اساس مجلس میتواند قوانین خاصی را به کمیسیونهای تخصصی فرستاده و با تصویب طرح از سوی نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون میشود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای گرفته میشود. به این ترتیب با هشتاد و پنجی شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمایندگان کمیسیون کشاورزی میتوانند با رای خود، قانون را به تصویب برسانند. بسیاری از کارشناسان معتقدند اجرایی شدن این قانون میتواند مصالح کشور را به دلیل قانونی شدن تخریب منابع طبیعی به خطر بیندازد.
موجی از تخلفات جدید در راه است پیروز حناچی، معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی کشور در گفتوگویی نسبت به اجرای این طرح و تبدیل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: این طرح باعث تشویق متخلفین میشود و بسته به میزان پولی که میدهند، مجوز ساخت دریافت خواهند کرد. بر اساس این قانون از این پس نه تنها متخلفین در ازای پرداخت پول از تخلفشان مبرا میشوند بلکه مواجهه با طیف گستردهای از تخلفات جدید یکی از پیامدهای مهم و نگرانکننده این قانون است. اگر این پیام داده شود که در صورت داشتن تخلف، با پول میتوانید تبرئه شوید، دیگر شهر و غیرشهر، حریم و غیرحریم و محدوده و غیرمحدوده هیچ فرقی با یکدیگر نخواهد داشت.
او با اشاره به اینکه هیچ عقل سلیمی با حفاظت از اراضی مخالف نیست، متذکر شد: من نمیخواهم کسی را متهم کنم ولی طرح این اختیار را به دستگاهی میدهد که اگر حجم تخلفات بین دستگاهها را بررسی کنیم، بالاترین میزان تخلفات به آن بازمیگردد. البته این امر، به مدیران فعلی مربوط نیست و در دورههای پیشین هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هکتار زمین داخل حریم در تهران در دورههای متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حریم و زمینهای زراعی و باغی میتوانستند اتاق نگهبانی بسازند اما در این طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حریم اراضی زراعی و باغی ساخته شود. به عبارت دیگر تا امروز دولت اختیار تصمیمگیری برای زمینهای داخل حریم را داشت ولی با این قانون دیگر نمیشود دخل و تصرفی در ساخت و سازهای داخل حریم داشت.
حناچی به این موضوع نگرانکننده هم اشاره کرد که این طرح اصل هشتاد و پنجی شده به این مفهوم که مجلس میتواند قوانین خاصی را به کمیسیونهای تخصصی فرستاده و با تصویب نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون میشود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای میگیرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمینهای کشاورزی و باغی تنها چند نفر از نمایندگان کمیسیون کشاورزی مجلس نهم، طرحی را تصویب میکنند که از بین بردن این اراضی را نتیجه میدهد.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی این طرح به هیچ عنوان سیاق قانون هم ندارد و چکشکاریهای لازم و کار کارشناسی روی آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دلیل نزدیک شدن به دوره کاری خود با عجله در حال تصویب کردن این قانون و قوانینی از این دست است. حناچی در ادامه تاکید کرد: از بالاترین سطوح حاکمیتی یعنی بیت رهبری تا سطوح پایینتر نسبت به تصویب این قانون ابراز نگرانی کردهاند اما کماکان اعضای کمیسیون کشاورزی درصدد قانون شدن این طرح هستند.
٤٠ ایراد به طرح حفظ اراضی مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضی سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزداری کشور نیز در گفتوگویی متذکر شد: طرح حفظ اراضی که در دستور کار کمیسیون کشاورزی مجلس نهم قرار دارد٤٠ ایراد اساسی دارد که با وجود اعلام سازمان جنگلها نه تنها این ایرادات رفع نشده بلکه بعضا اشکالات جدیتر نیز شده است.
او تاکید کرد: تمام دستگاههای مرتبط با این طرح مخالف هستند و ایرادات جدی به آن وارد میدانند اما مجلس بیتوجه به این ایرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصویب این طرح است. فرود شریفی، معاون سابق وزارت جهادکشاورزی نیز در گفتوگویی توضیح داد: این قانون نظام مدیریت حفاظت از اراضی را بر هم میریزد. مفهوم این قانون مانند آن است که بگوییم افرادی که تا سال ٨٥ از دیوار مردم بالا رفته و دزدی کردهاند؛ از حکم مبرا و آزاد هستند. روح این قانون روح رانت و فساد است و وضعیت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر میکند.
اگرچه به گفته کارشناسان اقتصادی، حوزه زمین و مسکن در ایران نقش بزرگی در اقتصاد کلان کشور بازی میکند و 30درصد از حجم نقدینگی را به خود اختصاص داده است اما نسبت درآمد مالیاتی این بخش به تولید ناخالص داخلی (به عنوان یکی از پارامترهای سنجش عملکرد مالیاتها در اقتصاد) چندان پررنگ نیست.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، نگاهی به نسبت درآمد مالیاتی بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی در سالهای گذشته نشان میدهد که این نسبت از 36/0 در ابتدای دهه 60 به 14/0 درصد در سال 91 کاهش پیدا کرده است. به عبارت دیگر در سالهای اخیر میزان درآمدهای مالیاتی بخش مسکن کاهش یافته و روندی نزولی داشته است این در حالی است که با تصویب قوانین مربوط به مالیات بر خانههای خالی و مالیات بر زمینهای بایر و موات در سالهای اخیر انتظار میرفت که مالیات بخش مسکن نسبت به سالهای گذشته افزایش یابد اما با توجه به عدم اجرای دقیق این مفاد قانونی و همچنین نبود سیستم اطلاعاتی قدرتمند در زمینه املاک و مستغلات، فرار مالیاتی در این زمینه بالاست. در این میان باتوجه به اهمیت درآمدزایی دولت از طریق دریافت مالیات با توجه به کاهش قیمت نفت، افت نسبت درآمد مالیاتی به تولید ناخالص داخلی، عدم اجرای درست قوانین مربوط به مالیات و...
این روزنامه گفتوگویی را با فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ترتیب داده و پرسشهایی درباره تبعات اقتصادی دریافت مالیات حوزه مسکن و ساختمان، روند اجرا و تصویب قوانین این حوزه و راهکار افزایش میزان درآمدهای مالیاتی را با فرهاد بیضایی مطرح کرده است. این کارشناس ارشد مسکن که سالها فعالیت پژوهشی و تحقیقی درحوزه اقتصاد مسکن و همچنین مباحث قانونی مربوط به زمین و ساختمان داشته، معتقد است که باوجودآنکه دریافت مالیات از حوزه مسکن میتواند هم درزمینه سیاستگذاری و هم درآمدزایی موثر باشد اما قوانین مربوط به مالیات حوزه مسکن به درستی اجرا نمیشود ضمن اینکه برخی مالیاتها که در سایر کشورها بیشترین نقش را در درآمدهای مالیاتی بخش مسکن بازی میکنند در ایران نقش کم رنگی دارند.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن متاسفانه از سوی وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات به عنوان راهی برای سیاستگذاری در حوزه زمین و مسکن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به کاربری مالیات یعنی استفاده از ابزار مالیات به عنوان ابزار سیاستگذاری و کنترلکننده تعریف نشده و این وظیفه از سوی دولت، قوه مجریه و مردم نیز مطالبه نشده است و میطلبد که وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدینگی به سمت بازارهای تولیدی حرکت کنند. البته در این میان قوانین موجود نیز میتوانست کاملتر باشد تا از این طریق علاوه بر درآمدزایی بهتر، سیاستگذاری مناسبتری نیز اعمال شود.
در تصویب و اعمال مالیاتهای حوزه زمین و مسکن ایران تاکنون، چه اولویتهایی درنظرگرفته شده است و هرکدام از مالیاتهای این بخش میتواند چه اثراتی بربازار مسکن داشته باشد؟ دریافت مالیات از حوزههای مختلف اقتصادی با دونگاه صورت میگیرد: 1) دریافت مالیات به عنوان ابزاری برای درآمدزایی در بخش دولتی و عمومی 2) اخذ مالیات به عنوان ابزاری برای سیاستگذاری و بازدارندگی، که دراین میان مالیات بردرآمد و ثروت، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات اعمال شده بر بنگاهها، کارکرد درآمدزایی دارند، بخشی از مالیاتها نیز نقش بازدارندگی دارند که این نوع مالیاتها عمدتا به عنوان ابزاری برای سیاستگذاری درحوزه اقتصاد مورد استفاده قرارمی گیرند. مالیاتهای بازدارنده یا باعث تخصیص بهینه منابع میشوند یا از فعالیتهای اقتصادی غیرتولیدی در حوزه اقتصاد جلوگیری میکنند، بخشی از مالیاتهای حوزه زمین از این نوع هستند.
چندین نوع مالیات را میتوان درحوزه زمین و مسکن مورد بررسی قرارداد، نخستین مالیات مربوط به عائدی سرمایه است که تاثیر بسیاری در کنترل تقاضاهای سرمایهیی یا دلالیهای مخرب در حوزه بازار زمین و مسکن دارد البته این نوع مالیات تنها به بازار زمین، املاک و مستغلات محدود نمیشود و در بازارهای سرمایهیی دیگر نیز حضور دارد اما ویژگی اصلی این نوع مالیات عمدتا بیش از خاصیت درآمدزایی بیشتر خاصیت بازدارندگی دارد.
مالیات بر خانههای خالی نیز ابزاری است که از احتکار مسکن تاحدودی جلوگیری میکند زیرا هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی را بالا میبرد اگرچه هزینه تولید یک واحدمسکونی در مقایسه باکالاهای دیگر بسیار بالاست و عقل اقتصادی ایجاب میکند استفاده بهینهیی ازاین کالای اقتصادی شود اما با وجود این، هماکنون تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه بسیار بالاست که یکی ازاقدامهای دولت دراین زمینه کنترل احتکار مسکن با دریافت مالیات از خانههای خالی است، این موضوع باعث میشود که تعداد واحدهای مسکونی عرضه شده دربازار خرید و فروش یا اجاره افزایش یابد. درواقع راهکار اصلی کنترل احتکارمسکن، دریافت این نوع مالیات است.
سومین نوع مالیاتی که در حوزه ملک و مستغلات اهمیت دارد، مالیات بر زمینهای بایر و موات است که مشابه مالیات بر خانههای خالی بوده و براساس آن صاحبان زمینهای خالی، بدون استفاده یا زمینهایی که در گذشته از آنها استفاده میشده اما اکنون مورد استفاده قرار نمیگیرد باید مالیاتی را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. دریافت مالیات بر زمینهای بایر باعث میشود که عرضه زمین در اقتصاد افزایش یابد. در بسیاری از کلانشهرها مشکل کمبود مسکن وجود دارد درحالی که زمینهای بایر بسیاری در این شهرها وجود دارد، در شهرهای بزرگ و متوسط نیز این مشکل یکی از مسائل مهم است، در این شهرها صاحبان زمینهای بایر و اموات، مالیات پرداخت نمیکنند ضمن اینکه زمین کافی برای ساختوساز وجود ندارد و دولت مجبور است که از زمینهای دولتی و بیرون از حریم شهرها برای ساختمانسازی استفاده کند که این موضوع هزینه خدمات روبنایی و زیربنایی را برای دولت و ساکنان این شهرکها بالا میبرد بنابراین دریافت مالیات بر زمینهای بایر و موات از راهکارهایی است که احتکارزمین را مورد هدف قرارداده و کنترل میکند. هرچند که در سرشماریهای انجام شده تاکنون، تعداد خانههای خالی محاسبه شده است ولی تاکنون آمار دقیقی برای زمینهای بایر و موات از سوی نهادها و سازمانهای مربوطه مشخص نشده است.
