قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان را چگونه تنظیم کنیم؟

قرارداد مشارکت را چگونه تنظیم کنیم؟ ([ برای مشاهده لینک ، لطفا با نام کاربری خود وارد شوید یا ثبت نام کنید ])

اینکه قرارداد مشارکت به چه نحوی و با چه تدابیری تنظیم شود که در جریان اجرای مفاد آن طرفین با مشکلات عدیده رو به رو نشوند موضوعی است که در گفت و گو با حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران، به آن پرداخته‌ایم. 
قبل از اینکه وارد مسائل حقوقی مربوط به نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت شویم، به عنوان فردی که علاوه بر مسائل حقوقی، از شرایط بازار مسکن هم اطلاع دارید، بفرمایید که علت افزایش میزان قراردادهای مشارکت و بالا رفتن سهم این‌گونه قراردادها در ساخت‌وسازهای اخیر پایتخت چیست؟
در بیست سال گذشته یعنی تقریبا بعد از سال 60 تا سال 80 اغلب سازه‌هايي که احداث شدند از نظر کیفیت چندان استاندارد نبودند و همین عامل باعث شد تا هم‌اکنون ما با خیل عظیمی از واحدهای فرسوده مواجه باشیم که نیازمند نوسازی هستند. فضای گسترده‌اي که برای نوسازی بافت‌هاي فرسوده به خصوص در نواحی جنوبی شهر تهران ایجاد شده زمینه ساز ایجاد شغل جدیدی در ساخت و سازهای شهر تهران با عنوان «بساز و بفروش‌ها» را به وجود آورد که اینها شاید تا یک دهه قبل عموما ملکی را مي‌خریدند و مي‌ساختند، اما با افزایش قیمت ملک در یک دهه اخیر توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد، به این ترتیب از آن زمان به بعد سازندگان به سمت مشارکت رو آوردند که از نظر اقتصادی هم برای آنها توجیه بیشتری دارد، چون از خواب سرمایه‌اي که برای زمین مي‌خواهند هزینه کنند جلوگیری مي‌کند. از طرف دیگر مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌هاي بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت مي‌شوند. 
شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چیست و طرفین باید به چه مواردی توجه ویژه داشته باشند؟
توصیه اول ما این است که اگر این قراردادها در مکان‌هاي مطمئن مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌هاي مشاوران املاک تنظیم شود، در وهله اول به نفع مالکان و مشاوران املاک است. بنابراین توصیه اولی که من به مالکان مي‌کنم آن است که چون اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و مبانی متعارف روز معاملات آشنایی بیشتری دارند و مالکان چنین تخصصی را ندارند یا ممکن است به برخی نکات توجه نکنند یا اینکه شرایط تمام معاملات و املاک به یک صورت نباشد، حتما به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند.
نکته دوم اینکه برای تنظیم قراردادهای مشارکت روش‌هاي متنوع و متفاوتی وجود دارد و نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد مربوط به تعهدات سازنده و همچنین تعهدات مالک است؛ این تعهدات باید به نحوی باشد که شرایط تنظیم یک قرارداد را متعادل کند، یعنی شرایط یک طرفه نباشد و قرارداد به سمتی نرود که مالکان یا سازندگان در پروژه‌اي سرمایه‌گذاری کنند و در پایان دغدغه این را داشته باشند که قدرالسهم آنها تضییع شده است یا اینکه فضا برای سوءاستفاده یکی از طرفین فراهم شود، اما در برخی مواقع دیده مي‌شود که مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، مثلا سازندگان دو شریک هستند، اما مالکان 15 واحد فرسوده در یک ساختمان هستند هر 15 واحد هم سند مستقل دارد و مي‌خواهند به جای 15 واحد به علت بزرگ بودن زمین مثلا 34 واحد بسازند، بنابراین در این میان به تعداد مالکان و سازندگان ایده، مطلب، مشکلات به خصوص، مسائل و... وجود دارد که همه اینها باید در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شود و به یک نقطه مشترک برسند. اما اینکه این قرارداد به چه نحوی تنظیم شود که مورد توافق تمام مالکان و سازندگان باشد، مبحث مهمی است که باید به صورت بسیار جزئی و دقیق مشخص شود. در اولین قدم باید موضوع مشارکت که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت مشخص شود.
اولین نکته‌اي که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است. آورده‌هاي دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که مي‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر است. 