به نظر شما عدم دریافت مالیاتهای حوزه زمین و ساختمان میتواند در ناهماهنگی میان عرضه و تقاضای مسکن یا افزایش تقاضاهای سرمایهیی موثرباشد؟ در بازه زمانی سالهای 55 تا 65 که دو سرشماری در کشور صورت گرفته است، 80 درصد از واحدهای مسکن خریداری شده مورد هدف تقاضای مصرفی بوده و حجم تقاضای سرمایهیی تقریبا 20 درصد بوده است درحالی که بین سالهای 85 تا 90، تقاضاهای سرمایهیی حدود 70 درصد بازار مسکن را تشکیل داده و کمتر از 30درصد به تقاضای مصرفی مربوط بوده است، از 5.5میلیون واحد مسکونی اضافه شده طی سالهای 85 تا 90 تنها 1.3میلیون واحد مسکونی برای تقاضای مصرفی مورد استفاده قرار گرفته است که این موضوع نشاندهنده آن است که جایگاه تقاضای مصرفی و سرمایهیی درسالهای اخیر تغییر کرده و لازم و ضروری است که دولت از تمامی ابزارهای مالیاتی که سایرکشورها برای ساماندهی حوزه مسکن مورد استفاده قرار میدهند، بهره بگیرد و سهم تقاضاهای سرمایهیی را کنترل کرده و فضا را برای ورود تقاضاهای مصرفی افزایش دهد.
دولت چگونه میتواند با دریافت مالیات، بازار زمین و مسکن را کنترل کند، درواقع چه عواملی دربازار زمین و مسکن با دریافت مالیات میتوانند تغییر کنند؟ استفاده از ابزار مالیاتی میتواند تبعات کلانی را در حوزه اقتصاد خرد و کلان به همراه داشته باشد. نخستین مساله این است که سهم زمین و مسکن در تورم سالانه کنترل شود زیرا بالاترین سهم را در نرخ تورم، بازار مسکن دارد و 28 درصد از میزان تورم عمومی کشور ناشی از افزایش قیمت زمین و مسکن است و اگر سیاستهایی وجود داشته باشد که به دنبال ثبات قیمت درحوزه زمین و مسکن باشد تقریبا میتوان یکسوم از میزان تورم عمومی را کنترل کرد. در حوزه اقتصاد خرد نیز دریافت مالیات دو تاثیر مثبت دارد، در حوزه خانوار موجب افزایش سطح توانمندی خانوار میشود درواقع دریافت مالیاتهای کنترلی درحوزه مسکن منجر به کنترل قیمت و ساماندهی بازار مسکن میشود و این موضوع در بلندمدت منجر به افزایش سطح توانمندی خانوار برای تملک واحدمسکونی در بازار املاک میشود چرا که موازنه را ازسمت تقاضاهای سرمایهیی به سمت تقاضاهای مصرفی تغییر میدهد.
دریافت مالیات ازخانههای خالی، میتواند در بنگاههای تولیدکننده مسکن نیز موثر باشد و موجب میشود که این بنگاهها برنامهریزی بلندمدت برای حضور و تولید در بازار داشته باشند اما متاسفانه بازههای کوتاهمدت رونق و رکود تورمی به علت حضور انبوه تقاضای سرمایهیی که درسالهای گذشته باعث شده که تولیدکنندگان واقعی مسکن نتوانند برنامهریزی مشخصی داشته باشند. یکی دیگر از تاثیرات دریافت مالیات این است که میتواند حجم نقدینگی را مدیریت کند درواقع بازار مسکن که به عنوان بازاری سرمایهیی تلقی میشود سودآوری تضمین شدهیی را بدون دریافت مالیات دارد، ضمن اینکه بازگشت بهره مناسبتری نسبت به تولید دارد و عمدتا نقدینگی در موازنه بین بازار مسکن و تولید به سمت بازار مسکن سوق پیدا میکند زیرا تولید مالیات دارد، نرخ بازگشت سرمایه درفعالیتهای تولیدی کم است و ریسک سرمایهگذاری درآنها بالاست و همین موضوع نقدینگی را به صورت طبیعی به سمت بازار املاک هدایت میکند، سرمایهیی بودن بازار مسکن در ایران تاثیری منفی بر تولید داشته است، زیرا نقدینگی بانکها و بیشتر مردم به سمت بازار مسکن حرکت کرده است و درموازنه مسکن و تولید، وزنه به سمت بازار مسکن است و دریافت مالیاتهای بازدارنده میتواند تقاضاهای سرمایهیی را مورد هدف قراردهد اگرچه درآمدزایی نیز برای دولت دارد و درکنار آن به ساماندهی بازار مسکن نیز کمک کند.
با توجه به اهمیت دریافت مالیات در افزایش درآمدهای دولتی، مراجعه به آمار نشان میدهد که بخش مسکن باوجود سهم بالا در اقتصاد کشور، سهم ناچیزی در درآمدهای مالیاتی بازی میکند؟ آیا این موضوع ناشی از نبود قوانین جامع است یا اجرا؟ متاسفانه از سوی وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات به عنوان راهی برای سیاستگذاری در حوزه زمین و مسکن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به کاربری مالیات یعنی استفاده از ابزار مالیات به عنوان ابزار سیاستگذاری و کنترلکننده تعریف نشده و این وظیفه از سوی دولت، قوه مجریه و مردم نیز مطالبه نشده است و میطلبد که وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدینگی به سمت بازارهای تولیدی حرکت کنند. ضمن اینکه در این میان قوانین موجود نیز میتوانست کاملتر باشد تا از این طریق علاوه بر درآمدزایی بهتر، سیاستگذاری مناسبتری نیز اعمال شود.
تجربه سایر کشورها در زمینه دریافت مالیاتها چگونه است؟ در این کشورها چه نوع مالیاتهایی مورد توجه است؟ در سایر کشورها مالیاتهای کنترلی که در حوزه زمین و مسکن وجود دارد مثل مالیات بر خانههای خالی و مالیات بر عائدی سرمایه سابقهیی بیش از 80 تا 90 سال دارد، کشورهایی مانند ایالات متحده، انگلستان، اسپانیا، فرانسه و بسیاری از کشورهای اروپایی این نوع مالیات را دریافت میکند اما مالیات برخانههای خالی به صورت منطقهیی دریافت میشود و مربوط به مناطقی است که مساله و مشکل مسکن به صورت بحرانی وجود دارد درواقع اخذ مالیات برخانههای خالی یک مالیات عام برای کل یک کشور در سایر نقاط جهان محسوب نمیشود و تنها مربوط به بعضی ایالات یا شهرهاست.
روند دریافت مالیات حوزه زمین و مسکن در ایران چه تفاوتی با سایر کشورها دارد؟ در ایران پس از دهه 40 که سطح درآمدهای نفتی دولت و همچنین سطح نقدینگی افزایش یافت حضور تقاضاهای سرمایهیی برای حوزه زمین و مسکن، شدت یافت این موضوع سبب شد که در دهه چهل شمسی بعضی از سیاستگذاران استفاده از ابزارهای مالیاتی را پیشنهاد کنند و به تبع آن قوانینی مانند منع مالیات مکرر، کنترل معاملات آپارتمانها و مالیات بر عائدی املاک و مستغلات توصیه شود اما پس از انقلاب، متاسفانه در سال 66 به دلیل اصلاحیه اعمال شده در قانون مالیاتهای مستقیم، برخی از قوانین فسخ شد که مهمترین آن مالیات بر عائدی یا درآمد ناشی از دارا بودن املاک و مستغلات بود که به صورت پلکانی دریافت میشد که این موضوع به واسطه نبود سامانههای اطلاعاتی اجرایی نشد، دراین بخش این سوال ایجاد میشود که نبود سامانههای اطلاعاتی میتوانست قانون را مسکوت بگذارد و دلیلی برای حذف وجود ندارد و درواقع این امکان وجود داشت که دریک بازه زمانی دولت موظف شود که برای املاک و مستغلات، سامانه اطلاعاتی ایجاد کند و از دادههای این سامانه به عنوان زیرساختی برای دریافت مالیات استفاده کند.
مالیات حوزه املاک و مستغلات که اغلب جنبه بازدارندهیی در بازار دارند و در بازنگری قوانین حذف شدند و همین حذف شدن و سکوت قانون در برابر تقاضای سرمایهیی و سوداگرانه بازار زمین و املاک موجب شد که رشد بیسابقه تقاضاهای سرمایهیی را در حوزه املاک شاهد باشیم و تقریبا از 20 درصد تقاضای سرمایهیی به 60 و سپس تا 70 درصد رسیدیم که این یکی از عوامل اصلی ازهم گسیختگی بازار مسکن بعد ازسالهای 65 و 66 است.
پس از حذف مهمترین نوع مالیاتهای بازار مسکن و املاک، روند به همین شکل ادامه یافت تا سالهای 90، 91 که به پیشنهاد مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی و برخی نمایندگان، اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم به صورت لایحه ازسوی دولت پیشنهاد شد درواقع این پیشنهادها به صورت بستهیی از قوانین مربوط به مالیات بر املاک و مستغلات مثل مالیات برعائدی سرمایه، مالیات برخانههای خالی، تشکیل بانک املاک و مستغلات و... بود که در سال 92 به تصویب رسید تنها مالیات بر عائدی سرمایه با مخالفت رییس مجلس به علت مکاتبه وزیر راه و شهرسازی با وی مبنی بر جلوگیری از تصویب قانون تصویب نشد اما درمورد زمینهای بایر و موات و همچنین خانههای خالی، درقانون موادی برای دریافت این نوع مالیاتها وجود دارد و در قانون سال 87 (لایحه ساماندهی تولید و عرضه مسکن)، دریافت قانون مالیات برزمینهای بایر و موات ذکر شده و در قانون مصوب سال 92 مربوط به اصلاحیه مالیاتهای مستقیم، قانون دریافت مالیات از خانههای خالی گنجانده شده است. بنابراین درحال حاضر در مورد این دوبخش از بازار مسکن، نص صریح قانون وجود دارد.
یعنی دریافت مالیات تا زمان اصلاحیه اصلاحیه اعمال شده در قانون مالیاتهای مستقیم، درسال 66، اجرایی میشد؟ مفاد اجرای این مالیاتها در قانون وجود داشته اینکه تا چه میزان اجرایی شده است باید آمار و اطلاعات سال 57 تا 66 مورد بررسی قرارگیرد که دسترسی به چنین آماری سخت است ضمن اینکه ضعف سیستم مالیاتی نیز وجود داشته است. به عنوان نمونه قبل از سالهای 87 و 92 قوانین مربوط به زمینهای بایر و خانههای خالی وجود نداشته است و در ابتدای انقلاب با مجوزهای صادرشده به ویژه از سوی شورای انقلاب، تصرف خانههای خالی و زمینهای بایر مطرح بود اما بحث مالیات درسالهای اخیر تصویب شد.
دراین زمینه اهمال کاریهایی نیز صورت گرفته است به عنوان نمونه در قانون سال 92، عنوان شده است که وزارت راه و شهرسازی طی شش ماه باید سامانه املاک و مستغلات را به عنوان زیرساختی اساسی برای دریافت مالیات به ویژه مالیات برخانههای خالی راهاندازی میکرد که باوجود گذشت زمان هنوز این سامانه همچنان کاراجرایی جدی ندارد.
نکته آخر... زمین و مسکن کالاهایی خاص هستند که تاثیر زیادی براقتصاد کلان و خرد کشور دارند و این موضوع باید سبب شود که دولت توجه و برنامه ویژهیی برای این حوزه داشته باشد و از ابزارهای مالیاتی برای کنترل بازار زمین و مسکن بهره بگیرد.
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
دولتهای محلی 5 شهر نهچندان بزرگ جهان که کاملا با مشکلات شاخص «ابرشهر»های امروزی دست به گریبان هستند، موفق شدند به کمک 4 نوع ابتکار شهری، شاخصهای سکونتپذیری شهرهای تحت مدیریت خود را برای ساکنان فعلی و جمعیت رو به افزایش، بهبود ببخشند.
1000 محقق شهرساز و برنامهریز شهری در تحقیقی که به سفارش والاستریت ژورنال با هدف «طراحی نسخه مناسبسازی شهرهای جهان برای رشد جمعیت شهرنشین» انجام دادهاند، به نسخهای رسیدهاند که ماحصل تجربه موفق «پایتخت سنگاپور، هیوستون در تگزاس، مدئین بهعنوان دومین شهر بزرگ کلمبیا، دیترویت و همچنین ونکوور» را به شهرداران ابرشهرهای جهان ارائه میدهد. به گزارش دنیای اقتصاد ، این 5 شهر اگر چه به لحاظ وسعت جغرافیایی و میزان جمعیت ساکن، به مراتب کوچکتر از یک ابرشهر هستند اما به لحاظ ابعاد دو عارضه مشترک در شهرهای بزرگ که شامل «کمبود مسکن» و «شدت ترافیک در خیابانها» میشود، با هم برابری میکنند.
محققان با تاکید بر اینکه جمعیت شهرنشین در جهان از حدود 55 درصد فعلی به نزدیک 70 درصد طی 34 سال آینده خواهد رسید، در گزارش پژوهشی خود توصیه کردهاند: ابرشهرها برای آنکه در سالهای آینده متناسب با افزایش جمعیت، برای ساکنان، قابل تحمل شوند باید در دو حوزه مدیریت بازار مسکن و حمل و نقل، از ابتکارات آزمودهشده در 5 شهر مورد تحقیق، استفاده کنند. در این پژوهش، راه فرار از عارضه ترافیکی ابرشهرها، «اخذ عوارض سوخت از همه خودروها و همچنین دریافت عوارض تردد در مناطق متراکم و مرکزی شهر» با هدف مدیریت جریان سفرهای درونشهری و افزایش هزینه استفاده از خودروهای شخصی، عنوان شده است. علاوه بر این، هدایت ساختوسازهای جدید مسکونی به اطراف ایستگاههای مترو یا نزدیک به شبکه حمل و نقل عمومی نیز دومین نسخه مکمل برای حل معضل ترافیک در ابرشهرها است.
همچنین توسعه پیادهروها در بافت میانی شهرها نیز تجربه دیگری است که باعث خواهد شد سفر با خودروی شخصی تا 20 درصد کاهش یابد. پژوهشگران شهرساز برای حل عارضه «مسکن» و مناسبسازی ابرشهرها برای جمعیت رو به افزایش نیز -با الگوبرداری از تجربه 5 شهر- پیشنهاد کردهاند: شهرداریها با اجرای طرح «شهرسازی بیسود»، مرزبندیهای منطقهای در شهر از بابت اعمال ضوابط دست و پاگیر برای سرمایهگذاریهای شهری را حذف کنند و اجازه دهند ساختوساز با کمترین هزینه در بافت قدیمی شهر رونق بگیرد. در این مسیر همچنین حمایت از اجرای پروژههای تفریحی و گردشگری نیز در مرکز شهرها به تحریک سرمایهگذاری بیشتر منجر خواهد شد.
سنگاپور، مدیریت منابع بسیار محدود شهر سنگاپور –پایتخت کشور سنگاپور- نمونه یک شهر موفق قرن 21 است که با محدودیتهای سختگیرانهای که برای رفتارهای شخصی وضع کرده، دولتی تقریبا بدون فساد با بیشترین موقعیتهای کسبوکار در دنیا و موقعیتهای تحصیلی مناسب ایجاد کردهاست. این کشور با توجه به منابع محدودی که دارد 90 درصد منابع غذایی خود و 30 درصد نیروی کارش را از کشور همسایهاش مالزی وارد میکند. شلوغی و تراکم ترافیک در سنگاپور تقریبا با نیویورکسیتی برابری میکند. به گفته یکی از اقتصاددانان دانشگاه هاروارد سنگاپور شهری نوآور با محدودیتهای بسیاری از لحاظ مساحت است و جای هیچ اتلاف وقت و منبعی را ندارد. «تراکم هزینهای» یکی از راهحلهای این کشور در جهت بهبود وضعیت ترافیکی است. تعیین عوارض شهری بالا برای ماشینهایی که در ساعات شلوغی در مرکز شهر رفت وآمد دارند و نصب دستگاههای ماهوارهای روی تمامی ماشینهای جدید برای تعیین میزان رفتو آمد در شهر و پرداخت عوارض متناسب با میزان رفتوآمدشان در ساعتهای شلوغ از اقدامات مهم برای اندازهگیری تراکم هزینهای است. همچنین ایجاد محدودیت در عرضه خودروهای جدید به شهر از دیگر راهکارهای این کشور است.
هیوستون، تگزاس؛ پررونق اما مقرون به صرفه بسیاری از شهرهای بزرگ و اصلی در کشورهای پیشرفته مانند لندن و سانفرانسیسکو در سیستم اجرایی خود دچار مشکل شدهاند و شهرهای مقرون به صرفهای برای زندگی نیستند. تفاوت اصلی شهر هیوستون با بقیه شهرهای رشدیافته آمریکا در تامین مسکن برای قشرهای متوسط جامعه است. بین سالهای 2010 تا 2014 ایالت تگزاس با رشد 7/ 6 درصدی جمعیت روبهرو شده و به دومین ایالت پرجمعیت آمریکا بعد از نیویورک تبدیل شده است. در نتیجه مسوولان شهر هیوستون سهام بازار مسکن را افزایش دادند و همزمان ظرفیت خطوط مترو خود را اضافه کردند. در حالحاضر 60درصد خانهها در این شهر با قیمتی مناسب برای قشر متوسط در نزدیکی مترو قرار گرفتهاند و این در حالی است که در لسآنجلس تنها 15 درصد خانهها برای قشر متوسط قابل خرید است. همچنین در شهرهای دیگر مانند لندن و سانفرانسیسکو و نیویورک قیمت بالای مسکن توان خرید خانه را از قشر متوسط گرفته است. یکی از سیاستهای پیشرفتهای که برای تامین مسکن سریع و ارزان در هیوستون همگام با تغییرات اقتصادی به کار برده شده، جلوگیری از تقسیمبندی شهر است. یک پیمانکار شهری میتواند به راحتی بدون طی کردن روند طولانی و پرهزینه تقسیمبندیها، مجتمع مسکونی خود را در یک محله قدیمی بسازد و باعث کاهش خانههای قدیمی و تکخانواری از طریق تخریب و نوسازی این املاک شود. تنها هزینه ایجاد شده در بهروزرسانی سیستمهای فاضلاب است که باز هم نسبت به هزینه تقسیمبندیها کمتر است و خانه ساخته شده با قیمت ارزانتری عرضه میشود. مردم نیز ترجیح میدهند در این خانههای تمیز و جدید زندگی کنند در نتیجه تقاضا با عرضه در بازار برابر شده است. جلوگیری از تقسیمبندی باعث طراحیهای خلاقانه نیز شده است و در حالی که بسیاری از شهرها در حال تعمیر و بازسازی آثار قرن 19 هستند، تگزاس در جستوجوی پیدا کردن الگویی برای قرن 19 است.
مدئین، کلمبیا؛ سرمایهگذاریهای پرسود در مناطق بیبضاعت شهرهای زیادی مانند مدئین با گسترش ساختوساز سعی در احیای بافت قدیمی شهر دارند اما تفاوت این شهر، در اجرای پروژههای پرسود در همسایگی محلات کمدرآمد و جرمخیز است. این شهر در سال 1980 محل زندگی پابلو اسکوبار یکی از مخوفترین جنایتکاران موادمخدر بود و معروف به شهر موادمخدر و کشتار شده بود اما بعد از آن مسوولان شهر پروژههای زیادی برای مدرنیزه کردن شهر انجام دادهاند. از جمله این اقدامات میتوان به راهاندازی سیستم حملونقل گونادالا که مناطق کوهستانی را با تلهکابین به مرکز شهر وصل میکند، ساخت ساختمانهای عمومی مانند کتابخانه اسپانیا و راهاندازی گروهی برای مراقبت از محلاتی که موادفروشان در آنها دست به خشونت میزنند، اشاره کرد. یکی از موفقترین پروژهها ساخت پلههای برقی روی دامنه یک کوه حدود 400 متر در یکی از محلات فقیرنشین است. این پروژه 7/ 6 میلیونی، برنده جایزه بینالمللی خلاقیت شده و باعث شده توریستهای زیادی برای بازدید به این منطقه سفر کنند. اگرچه یک پروژه پرهزینه نمیتواند باعث ارتقای اقتصاد زندگی مردم در محلات فقیرنشین شود به همین منظور دولت پروژههای زیادی را برای اتصال این محلات فقیرنشین در حال اجرا دارد و هیچ شهری بدون سازماندهی مناطق فقیرنشینش نمیتواند پیشرفت کند.
دیترویت، میشیگان؛ برداشتن خط قرمزها شهر دیترویت در ایالت میشیگان به دلیل ورشکستگی در سال 2014 پول زیادی برای احیای تمام مناطق خود ندارد و با استفاده از این محدودیت، پیشرفت خود را از مناطق بسیار محروم با پروژه «مناطق صورتی» آغاز کرده است. ایده «مناطق صورتی» و برداشتن موانع برای گسترش شهرنشینی در مناطق محروم و نظمدهی در جهت رونق کسبوکار از پروژههایی است که مدتها است ذهن برنامهریزان را مشغول کرده است. در واقع این ایده قسمتی از پروژه «شهرسازی بیسود» است که باعث حذف خط قرمزها میشود تا تمامی مناطق با کمترین محدودیتها و کوچکترین سرمایهها بتوانند پیشرفت کنند و منتظر سرمایههای کلان و توسعههای گسترده نیستند. اجرای ایده «مناطق صورتی» مرز بین مناطق شهری را از بین برده است و به توسعهدهندگان اجازه میدهند بدون درگیر شدن در منطقهبندیهای پرهزینه، در مناطق محروم کسبو کارهایی را راهاندازی کنند تا بتوانند این مناطق را دوباره رونق ببخشند. این پروژه باعث پیشرفت پروژههای عمرانی نیز شده است. بنیاد نایت که طرحهای خلاق را حمایت میکند 75 هزار دلار کمک هزینه به سازمان برنامهریزی شهری داده است و آنها طراحان و برنامهریزان تازهکار را دعوت به همکاری کردهاند تا در چارچوبی کلی و تعریفشده به کسانی که میخواهند کسبوکار جدید یا ساختوسازی در این محلات انجام دهند کمک کنند تا در آینده سرمایهگذارانی را جذب کنند و به توسعه و سرعتبخشی پروژهها کمک کنند. در سالهای اخیر کارآفرینان و هنرمندان جوان زیادی به دلیل راهاندازی آسان کسبوکار و قیمت پایین مسکن به این شهر مهاجرت کردهاند و این نشاندهنده موفقیتآمیز بودن این پروژه است.
ونکوور، بریتیش کلمبیا؛ بهبود پیادهروها با توجه به اینکه زندگی شهری فرصت ورزش را از شهرنشینان گرفته است، مسوولان شهری ونکوور در تلاشند که پیادهروی را جزو اولین گزینههای حمل ونقل در شهرشان قرار دهند. پیادهروهایی که نقاط شهر را قابل دسترسی، امن و لذتبخشتر میکند.
ساخت و بازسازی جادههایی که سیستم کنترل عابرپیاده هوشمند در آنها نصب شده است و جذاب ساختن پیادهروهای شهری برای عابران از جمله اقدامات صورت گرفته است. پیادهروهای مطلوب باعث شده تا عابران پیادهروی در مناطق شلوغ را ترجیح بدهند. در نتیجه در ساختمانهای مرکزی شهر ویترینهای جذابی از فروشگاهها قرار گرفته و رستورانها ایوانهایی به سوی خیابان باز کردهاند که نه تنها باعث زیباتر شدن شهر شده بلکه توسعه کسبوکار و سلامتی جامعه را تضمین میکند. این تلاشها باعث افزایش سفرهای درونشهری پیاده تا 26 درصد شده و همچنین کاهش سفرهای ماشینی تا 20 درصد، مخصوصا در مرکز شهر شده است.
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
اسیر شدن بخش مسکن در بین چهار زنجیر طرف عرضه و دو زنجیر طرف تقاضا باعث شده تا بشارتهای خروج از رکود این بخش خوشبینانهتر از شرایط واقعی آن به نظر برسد.
بخش مسکن به اذعان کارشناسان در بیسابقهترین رکود خود در سه دهه اخیر به سر میبرد؛ چرا که عرضه زیاد و تقاضا کم است. برای اقتصاد بدون تقاضا نیز تصور بازارگرمی، دور از ذهن به نظر میرسد. برای آنکه شرایط فعلی بخش مسکن را بهتر درک کنیم چند مثال میزنیم.
- وجود 3.6 میلیون عرضه مازاد مسکن در کشور
- وجود 1.7 میلیون خانه خالی در کشور
- وجود 250 هزار خانه خالی در استان تهران
- وجود 118 هزار مسکن مهر بدون متقاضی در کشور
- کاهش 80 درصدی صدور پروانههای ساختمانی تهران از سال 92 تا کنون
- رسیدن حجم معاملات کشور به یک دهم دوران رونق مسکن
با اینکه برخی دستاندرکاران مسکن امیدوارند 1395 سال خروج از رکود این بخش باشد وضعیت واقعی آن شواهدی مبنی بر اینکه پیشران اقتصاد کشور وارد دوره پیشرونق شده نشان نمیدهد؛ هرچند سیر معاملات از نیمه دوم سال گذشته نسبت به ماههای قبل از آن مقدار اندکی افزایش یافت و معاملات شهر تهران در فروردین ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل بیشتر شد.