چرا باید این برآورد انجام شود؟
در بسیاری موارد افراد از خود سوال مي‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین 200 مترمربع است و قرار است در 5 طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با این تصور که در همین حد کفایت مي‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری مي‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌هاي طرفین به طور دقیق لازم است. حتی اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود. 
در مورد سازنده چطور؟
در مورد سازنده هم همینطور است و باید آورده‌هاي وی که شامل تعهد او برای ساخت پروژه‌اي با ویژگی‌هاي مشخص و معین است، به طور دقیق در قرارداد مشارکت درج شود، اما در حالی‌که آورده مالک شامل زمین و ویژگی‌هاي خاص آن به قیمت روز تعریف مي‌شود در مورد سازنده باید تعیین آورده به نحو دقیق تری صورت گیرد و سازنده باید از همان ابتدا در بخش آورده‌ها به طور دقیق مشخص کند که هزینه‌هايي مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود؟ آیا این گونه هزینه‌ها جزو آورده‌هاي وی خواهد بود یا مالک نیز باید در قبال این هزینه‌ها سهمی را بپردازد؟ حال برخی سازنده‌ها به طور کلی این موارد را در قراردادها ذکر مي‌کنند، مثلا عنوان مي‌کنند که هزینه اخذ پروانه ساخت را متعهد شده‌اند. این در حالی است که در نتیجه نپرداختن به تک تک این موارد، سازنده پس از دریافت جواز ساخت، مثلا برای مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم، با مالک دچار اختلاف مي‌شود، چون این مورد را در قرارداد خود ذکر نکرده‌اند. به این ترتیب مالک باید از همان ابتدا از سازنده بخواهد که تکلیف این‌گونه موارد به روشنی در قرارداد مشخص شود. 
بحث دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است این است که بعضا املاکی که سازنده‌ها برای ساخت انتخاب مي‌کنند ممکن است بدهی‌هاي احتمالی مانند عوارض شهرداری یا مالیات‌هاي اجاره و... داشته باشند که این‌گونه بدهی‌ها هیچ ارتباطی به سازنده ندارد و مالک نمي‌تواند بدهی‌هاي معوقه را به گردن سازنده بیندازد. به همین دلیل باید حتما در متن قرارداد به این نکته هم توجه شود که بدهی‌هاي احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده مالکان است. اگر این مورد در قرارداد تعیین تکلیف نشود ممکن است مالک بگوید که من ملک خود را با همین شرایط در اختیار سازنده قرار دادم و وی باید آن را پرداخت کند. در شروع احداث پروژه نیز هزینه‌هايي وجود دارد که این هزینه‌ها هم باید کاملا روشن شود. این هزینه‌ها به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌هاي ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌هاي حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌هاي احتمالی ساختمان‌هاي مجاور، بیمه ساختمان‌هاي مجاور و... است که جزو آورده سازنده است و باید توافق سازنده با مالک در مورد تقبل این هزینه‌ها هر چه که باشد، به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.
اصولا در قراردادها این هزینه‌ها بر عهده مالک است یا سازنده؟
اینها براساس توافق است، اما اصولا در قراردادها، وقتی سازنده برای ساخت پروژه به مالک تعهد مي‌دهد، قید کردن تک تک این موارد و ملزم کردن وی به موارد توافق، فضا را برای جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی سازنده از بین مي‌برد. معمولا این‌گونه موارد در تعهد سازنده است، هر چند قرارداد مشارکت قراردادی توافقی است. حتی مسوولیت خرید و نصب انشعابات و اینکه این موارد بر عهده چه کسی است، باید به‌طور دقیق در قرارداد تعیین تکلیف شود، به خصوص در موارد انشعابات مشاعات. نکته دیگر که باید بسیار به آن تاکید کنم این است که مدت زمان اجرای قرارداد باید به طور دقیق مشخص باشد؛ یعنی از لغاتی مانند حدود و... استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد هم از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری باید با با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال مشخص شود. علاوه بر این مورد که در تعهد سازنده است، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. از طرف دیگر زمانی که پروژه ساخته شد و به بهره‌برداری رسید در جهت استعلام‌هاي قانونی آن مانند سند مستقل و یک برگی و... که ممکن است چند ماه زمان ببرد، باید در قرارداد مورد توجه مالکان و سازندگان قرار داشته باشد. این تاریخ‌ها باید کاملا در قراردادهای مشارکت مشخص باشد.