البته آمارها از دو مرجع متفاوت با هم اختلاف فاحشی دارند. رییس اتحادیه املاک تهران از افزایش 6.3 درصدی در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل سخن میگوید و گزارش بانک مرکزی رشد 20.4 درصدی را تایید میکند.
بانک مرکزی از اواخر سال گذشته در گزارشهای خود تکرار میکرد قیمت مسکن به کف رسیده و اکنون زمان خوبی برای ورود مشتریان مصرفی به بازار است. گزارشات برخی رسانهها از ورود مسکن به دوره پیشرونق هم نگرانی خریدارانی که هنوز زورشان به قیمتها نمیرسید را تشدید میکرد.
اما آیا مسکن وارد دوره پیشرونق شده است؟ آیا سونامی قیمت مسکن در راه است؟ آیا سرمایهها از طلا، ارز و سیستم بانکی به سمت مسکن سرازیر میشود؟
برای اینکه به پاسخ این سوالات برسیم یا حداقل به جواب نزدیک شویم باید شرایط واقعی بخش مسکن را رصد کنیم.
هماکنون حدود 3.6 میلیون واحد مسکونی مازاد در کشور وجود دارد که اقتصاد طرف عرضه را به چالش کشانده است. مضافا اینکه مهاجرتهای روستایی کاهش یافته و روند رشد جمعیت کند شده است. این در حالی است که بررسیها از تسهیلات ارایه شده در بخش مسکن در سال 1393 حاکی از آن است که تقاضا برای ساخت مسکن 22 درصد بیش از تقاضای خرید است که با توجه به مازاد تولید، سیگنال امیدوارکنندهای برای اقتصاد مسکن محسوب نمیشود.
در سال 90 در مناطق شهری کشور 16.2 میلیون واحد مسکونی عرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده و موجودی عرضه مسکن تا نیمه اول سال 94 به بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده که این رقم 3.6 میلیون بیش از تقاضای کل است.
طبق برآورد انجمن علمی اقتصاد شهری، از مازاد عرضه مسکن، در سناریوی اول (واحدهای خالی از میزان عرضه مسکن حذف شده اند) میزان مازاد عرضه طی سال های 90 تا 94 افزایش داشته است؛ به طوری که از 1.3 میلیون واحد در سال 90 به حدود 3.6 میلیون واحد مسکونی در سال 94 رسیده است. در سناریوی دوم (میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده) نیز میزان مازاد عرضه سیر صعودی داشته و محاسبه مسکن خالی از سکنه و نیز واحدهای مسکونی قدیمی در این شاخص، باعث افزایش مازاد عرضه از 4.3 میلیون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسیده که هر دو سناریو نشان از مازاد عرضه در کشور دارد.
همچنین بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران، حدود 1.7 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد میشود 20 درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو میتوان به اندازه 1.3 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود 330 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب میشوند.
تعداد خانههای خالی استان تهران نیز بنا به گفتهی حسام عقبایی رییس اتحادیه املاک تهران بین 200 تا 250 هزار واحد مسکونی است. لذا با توجه به جهش یکباره قیمت مسکن در سال 91 یافتن مشتری برای 250 هزار واحد استان تهران به دغدغه این روزهای دفاتر مشاور املاک تبدیل شده است.
بیتعادلی در عرضه و تقاضای مسکن در شرایطی است که عدهای از کارشناسان معتقدند دیگر شاهد جهشهای ادواری قیمت مسکن نخواهیم بود. محمد عدالتخواه در اینباره میگوید: بخش مسکن طی 5 دهه درصد بالایی از اشتغال بخش خصوصی را به خود اختصاص داد؛ تا جایی که 300 صنعت را به خود مشغول کرد، 1300 نوع شغل درگیر آن شدند و به نوعی 70 درصد اشتغال کشور را در دست گرفت اما این شرایط در حال افول است؛ چرا که مسکن هماکنون دچار بیتعادلی در عرضه و تقاضا شده است.
افزایش 20 درصدی معاملات تهران در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل نمیتواند مسکن را از خواب عمیق بیدار کند؛ زیرا برای اینکه بتوان در یک بخش صحبت از رونق کرد باید شرایط فعلی آن را با بهترین دوره آن بخش مقایسه کرد؛ نه با بدترین روزهای آن. به نظر میرسد اطلاعاتی که از سوی مراکز آماری ارایه میشود تماما نسبت به سال 1393 است که در آن سال حال و روز صنعت ساختمان جالب نبود. اما اگر معاملات و ساخت و ساز در سال 1394 را با دوران رونق مسکن مقایسه کنیم باید بگوییم سال 1394 سالی سخت برای حوزه صنعت ساختمان و تجربهای تلخ برای کارآفرینان و حرفهمندان واقعی این صنعت بود.
یکی از عوامل که میتواند در تحریک طرف تقاضا موثر واقع شود بالا بردن سقف تسهیلات مسکن است. با اینکه در سال گذشته بانک مسکن در چند مرحله اقدام به افزایش سقف تسهیلات مسکن کرد و در آخرین اقدام وام خرید را به 160 میلیون رساند اما به نظر میرسد از یک سو بانکها تمایلی به پرداخت وامهای بلندمدت ندارند و از طرف دیگر متقاضیان نسبت به وامهای محدودکننده بانک مسکن اقبال نشان نمیدهند؛ تا جایی که بر اساس اطلاعات دریافتی از بانک مرکزی، تقاضای تسهیلات ساخت مسکن در 11 ماه سال 94 نسبت به مدت مشابه سال قبل 22 درصد رشد داشته اما تسهیلات خرید با کاهش 20 درصدی از نظر تعداد همراه بوده است.
همچنین جستوجوی فایلهای دفاتر مشاور املاک از هجوم عرضه حکایت دارد و در مقابل، آنچه منجر به خرید میشود قطرهچکانی است. در اغلب دفاتر تقاضا برای فروش 20 برابر بیشتر از تقاضا برای خرید است. البته حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اواخر سال گذشته از افت 90 درصدی خرید مسکن طی سه سال اخیر خبر داد.
بررسیهای میدانی نشان میدهد با اینکه حجم مراجعات در ماههای اخیر مقداری افزایش یافته، دفاتر مشاور املاک هنوز روزهای بدون مشتری را سپری میکنند و به گفتهی یکی از کارشناسان مشاور املاک در شمال پایتخت، بسیاری از دلالان از این شغل خارج شدهاند. به گفتهی او روند ریزش کارشناسان مشاور املاک از سه سال گذشته آغاز شده و در سال 94 شدت گرفته است. علت خروج شاغلان املاک از این بخش نیز به یک مساله مربوط میشود: نبود مشتری.
همچنین آمار خرید و فروش یکی از سایتهای فروش مسکن شهر تهران نشان میدهد خانههای عرضه شده در این سایت طی فروردین ماه 37 هزار و 355 مورد و در مقابل، واحدهای فروش رفته هزار و 868 مورد بوده است.
از طرف دیگر با اینکه بسیاری از سازندگان مسکن طی سه دهه گذشته سود خوبی از ارزش افزوده بخش ساختمان به جیب زدند، رکود بخش ساختمان که از سال 91 آغاز شد تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در شهر تهران را 80 درصد نسبت به سال 92 کاهش داده است.
به یاد داریم سال گذشته نیز برخی مسوولان بشارت میدادند که مسکن در سال 1394 از رکود خارج میشود اما نه تنها این اتفاق نیفتاد بلکه حجم معاملات نسبت به سالهای 93 و 92 کمتر شد.
اما آنچه که سازندگان بخش مسکن را تا حدودی نسبت به رونق آن امیدوار میکند، تبدیل به احسن املاک مسکونی است که در شرایط فعلی اقتصاد خانوارها نمیتوان چندان به آن دلخوش بود و باید تا اجرایی شدن واقعی برجام، تثبیت اقتصاد کلان، کنترل نرخ تورم، پرداخت وامهای با ارقام بالا، ارزان قیمت و طولانی مدت به بخش مسکن و نهایتا تحریک طرف تقاضا صبر کرد که به نظر نمیرسد حداقل تا یک سال آینده بتوان انتظار چنین وضعیتی را داشت.
کارشناسان معتقدند ارائه تسهیلات ارزان قیمت برای خریداران در جهت افزایش قدرت خرید، راهی برای خروج بازار مسکن از رکود است.
غلامرضا کیامهر با اشاره به سایه رکود مسکن درشهرهای جدید افزود: شاید بتوان یکی از دلایل آن را افزایش قیمت ها و کاهش قدرت خرید مردم دانست چراکه از چندسال گذشته به دلیل تورم ایجاد شده در بازار مردم توان خرید مسکن را ندارند.
وی ادامه داد: در سال 91 و نیمه اول 92 تورم 45تا50 درصد بود که می توانستیم هم رکود و تورم را درکنار هم ببینیم چرا که این دو مورد سازگاری با یکدیگر ندارند.
این کارشناس مسکن در ادامه عنوان کرد: در نیمه دوم سال 92، دولت هدف اصلی خود را مبارزه با تورم و رانت خواری پایه گذاری کرد اما رکود حاصله نتوانست تغییری در این بخش ایجاد کند؛ این درحالیست که فکری برای از بین بردن رکود، درنظر گرفته نشد که نتیجه آن کاهش خرید مردم بخصوص در شهرهای بزرگ شد.
به گفته بهرویان، رکود مسکن بخشی از رکود اقتصادی کشور است.
راهکارهای خروج از رکود
در ادامه منوچهر بهرویان از دیگر کارشناسان مسکن دراین باره گفت: برای اینکه بتوانیم بازار مسکن را از رکود خارج کنیم دولت باید از دخالت دراین بازار خودداری کند.
وی ادامه داد: قرار دادن تسهیلات با شرایط مناسب در اختیار خریداران و افزایش قدرت خرید، راهی برای خروج بازار مسکن از رکود است.
این کارشناس مسکن در ادامه عنوان کرد: دولت باید راهکاری را برای حل بحران مسکن درنظر بگیرد چراکه خدمات دهی متناسب با نیاز جامعه دراین زمینه وجود ندارد.
به گفته بهرویان، دولت می تواند درخصوص مسکن، وام های بلندمدت با شرایط مناسب را دراختیار جوانان قرار دهد تا رونق به این بازار برگردد.
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
سرمایهگذاران در انتظار بازشدن دوباره فضایی سودآور هستند و متقاضیان چشم بهراه افزایش تسهیلات و افزایش قدرت خرید، این اوضاع بازاری است که تا چند سال قبل چنین مشکلاتی کمتر داشت. حالا پس از گذشت ماههای طولانی رکود، هنوز برای پیدا کردن مسیر آینده خود سر در گم است.
نخستین فصل از سال 95 در حالی به سمت ماه پایانی خود حرکت میکند که با وجود تمام خوشبینیها هنوز شرایط بازار مسکن نسبت به گذشته تغییر جدی را نشان نمیدهد. وقتی سال 94 با دوام رکود در بازار مسکن به پایان رسید، بسیاری طولانی شدن روند مذاکرات هستهای و نرسیدن زمان سررسید وامهای بزرگ صنعت ساختمان را اصلیترین دلایل برای بقای شرایط قبل قلمداد کردند و حالا با وجود رفع بسیاری از ابهامهای گذشته، هنوز مسکن به تزریق روحی جدید امید بسته که حتی بهار 95 نیز نتوانست برایش به ارمغان بیاورد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرصت امروز ، با وجود آنکه نخستین گروه از وامهای 80 میلیون تومانی در هفتههای آینده به دست متقاضیان خواهد رسید و دوام ثبات در اقتصاد ایران نیز کار را به جایی رسانده که بسیاری از کارشناسان از پایان رکود طولانی مدت سالهای گذشته صحبت میکنند، اما به نظر میرسد معادله موجود بر سر آینده بازار پیچیدهتر از این صحبتها خواهد بود. هرچند میتوان به کنار رفتن رکود، لااقل برای دورهای کوتاهمدت امید داشت اما قطعاً آنچه برای مدتی طولانی تأثیرگذار خواهد بود قیمت تمام شده خانه و نرخهای رسمی ارائه شده در بازار است. نرخهایی که با افزایش قابل توجه سالهای گذشته رکودی بزرگ را به وجود آورد.
اگر بنا باشد بار دیگر در دوره جدید رونق همراه با تورم باشد، حفظ تحرک در آینده بازار سخت خواهد شد. موضوعی که باعث شده وزارت راه بهطور جدی آن را پیگیری کند و صحبت از خروج رکود بدون تورم را بهعنوان یکی از برنامههای اصلی در این رابطه مطرح کند. پیگیری این دغدغه در صحبتهای وزیر راهوشهرسازی به خوبی عیان میشود. آخوندی میگوید: «در حوزه مسکن از همان ابتدای دولت یازدهم ما به دنبال خروج غیرتورمی مسکن از رکود بودیم، بنابراین اینکه بانک مرکزی هزاران میلیارد تومان پول پر قدرت به بخش مسکن تزریق کند، چندان نمیتواند کمکحال این بخش باشد.
همین الان نرخ تورم مسکن نسبت به نرخ تورم پایینتر بوده و حتی کاهش هم داشته است، پس با روش پساندازهایی که از ابتدای دولت یازدهم بر آن اجرا شده میتوان به راحتی مردم را صاحب مسکن کرد.» محوریت دادن به پسانداز و استفاده از منابعی که مردم برای مدتی طولانی آن را جمع کردهاند کمخطرترین راهی است که شاید در بلندمدت تأثیراتی جدی از خود بر جای بگذارد، هرچند با توجه به اوضاع امروز، کمتر کارشناس و سرمایهگذاری در کوتاهمدت خطر این امر را پیشبینی میکند.
بستر تورم در بازار مسکن فراهم نیست یک کارشناس بازار مسکن معتقد است بالا بودن قابل توجه تعداد واحدهای مسکونی عرضه شده در قیاس با تقاضای فعال در بازار باعث شده، نهتنها بستر برای تورم دوباره فراهم نباشد، که حتی پیشبینی آن در آینده نیز کار چندان راحتی به نظر نمیرسد.
احمدرضا سرحدی در گفتوگویی تصریح کرد: سابقه سالهای گذشته اقتصاد ایران که در چارچوب آن بسیاری از فعالیتهای سودآور به حوزه مسکن خلاصه میشد، باعث شد بسیاری از سودجویان نسبت به افزایش قیمتها اقدام کنند. اما با توجه به رکود این سالها نه دیگر خبری از این سودجویان است و نه بازار کشش افزایش دوباره قیمتها را دارد. به گفته وی رکودی که امید زیادی به آن وجود دارد احتمالا در نیمه دوم سال جاری و آن هم به شکلی محدود به وجود میآید و در صورت شکل گرفتن این روند تنها به فروش واحدهای از پیش باقی مانده کمک خواهدشد.
این کارشناس اضافه کرد: اگر در ماههای آینده اقتصاد ایران به رونق نزدیک شود و در سایه آن قدرت خرید مردم افزایش یابد، میتوان به دوام رونق امید داشت، رونقی که با تورم نخواهد بود زیرا شرایط آن برقرار نیست.
ایمان معصومی سرمایهگذار عرصه مسکن نیز در گفتوگویی از شرایط سخت سالهای گذشته بساز و بفروشها گفت و اعلام کرد: وقتی با وجود کاهش قیمتها و عدم تبعیت بازار مسکن از تورم موجود در اقتصاد کشور، باز هم تعداد زیادی از واحدهای تکمیل شده در سالهای گذشته فروش نرفتهاند، قطعاً اولویت اول نه افزایش قیمتها که به فروش رفتن واحدهای قبلی و بازگشت سرمایه خواهد بود.وی ادامه داد: هرچند کاهش قیمتها در شرایطی که هزینه ساختوساز افزایش پیدا کرده، باعث زیان سرمایهگذاران این حوزه شده است، اما با توجه به نیاز کوتاهمدت بازار بعید است دوره جدید رونق با رکود یا افزایش قابل توجه نرخها همراه شود.
پیشبینیهای کوتاهمدت کارشناسان و البته نگرانی وزارت راه و شهرسازی نشان از آن دارد که فرار از تورم دوباره در بازار مسکن به آینده دورتری مرتبط میشود، آیندهای که شاید با توجه به رونق پیشبینی شده در بازار ماههای آینده به وجود آید. حفظ نقدینگی موجود در بازار بهعنوان نظام پسانداز مسکن که در آینده منابعی کم خطر را به بازار تزریق میکند، شاید بهترین راه حلی باشد که بتوان برای آینده ارائه کرد، راهحلی که هرچند در بسیاری از کشورها اثر بخش بوده اما شاید هنوز برای گروههای کم درآمد ایرانی اجرای آن سخت و طاقت فرسا باشد.
«زمان خرید است؛ چرا که اکنون خریدار قیمت را تعیین میکند و آنها هستند که حرف آخر را میزنند.» این جمله یکی از کلیشههای مشاوران املاک تهران در ماههای گذشته شده است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، رکود بیسابقهای از سال ١٣٩١ بر بازار خرید و فروش ملک در ایران سایه انداخت. دولت نهم و دهم که قرار بود با طرح مسکن مهر مشکل صاحبخانه شدن اقشار کم درآمد را حل کند، نه تنها به هدفش نرسید که وضعیت به سمتی پیش رفت که اقشار میانی هم در خرید خانه ناتوانتر شدند. این وضع در طول زمامداری حسن روحانی هم ادامه پیدا کرد؛ امسال، سومین سالی است که خرید و فروش مسکن در رکود است، هر چند برنامههایی برای خروج از رکود مسکن، مانند دیگر بخشها، در دو سال اخیر اجرایی شد ولی هیچکدام از این طرحها تاکنون نتوانستند رونق را به بازار بازگردانند.
افزایش قیمت ناممکن است مشاوران املاک در رکود سه ساله بازار بیش از هر زمانی کمحوصله شدهاند. تنها کافی است به بنگاهی مراجعه کنید تا این موضوع حس شود. یکی از مشاوران املاک منطقه نیاوران در مورد وضعیت بازار مسکن میگوید: اینکه در آینده چه میشود خدا میداند اما یک چیز مسلم است: در یکی دو سال آینده قیمت مسکن به شکل چشمگیری افزایش پیدا نمیکند. حال اگر کسی قصد دارد منزل خود را بفروشد و خانه دیگری بخرد، همین امروز هم میتواند دست به کار شود.
حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم توضیح میدهد: امسال بحث افزایش قیمت نخواهیم داشت، چرا که کاهش قدرت خرید مردم اجازه چنین کاری نمیدهد. افزایش قیمت در شرایط فعلی نه تنها به نفع فروشنده نیست بلکه تنها منجر به تعمیق رکود میشود.
گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد معاملات ملکی در شهر تهران در زمستان ١٣٩٤ نسبت به فصل پیش از آن 19/1درصد رشد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن 23/9 درصد کاهش داشته است؛ هر چند که میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از راه بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران در زمستان سال گذشته نسبت به فصل قبل از آن 2/3درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 0/6 درصد کاهش داشته است. البته کاهش خرید و فروش در سال گذشته نسبت به سال ١٣٩٣ منطقی است؛ زیرا در سال ١٣٩٣ رشد اقتصادی کشور سه درصد بود که این رقم سال گذشته به سختی به صفر رسید؛ همین نشان میدهد رکود در اقتصاد ایران بیسابقه شده است.
بازار در اختیار خریدارها مشاور املاک دیگری میگوید: اکنون وضع بازار مسکن به سمتی رفته که دیگر فروشنده نمیتواند قیمت معامله را تعیین کند و این کار بیشتر از سوی خریدار انجام میشود؛ چون خرید و فروشی انجام نمیشود و آنهایی که نیاز به پول دارند واحد مسکونی را با نزدیکترین قیمت، به نرخ مطلوب خود میفروشند. این فعال بازار مسکن در مورد پیشبینی آینده بازار مسکن هم توضیح میدهد: نمیتوان قاطعانه از بهبود وضعیت سخن گفت اما بعید است وضع کنونی ادامه پیدا کند، هر چند توقع رونق هم توقعی منطقی نیست.
از سوی دیگر رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم پیشبینی میکند: در نیمه نخست امسال گام نخست خروج از رکود مسکن برداشته میشود و بررسی آمارها هم این را نشان میدهد. هر چند که خروج از رکود به مفهوم بازگشت به دوران رونق نیست ولی گام مهمی در رفع نابسامانی فعلی است. به گفته او آمار معاملات ملکی تهران در ماه نخست سال ١٣٩٥ نشاندهنده افزایش ١٠ درصدی خرید و فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته بود؛ حال آنکه در فروردین ماه خرید و فروشها همواره کمتر از ماههای دیگر است؛ زیرا به شکل عملی نیمه اول ماه، تعطیلات است.
مانور پول لازمها مشاوران املاک همگی معتقدند که در شرایط فعلی فروشندگانی که حاضر نبودند از قیمت فروش خود کوتاه بیایند، به دلیل طولانی شدن مدت رکود از موضع خود پایین آمدهاند. درهمین رابطه یکی دیگر از مشاوران املاک شمال تهران میگوید: فروشندهای که حاضر نبود واحد خود را کمتر از متری ١٦ میلیون و ٥٠٠ هزار تومان بفروشد، همین امروز به بنگاه آمد و حاضر شده بود اینبار با قیمت ١٣ میلیون تومانی هم واحد خود را واگذار کند هر چند باز هم خریدار زیر بار نرفت. در نهایت فروشنده مجبور شد به فروش ملکش با قیمت متری ١٢ میلیون تومان رضایت دهد.
او تاکید کرد امروز فروشنده باید دنبال مشتری بگردد و این وضع باعث شده کسانیکه میخواهند منزل خود را عوض کنند کمتر از دیگران زیان ببینند؛ چرا که به هر روی آنها با همان نرخی که واحد خود را فروختهاند، واحد دیگری میخرند. از سوی دیگر افرادی که به پول خانهشان نیاز دارند هم از سر ناچاری به قیمت کمتر تن میدهند.
افزایش معاوضه «رکود مسکن فرصتی شد برای برخی از سرمایهداران و ثروتمندان که واحد مسکونی را با ماشینهای مدل بالا، باغ یا ویلا معاوضه کنند.» اینها گفته یکی از فعالان بازار مسکن منطقه ولنجک است. این مشاور املاک درباره دلایل افزایش معاوضه مسکن گفت: بسیاری از ثروتمندان ترجیح میدهند از این شیوه برای خرید و فروش استفاده کنند و از قضا این شیوه بدی هم برای سرمایهگذاری نیست. واگذاری ماشین لوکس به ازای یک واحد مسکونی، در شرایطی که فروشندگان به قیمتهای پایینتری هم راضی میشوند عمل تیزهوشانهای است. حتی واگذاری ویلا یا باغ با واحد مسکونی هم رفتاری منطقی است؛ چون اگر رونقی هم حاصل شود، احتمالا از واحدهای مسکونی شهر آغاز میشود و سپس به ویلا، زمین و باغ میرسد.
به گفته او امیدی برای آنکه در ٩ ماهه نخست امسال تغییری در وضعیت بازار به وجود بیاید، نیست. او ادامه میدهد: برای فصل زمستان میتوان اندکی امیدوارتر بود، اگر اقتصاد کشور در ماههای نخست وضعیت بهتری پیدا کند احتمال این وجود دارد که در ماههای زمستان خرید و فروش مسکن افزایش پیدا کنند.
مرکز آمار ایران با انتشار گزارشی از بازار مسکن در زمستان 1394، تحولات بازار زمین و مسکن در کل کشور را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده است.
بر اساس این گزارش به دنبال ثبت افزایش معاملات زمین و ساختمانهای کلنگی در زمستان 94 در مقایسه با فصل پاییز مبتنی بر موج پیش رونق ماههای اخیر، قیمت زمین در طول زمستان نسبت به فصل گذشته با اندکی افزایش روبهرو شده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، بر این اساس متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در فصل زمستان 4 میلیون و 440 هزار تومان بوده که نسبت به پاییز 7 درصد رشد داشته است. البته این رشد قیمت واکنش طبیعی بازار مربوط به افزایش 1/ 19 درصدی تعداد معاملات نسبت به پاییز 94 و افزایش تقاضا در بازار زمین طی ماههای زمستان بوده است؛ کمااینکه قیمتهای ثبت شده در مقایسه با زمستان سال 93 رشد بسیار ناچیز 6/ 0 درصدی را نشان میدهد که موید ثبات نسبی قیمت در بازار زمین است.