نکته دیگری که باید در قراردادهای مشارکت روشن شود بحث سهم‌الشرکه یا همان سهم طرفین است. بعضا مي‌بینیم در قراردادها نوشته شده 60 درصد مالک، 40 درصد سازنده یا اینکه در برخی قراردادها دیده مي‌شود مبالغی تحت عنوان بلاعوض از طرف مالک از سازنده مطالبه مي‌شود، اصولا دو طرف باید در قراردادهای مشارکت قبل از اینکه به اختلاف برخورد کنند، سهم مالکان در پروژه را به طور دقیق تقسیم کنند. محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق در قرارداد مشخص شود. تعداد طبقات باید به طور دقیق از همان ابتدا مشخص باشد. ضمن اینکه سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص شود و نه براساس طبقات. از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.
در بحث تعهداتی که مالکان و سازندگان نسبت به هم دارند چه نکات حقوقی در ارتباط با تعهدات مالک وجود دارد؟
مهم‌ترین دغدغه‌اي که سازندگان در ساخت‌وسازهای مشارکتی دارند، عمل مالک به تعهدات مربوط به انتقال سند است. در مبحث مربوط به انتقال سند حالات مختلفی وجود دارد که به توافق طرفین برمي‌گردد، به این صورت که عده‌اي از مالکان با سازنده توافق مي‌کنند که در قبال پرداخت چک تضمین به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، به واسطه مشارکت( مثلا مشاور املاک، وکیل و ...) انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند. این حالت مي‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به واسطه سپرده شود. حالت سوم این است که مالک متعهد مي‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهند، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام مي‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد واسطه سپرده مي‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت به چه مواردی برمي‌گردد؟
تعهدات سازنده در این نوع قراردادها بیشتر به نحوه ساخت برمي‌گردد. توصیه اکیدی که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و استاندارد هر کدام متفاوت است.
در مورد ديگر مصالح هم همینطور است، باید هر کدام به طور ریز مشخص شود که از چه ساختار و سیستم‌هايي استفاده شود، حتی ویژگی‌هاي چاه فاضلاب هم باید به طور دقیق مشخص شود. پس مواردی که در خصوص مشخصات عمومی ساختمان مطرح است، حتی نوع لولا‌هاي درب کابینت‌ها باید به طور دقیق مشخص شود. به این خاطر که یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف بین طرفین قرارداد مربوط به مشخصات عمومی سازه است. 
نکته دیگری که باید به آن پرداخته شود مشخص کردن این نکته است که اسناد و مدارک ساخت اساسا باید در اختیار چه کسی باشد؟ این مورد یکی از مواردی است که ضرورت وجود واسطه را بین طرفین معامله تایید مي‌کند. موضوع مهم دیگری که در ارتباط با وجود واسطه و اطمینان طرفین از اینکه در هنگام بروز اختلاف باید اصولا چه اقدامی انجام دهد به مساله ضرورت تعیین داور در قراردادهای مشارکت برمی‌گردد که در کمتر قراردادی مورد توجه قرار مي‌گیرد. براساس قانون آیین دادرسی مدنی وقتی که در قراردادی داور تعیین مي‌شود، اگر اختلافی بین طرفین ایجاد شود، طرفین دیگر حق مراجعه به دادگستری ندارند، بلکه داور است که باید بین طرفین حکم صادر کند.
داور شرایط خاصی باید داشته باشد؟
براساس قانون آیین دادرسی مدنی، داور باید در رابطه با قرارداد اظهار نظر کند و طرفین پذیرفته‌اند که هر حکمی که داور در ارتباط با آن قرارداد بیان کند آن را اجرا کنند، مگر اینکه بر خلاف قانون اظهارنظر کند؛ اگر داور اظهارنظری برخلاف قانون کند، در آن زمان است که متعاملین مي‌توانند برای رفع مورد پیش‌آمده به مراجع قضایی مراجعه کنند و نسبت به رای داوری اعتراض کنند، اما تا زمانی‌که داور رای نداده است، دادگاه خود را صالح به رسیدگی نمي‌داند. مالکان و سازندگان باید به این موضوع توجه داشته باشند که داور در قرارداد مشارکت نه امری صوری است و نه امری کدخدا منشانه! بنابراین حتی به مشاوران املاک و ديگر واسطه‌ها توصیه مي‌شود اگر دانش حقوقی دارند و مسائل آیین دادرسی مدنی، انشاء رای و موازین دادرسی را مي‌دانند و به آنها تسلط دارند، داوری در قرارداد مشارکت را قبول کنند، در غیر اینصورت چنین مسوولیتی را نپذیرند. ممکن است مشاوران املاک واسطه‌هاي خوبی باشند، ولی داور خوبی نباشند. 