از سوی دیگر تعداد معاملات زمین در زمستان گذشته نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفی 9/ 23 درصدی را تجربه کرده است. این موضوع نشان میدهد اندازه حجمی بازار هنوز به وضعیت سال 93 نرسیده و بازار برای افزایش تعداد معاملات با عبور از فاز پیش رونق همچنان ظرفیت دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در زمستان گذشته 4 میلیون و 105 هزار تومان بوده است که نسبت به پاییز94، 3/ 2 درصد رشد داشته و در مقایسه با مدت مشابه سال 93 رشد منفی 6/ 0 درصدی را تجربه کرده است. این در حالی است که گزارش دفتر اقتصاد مسکن متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در زمستان سال گذشته را با اندکی اختلاف 4 میلیون و 150 هزار تومان اعلام کرده که در مقایسه با گزارش پاییز این نهاد، رشد 7/ 3 درصدی را نشان میدهد و نسبت به مدت مشابه سال 93 نیز 5 درصد رشد داشته است.
از سوی دیگر حجم معاملات آپارتمانهای مسکونی در زمستان سال گذشته نسبت به پاییز معادل 7/ 24 درصد رشد داشته، اما در عین حال نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفی 4/ 8 درصدی را تجربه کرده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، متوسط مساحت آپارتمانهای معامله شده در زمستان گذشته 87 مترمربع و متوسط سن آنها 9 سال بوده است.
متوسط قیمت اجاره بهای ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در زمستان سال گذشته 19 هزار و 815 تومان بوده است که نسبت به پاییز94 با وجود رشد 9/ 7 درصدی تعداد قراردادهای اجاره، 4 درصد کاهش داشته است. قیمت متوسط اجاره بها نسبت به زمستان سال 93 معادل 5/ 9 درصد رشد داشته است و حجم معاملات رشد منفی 4/ 19 درصدی را تجربه کرده است. همچنین متوسط مساحت آپارتمانهای استیجاری در زمستان 94 معادل 75 مترمربع و متوسط عمر بنا 12 سال بوده است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه دادههای معاملات مسکن نشان میدهد که در فروردینماه میزان معاملات مسکن در تهران ۱۹ درصد رشد داشته است، گفت: پیشنشانههای خوبی برای رونق بخش مسکن دیده میشود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه دادههای معاملات مسکن نشان میدهد که در فروردینماه میزان معاملات مسکن در تهران ۱۹ درصد رشد داشته است، گفت: پیشنشانههای خوبی برای رونق بخش مسکن دیده میشود.
حامد مظاهریان در پاسخ به این سوال که کارشناسان اقتصادی مسکن عنوان میکنند که بهرغم تمام اظهارات مسوولان هنوز نشانههایی از رونق بخش مسکن دیده نمیشود، گفت: دادههای آماری از رصد معاملات مسکن نشان میدهد که بخش مسکن در حال سپری کردن وضعیت خروج غیرتورمی از رکود است به طوری که میزان معاملات مسکن در فروردینماه امسال در شهر تهران 19 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد نشان میدهد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، وی با اشاره به اینکه بیشترین تعداد معاملات در تهران مربوط به منطقه پنج و کمترین معاملات مربوط به منطقه 22 است تاکید کرد: اقدامات دولت برای خروج مسکن از رکود همانا افزایش سرمایهگذاری و فراهم شدن ابزارهای لازم توسط نظام بانکی است.
مظاهریان اضافه کرد: یکی از این ابزارها افزایش سقف وام خرید مسکن به بالاترین میزان خود در تاریخ کشور است که ورود وام 80 میلیونی خرید مسکن از خردادماه امسال میتواند مسکن را به تدریج از رکود خارج کند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: یکی دیگر از این ابزارها اعطام وام ساخت مسکن تا سقف 150 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی است که میتواند نقش بسزایی در ساختوساز ایفا کند.
مظاهریان تصریح کرد: ایجاد این ابزارهای لازم توسط نظام بانکی و پیش نشانههای خوبی که در بازار مسکن در حال ایجاد شدن است میتواند نوید بخش خروج تدریجی غیرتورمی مسکن از رکود باشد.
وی افزود: این پیش نشانهها آلارمهای خوبی برای سرمایهگذاری در بخش مسکن ایجاد کرده است که آن هم نویدبخش خوبی برای سازندگان مسکن خواهد بود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که در حال حاضر وظیفه دولت برای خروج از رکود چیست، گفت: هماهنگ کردن تامین منابع مالی برای بخش مسکن از وظایف دولت است که آن را به خوبی انجام داده و هماهنگ کرده است. یکی از آخرین قطعههای ورود بازار مسکن به رونق نیز همانا موافقت با انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهن ثانویه است که میتواند حتی تا 10 هزار میلیارد تومان نیز افزایش یابد.
مظاهریان افزود: برنامههای اجرایی برای ورود به بافت فرسوده نیز از اهداف عالی دولت است که قطعاً میتواند تاثیر بهسزایی در بخش مسکن و رونق ساختوساز داشته باشد.
هنوز حال و روز مسکن خوب نشده و دولت قصد دارد در سال پایانی دولت یازدهم با بازگرداندن رونق به بازار مسکن این بخش و صنایع وابسته به آن را فعال کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، از همان روزهای نخست تغییر دولت و حضور عباس آخوندی بر راس وزارت راه و شهرسازی در خیابان آفریقا به نظر میرسید که نگاه مسکنی وزیر میانسال دولت یازدهم که سابقه زیادی در حوزه مسکن دارد بر نگاه راهی وی غلبه کند و بیش از آنکه وی را در کسوت برنامههای راهی ببینیم در حال حل مشکلات مسکنی دیده شود. این پیشبینی زیاد هم دور از انتظار نبود و در طی دو سال و اندی از حضور وی در این وزارتخانه برنامههای مسکنی تعدد بیشتری نسبت به برنامههای راهی داشت.
با این حال هنوز حال و روز مسکن خوب نشده و برنامههایی که از همان ماههای ابتدایی بر سر زبانها افتاد به نتیجه نرسیده است، اما این تعلل دیگر برای بدنه دولت قابل توجیه نیست و کار را به جایی رسانده است که دولت قصد دارد در سال پایانی دولت یازدهم با بازگرداندن رونق به بازار مسکن این بخش و صنایع وابسته به آن را فعال کند.
این امر زمانی بیشتر شدت گرفت که دولت در راستای برنامه اقتصاد مقاومتی خود وزارتخانههای مختلف را ملزم به اجرای برنامهای سریع کرد که در این میان وزارت راه و شهرسازی باید برای بازار مسکن برنامهای یک هفتهای ارایه میکرد؛ برنامهای که ظاهرا کار را به برگزاری جلسه همفکری مقامات ارشد دولتی برای رونقدهی به بازار مسکن کشاند.
به این جهت جلسه ویژه مسکنی با حضور مسوولانی از وزارتخانههای راه و شهرسازی، نیرو، بانک مرکزی و بنیاد مسکن با اسحاق جهانگیری معاون اول رییسجمهوری برگزار شد تا شاید گره مشکلات مسکن بعد از دو سال و اندی باز شود. در این جلسه که خبر زیادی در خصوص آن عنوان نشده است با ارایه گزارش از طرحها و پروژههایی که دولت برای رونق بازار اجرا کرده است، موضوع بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و نیز تکمیل زیربنا و روبنای واحدهای مسکن مهر مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفته و تصمیماتی در این خصوص اتخاذ شده است.
اسحاق جهانگیری هم با تاکید بر رونق بخش مسکن و تکمیل واحدهای مسکن مهر بر اهتمام جدی دولت برای راهاندازی بخش مسکن اشاره کرده و با بیان اینکه رونق بخش مسکن منجر به رونق رشتههای مختلف صنعتی خواهد شد، از وزارت راه و شهرسازی خواست برنامهریزی و پیگیری لازم برای ایجاد تحرک در بخش مسکن را با جدیت بیش از پیش انجام دهد.
البته این جلسه از سوی معاونین وزیر راه جلسهای متعارف و نه فوقالعاده عنوان شده است و هدف از برگزاری جلسات نمایندگان دستگاههای اجرایی و اقتصادی با معاون اول رییسجمهوری را هماهنگسازی تصمیمگیریها در خصوص رونق بخش مسکن با هدف دستیابی به همسویی درون دولت و کمک به خروج سریعتر مسکن از رکود عنوان کردهاند. البته حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن گفته است: «دولت مصمم است تا تلاش بخشهای مختلف درون قوه مجریه را که میتوانند در رونق بخش مسکن اثرگذار باشند هماهنگ کند تا دستور اکید رییسجمهوری برای خروج مسکن از رکود اجرایی شود. اکنون ابزارهای مالی گوناگونی در مذاکرات متعدد با بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، بانکهای عامل و سازمان بورس طراحی و عملیاتی شده است تا این امر محقق شود.
در طراحی این ابزارها در جلسات مذکور به جمعبندی خوبی رسیدهایم و امکان اجرای آنها مهیا شده است، هماکنون در موقعیتی قرار داریم که لازم است برای پروژههای مختلف طراحیشده بتوانیم در بخشهایی چون تخصیص زمین، مسکن روستاییان، مسکن حمایتی اقشار ضعیف و دهکهای یک و دو و همچنین تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن (ساخت و خرید) تصمیمهای مشخصی گرفته شود.»
اخذ مالیات از خانههای خالی یکی از طرحهایی که از یکی دو سال پیش موضوع آن مطرح شده اما هنوز اجرایی نشده است اخذ مالیات بر خانههای خالی بود که حامد مظاهریان، از لفظ به زودی برای اجرایی شدن آن صحبت کرده و گفته است: «اجرای مالیات بر خانههای خالی نیاز به یک سامانهای دارد و ما در حال طراحی این سامانه هستیم که به زودی آماده میشود. در قانون آمده که در سال اول از خانههایی که خالی هستند، مالیات دریافت نشود، بنابراین پس از اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی در سال اول وصولی از این منبع نداریم تا زمانی که بیش از یک سال از خالی بودن واحد گذشته باشد.
پس از گذشت یک سال از خالی ماندن، واحدهای مسکونی مشمول جریمه میشوند. البته تعیین مالیات بر عهده سازمان امور مالیاتی است، وزارت راه و شهرسازی فقط سامانه مربوط به اطلاعات املاک را طراحی میکند و تمامی اطلاعات مربوط به املاک در این سامانه به ثبت میرسد.»به گفته وی، «این سامانه با سامانههای دیگر دستگاهها همافزایی دارد و به سامانه ملی املاک و اسکان کشور تبدیل میشود تا تمامی اطلاعات املاک بر روی آن به ثبت برسد.به همین دلیل طوری طراحی میشود که با دیگر سامانهها ارتباط داشته باشد».
وی ادامه میدهد:البته طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مقرر قانون عنوان شده است که قانون اخذ مالیات از خانههای خالی در سال جاری به اجرا برسد که وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونهای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.
صندوق پسانداز منطقهای و بازار مسکن یکی دیگر از برنامههایی که دولت برای خروج از رکود بازار مسکن مورد توجه قرار داده بود بحث ایجاد صندوق پسانداز مسکن بود؛ البته از همان روزهای نخست آخوندی، حسین عبدهتبریزی را که سابقه زیادی در بازار بورس دارد به عنوان مشاور خود به وزارت راه و شهرسازی آورد تا برای بازار مسکن چنین صندوقی را راهاندازی کند و حالا غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در مورد صندوق پسانداز منطقهای صحبت میکند و میگوید: «به طور کلی این صندوقهای پسانداز منطقهای، بر اساس پساندازهای آن منطقه تشکیل میشود و وامدهی نیز در همان مختصات صورت میگیرد.
البته دولتها نیز یکسری منابع در اختیار این صندوقها قرار میدهند که در بودجه گزارش میشود. یعنی برای صندوق، اعتباری در نظر گرفته میشود که منابع را به اندازه مورد نظر افزایش دهد. آنچه تجربه دنیا نشان میدهد پسانداز مردم مهمترین عامل برای خانهدار شدن آنهاست. به طور کلی این صندوقهای پسانداز منطقهای، بر اساس پساندازهای آن منطقه تشکیل میشود و وامدهی نیز در همان مختصات صورت میگیرد. البته دولتها نیز یکسری منابع در اختیار این صندوقها قرار میدهند که در بودجه گزارش میشود. یعنی برای صندوق، اعتباری در نظر گرفته میشود که منابع را به اندازه مورد نظر افزایش دهد.»
بازار مسکن با نزدیک شدن به ماه آخر بهار روزهای گرمتری را پشت سر میگذارد و نشانههای پیش رونق پررنگتر شده است.
براساس آمار سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، از ابتدای اردیبهشت ماه تا روز گذشته مجموعا 6 هزار و 736 معامله مسکن ثبت شده است که این رقم نسبت به آمار 2 هزار و 999 فقره فروردین ماه رشد چشمگیری داشته است. به گزارش دنیای اقتصاد ، از سوی دیگر شمار کل معاملات مسکن در اردیبهشت ماه سال گذشته 7 هزار و 474 فقره بوده که اختلاف چندانی با معاملات ثبت شده در طول 24 روز سپری شده از اردیبهشت امسال ندارد. بنابراین پیشبینی میشود درصورتی که روند کنونی معاملات در هفته پایانی اردیبهشت ادامه داشته باشد، حجم معاملات ثبت شده این ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش قابل ملاحظهای داشته باشد. با این حال شمار قراردادهای ثبت شده در بازار رهن و اجاره وضعیت متفاوتی دارد. شمار قراردادهای رهن و اجاره که طی 24روز سپری شده از اردیبهشت ماه امسال ثبت شده 4 هزار و 229 فقره بود که با آمار 8 هزار و 925 قرارداد رهن و اجاره اردیبهشت ماه سال گذشته اختلاف زیادی دارد و بعید به نظر میرسد با گذشت هفته پایانی این رکورد ثبت شود. هرچند کاهش شمار قراردادهای رهن و اجاره نیز میتواند نشانهای از گرمتر شدن بازار معاملات مسکن محسوب شود.
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
نتایج یک تحقیق دانشگاهی از وضعیت شهرهای جدید کشور از خالی ماندن 70 درصد ظرفیت جمعیت پذیری در شهرهای جدید به «واسطه فرار جمعیتی» و «سکونتگریزی» از این شهرها خبر داد.
در پژوهشی که از طرف یک تیم دانشگاهی به سفارش متولی شهرهای جدید در وزارت راه وشهرسازی انجام شده، 7 راهکار کلی برای پایدارسازی جمعیت و ایجاد هویت فرهنگی و اجتماعی و همچنین جلوگیری از فرار جمعیتی و سکونتگریزی از این شهرها پیشنهاد شده است. به گزارش دنیای اقتصاد ،بر مبنای این پژوهش هم اکنون تنها 6/ 6 درصد از جمعیت مطالعه شده در 8 شهر جدید کشور از سکونت در این شهرها ابراز رضایتمندی کردهاند. تیم دانشگاهی سه نفره متشکل از صاحبنظران ارشد حوزه شهرسازی و برنامهریزی شهری برای پاسخ دادن به این چالش دولت و ساکنان شهرهای جدید اولا به شناسایی ریشه معضل فرار جمعیتی و سکونتگریزی از شهرهای جدید پرداخته و ثانیا راهکارهای رفع این چالش را که در حال حاضر به معضل این شهرها تبدیل شده است، پیشنهاد کردهاند.
منشا نارضایتی از شهرهای جدید در پژوهش انجام شده از سوی نوید سعیدی رضوانی، وازار مرادی و وحید ریاحی، سه علامت روشن از پدیده فرار جمعیتی و سکونتگریزی از شهرهای جدید روشن شده است.این پژوهشگران برای اثبات نظریه فرار جمعیتی از شهرهای جدید، در وهله اول از رضایتمندی تنها 6/ 6 درصد از ساکنان فعلی 8شهر جدید مورد مطالعه از محل سکونت فعلی خود (پرند، پردیس، بهارستان، مجلسی، فولاد شهر، گلبهار، مهاجران، سهند و صدرا، در پنج استان اصفهان، تهران، فارس، تبریز و مرکزی) خبر میدهند.
71 درصد از ساکنان شهرهای جدید در این پژوهش تمایل به جابهجایی از شهر جدید و تغییر محل زندگی در صورت توانمندی مالی در آینده را عنوان کردهاند. به این معنی که هر زمان از توانایی مالی کافی برای جابهجایی و تامین مسکن برخوردار شوند به مجموعه شهری مادر بازگشت خواهند کرد.سومین علامت که تمایل به سکونتگریزی از شهرهای جدید مورد مطالعه را اثبات میکند حجم قابل توجهی از خانههای خالی در شهرهای جدید است.
طبق آمار رسمی ارائه شده از سوی متولی شهرهای جدید در حال حاضر، 70 درصد از ظرفیت سکونتی شهرهای جدید که به شکل آپارتمانهای بدون ساکن وجود دارد، خالی از سکنه است. در 17 شهر جدید فعال کشور، تعداد آپارتمانهای مسکونی آماده سکونت با توجه به بعد خانوار در حال حاضر ظرفیت سکونتی کل شهرهای جدید را به حدود 2 میلیون و400 هزار نفر رسانده است اما در حال حاضر حدود 700 هزار نفر در این شهرها ساکن هستند و مابقی ساختمانها خالی از سکنه باقی مانده است.این سه علامت نشان میدهد هم اکنون شهرهای جدید کشور با پدیده فرار جمعیتی و سکونتگریزی مواجه هستند.
تحقیقاتی که پژوهشگران جامعه شناس و شهرساز درباره منشا سکونتگریزی و فرار جمعیتی از شهرهای جدید انجام دادند نشان میدهد علت شکلگیری این پدیده ناشی از برنامهریزی غلط دولتهای گذشته در نحوه ایجاد شهرهای جدید و عدم رسیدگی به نقطه ضعفهای شهرهای جدید پس از تاسیس و راهاندازی بوده است.
اصلیترین ریشه این فرار جمعیتی به شهرمردگی و وجود جمعیت غریبه و ساکنان فاقد پیوند اجتماعی برمیگردد که این موضوع خود ناشی از تاسیس آزمایشگاهی و توسعه عجولانه و گلخانهای شهرهای جدید است که باعث شده شکلگیری شهرهای جدید موجود ایران به جای آنکه فرآیند طبیعی شهر شدن را طی کند به بلوغ زودرس دچار شود؛ به این معنی که در فاصله زمانی کم، حجم زیادی ساختمان مسکونی در این شهرها ایجاد شده و جمعیت به تناسب این ساخت و سازها وارد این شهرها شدند؛ اما عملا خصوصیات و ویژگیهای اصلی شهر شدن را که ایجاد اجتماعات شهری و برقراری روابط و پیوندهای اجتماعی بین شهروندان از مشخصههای بارز آن است، ندارد.
دومین نکتهای که در این زمینه مورد تاکید قرار گرفته است عدم تامین امکانات و خدمات شهری مناسب و کافی در شهرهای جدید است که عملا باعث شده این شهرها فقط ساختمانهای مسکونی داشته باشند و خدمات و تاسیسات به میزان سکونت جمعیت در آنها و ساخت واحدهای مسکونی، تامین نشود.همه این موضوعات موجب شده 31 درصد از ساکنان شهرهای جدید در پژوهش صورت گرفته در پاسخ به اینکه چه نوع رابطهای با شهر یا منطقه محل سکونت خود برقرار کردهاند احساس غربت با شهر جدید را عنوان کنند.این در حالی است که 56 درصد از ساکنان این شهرها هم در پاسخ به این سوال اظهار کردهاند که هیچ احساس و رابطه اجتماعی با محل سکونت خود برقرار نکردهاند.
عوامل فرار جمعیت از شهرهای جدید در این پژوهش عنوان شده است آن چیزی که در حال حاضر باعث شده میزان تحقق جمعیت ساکن فقط 30 درصد از ظرفیت جمعیت پذیری در شهرهای جدید باشد، علاوه بر ریشههای فرار جمعیتی، در 4 عامل خلاصه میشود.اولین عامل به عدم برنامهریزی برای ایجاد مراکز اشتغال برمیگردد که موجب شده هماکنون شهرهای جدید تنها ماهیت خوابگاهی برای اسکان سرریز جمعیت شهرهای مادر داشته باشند.
نتایج این پژوهش همچنین ثابت میکند که شهرهای جدید با بیشترین فاصله از شهر مادر، کمترین تحقق جمعیتی را دارند، همچنین بین احساس تعلق به شهر جدید و میزان تحقق جمعیت ساکن رابطه مستقیم به اثبات رسیده و عامل چهارم هم همان ناپایداری و فرار جمعیتی است که این خود به معنای 4 کمبود آشکار در شهرهای جدید است.این چهار کمبود به ترتیب اهمیت برای مردم ساکن شهرهای جدید عبارتند از: کمبود و نقص شبکه حمل و نقل بین شهر جدید و شهر مادر که 75 درصد مردم اظهار میکنند که با این مشکل در شهر جدید محل سکونت خود مواجه هستند.کمبود دوم به ضعف مدیریتی در شهرهای جدید بر میگردد که 74 درصد مردم ساکن در این شهرها به آن اشاره کردهاند.مشکل سوم، مسائل اقتصادی در شهرهای جدید است که 64 درصد مردم ساکن در این شهرها اظهار کردهاند با این مشکل در شهر جدید محل سکونت خود رو به رو هستند.همچنین مشکل آخر به کمبود امکانات فرهنگی و اجتماعی و زیربنایی برمیگردد، طوری که 51 درصد از مردم ساکن در شهرهای جدید به وجود این مشکل اذعان کردهاند.
این در حالی است که در کنار این مشکلات، نکته جالبی از نتایج این پژوهش به دست آمده است مبنی بر اینکه مشکل مسکن که در شهرهای مادر و بزرگ عمده نارضایتی ساکنان شهرها را شامل میشود در شهرهای جدید کمترین مشکل محسوب میشود چون توسعه این شهرها در سالهای گذشته تنها از کانال ساخت وسازهای مسکونی انجام شده و اولین دلیل مردم برای انتخاب شهرهای جدید به منظور سکونت، سهولت در تامین مسکن در این شهرها بوده است.
ریشه اصلی ترین مشکل شهرهای جدید در این میان آنچه باعث شده در حال حاضر حمل و نقل، مشکل اصلی مردم ساکن در شهرهای جدید باشد به این علت است که 71 درصد ساکنان شهرهای جدید در شهر مادر اشتغال دارند و به این ترتیب بیش از دو سوم ساکنان شهرهای جدید روزانه حداقل دو بار بین محل سکونت و محل اشتغال خود رفت و آمد میکنند و بیشترین نیاز را به سیستم سریع ارزان قیمت و زود دسترس برای جابهجایی دارند.در حال حاضر مسوولان شهرهای جدید با علم به اینکه 99 درصد ساکنان شهرهای جدید ساکنان قدیمی شهرهای مادر و کلانشهرها هستند، معتقدند مردم شهرهای جدید به خاطر مقایسهای که بین امکانات محل سکونت قبلی و فعلی خود انجام میدهند کمبودهای فعلی را بیشتر و زودتر احساس کرده و تشخیص میدهند و همین موضوع باعث دلچسب نبودن شهرهای جدید برای سکونت شده است.
با توجه به اینکه دولت پیش بینی کرده تا پایان سال 1404 جمعیت شهرهای جدید از 2 میلیون و400هزار نفر به حداقل 4 میلیون نفر برسد، جامعهشناسان و شهرسازان میگویند این فرار جمعیتی نه تنها باید مهار شود، بلکه لازم است با تعریف هویت دائمی و فرهنگ پایدار در این شهرها، شهرهای جدید از حالت «سکونتگریز» به «سکونتپذیر» تبدیل شوند. کارشناسان اعتقاد دارند شهرهای جدید تجربه موفق دنیاست بنابراین اصل موضوع قابل انکار نیست ولی شکل توسعه شهرهای جدید در ایران باید دگرگون شود.این در حالی است که توسعه بیضابطه شهرهای مادر و مجوزهای بی رویه ساختمانی مانند تراکم فروشیهای گسترده در کلانشهرها یکی از مهمترین موانع عدم گسترش طبیعی و توسعه خودجوش شهرهای جدید است.