نکته مهم دیگری که وجود دارد این است که معمولا در بحث قراردادهای مشارکت سازندگان حق پیش فروش پروژه و اجازه فروش پروژه را از مالک مي‌خواهند. من به مالکان دادن اجازه پیش فروش پروژه به سازنده را اگر شناخت کامل و دقیقی از وی ندارند تا پایان پروژه پیشنهاد نمي‌کنم.
چون در بسیاری موارد سازنده‌اي که خواهان پیش‌فروش است، پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و مي‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند. بسیاری از سازنده‌هاي معتبر در این زمینه مشکلی ندارد اما بسیاری از سازندگان را مشاهده کرده‌ایم که اینها قرارداد مشارکت را با مالک امضا کرده‌اند از وی حق پیش فروش گرفته‌اند پول را از خریدار گرفته اند و متواری شده‌اند، حالا مالک مانده است و پیش خریداران و قراردادی که در آن مالک به سازنده اجازه پیش فروش داده است. از نظر حقوقی هم سازنده‌اي که قرارداد مشارکت تنظیم مي‌کند، حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد، بدون امضای مالک نمي‌تواند ملک را بفروشد، چون هنوز سند به نام مالک است و این توصیه‌اي است که به پیش خریداران مي‌کنم، مبنی بر اینکه بدون حضور مالک تنها براساس قرارداد مشارکت و تنها به صرف امضای مبایعه‌نامه از سوی سازنده اقدام به پیش‌خرید نکنند. 
نکته دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام را مي‌خواهند یا در قرارداد قید مي‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده مي‌دهد، سند مالک در رهن بانک مي‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌هاي ناشی از تاخیر، کل دارایی مالک در آن ملک از سوی بانک 
مصادره مي‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان مي‌کنم آن است که در صورتی که اطمینان 100درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است نسبت به حفظ منافع مالک. 
نکته دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند. 
مساله دیگر اینکه گنجاندن بندهایی مانند این بند: «در صورتی‌که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از 40 روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده مي‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند"، تدابیر خوبی است که باید مالکان در هنگام عقد قرارداد به آن توجه داشته باشند.البته تبصره‌هاي زیادی در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت مي‌توان اعمال کرد که با توجه به نیازها، سلیقه‌ها و نوع قرارداد مي‌تواند مورد توجه قرار گیرد.

=====================================

اين هم يك نمونه فرم مشاركت در ساخت

فرم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشاركت مدني جهت مشاركت در احداث ساختمان
اين قرارداد بر اساس ماده 10 قانون مدني مابين طرفين مشروحه در ماده يك ووفق شرايط و توافقات مندرج در مواد ٓاتي در مشاور املاك ............. منعقد گرديد.
ماده 1- طرفين قرارداد
1-
طرفهاي اول قرارداد
............................
............................
.............................
2-
طرفهاي دوم قرارداد
......................................
......................................
.....................................
ماده 2- موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارت است از مشاركت طرفين جهت تخريب 1دستگاه ساختمان با مشخصات مندرج در ماده 3 و احداث يك ساختمان جديد در محل عرصه آن شامل .... طبقه به صورت ... طبقه مسكوني كه طبقه اول ..... واحده به مساحت تقريبي .... متر مربع و ساير طبقات هر طبقه داراي ..... واحد آپارتمان به مساحت تقريبي ....... متر مربع و جمعا داراي تعداد ..... واحد مسكوني و .... طبقه مشاعات و مشتركات ...... پاركينگ و ............ انباري بر اساس نقشه هاي تاييد شده شهرداري منطقه ...... و تحت نظارت مهندس ناظر تعيين
شده از سوي طرف دوم ميباشد.
ماده 3-آورده طرفين
1-3
آورده طرف اول عبارتست از ..... دانگ از پالك ثبتي ......... فرعي از پالك اصلي ....... قطعات ....... واقع در بخش ........... به نشاني ................
2-3
آورده طرف دوم عبارت است از آورده نقدي به ميزان مجموع هزينه هاي الزم جهت ساخت بناي جديد به شرح ذيل كه طرف دوم متعهد ميگردد كه در مدت قرارداد آنها را پرداخت نمايد.
الف- كليه هزينه هاي تخريب ، حمل ، بارگيري و انتقال نخاله هاي ساختمان موجود و هزينه هاي گودبرداري ، آماده سازي محل جهت اجراي نقشه بناي جديد و اجراي فونداسيون.
ب- تمامي هزينه هاي محاسبات مهندسي ، نقشه كشي و هزينه هاي شهرداري مربوط به صدور پروانه ساختمان ، هزينه هاي تراكم و جرايم ساختماني ماده 100 ) در صورت تخلف بدون هماهنگي و كسب موافقت طرف اول( گواهي عدم خالف ، گواهي پايانكار ساختمان و ساير هزينه هاي مورد مطالبه
ج- تمامي هزينه هاي مرتبط با احداث ساختمان موضوع قرارداد تحت هر عنوان از قبيل: هزينه هاي مهندسي ، معماري ، بنايي و كارگري ، خريد . تامين مصالح مورد نياز ، نظارت براجراي دقيق نقشه هاي اجراي از شروع فعاليتهاي تخريب ساختمان تا اتمام كامل ساختمان جديد ) شوفاژ روشن (
د- كليه هزينه ها ي مربوط به خريد و نصب انشعاب خدمات شهري شامل : آب ، برق ، گاز ، فاضالب شهري و تلفن )بدون خريد فيش تلفن(
ه- كليه هزينه هاي حوادث ناشي از عدم رعايت اصول ايمني براي كاركنان و كارگران شاغل در موضوع قرارداد و همسايگان مجاور و ساختمانهاي ٓانان و پاسخگويي به مباداي قانوني.
و- كليه هزينه هاي مربوط به تفكيك ساختمان به منظور صدور سند مالكيت اختصاصي از اداره ثبت اسناد و امالك مربوطه براي هر يك از واحدهاي احداثي ساختمان.
ز- كليه هزينه هاي بيمه تامين اجتماعي بيمه مسئوليت كارفرما و بيمه مسئوليت ناشي ار اجراي عمليات ساختماني.
ماده 4- نسبت سهم الشركه و طبقات اختصاص يافته از ساختمان جديد به طرفين
طبق توافق انجام شده سهم مالكيت هر يك از طرفين از ساختمان جديد به شرح ذيل تعيين ميگردد: الف- سهم الشركه طرف اول .......... درصد 
ب- سهم الشركه طرف دوم ....... درصد 
طبق توافق انجام شده سهم مشاعي هريك از طرفين از ساختمان جديد به شرح ذيل تعيين ميگردد.
الف- طبقات ............... و تعداد ..... پاركينگ در طبقه پيلوت و .... پاركينگ در طبقه زيرزمين و تعداد ....... انباري در طبقه زيرزمين سهم طرف اول.
ب- طبقات ....... و تعداد ...... پاركينگ در طبقه پيلوت و .............. پاركينگ در طبقه زيرزمين و تعداد ..... انباري در طبقه زيرزمين سهم طرف دوم.
اپارتمانها به صورت ذيل بين طرفين تقسيم ميگردد
ا.
.................................................. 
ب.
..................................................
ج.
..................................................
د.
.................................................. 
ه.
..................................................
و
.................................................. 
ز.
..................................................
ماده 5- مدتهاي پيش بيني شده جهت اجراي موضوع قرارداد
1-5
مدت زمان اخذ پروانه ساخت ........................
2-5
مدت زمان اجراي كامل پروژه و تحويل ٓاپارتمانها .....................
3-5
مدت زمان تعيين شده .....................
جهت اخذ پايان كار و صورت مجلس تفكيكي و تنظيم تقسيم نامه
توضيح اينكه كل مدت زمان قرارداد با توجه به برنامه زمانبندي فوق از شروع كه با دادن وكالت نامه كاري امكان پذير است تا تنظيم تقسيم نامه .................ماه مي باشد.
تبصره: كليه مدت زمانهاي فوق با توافق كتبي طرفين قابل تجديد نظر است.
ماده 6- تعهدات طرف اول
طرف اول قرارداد متعهد مي گردد:
1-6
حداكثر ......... ماه بعد از امضاي قرارداد نسبت به تحويل ساختمان تخليه شده جهت عمليات تخريب طي صورتجلسه اي به طرف دوم اقدام نمايند.
تبصره : چنانكه هريك از مالكين آپارتمان خود را ديرتر از زمان موعد تحويل نمايد كليه خسارات تاخير در ساخت و ساير خسارات مرتبطه به عهده ايشان ميباشد.
2-6
طرف اول طي .......... پس از امضاي قرارداد در دفترخانه ......... حاضر و نسبت به اعطاي يك وكالت كاري تام الاختيار جهت انجام امور اداري در مراجع ذيربط ) شهرداري ، دارايي ، اداره ثبت و .......( به نام طرف دوم اقدام نموده و اسناد مالكيت ملك را نيز با تنظيم رسيد در اختيار طرف دوم قرار دهد.
3-6
انتقال رسمي ..... دانگ از زمين محل احداث ساختمان به طرف دوم پس از يك هفته از واريز فيشهاي شهرداري و اخذ جواز ساخت انتقال ...... دانگ باقيمانده از سهم طرف دوم همزمان با تحويل آپارتمانهاي نوساز.
4-6
كليه بدهي هاي قانوني ملك مانند شهرداري ، دارايي و غيره را تا زمان امضاي قرارداد پرداخت نمايد.
5-6
حقوق قانوني اين قرارداد را به غير واگذار ننمايد و هرگونه واگذاري در اين خصوص فاقد اعتبار قانوني ميباشد
6-6
طرف اول در طول زمان اجراي قرارداد حق بازديد از پيشرفت روند ساخت و ساز را دارد اما هيچگونه دخالت در امور اجرايي را نداشته و هرگونه ايراد را ميبايست از طريق ....................... كه نماينده طرف اول است به طرف دوم ابالغ نمايد. ) نماينده معرفي شده از سوي طرف اول مورد قبول طرف دوم ميباشد.(
شايان ذكر است هرگونه توافق با طرف دوم با امضاي .................... )نماينده طرف اول( داراي اعتبار بوده و به منزله امضاي طرف اول ميباشد و حق هرگونه اعتراض بعدي از طرف اول ساقط ميباشد. )بديهي است كه نماينده طرف اول تاييديه طرفهاي اول را در مورد توافقات قبال اخذ نموده است.(
ماده 7- تعهدات طرف دوم
طرف دوم متعهد ميگردد
1-7
نسبت به انجام تعهدات قراردادي خود در مواعد تعيين شده در ماده 4 اقدام نمايد.
2-7
نسبت به بيمه كردن كارگران و كليه كاركنان شاغل در پروژه احداث ساختمان در قبال حوادث كارگاهي اقدام نمايد.
3-7
كليه خسارات احتمالي ناشي از كار از جمله خسارت . آسيب به امالك مجاور و مطالبات تامين اجتماعي و هرگونه خسارت پيش بيني نشده ديگر را پرداخت كند و هيچ گونه مسئوليتي مالي يا جاني متوجه طرف اول نخواهد بود.
4-7
ساختمان موضوع قرارداد را دقيقا بر مبناي پروانه شهرداري و نقشه هاي مصوب و صورت جامع مصالح مصرفي و زير نظر مهندس ناظر احداث و تكميل و مسئوليت هرگونه خالف در احداث بنا را پذيرفته و جرايم متعلقه را به شهرداري بپردازد.
5-7
كليه ضوابط و مقررات قانوني از جمله مقررات ملي ساختمان خصوصا مبحث 19 آن و آيين نامه 2800 راجع به زلزله و مقررات شهرداري شهرسازي را رعايت نمايد.
6-7
چنانچه به هرعلت، انجام كار يا ادامه كار آن به مدت بيش از .......... متوقف گردد. مكلف به پرداخت خسارت قراردادي به مبلغ .......... ريال به طرف اول مي باشد. و طرف اول نيز حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. طرف دوم به موجب همين قرارداد به طرف اول وكالت داده تا در صورت حدوث شرايط مذكور ، ضمن تكميل و انجام بقيه مراحل كار، نسبت به وصول خسارت قراردادي و هزينه
هايي كه جهت اتمام ساختمان نموده است، از ناحيه فروش سهم طرف دوم از آپارتمان هاي ساختمان جديد اقدام نمايد.
7-7
تا مدت .......... از تحويل ساختمان، هرگونه عيب و ايرادي در هر قسمت از آن به وجود آمده و ناشي از قصور طرف دوم در احداث بنا باشد را بدون مطالبه هيچ هزينه اي برطرف كند.
8-7
تا تاريخ ............ نقشه نهايي ساختمان را تهيه و تغييرات بعدي آن را نيز به تاييد طرف اول برساند.
9-7
حقوق مشاركت ناشي از اين قرارداد را به غير واگذار ننمايد و هرگونه واگذاري در اين خصوص فاقد اثر و ارزش قانوني ميباشد
.
10-7
طرف دوم به منظور تضمين اجراي تعهدات قراردادي خود ، ........ فقره چك به شماره هاي ذيل صادر و در اختيار آژانس امالك ......... قرارداده تا در صورت انجام به موقع تعهدات قراردادي خود و پيشرفت پروژه در مراحل مختلف به شرح ذيل و با تنظيم صورتجلسه با نماينده طرف اول چكهاي مذكور مستردد ميگردد
الف
ب
ج

تبصره : چنانچه بر اساس نظر كارشناسي ، طرف دوم در موعد تعيين شده در قرارداد نسبت به انجام تعهدات خود عمل ننمايد ، طرف اول ميتواند چك امانتي آن موعد را از امالك ...... دريافت و وصول نمايد و طرف دوم با امضاء اين قرارداد مشاركت حق هرگونه اعتراض از ٓاژانس جهت ارائه چك به طرف اول را از خود ساقط نموده است.
11-7
طرف دوم مبلغ ....... ريال همزمان با تحويل گرفتن ملك و انتقال ..... دانگ از سهم مشاعي طي سند قطعي به طرف دوم به صورت بالعوض به طرف اول پرداخت مينمايد كه در پايان مدت نيز طرف اول نسبت به استرداد ٓان اقدام نخواهد كرد. ) صورت وضعيت مبالغ پرداختي تحت عنوان بالعوض به پيوست اين قرارداد ميباشد. كه اين مبلغ بين مالكان با نسبت قدرالسهم ملك تقسيم
ميگردد.(
12-7
طرف دوم مبلغ ....... ريال همزمان با تحويل گرفتن ملك و انتقال ..... دانگ از سهم مشاعي طي سند قطعي به طرف دوم به صورت قرض الحسنه به طرف اول پرداخت مينمايد كه در پايان مدت نيز طرف اول نسبت به استرداد ٓان همزمان با تحويل آپارتمانهاي نوساز اقدام خواهد كرد. بديهي است كه تحويل ٓاپارتمانها با استرداد اين مبلغ به طرف دوم امكانپذير ميباشد. ) صورت وضعيت مبالغ
پرداختي تحت عنوان قرض الحسنه به پيوست اين قرارداد ميباشد. كه اين مبلغ بين مالكان با نسبت قدرالسهم ملك تقسيم ميگردد.(
ماده 8- شرايط قرارداد:
1-8-
طرفين توافق نمودند كه ساختمان از مصالح لوازم و وسايل قيد شده در صورت جامع مصالح مصرفي كه در اين قرارداد ذكر شده است ساخته شده و هرگونه تغيير احتمالي بعدي در صورت موصوف بايد با توافق كتبي طرفين انجام شود.
2-8-
عمليات ثبتي تفكيك سهم مشاعي طرفين طبق توافق مندرج در ماده 4 توسط طرف دوم انجام مي گردد و كليه هزينه هاي مربوطه نظير هزينه دارايي ماليات انبوه سازي و غيره نيز توسط طرف دوم پرداخت خواهد شد.
3-8-
كليه هزينه هاي الزم جهت تنظيم سند رسمي انتقال آپارتمان هاي احداثي به نام هريك از طرفين به تناسب سهم الشركه و مالكيت برعهده همان طرف ميباشد.
4-8-
فروش يا پيش فروش سهم الشركه از سوي هريك از طرفين پس از اخذ جواز ساخت كل ساختمان امكان پذير مي باشد.
تبصره : هرگونه قرارداد فروش كه بدون رعايت شرايط قيد شده در بند باال تنظيم شود، از درجه اعتبار ساقط بوده و براي انتقال گيرنده ان ، هيچ گونه حقي ايجاد نمي نمايد.
5-8-
چنانچه هريك از طرفين از انجام هريك از تعهدات قراردادي خويش در موعد مقرر امتناع نمايد ، مكلف اند روزانه مبلغ .......... ريال به عنوان خسارت قراردادي به طرف مقابل بپردازد. اين مبلغ براي كليه تعهدات طرفين در اين قرارداد پيش بيني شده و در صورت بروز تخلفات قراردادي مختلف ، خسارات با يكديگر جمع مي شوند. اين مبلغ جايگزين تعهد اصلي نبوده و متخلف موظف به انجام
تعهد خود خواهد بود.
6-8-
در صورتي كه بر اثر حوادث قهريه اعم از سيل ، زلزله و...... يا بر اثر تغييرات غير قابل پيش بيني در دستورات و مجوزهاي صادره از سوي شهرداري و ساير دواير دولتي مرتبط ، در انجام كار وقفه ايجاد گردد، هيچ يك از طرفين مسئول تاخيرات به وجود ٓامده نخواهد بود.
7-8-
كليه مصالح حاصل از تخريب ساختمان فعلي ، متعلق به طرف دوم مي باشد.
8-8-
طرف اول اقرار مي نمايد كه پالك ثبتي موضوع قرارداد در زمان تنظيم قرارداد كال يا جزئا و عينا يا منفعتا به كسي واگذار نشده و از سوي مراجع قضايي نيز توقيف نمي باشد. چنانچه مشخص شود هريك از طرفين اول بر خالف اين بند اقدام و قرارداد را منعقد كرده باشند ، مكلف به پرداخت خسارت قراردادي به مبلغ ........... ريال به طرف دوم مي باشد و اين خسارت بدل از انجام تعهد وي مبني بر
فك پالك يا جلب رضايت معارضين نخواهد بود.
9-8-
هريك از طرفين نسبت به فروش آپارتمان هاي خود از ساختمان جديد مسئول پاسخگويي به هرگونه دعوي حقوقي و كيفري خريداران مي باشند.
10-8-
هر گونه افزايش يا كاهش يا نوسانات قيمت و حد.ث ديگر شرايط اقتصادي بر مدت قرارداد يا تقسيم واحدها و ساير شرايط قراردادي تاثيري نخواهد داشت.
11-8-
طرف دوم حق استفاده از وام مشاركت مدني و ترهين مورد معامله را به هيچ وجه ندارد.
12-8-
طرف دوم به هيچ وجه و تحت هيچ عنوان حق )سهم مشاعي زمين انتقال يافته به خود( را به ديگري نداشته و هرگونه انتقال عادي يا رسمي تحت هر عنوان، حتي پس از اتمام مراحل احداث ساختمان ، باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
13-8-
انتقال اسناد رسمي سهم اختصاصي هريك از طرفين از آپارتمان هاي احداث شده پس از اتمام عمليات تفكيك ثبتي ، به افراد ديگر بالمانع است.
14-8-
هريك از طرفين مي تواند سهم اختصاصي خود از ساختمان را پس از تحويل ، تصرف نموده و يا اجاره دهند.
15-8-
داور مرضي الطرفين دو طرف طبق توافق طرفين آژانس امالك ....... مي باشد كه در صورت هر گونه اختالف في ما بين راي اژانس امالك مورد تاييد طرفين مي باشد و در صورتي كه اختالف قابل حل نباشد مي بايست در مراجع قضايي ذيصالح طرح دعويٓ گردد.
شرايط فني و اجرايي توافق شده پروژه مشاركت و صورت جامع از مصالح ، لوازم و منصوبات با ذكر تمام جزئيات كه توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد به كار خواهد برد به شرح ذيل ميباشد
1
اجراي فونداسيون طبق نقشه محاسباتي و زير نظر مهندس ناظر.
2( 
اسكلت از نوع ........ به صورت متناسب با قوانين و مقررات شهرداري طبق ضوابط و مقررات ملي ساختمان و زير نظر مهندس ناظر.
3( 
استفاده تيرچه در سقف ها و عيار بتن سقف ها طبق نقشه محاسباتي
4( 
تمامي سقف ها يونوليت يا بلوك سفالي
5( 
لوله كشي ها
1-5-
لوله هاي آب بهداشتي بيروني از جنس ...............
2-5-
لوله هاي گاز از نوع ..............
3-5-
لوله هاي فاضالب از نوع ..........
4-5-
لوله كشي شوفاژ با لوله هاي .............
6-
رادياتورها از نوع ..............
7-
سيستمهاي گرمايشي: ........
8-
مشعل ...........
9-
سيستم برق:
1-9
-لوله كشي برق از نوع ..........
2-9- سيمها از نوع .............
3-9-
آيفون از نوع ..................
4-9-
كليد ، پريزها از نوع .................
. 5-9-
فيوزها از نوع ..................
6-9-
كابل تلفن از نوع ..................
7-9-
سيستم روشنايي راه پله از نوع ..................
8-9-
آنتن مركزي از نوع
9-9- ..................
نصب كنتور برق ....................
10-9-
نصب جعبه كليد و كليدهاي مينياتوري ................
11-9-
انتقال برق از كنتور اصلي هر واحد تا تابلوي داخلي نصب شده در هر واحد.
10-

كاشي كاري:
ديوارهاي آشپزخانه ، حمام و توالت از نوع ..................
11-
كف سازي
1-11
آشپزخانه ا