کارشناسان شهری معتقدند اگرچه فرآیند جامعهپذیری و ایجاد جامعه همراه با پیوندهای اجتماعی در شهرهای جدید ممکن است تاکنون اتفاق نیفتاده باشد و این مشکل از معضلات اساسی مردم و دولت در این شهرها باشد، اما هنوز هم برای ایجاد هویت پایدار و جامعهسازی در این شهرها دیر نشده است. چراکه هماکنون سطح جمعیتی در شهرهای جدید به حدی رسیده است که میتوان جمعیت موجود را به مشارکت در فعالیتهای اجتماعی و جامعهسازی در این شهرها ترغیب کرد.این در حالی است که تا پیش از این به دلیل محدود بودن جمعیت در این شهرها شاید بسیاری از حرکتهای اجتماعی و فرهنگی با پاسخ مناسب از طرف شهروندان روبهرو نمیشد.در واقع در حال حاضر جمعیت موجود شهرهای جدید به حدی رسیده که این قابلیت را دارد که با دو دسته برنامه «نرمافزاری» و «سختافزاری» فرآیند اجتماعسازی و ایجاد حلقههای اجتماعی و فرهنگی بین ساکنان شهرهای جدید شکل بگیرد و شهر از حالت غریبگی ساکنان با یکدیگر خارج شود.
7 راهکار برای رفع شهر مردگی براساس آمارهای موجود در این پژوهش 70 درصد ساکنان شهرهای جدید معتقدند شهر محل سکونتشان کمتحرک، مرده و فاقد جنبوجوش است. برای حل این موضوع، پژوهشگران این تحقیق و همچنین شرکت عمران شهرهای جدید 7 راهکار را شناسایی کرده که قرار است برای مهار فرار جمعیتی و جذاب کردن شهرهای جدید برای سکونت به اجرا در بیاید.آنچه پژوهشگران به دولت پیشنهاد کردهاند این است که از افزایش تعداد شهرهای جدید خودداری کند؛ سیاستی که فعلا با برنامه دولت ناسازگار است.
مطابق با برنامهریزیهای صورت گرفته هماکنون دولت بنا دارد 13 شهر جدید دیگر را طراحی و عملیاتی کند که از این تعداد مطالعات 6 شهر جدید در مناطق مختلف کشور انجام شده و مابقی در نوبت شروع و انجام مطالعه قرار دارد.پژوهشگران در این زمینه میگویند هر چه تعداد شهرهای جدید بیشتر شود میزان تحقق جمعیت ساکن در این شهرها کمتر میشود.سیاست دوم پیشنهادی این است که نظام مدیریت شهری در شهرهای مادر از جذب جمعیت تبعیت نکند یعنی اینکه ساختوساز و تراکم فروشی محدود شود که حرکت جمعیت از شهر مادر به سمت شهر جدید بهصورت طبیعی و خودکار شکل بگیرد.
کارشناسان همچنین به دولت پیشنهاد میکنند دولتمردان و مردم از مقایسه شهرهای جدید و شهرهای مادر خودداری بکنند و نواقص را کمتر اعلام عمومی کنند. چراکه ایجاد برابری بین شهر جدید و شهر مادر به علت فاصله بسیار زیاد هویتی و تاریخی شهر مادر با شهر جدید که طی سالها و قرنهای متوالی ایجاد شده است، اساسا امکانپذیر نخواهد بود و ممکن است دوره رشد شهرهای جدید تا زمان بلوغ کامل آنها به 100 سال هم برسد.
از سوی دیگر پژوهشگران اجتماعی و شهرسازی به مسوولان شهرهای جدید پیشنهاد میکنند میزان رضایت شهروندان از سکونت در هر یک از شهرهای جدید را بهصورت سالانه مورد سنجش قرار دهند و متناسب با آن ماموریتهای دوازده گانه برای مدیران شهرهای جدید تعریف کنند؛ این ماموریتها حول موضوعات کلی سکونتی در شهرهای جدید همچون کنترل جمعیتپذیری، بهبود حملونقل، بهبود شرایط اقتصادی خانوارها، ایجاد مراکز اشتغال، افزایش کاربریهای خدماتی، ارتقای امنیت شهری، ارتقای ایمنی شهری، رشد کیفیت محلات، آرامسازی ترافیکی، ایجاد و توسعه کانونهای اجتماعی محلات، رشد فضای سبز و ارتقای سرانههای آموزشی و...تعریف میشود.
راهکار دیگر، «اجتماعسازی» در شهرهای جدید در قالب دو دسته برنامه نرمافزاری و سختافزاری است. حمایت از ایجاد و فعالیت NGOها و همچنین ایجاد فضاهای مناسب برای فعالیت آنها و سایر برنامههای اجتماعی و فرهنگی به ترتیب نمودهای بارزی از اقدامات نرمافزاری و سختافزاری مورد نیاز در شهرهای جدید است.این در حالی است که در میان اشاره به چالشها و مشکلات شهرهای جدید که بر پایه تحقیقات به عمل آمده از شاخصهای سکونتی در این شهرها حاصل شده است، یک نکته روشن، مثبت و امیدوارکننده تحقیق انجامشده درباره وضعیت موجود شهرهای جدید ایران حاکی است ساکنان فعلی این شهرها محل سکونتشان را در مقایسه با شهر مادر حاوی چهار مزیت و برتری میدانند که شامل آب و هوای بهتر، خلوتی، ترافیک کم و آرامش است.این نکته روشن نشان میدهد اگر ریشههای فرار جمعیتی و مشکلات شهری در شهرهای جدید حل وفصل شود حرکت طبیعی جمعیت از شهر مادر به شهرهای جدید اتفاق میافتد.
در میان هشت شهر جدید مورد بررسی ساکنان شهر جدید پرند کمترین تمایل به جابهجایی از شهر جدید و بالاترین میزان رضایت از محل سکونت فعلی خود را دارند، با این حال تنها 52 درصد از ساکنان این شهر نسبت به سکونت در پرند ابراز رضایت کردند و 62 درصد آنها اعلام کردهاند تمایل دارند در صورت توانمند شدن به شهر مادر بازگشت کنند.جامعهشناسان و کارشناسان شهری معتقدند هر چند این پژوهش در سال 85 (یک دهه قبل و پیش از احداث مسکن مهر در شهرهای جدید) انجام و نتایج آن هم اکنون منتشر شده است، اما وضعیت فعلی شهرهای جدید پس از ساخت مسکن مهر نه تنها به لحاظ مولفههای خدماتی، اجتماعی و فرهنگی بهبود چندانی نیافته بلکه خلأ محرکهای مورد نیاز برای جذب جمعیت در این شهرها بیش از پیش قابل مشاهده است.
چراکه طی حدود یک دهه گذشته، توسعه شهرهای جدید بیش از آنکه نیازهای خدماتی، اجتماعی و فرهنگی ساکنان قدیم و جدید این شهرها را پاسخ بدهد تنها به شکل برنامه ساخت انبوه واحدهای مسکونی دنبال شده و پیش رفته است.به اعتقاد کارشناسان شهری لازم است دولت برای انجام برنامهریزی بهتر به منظور تحقق فضاها و سرانههای خدماتی، فرهنگی و اجتماعی در شهرهای جدید سالانه مطالعاتی برای سنجش نوع و میزان نیازهای سکونتی ساکنان این شهرها انجام دهد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: برنامه مسکن اجتماعی آماده است و بلافاصله پس از اتمام مسکن مهر اجرا خواهد شد.
حامد مظاهریان اظهار کرد: طرح مسکن اجتماعی آماده است و بلافاصله که پروژه مسکن مهر در پایان سال جاری به اتمام رسید برنامههای ما درخصوص مسکن اجتماعی اجرا میشود. حتی توافقات این طرح انجام شده و به راحتی قابلیت گسترش دارد. بودجهای که هماکنون در مسکن مهر است نیز صرف مسکن اجتماعی خواهد شد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی همچنین با اشاره به افزایش 19 درصدی معاملات مسکن تهران در فروردین 95 نسبت به فروردین 94 افزود: این پیشنشانه خوبی برای خروج از رکود مسکن است. هماکنون منتظریم تا آمار اردیبهشت ماه نیز ارایه شود که اگر روند رو به رشد معاملات در چند ماه آینده تداوم یابد پیشبینی اکثریت قریب به اتفاق متخصصین اقتصادی و امور مسکن مبنی بر خروج از رکود مسکن در نیمه سال جاری محقق خواهد شد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درخصوص برنامه این وزارتخانه برای افزایش متوسط عمر و ایمنی ساختمانها گفت: افزایش طول عمر ساختمانها دو بال دارد؛ یکی تغییر مقررات و انضباط شهری است که بتوانیم به قوانین شهری تداوم دهیم و با ارزشهای خلقالساعه اقتصادی، ساختمانهای خوب ساخته شده را در معرض خطر قرار ندهیم. دومین مساله از طریق استفاده از مصالح مقاوم و خدمات مهندسی قابل قبول، امکانپذیر است.
به گفتهی مظاهریان، هدف مقررات ملی ساختمان که فراگیرترین مقررات در زمینه ساختمان است ایمنی، آسایش، صرفه اقتصادی و بهداشت است. مقابله در برابر حریق در همهی مقررات ملی جایگاه اساسی دارد؛ زیرا میتواند به چندین هدف اصلی مقررات ملی جامهی عمل بپوشاند.
وی خاطرنشان کرد: در سالهای اخیر شاهد افزایش حوادث ناشی از حریق هستیم که بخشی از آن ناشی از پدیده شهرنشینی در جهان مدرن است. به همین دلیل پرداختن به موضوع حریق و اجرای مقررات لازم برای آن میتواند کمک کند که نیروی انسانی، مردم و سرمایههای آنها محافظت شود.
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
آپارتمانهای 60 تا 70 مترمربعی که در فروردین ماه بیشترین سهم معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی را به خود اختصاص داده بودند، در اردیبهشت ماه نیز این جایگاه را حفظ کردهاند.
واحدهای مسکونی 60 تا 70 مترمربعی از نظر مساحت در گروه واحدهای میانمتراژ قرار دارند و قیمت تمامشده آنها معمولا با قدرت خرید متقاضیان تناسب بیشتری دارد. از سوی دیگر این مساحت، به نوعی کوچکترین متراژی است که میتواند در شکل واحد مسکونی دو خوابه طراحی و عرضه شود. از این رو گزینه ایدهآلی برای خانوارهای 3 نفره و بیشتر به شمار میرود و متقاضیان زیادی به تملک این آپارتمانها تمایل دارند. به گزارش دنیای اقتصاد ، نظرسنجی اخیر از مشاوران املاک نیز این گزاره را تایید میکند و نشان میدهد واحدهای 50 تا 80 مترمربعی در صدر تقاضای نیمی از خریداران قرار دارد. بررسی سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نشان میدهد شمار واحدهای مسکونی 60 تا 70 مترمربعی معامله شده که اطلاعات قرارداد آنها تا روز گذشته در این سامانه ثبت شده مجموعا 1482 مورد بوده که معادل 9/ 15 درصد از کل معاملات ثبتشده طی یک ماه گذشته است. این در حالی است که 8/ 15 درصد معاملات فروردین ماه نیز به واحدهای مسکونی 60 تا 70 مترمربعی اختصاص داشت.
اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در منطقه 1 تهران در اردیبهشت 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین- محمود باقری: آنچه در زیر میآید جدول قیمت معاملات انجام شده واحدهای مسکونی منطقه 10 تهران در اردیبهشت ماه 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین - علی کیوان پناه: آنچه در زیر میآید جدول قیمت معاملات انجام شده واحدهای مسکونی در منطقه فرمانیه تهران در اردیبهشت 95 می باشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور است؛
اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان حوالی میدان تجریش تهران در اردیبهشت 95 است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور میباشد:
اقتصاد آنلاین- مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در خیابان فرشته تهران در اردیبهشت ماه 95است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین - علی کیوان پناه : به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر میآید جدول قیمت معاملات انجام شده انواع سوییت در شمال شهر تهران در اردیبهشت ماه جاری میباشد.
اقتصاد آنلاین-محمود باقری: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمانهایی در مناطق مختلف شهری تهران در اردیبهشت 95 است که می توان با 150 میلیون تومان خرید. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT