هتل پنج ستاره Henn-na 72 اتاق دارد و برای هر کدام از آنها یک روبات ویژه در نظر گرفته شده است که از حمل وسایل مسافر در بدو ورود گرفته تا سرو غذا، تمیزکردن محیط، ارائه خدمات اختصاصی و... برعهده آنها است.
پول‌نیوز- هتلی را تصور کنید که پس از ورود به آن یک دایناسور انگلیسی‌زبان را پشت میز پذیرش می‌بینید و تمام کارهای لازم برای اقامت چند روزه در این مکان را با او هماهنگ می‌کنید. در کنار او یک روبات انسان‌نما توجه شما را جلب میکند که شکل ظاهری آن شبیه به خانمها است و با زبان ژاپنی به میهمانان خوشامد می‌گوید و از بدو ورود تا زمان خروج، همه اقدام‌های مورد نیاز برای اقامت آسوده را فراهم میکند. اینها مشخصات نخستین هتل روباتیک جهان است که انسان در مدیریت و انجام خدمات مختلف آن نقش چندانی ندارد و در عوض، موجودات آهنی تمامی امور آن را در دست گرفته‌اند.
دایناسور پس از خوشامدگویی به هر فرد به او می‌گوید: «اگر می‌خواهید از وضعیت اتاقهای خالی مطلع شوید، عدد یک را فشار دهید». در این هتل که به تازگی گشایش یافته است، مردم هنگام ورود باید به حرف‌های روبات گوش دهند و به کمک نمایشگر لمسی که مقابل خود می‌بینند، اعداد را فشار دهند تا خدمات مورد نیاز در اختیار آنها قرار گیرد. اما محققان ژاپنی در حال کار کردن روی دایناسور و دستیارش هستند تا در آینده نزدیک هتل مذکور تحت مدیریت کامل روبات‌ها قرار گیرد و مردم حتی نیاز به فشار دادن دکمه هم نداشته باشند.
میزبانی روباتیک
این هتل پنج ستاره که Henn-na یا «هتل عجیب» نام دارد، در پارک ملی ناکازاکی ژاپن واقع شده و از هفته گذشته درهای خود را به روی بازدیدکنندگان و میهمانان باز کرده است تا مردم نوع دیگری از زندگی را تجربه کنند. محققان ژاپنی در این هتل تمام پیش‌بینی‌های لازم را انجام داده‌اند و دایناسور را به گونهای برنامه‌ریزی کرده‌اند که اگر با او به زبان انگلیسی صحبت کنید، 100 درصد گفته‌های شما را متوجه میشود و همان لحظه بهترین پاسخ را ارائه میدهد. این دایناسور روباتیک حتی میتواند میهمانان جدید را از ساکنان قبلی تشخیص دهد تا رضایت کامل آنها را جلب کند و بهترین خدمات را در اختیار آنها بگذارد. البته هنوز به درستی مشخص نیست که چرا چنین روبات هوشمندی شکل ظاهری شبیه به دایناسور دارد و با این وجود، هر آنچه توقع ندارید به کمک این موجود آهنی ارائه میشود.
این روبات برای مکالمه و تعامل با اطرافیان خود به نوع جدیدی از فناوری هوش مصنوعی مجهز شده است. بر این اساس اگر زبان انگلیسی به لهجه‌های مختلف ادا شود، کلمات به‌طور کامل گفته نشوند، جملات پیچیده یا غیرقابل پیش‌بینی بیان شود و...، هیچ مشکلی به وجود نمی‌آید و روبات در آن واحد هرآنچه گفته میشود را تحلیل میکند و بهترین و درست‌ترین پاسخ را ارائه میدهد. برای ارائه خدمات در این بخش، روبات یک موتور هوشمند دارد که وظیفه اصلی آن تشخیص صحبت‌های طرف مقابل و ارائه پاسخ‌های مناسب است.
اما فرآیند ارائه خدمات هوشمند به این مرحله ختم نمیشود. این هتل 72 اتاق دارد که برای هر کدام از آنها یک روبات ویژه در نظر گرفته شده است و از حمل وسایل مسافر در بدو ورود گرفته تا سرو غذا، تمیزکردن محیط، ارائه خدمات اختصاصی و... برعهده آنها است. مسافران هم اگر دوست داشته باشند میتوانند به این روبات‌ها انعام بدهند که البته به‌جای پول کاغذی، باید از کارت اعتباری و پول الکترونیک استفاده کنند. تمام این مشخصات مربوط به فاز اول نخستین و بزرگترین هتل روباتیک جهان است. مرحله دوم تکمیل این مرکز که در سال 2016 میلادی انجام میشود، افزودن 72 اتاق دیگر با امکانات پیشرفته‌تر است تا این بار موجودات آهنی آسایش کامل تری را برای انسان فراهم کنند.
خدمات فناورانه ارزان
زمانی که برای نخستین بار خبر مربوط به گشایش این هتل در رسانه‌های خبری منتشر شد، «هیدئو ساوادا» مدیر پارک ملی ناکازاکی اعلام کرد که در زمان تکمیل طرح، روبات‌ها 90 درصد خدمات مربوطه را به تنهایی و بدون دخالت انسان ارائه می‌دادند و در فازهای بعدی 100 درصد مدیریت این مکان را در دست میگیرند. او چند روز قبل در جریان بازگشایی درهای هتل به روی نخستین میهمانان گفت: «ما امیدواریم در آینده نزدیک هزار هتل مشابه با این امکانات و کیفیت را در سراسر جهان راه‌اندازی کنیم.»
به گفته ساوادا، از مهمترین امکانات هتل Henn-na که کلیه خدمات مربوط به مشتریان و میهمانان را به صورت هوشمند و الکترونیکی ارائه میدهد، پایین بودن هزینه آن نسبت به تمام هتل‌های جهان است. در این هتل ارزان تمامی درها به کمک فناوری ویژه تشخیص چهره گشوده میشوند و اگر سیستم مربوطه صورت میهمانان را شناسایی نکند، اجازه ورود به آنها داده نمیشود. تمام اتاق‌ها به آخرین فناوری‌های روز مجهز شده‌اند و روی هر میز یک نمایشگر لمسی تعبیه شده تا افراد بتوانند هرآنچه لازم دارند را دنبال کنند. کلیه سفارشات از طریق همین تبلت‌های لمسی انجام میشود و حتی اخبار و اطلاعات مربوط به وضعیت آب و هوایی هم در آن وجود دارد. میهمان‌ها به جای آنکه سیستم تهویه مطبوع در اختیار بگیرند، یک پنل هوشمند تابشی را مورد استفاده قرار میدهند. این پنل دمای بدن هر شخص را به صورت جداگانه تشخیص میدهد و دمای اتاق را متناسب با او هماهنگ میکند. نیروی مورد نیاز برای تمام بخشهای هتل به کمک سلول‌های خورشیدی تأمین میشود و سیستمهای هوشمندی در نظر گرفته شده است که انرژی در آنها ذخیره میشود تا هزینههای عملیاتی کاهش یابد و بهترین سرویسها برای مسافران ارائه شود.
اتاقهای هوشمند
میهمانان در هر اتاقی که ساکن شوند یک سری امکانات هوشمند و الکترونیکی را به صورت پیش‌فرض در اختیار میگیرند و یک روبات اختصاصی را هم تا پایان مدت اقامت در کنار خود حاضر می‌بینند. اما بسته به اینکه هر فرد چه امکانات دیگری نیاز داشته باشد، هزینه اقامت در «هتل عجیب» تغییر میکند. بر این اساس به جای آنکه از ابتدا قیمت‌های مشخص برای هر اتاق در نظر گرفته شده باشد، میهمان‌ها میتوانند طی گفت‌وگویی که با دایناسور انجام میدهند امکانات موجود در اتاق را کم و زیاد کنند تا هزینه نهایی مشخص شود. گرانترین نوع اتاق‌ها سیستم امنیتی هوشمند را شامل میشوند که کنترل آن در اختیار یک سیستم سایبری قوی است و نحوه خدمات‌رسانی در آن هم تغییر میکند.هزینه اقامت در این هتل روباتیک و هوشمند برای اتاقهای تک نفره از شبی 7هزار ین ژاپن (60 دلار) آغاز میشود و تا شبی 18 هزار ین (153 دلار) افزایش می‌یابد. در اتاقهای 153 دلاری هر فرد امکاناتی در اختیار دارد که بخشی از آنها را هرگز در زندگی روزمره ندیده است و تمامی این امکانات به صورت هوشمند و روباتیک ارائه میشوند. در لابی هتل یک دست روباتیک شبیه آنچه در کارخانه‌ها به کار گرفته میشود، تعبیه شده است.
این دست روباتیک جعبه‌های شیشه‌ای مخصوص را به هر یک از مسافران میدهد و پس از در اختیار گرفتن اشیای قیمتی، آنها را در قفسه‌های کاملاً ایمن می‌گذارد. خدمات امنیتی این دست روباتیک به صورت رایگان ارائه میشود و این سیستم هم قابلیت تشخیص چهره مسافران را دارد.به هر حال برای ژاپن که بزرگترین توسعه‌دهنده فناوری‌های روباتیک در جهان محسوب میشود، ساخت هتل هوشمند با این امکانات دور از ذهن به نظر نمی‌رسد و دولت این کشور بر اساس استراتژی‌های خود تصمیم گرفته است سال 2020 میلادی بخش اعظم خدمات‌رسانی به مردم خود را به کمک روبات‌ها انجام دهد. اگرچه این روزها بسیاری از کارخانه‌های سراسر جهان به کمک روبات‌ها فعالیت میکنند، اما در آینده نزدیک شاهد حضور این موجودات آهنی در خانه‌ها و خانواده‌ها خواهیم بود.
منبع: خبر آنلاین
برچسب ها: هتل ، هتل روباتیک ، روباتیک
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
بسياري از موقوفات در طول زمان دستخوشِ تملّک و تبـدّلِ حکّـام و سلاطين و دستنشاندگان آنها و سودجويان قرار گرفته است. پس از پيروزي انقلاب شکوهمند اسلامي ايران، وظيفه شرعي مسئولان و دستاندرکاران موقوفات ايجاب ميکرد براي بازيابيِ موقوفات تدابير قانوني لازم را بينديشند....
مقدمه
بسياري از موقوفات در طول زمان دستخوشِ تملّک و تبـدّلِ حکّـام و سلاطين و دستنشاندگان آنها و سودجويان قرار گرفته است. پس از پيروزي انقلاب شکوهمند اسلامي ايران، وظيفه شرعي مسئولان و دستاندرکاران موقوفات ايجاب ميکرد براي بازيابيِ موقوفات تدابير قانوني لازم را بينديشند. از اينرو، کارهاي مؤثري براي شناسايي و بازگرداندن موقوفات از دسترفته انجام دادند و قانون کارساز و ارزنده اِبطال اسناد و فروشِ رقبات، آب و اراضيِ موقوفه را در سال 1363 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رساندند. در تاريخ 25 / 12 / 71 نيز اصلاحيه قانون ياد شده از تصويب مجلس گذشت.
از آنجـا که اين قانـون باعث احياي موقوفات از دسترفتهاي شد که بدون رعايت موازين شرعي به ملک تبديل شده بودند، ارزش و بازدهي بسياري دارد. ماده يکِ اين قانون مقرّر ميدارد:
«از تاريخ تصويب اين قانون، کليه موقوفاتي که بدون مجوّز شرعي به فروش رسيده و يا به صورتي به ملکيّت درآمده باشد، به وقفيّت خود برميگردد و اسناد مالکّيتِ صادره، باطل و از درجه اعتبار ساقط است.»
تبصره يک اين ماده، تکليفِ حقوقِ افرادي که سالها پس از تبدّل و تصرّف موقوفه، آن را خريداري کرده‌اند و بهصورت معاملات و يا از طريق ارث، اياديِ متعدّدي بر آن تسلّط يافتهاند و اکنون با مدرک رسميِ معتبر آن را در اختيار دارند، روشن ميکند و مقرّر ميدارد:
«کساني که زمين يا خانه موقوفهاي را بدون اطلاع از وقفيت، از اشخاص حقيقي يا حقوقي خريداري نموده و به موجب اين قانون اسناد مالکيت آن باطل ميشود، مي‌تواند براي دريافت خسارت وارده، به فروشنده رجوع نمايند و سازمان اوقاف مي‌تواند از تاريخ تصويب اين قانون، با متصرّف تنظيمِ سندِ اجاره نمايد.»
اينـکه ايـن تمهيـدات تـا چه اندازه مي‌تواند جايگزين حقوق متصوّره اشخاص باشد، و ادعاي خسارت ايادي مختلفي که زمين وقفي را در دست داشتـهاند، عليـه يکديگـر چـه کاربردي دارد، و تا چه حدّي اينگونه دعاوي پيشرفت دارد، بحث جداگانهاي است که ارتباط به موضوع اين بررسي ندارد. در هرصورت، روشن است که اهميت موقوفات و لزوم
احيا و حـفـظِ آنهـا و عمـل به وقـف بسـي بيشتـر از اينگونه حقـوق حقّه دارندگانِ موقوفاتي که به وقف برميگردند، ميباشد.
در کنار وضع چنين مقرراتي براي احياي موقوفات، انتظار ميرفت ديگر قوانين و مقرراتي که وضع ميشود، رعايت غبطه وقف و حفظ موقوفات را بنمايند، امّا زمينهاي وقفي از اثرات حقوقي قوانين مربوط به زمين که بعد از پيروزي انقلاب اسلامي به تصويب رسيدهاند، بينصيب نمانده و بخش مهمّي از آنها، به اسم زمينهاي موات، به ملک تبديل و به اشخاص فروخته شده است.
از ابتداي پيروزي انقلاب اسلامي تا کنون، در مورد زمينهاي شهري سه قانون تصويب شده که به موجب هر کدام، مقرراتي در مورد زمينهاي وقفي وضع شده است که در زير، آنها را مورد بررسي قرار ميدهيم.
قانون لغوِ مالکيت زمينهاي موات شهري و کيفيت عمرانِ آن، مصوب 5 / 4 / 1358 شوراي انقلاب اسلامي
در قانون ياد شده، هيچگونه اشارهاي به زمينهاي وقفي نشده و مضمون آن، لغو مالکيت زمينهاي مواتي است که جزوِ انفال بوده و در اختيار دولت اسلامي است، و اشخاصي سندِ مالکيّت آنها را در اختيار دارند. امّا تبصره ماده 11 آيين‌نامه اين قانون، متعرّضِ موقوفات شده و مقرّر ميدارد:
«موقوفات عام که اسناد مالکيت و وقفنامههاي آنها حاکي از عمران و آبادي در آن باشد، احيا شده محسـوب ميگـردد ولي در هر حال مشمول بند 2ـ5 اين آييننامـه(1) خواهد بـود و اگر ضروري باشد از اينگـونه اراضـي استفـادهاي غيـر از آنچه در وقفنامه ذکر شده اسـت بشود، موافقت هيأت وزيران الزامي است.»
در اين تبصره، موازين شرعي رعايت نشده و دشواريهاي زيادي براي موقوفات ايجاد شده است که به برخي از آنها اشاره ميشود.
الف. به موجب اين تبصره، تنها زمينهايي که داراي عمران و آبادي باشند و اين مضمون در اسناد مالکيت يا وقفنامهها قيد شده باشد، «وقف» شمرده شده است؛ در صورتيکه در اسناد بسياري از موقوفات، ذکري از عمران و آبادي نشده، امّا از زمانهاي قديم داراي مستحدثات و عمران و آبادي بوده و به مرور از آنها بهرهبرداري ميشده است. بنابراين قيد و شرط ياد شده، موقوفات زيادي را از وقفيت خارج ميکند.
ب. اين تبصره، عمران و احياي موجود در اسناد موقوفه را مشمولِ بند 2ـ5 ماده 2 دانسته و مفهوم آن اين است که اگر عمران و احيا، مطابق تعريفِ ماده يادشده نباشد، زمينِ وقفي موات تلقي مي‌گردد و از وقفيت خارج ميشود. اين موضوع نهتنها شامل موقوفاتي ميشود که در گذشته عمران و احيا داشته و به دليل معطّل ماندن و عدم بهرهبرداري در چندين سال متوالي، باير شده‌اند، بلکه بسياري از موقوفات آبادِ مزروعي و يا مشجّر و حتي داراي مستحدثات را به ملک تبديل ميکند. چه اينکه ضابطه تعريف عمران و آباديِ قابل قبول که در ماده 2 تعيين شده، کاملاً غيرشرعي است و به همينخاطر، شوراي نگهبان آن را مردود اعلام کرد، آنگاه ديوان عدالت اداري نيز رأي بر ابطال آن داد.(2) گفتني است از آنجا که تاريخ تصويب قانون، سال 1358 است و تاريخ ابطالِ ماده ياد شده، سال 1361، در اين مدت در سراسر کشور قانون و آيين‌نامه آن به اجرا درآمد و موقوفات زيادي موات اعلام گرديد که سازمان اوقاف تلاشهايي براي احيا و بازگرداندن اين موقوفات کرده است.
ج. تبصره قيد دارد: «.. استفادهاي غير از آنچه در وقفنامه ذکر شده، با موافقت هيأتوزيران خواهد بود».
بايد توجه داشت که براساس موازين شرعي، در استفاده از موقوفات بايد نظر واقف رعايت شود و هيأتوزيران نميتواند برخلاف نظر واقف تصميم بگيرد. اگر گفته شود چون حکومت اسلامي است و فقيهِ حاکم چنين اختيارهايي دارد و مي‌تواند خلاف نظر واقف عمل کند، در پاسخ ميگوييم: اول آنکه، بايد خودِ فقيه حاکم دخالت داشته باشد و نظر هيأتوزيران ـ هرچند دولت، اسلامي باشد ـ نميتواند جايگزين نظر فقيهِ حاکم شود. و دوّم آنکه، فقيه حاکم در صورتي دخالت ميکند که جهت وقف مشروعيت نداشته باشد يا اعمال نظر واقف ضرري به وجود آورد، مثلاً به حکومت ضرر برساند يا با مسايل حکومتي در تعارض باشد. در اين صورت هم، وقف تبديل به اَحسن ميشود، و موقوفه هرگز از بين نميرود.
اشکالات يادشده در تبصره ماده 11 آيين‌نامه قانونِ لغو مالکيت زمينهاي موات شهري و کيفيت عمران آن، موجب شد که بسياري از زمينهاي وقفي موات اعلام گردد و پس از تفکيک بهصورت انتقال قطعي به اشخاص، تبديل به ملک شود. بعدها به موجب آراي محاکم، قسمتهاي زيادي از اين زمينها بار ديگر به موقوفه تبديل شد و درگيري و تعارض شديدي بين حقوق
مالکان و متصرفان و متوليانِ موقوفات و دولت پديدار آمد و در محاکمِ دادگستري پزوندههاي زيادي در اجراي قانون احياي موقوفات طرح گرديد. بازگرداندن پارهاي از اين موقوفات که خريداران، آنها را تبديل به مستحدثات کرده و در آنها تصرّف مالکانه کرده بودند، مقدور نبود و خريداران به گرفتن بهاي پرداختي و تنظيم سندِ اجاره با اوقاف راضي نميشدند که به ناچار با موافقت نماينده ولي فقيه در اوقاف، اغلبِ اين موارد تبديل به احسن شد و دولت زمينِ معوّض واگذار کرد. در مواردي هم، بهدليل نگرفتن آرايِ مساعد از محاکم، حقوقِ موقوفات تضييع گرديد.
قانون اراضي شهري مصوب 27 / 12 / 1360
با توجه به پيشينه ياد شده و با استفاده از تجربههايي که در اجـراي قـانون لغو مالکيت زمينهاي موات شهري و کيفيت عمران آن بهدست آمده بود، در قانون زمينهاي شهري تا حـدودي به اهميـت وقف توجه شـد و تبصره 2 ماده 10 قانون بـه شرح زيـر تنظيـم و تصويب گرديد و جايگزين مقرّرات قبلي شد:
«اراضي غيرموات وقفي به وقفيت خود باقي و عمل به وقف ميشود، لکن هرگونه واگذاري اراضي از طرف اوقاف يا آستان قدسرضوي يا ساير متوليان، برطبق ضوابط شهرسازي و با نظر وزارت مسکن و شهرسازي صورت مي‌گيرد.»
مبناي فقهي و قانوني اين تبصره، اين است که چون زمينِ مـوات ملـک کسي شنـاخته نمي‌شود و جزوِ انفال بهشمار مـيآيد، که در زمان حضور امام، از آنِ امـام (ع) اسـت و در غيـاب امام، در اختيار وليفقيه و دولت اسلامي است، بنابراين کسـي مالک زميـن موات نميشـود تا بتواند آن را وقف کند، بلـکه ابتدا بايـد با راههـاي شرعي و قانوني زمين را احيا و عمران کند، تا پس از مسجّلشدنِ ملکيت خود، بتواند آن را وقف کند.
در مورد اين عبارت که ميگويد: «اراضي غيرموات وقفي به وقفيت خود باقي [است]...»، دو ديدگاه متفاوت مي‌توان ابراز داشت:
اول اينکه: وقفنامـهها نوعـا زير نظر علمـا و آگاهان به مسـايل شرعـي تنظيم ميشـود و همين که زيـر وقفنامهها را علمـا و روحـانيّـونِ زمـان امضـاء کردهانـد، بـراي صحّـتِ وقـف و اطمينـان از رعايت موازين شرعي در تنظيم وقفنامه، کـافي اسـت. به عبـارت ديگر اصـل بر صحّـت آنها از همه جهت از جمله موات نبودن اين زمينهاست. با اين استدلال، عبارتِ «اراضي غيرموات وقفي...» خلافِ اصلِ صحّت است و ماننـد مقرّرات قبلي، تا حدودي حقوقِ موقوفه را تضييّع ميکند.
دوم اينکه: معمولاً وقفکنندگان با مراجعه به روحانيون، زمين يا ملکي را که در اختيار داشته‌اند، براي وقف عرضه ميکردهاند و تنظيمکنندگان و امضاکنندگانِ وقفنامهها به معاينه محل و بررسي نوع زمين و ملک نميپرداختهاند و فقط حدودي که وقفکنندگان معرفي ميکردند، در وقفنامه قيد ميشده است. يعني، فقط بودنِ وقفنامه و مُهر يا امضاي يک روحاني زير آن، نميتواند مشخصکننده نوع زمين و ملک باشد. و گاه مشاهده شده که در وقفِ قريهها و مزرعهها، زمينهاي موات زيادي جزو وقف معرفي شده که در داخل يا خارج اين قريهها و مزرعهها وجود دارد.
ايننظر اگر هم در عمل در مواردي به اثبات برسد، از لحاظ کُلّي و حقوقي مخالف اصل صحّت است و بايد در محکمه به اثبات برسد. به نظر مي‌رسد اگر قرار باشد در صحّت وقفنامهاي ـ از لحاظ نوع زمين آن ـ ترديد شود، در جايي که موقوفات از دسترفته گذشته به موجب قانون احياي موقوفات در محکمه مطرح و تصميمگيري ميشود، مناسب آن بود که قانون زمينهاي شهري، تشخيص را در آغاز بهعهده دادگاه ميگذاشت؛ نه اينکه کميسونهاي ماده 12 تشخيص دهند و پس از واگذاري به خريداران و تصرّفات مالکانه در زمينها، محاکم در اثر اعتراض اوقاف يا متوليانِ موقوفه رسيدگي کنند. در هرصورت، بر فرض که اين ايراد را نيز به تبصره ياد شده وارد ندانيم، يک اشکال در حکمِ تبصره و يک اشکال در مصداق آن وجود دارد:
اشکالي که به حکم تبصره وارد است، اين است که هر نوع زمين مواتي را که در محدوده وقفنامهها باشد و موات بدون آن مُحرز و مسلّم گردد، از وقفنامهها خارج ميکند. در صورتيکه هر نوع زمين مواتي را که در محدوده وقفنامه تعريف شده، نمي‌توان از وقف جدا ساخت و وقفيّت آن را باطل فرض کرد؛ چه اينکه قريهها و مزرعههايي که وقف شده‌اند، داراي چراگاه و محل خرمن و جمع‌آوري هيزم و کوه و تلها و نيازهايي است که از مسلّمات همان قريه يا مزرعه بوده و قابلِ تفکيک و تجزيه نيست و بهموجب احکام فقهي، اينگونه زمينها اگر موات هم باشند، جزو وقفنامه و در اختيار وقف محسوب مي‌شوند. در استفتايي که در اين زمينه سازمان اوقاف و امور خيريه از حضرت امامخميني (ره) کرده، مواردِ ياد شده تصريح شده است.
«... از قديمالايّام قُراي موقوفه اکثرا داراي اراضي زيرکشت، باير، چراگاه، مرتع و تپّه و کوه بوده‌اند که ششدانگ به ثبت ميرسيد و از اراضي چراگاه و مرتع به طورطبيعي بهرهبرداري ميشد. اينک سؤال از محضرتان اين است:
1. آيا اراضي مورد تعليف و مرتع مجاور اراضي زيرکشت جزو موقوفه محسوب ميشود يا خَير؟
2. آيا اين قبيل اراضي که داراي بوتههاي گياه بياباني است که جهت تعليف امکان استفاده و بهرهبرداري دارد، جزو اراضي موات است يا خير؟»
امام خميني (ره) در پاسخ مرقوم فرمودهاند:
«...اراضي مذکور تابع اراضي موقوفه است ـ هرچند که موات است ـ و احيايِ آن جايز نيست.»(3).
البته قبلاً هم حضرت امام خميني (ره)، زيرنامهاي که سازمان اوقاف و امور خيريه به قانون لغو مالکيت زمينهاي موات (مربوط به مقرّرات زمينهاي وقفي) اعتراض کرده بود، مرقوم فرموده بودند:
«زمينهاي موقوفه بايد به حال وقفيّت باقي و عمل به وقف شود».(4).
امّا اشکالي که در تطبيقِ حکمِ اين تبصره بر مصداق زمينهاي وقفي وجود دارد، اين است که چون بيشتر وقفنامهها در سالهاي بسيار قديم تنظيم شده‌اند، تشخيص موقوفات موات امري بسيار دشوار و بلکه محال است. البته ممکن است همين اشکال ـ از لحاظ دشواري تشخيص نوع زمين ـ در مورد زمينهاي ملکي نيز گرفته شود. در پاسخ مي‌توان گفت: اگر به پيشينه ملکيتها مراجعه کنيم، بسياري از زمينهاي بياباني و موات را، در طول ساليان دراز، اشخاص فرصتطلب ـ بدون احيا و عمران ـ به ثبت رساندهاند و يکي از عوامل کسبِ ثروت در دولتها و رژيمهاي گذشته، کشف خاکهاي ثبت نشده بود. اين شيوه آنچنان رونقي داشته که شايد بتوان گفت در اينگونه مالکيتها اصل بر عدم صحّتِ آنها بوده، مگر آنکه خلافش ثابت شود! و اين امر در اظهارنامههايِ قديمي پروندههاي ثبتي براي اهل فن بهخوبي روشن است و نياز به ارائه مدرک و استدلال هم ندارد. حتي هنگام طرح قانون زمينهاي شهري در مجلس شوراي اسلامي، نمايندگان رسما به اين موارد اشاره کرده‌اند.(5).
اما در مورد زمينهاي وقفي وضع فرق ميکند. زيرا کساني که دارايي خود را در راه خيرات و مبرّات وقف ميکنند، معمولاً افراد متشرعي هستند. ديگر آنکه، سندِ موقوفات اغلب در محضر علماي روحاني بنام زمان تنظيم شده و وقفنامه به امضاي آنان رسيده است بدينروي، در مورد موقوفات اصل بر اين است که ملکيتِ واقف مُحرز شده، آنگاه وقف صورت گرفته است همچنين بايد توجه داشت که در شرع مقدّس اسلام ـ بهخصوص در فقه اماميه ـ به مسايل وقف حساسيت و اهميت زيادي نشان داده شده است. بنابراين، وضع اينگونه قوانين که سالهاي بسيار پس از فوت واقف اجرا ميشود، ممکن است به موقوفات آسيب رساند و باعث حيف و ميل اين اموال و قطع خواستههاي چندين ساله وقفکنندگان گردد. در چنين حالتي، رغبت ديگران هم در مبادرت به اينگونه خيرات و مبرّات کاهش مي‌يابد.
قانون زمين شهري مصوب 22 / 6 / 66 مجلس شوراي اسلامي
نکتههايي که در مورد قانون قبلي و پيامدهاي اجرايي آن گفته شد، در وضعکنندگان و رأيدهندگانِ قانون زمين شهري تأثير فراوان داشته و در نتيجه، عبارت قانون قبلي در مورد زمينهاي وقفي اصلاح شده و در اين زمينه احتياط بيشتري صورت گرفته است. در اين قانون آمده است:
«اراضي وقفي به وقفيت خود باقي است، ولي اگر زميني به عنوان وقف ثبت شده است و در مراجع ذيصـلاح ثابـت شود که تمام يا قسمتي از آن موات بوده، سند وقف زمين موات ابطال و در اختيار دولت قرار مي‌گيرد. لکن هرگونه واگذاري اراضي از طرف اوقاف يا آستان قدسرضوي يا ساير متوليان، بايستي برطبق ضوابط شهرسازي و با رعايت نظر واقف صورت گيرد.»
بين عبارتهاي اين قانون با قانون پيشين، دو تفاوت عمده به چشم ميخورد:
يکي اينکه، در قانون دوّم (مصوّب 22 / 6 / 66)، اصل بر صحّتِ موقوفات فرض شده، مگر اينکه خلاف آن در محاکم ثابت شود. در صورتيکه قانون پيشين قيد دارد «اراضي غيرموات وقفي به وقفيت خود باقي» است و از ابتدا در نوع زمين ترديد وجود داشته و موات نبودن آن بايد به اثبات ميرسيد.
دوم اينکه، در قانون پيشين، واگذاري زمينهاي وقفي با نظر وزارت مسکن بوده و حال آنکه در قانون بعدي، واگذاريِ زمينهاي وقفي، موافق نظر واقف صورت مي‌گيرد.
با اينهمه، اين قانون نيز برخي اشکالات قانون پيشين را دارد و به هر صورت راه ترديد در صحّتِ نوع زمين مورد وقف بازمانده است و بايد پس از گذشتِ صدها سال در مورد مواتبودن يا نبودن وقفي اظهارنظر شود که کار بسيار دشواري است و احتمال رسيدنِ آسيب به حقوق موقوفات زياد است.
در نهايت، مي‌توان گفت، هيچيک از اين قوانين و مقررات، هرچند با عباراتي تنظيم شوند که ظاهرا ملاکهاي شرعي در آنها رعايت شده باشد، براي احيا و حفظ موقوفات سودمند نيست و زيانهاي فراواني در پيدارد. به‌نظر مي‌رسد، اينگونه مقرّرات، ضمن آسيبرساندن به موقوفات، موجب دلسردي کساني ميشود که اهدافِ خيري براي اموال خود در سر دارند. بهتر آن است که در قوانين خود، اصلاً متعرضِ موقوفات نشويم و موقوفات به وقفيت خود باقي بماند و عمل به وقف بشود. البته لازم است که هنگام تنظيم وقفنامههاي جديد، احتياطهاي کافي به عمل آيد. يعني ابتدا نوع زمين مشخص شود، و پس از اطمينانيافتن از موات نبودن آنها، اقدام به تنظيم سند وقف جديد گردد.
آخرين بحثي که در مورد وقف در قوانين مربوط به زمينها باقي مي‌ماند، تکليف موقوفاتي است که در گذشته مُجريان قانون در اجراي قوانين مربوط به زمينها ـ که به آنها اشاره شد ـ
به ديگران واگذار کرده‌اند و در آنها تصرفات مالکانه صورت گرفته است، اما بعدا وقفيت اين زمينها مسلّم و مسجّل شده است. در اين زمينه، لازم است که به مصوّبه مجمع تشخيص مصلحت نظام، موضوعِ قانونِ تعيين تکليف زمينهاي واگذار شده دولت و نهادها مصوّب 15 / 12 / 1370 اشاره رود. به موجب اين مصوّبه، زمينهايي که بنياد مسکن انقلاب اسلامي يا نهادهاي انقلاب اسلامي و عنوانهاي مشابه و وزارت مسکن و شهرسازي (سازمانهاي عمران اراضي شهري يا سازمان زمين شهري) واگذار کرده‌اند و يا اينکه طراحي يا عملياتِ آمادهسازي آن انجام گرفته است؛ هرچند ملکيّت دولت يا نهادِ واگذارکننده زمين از لحاظ نوع زمين يا صدور آراي محاکم قضايي متزلزل و يا ابطال شود، زمين به خريداران تعلّق خواهد داشت و فقط بهايِ منطقهايِ آن به مالک يا دارنده اوّليه آن پرداخت ميشود. علّتِ تصويب اين ماده واحده اين بود که چون نهادهاي ياد شده زمينهاي زيادي را به اشخاص واگذار کرده بودند و اين زمينها به صورت خانه مسکوني و مستحدثات در دست هزاراننفر قرار گرفته بود و در آن تصرّف مالکانه داشته و ساکن بودند، بازگرداندن اين زمينها به مالکان اصلي ـ که با مراجعه به محاکمِ قضايي رأيِ موات نبودنِ زمينها را دريافت داشته يا تملّک دولت را باطل کرده بودند ـ به هيچروي ممکن نبود؛ و براي رفع مشکل و جلوگيري از درگيري بين مالکان و متصرّفان، اين ماده واحده ـ مصلحتا ـ به تصويب مجمع تشخيص مصلحت نظام رسيد.
موضوعي که در اجراي اين ماده واحده در ارتباط با زمينهاي وقفي به وجود آمد، اين بود که به دليل کلّي بودنِ سياق عباراتِ قانون که با جمله «زمينهايي که از سوي... واگذار شده» شروع ميشود، برداشتِ بعضي از مجريان قانون اين بود که شامل زمينهاي وقفي هم ميشود. يعني اگر هريک از نهادهاي يادشده در ماده واحده، زميني را بين مردم تقسيم کرده باشند و بعدا معلوم شود زمين واگذار شده وقفي بوده است، زمينهاي واگذار شده در ملکيتِ خريداران باقي مي‌ماند و فقط بهايِ منـطقهايِ زميـن ـ که از بهايِ عادله آن بسي کمتر است ـ به موقوفه تعلق خواهد گرفت. اين نظر، به هيچوجه منطبق با واقـع نيسـت. چه ايـنکه، از ابتداي پيروزي انقلاب که دولت يا نهادهاي دولتي زمين واگذار ميکردند، صرفا زمينهايي واگذار ميشد که دولتي بود يا تصوّر دولتي بودنِ آن ميرفت و يا مصادرهاي بود. و هيچيک از واگذارکنندگان زمين، زمينهاي وقفي را واگذار نميکردند. و قانون زمين شهري و ديگر قوانين مربوطه هم حاکي از آن بود که وقفيّت زمينهاي وقفي باقي است و بايد به وقف عمل شود. به همينخاطر، پيچيدگيهايي که در اجراي قوانين به وجود آمده بود و منجر به طرحِ موضوع در مجمع تشخيص مصلحت نظام و تصويب ماده واحده ياد شده گرديد، کلاً مربوط به زمينهاي ملکي بود و هيچ ارتباطي به زمينهاي وقفي که شرعا و قانونا فروش آنها ـ جز در موارد بسيار نادر آن هم با شرايط خاص و در جهت تبديل به احسن ـ ممنوع است، ندارد. و چون زمينهاي وقفي از قانون مصوّبِ مجمع تشخيص مصلحت نظام خروج موضوعي دارد، قاطعانه بايد گفت شامل زمينهاي وقفي نيست و در اينگونه موارد، خريداران بايد بهاي پرداختي را برگردانند و با اوقاف سندِ اجاره تنظيم کنند.
پي نوشت :
1- بند 2ـ5 اين ماده، ضوابط نحوه عمران و احداث بنا و ميزان عمران و احيا در زمينهاي مزروعي و باغها را بيان ميکند.
2- رجوع شود به مجموع نظريات شوراي نگهبان از سال 59 تا 67 که اداره تنقيح و تدوين قوانين و مقررات نخستوزيري در سال 1368 منتشر کرده؛ و نيز پرونده 61 /1، رأي شماره 10396/م/71 مورخ 22 / 9 / 61 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري.
3- مرقومه امام خميني (ره) ذيل نامه مورخ 28 / 9 / 67 وکيل سازمان اوقاف و امور خيريه درج گرديده است.
4- نامه شماره 1304 مورّخ 1 / 3 / 1359 سرپرست سازمان اوقاف که فتواي امام (ره) زير آن درج شده است.
5- جلسه 922 مجلس شوراي اسلامي، مشروح مذاکرات، روزنامه رسمي ش10818، سال 1361.
به گزارش جهان به نقل از باشگاه خبرنگاران، در اين مطلب عليرضا واقف، مشاور و روان شناس
کودک ۱۰ بازي ساده ديگر از سری بازی های آپارتمانی را به شما معرفي میکند.
1 - بازي کي ازچي خجالت مي کشد؟ ( هدف : جرأت آموزي، رفع خجالت، حساسيت زدايي ) قابل اجرا از 5 سالگي:هر يک از کودکان بيان مي کند که از چه چيزي يا در چه موقعيت هايي خجالت مي کشد، نوع خجالت هر يک از کودکان روي تابلو نوشته و به بحث گذاشته مي شود و هر کودک با توجه به نوع خجالت در موقعيت نمايشي قرار مي گيرد و تشويق مي شود تا با خجالت خود مبارزه و بر آن غلبه کند .
2 - بازي انتخاب شغل( هدف:بررسي علائق و استعدادهاي کودک، آينده نگري ) قابل اجرا از 5 سالگي :کودکان مي گويند که دوست دارند در آينده چه کاره شوند و درباره علت انتخاب خود و خود شغل اطلاعاتي را به کودکان ديگر مي دهند.
3 - بازي دوست داشتن غذاها( هدف: تغييرذائقه کودکان و گرايش آن ها به غذاهاي مقوي) قابل اجرا از 3 سالگي:هر يک از کودکان مطرح مي کند که کدام يک از غذاها را بيشتر دوست دارد و از کدام غذا بدش مي آيد و يا اين که آن غذا را نمي خورد.
تمامي موارد ثبت مي شود و سپس درباره خواص غذاهاي مقوي، سبزيجات و لبنيات براي کودکان توضيح داده مي شود و مثلاً مي گوييم هر کي دوست دارد قوي و زيبا بشود بايد اين غذا را بخورد، مثل قهرمان کارتون ملوان زبل که با خوردن اسفناج قوي مي شود.
4 - بازي مهارت هاي زندگي(هدف: آموزش مسائل مختلف، تقويت حافظه، دقت) قابل اجرا از 5 سالگي:اين بازي را مي توان به دو صورت گروهي و انفرادي اجرا کرد . مي توان از وسايل پلاستيکي و اسباب بازي براي تقريب بيشتر ذهني استفاده کرد.
کودکان، مهارت هايي مثل آشپزي، بچه داري، باغباني، خياطي، ظرف شويي، خانه داري، خريد کردن از مغازه و مواردي از اين قبيل را به شکل نمايشي بازي مي کنند. مثلاً يکي نقش آشپز را بازي مي کند و نحوه درست کردن ماکاروني را آموزش مي دهد. هدايت به وسيله افراد گروه و راهنما انجام مي پذيرد.
5 - بازي حيوانات( هدف: دوست داشتن حيوانات و پرهيز از آزار حيوانات) قابل اجرا از 3 سالگي:از بچه ها مي خواهيم که به ما بگويند کدام حيوان را بيشتر از همه دوست دارند و از کدام حيوان خوششان نمي آيد.
موارد ثبت مي شود و سپس درباره دوست داشتن و محبت کردن به حيوانات و پرهيز از آزار حيوانات براي کودکان صحبت مي شود و با اسباب بازي هاي حيوانات ، باغ وحشي توسط کودکان ساخته مي شود و غذاي هر حيوان و مشخصات آن حيوان به کودک آموزش داده مي شود.
6 - بازي دوست داشتن(هدف: محبت به ديگران، آموزش مسائل اجتماعي، پرهيز از کينه ورزي) قابل اجرا از 3 سالگي:از کودکان مي خواهيم بگويند که چه کسي را بيشتر از همه و چه کسي را کمتر دوست دارند و علت آن را نيز مطرح کنند. موارد ثبت مي شود و سپس در رابطه با دوست داشتن ديگران و محبت کردن صحبت مي شود و ديدگاه منفي کودکان را در رابطه با ديگران تغيير مي دهيم.
7 - بازي با عروسک( هدف: بازي هاي خلاق، برون فکني) قابل اجرا از 3 سالگي:به کودکان دختر عروسک و به کودکان پسر آدمک هاي عروسکي مختلف داده و از آن ها خواسته مي شود که با عروسک ها به صورت جداگانه هر بازي که دلشان مي خواهد انجام دهند و يا هر حرفي که دلشان مي خواهد به عروسک خود بگويند. حرکات، حالات و محتواي ارتباطات کلامي ثبت و در جلسه بررسي مي شود.
8 - بازي دزد و پليس ( هدف: آموزش مسائل اجتماعي، آموزش نقش، تحرک، حساسيت زدايي) قابل اجرا از 5 سالگي:يکي از بچه ها نقش دزد را بازي مي کند و ديگري نقش پليس. اين بازي به خصوص براي کودکاني که از دزد مي ترسند مناسب است.
دزدي، کار بدي است و دزد، خيلي ترسو است . کسي که نقش پليس را بازي مي کند بايد هدف از وظيفه خود را بيان کند. مي توان براي ايجاد نشاط بيشتر در اين بازي از وسايلي مانند چشم بند، دستبند و هفت تير پلاستيکي استفاده کرد.
9 - بازي کشف تغييرات ( هدف: افزايش دقت و حافظه ) قابل اجرا از 3 سالگي: از کودکان مي خواهيم وسايل داخل اتاق را به دقت زير نظر بگيرند و سپس به يکي از بچه ها مي گوييم از اتاق بيرون برود و جاي يکي از اشياي اتاق را تغيير مي دهيم .
فرد مورد نظر بايد تغيير ايجاد شده را در زمان مقرر حدس بزند اين کار مي تواند به صورت گروهي نيز انجام شود به اين ترتيب که بچه ها رو به ديوار مي ايستند و تغيير ايجاد مي شود و سپس هر کدام از بچه ها زودتر تغيير ايجاد شده را حدس بزند برنده بازي است.
10 - بازي حدس بزن کجاست؟ ( هدف: افزايش دقت، سرعت عمل ) قابل اجرا از 3 سالگي:يک شيء به کودکان نشان داده مي شود مثل يک مهره کوچک که در دست جاي مي گيرد و سپس از بچه ها مي خواهيم که رو به ديوار بايستند و مهره را در يک قسمت از اتاق پنهان مي کنيم و هرکس زودتر جاي آن را پيدا کرد برنده است اين بازي مي تواند به صورت انفرادي و با احتساب زمان نيز اجرا شود .
فروش ( پیش فروش ) آپارتمان 295 متری فوق مدرن در خیابان فرشته تهران
فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 295 متری طبقه اول تیپ 3
جهت اطلاع از قیمت و بازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538-09109808523 حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات )شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال شهر تهران برای سکونت در محیطی دلپذیر و زیبا و یا سرمایه گذاری مطمئن ، یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید.
فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 295 متری طبقه اول تیپ 3
همه امکاناتی که در زیر این مطلب توضیح داده میشود در اختیار 144 واحد آپارتمان قرار دارد که در سه برج چسبیده به یک دیگر ساخته شده است و با توجه به اندازه کل زمین و دیگر امکانات رفاهی که برای این مجتمع در نظر گرفته شده است و قیمت زمین در منطقه ، سرمایه گذاری قابل قبولی برای خریداران به نظر می رسد .
پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) در زمینی به وسعت 10000 متر مربع در سه برج متصل بهم در حال احداث است. سطح زیربنای هر طبقه حدود 3000 متر مربع در 12 طبقه مسکونی و مجموعااز 114 دستگاه آپارتمان با تنوع در متراژو نقشه واحدها تشکیل گردیده است . 7000 متر مربع محوطه اطراف برج شامل فضای سبز،حیاط، آب نما، آلاچیق، مسیر پیاده روی، زمین بازی کودکان، پارک با تزئینات و نورپردازی مناسب از ویژگیهای دیگر پروژه سپهر فرشته می باشد.
این پروژه در بهترین نقطه از خیابان فرشته( منطقه الهیه) با چشم اندازی دلنواز، مطابق با معماری روز و رعایت استانداردهای مجموعه های سوپر لوکس و پیشرفته دنیا طراحی شده است . پروژه برج باغ سپهر فرشته دارای 4 راه دسترسی از خیابانهای فرشته، آقابزرگی، کامران غربی و شبدیز بوده ولذا امکان تردد از خیابانهای ولیعصر، شریعتی و اتوبان مدرس از ویژگیهای مهم این پروژه می باشد.
مشخصات کلی پروژه :
فرشته پالاس در زمینی به وسعت 10،000 متر مربع در سه برج متصل به هم و سطح زیربنای هر طبقه حدود 3000 متر مربع در 12 طبقه مسکونی و مجموع 114 دستگاه آپارتمان با تنوع در متراژ و موقعیت واحدها و 7000 متر مربع محوطه اطراف برج شامل حیاط، آب نما، آلاچیق، مسیر پیاده روی، زمین بازی کودکان، پارک با تزئینات و نورپردازی مناسب و پارکینگ مهمانان در حال احداث می باشد.
فرشته پالاس در بهترین نقطه از خیابان فرشته، منطقه الهیه با چشم اندازی دلنواز مطابق با معماری روز و رعایت استانداردهای مجموعه های سوپر لوکس و پیشرفته دنیا طراحی و در حال احداث میباشد که علاوه بر معماری فوق مدرن و زیبا و امکانات ارزنده و منحصر به فرد در موقعیتی استثنائی با 4 دسترسی از خیابانهای فرشته، آقابزرگی، کامران غربی و شبدیز قرار دارد و امکان تردد از خیابانهای ولیعصر، شریعتی و اتوبان مدرس یکی از ویژگیهای مهم این پروژه می باشد.
این مجتمع با برنامه ریزی جهت بهره گیری از جدیدترین روشهای صرفه جویی در انرژی و مصرف آب به لحاظ تعریف فرشته پالاس را بعنوان ساختمان سبز معرفی کرده است. از جمله استفاده از انرژی خورشیدی جهت تأمین قسمتی از برق روشنائی ساختمان، استفاده از سیستم Home Automation در واحدها جهت جلوگیری از اتلاف انرژی، استفاده از آب خام برای برجهای خنک کن و فلاش تانک توالتها، استفاده از شیرآلات با فشارشکن قوی جهت مصرف کمترآب، استفاده از بوستر پمپهای دور متغیر، بازیافت انرژی از تلفات دود دودکشها، نصب اینورتر و درایو در الکترو موتورها و امکانات متنوع دیگر که در قسمت امکانات مجتمع شرح داده شده است.
امکاناتی که برای این پروژه در نظر گرفته شده است :
** برنامه ریزی جهت بهره گیری از جدیدترین روشهای صرفه جوئی در انرژی و مصرف آب به لحاظ تعریف فرشته پالاس را بعنوان ساختمان سبز از جمله استفاده از انرژی خورشیدی جهت تأمین قسمتی از برق روشنائی ساختمان، استفاده از سیستم هوشمند Home Automation در واحدها جهت جلوگیری از اتلاف انرژی، استفاده از آب خام برای برجهای خنک کن و فلاش تانک توالتها، استفاده از شیرآلات پرفشار جهت مصرف کمتر آب، استفاده از بوستر پمپهای دور متغیر، بازیافت انرژی از تلفات دود دودکشها.
** مجموعه ورزشی وسیع شامل استخر سرپوشیده با نور طبیعی، سونای خشک و بخار، جکوزی، سالن ورزش، سالن بیلیارد، سالن اسکواش و ...
** ورودی وسیع در فضای سبز، لابی مجلل و جزئیاتی کاملاً استثنائی با سقفهای مرتفع در خور بنائی مدرن
**سالن اجتماعات چندمنظوره زیبا و مجهز
** فضای لازم جهت استقرار سالن مالتی مدیا و سینمای خصوصی مجهز به سیستمهای روز صوتی و تصویری
** شش دستگاه آسانسور KONE با سرعت 2/5 متر بر ثانیه
** دو دستگاه دیزل ژنراتور جهت برق اضطراری به ظرفیت هر یک 440KVA
** چیلرهای جذبی Century
** سیستم های سرمایش و گرمایش فن کویلهای سقفی Mc Master کانادا، با ترموستاتهای کنترلی و تجهیزات ممتاز
*** مخازن و لوله کشی آب خام برای مصارف فلاش تانک توالتها و فضای سبز و کولینگ تاورها
*** لوله کشی ها تماماً از داخل سقفهای کاذب دکوراتیو در داخل سرویسها و آشپزخانه تماماً چند لایه سوپر پایپ
*** فریم پنجره ها از نوع Thermal Break عایق حرارتی و صوتی و گاز تزریق شده بی اثر بین جداره شیشه ها
*** سیستم مدیریت و کنترل هوشمند رایانه ای ساختمان جهت کنترل تجهیزات مکانیکی و الکتریکی ( BMS )
*** سیستم های کنترل و سنسورهای اندازه گیری و ثبت و پردازش اطلاعات
*** تجهیزات کنترلی از جمله در موارد: تجهیزات مکانیکال موتورخانه و الکتریکال مجتمع، آسانسورها، سیستم های روشنائی و نورپردازی، تهویه مطبوع (سرمایش و گرمایش و هوای تازه)، اعلام و اطفاء حریق آدرس پذیر و دوربینهای مداربسته
*** سیستم های هوشمند مکمل امنیت الکترونیکی و فیزیکی جهت کنترل تردد افراد و اتومبیل ها
*** هر بلوک دارای دو سری پله فرار شامل یک سری پلکان تحت فشار مثبت هوا در مواقع حریق احتمالی جهت پیشگیری از ورود دود و آتش، و پلکان دیگر جهت ایمنی بیشتر در فضای باز
*** روف گاردن در بام با طراحی بی نظیر مشرف به کوههای شمال تهران
*** برای هر آپارتمان به تعداد اطاق خواب ها پارکینگ پیش بینی گردیده است
نقشه پلان آپارتمان واحد های دیگر در کل پروژه
فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 295 متری طبقه اول تیپ 3
متراژ واحدها بر اساس تیپ و نقشه و برج ها
فرشته پالاس در زمینی به وسعت 10،000 متر مربع در سه برج متصل به هم و سطح زیربنای هر طبقه حدود 3000 متر مربع در 12 طبقه مسکونی و مجموع 114 دستگاه آپارتمان می باشد. متراژ و نقشه داخلی واحدهای فرشته پالاس جهت پاسخگوئی به سلایق و طیف وسیع تری از متقاضیان خرید، کاملاً متنوع می باشد.
برج شرقی شامل واحدهای تیپ 1 / تیپ 2 / تیپ3
برج مرکزی شامل واحدهای تیپ 4 / تیپ 5 و
برج غربی شامل واحدهای تیپ 6 / تیپ 7 / تیپ 8 / تیپ 9 / تیپ 10 میباشد
فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 295 متری طبقه اول تیپ 3
جهت اطلاع از قیمت و بازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538-09109808523 حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات )شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال شهر تهران برای سکونت در محیطی دلپذیر و زیبا و یا سرمایه گذاری مطمئن ، یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر وبازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538-09109808523حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
==========================
==================================
معرفی پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) وموقعیت
پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) در زمینی به وسعت 10000 متر مربع در سه برج متصل بهم در حال احداث است. سطح زیربنای هر طبقه حدود 3000 متر مربع در 12 طبقه مسکونی و مجموعااز 114 دستگاه آپارتمان با تنوع در متراژو نقشه واحدها تشکیل گردیده است . 7000 متر مربع محوطه اطراف برج شامل فضای سبز،حیاط، آب نما، آلاچیق، مسیر پیاده روی، زمین بازی کودکان، پارک با تزئینات و نورپردازی مناسب از ویژگیهای دیگر پروژه سپهر فرشته می باشد.
این پروژه در بهترین نقطه از خیابان فرشته( منطقه الهیه) با چشم اندازی دلنواز، مطابق با معماری روز و رعایت استانداردهای مجموعه های سوپر لوکس و پیشرفته دنیا طراحی شده است . پروژه برج باغ سپهر فرشته دارای 4 راه دسترسی از خیابانهای فرشته، آقابزرگی، کامران غربی و شبدیز بوده ولذا امکان تردد از خیابانهای ولیعصر، شریعتی و اتوبان مدرس از ویژگیهای مهم این پروژه می باشد.
============================
برخی از ویژگیهای پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) :
محوطه فضای باز 7000متری پروژه با طراحی زیبا شامل مسیر پیاده روی ،زمین بازی کودکان ،زمین بازی چند منظوره بزرگسالان ، پارک با تزئینات و نورپردازی مناسب
مجموعه ورزشی وسیع شامل استخر سرپوشیده کودکان وبزرگسالان با نورطبیعی ، سونای خشک وبخار، جکوزی ،حوضچه آب سرد،سالن ژیمناستیک وبدنسازی ، سالن بیلیارد، سالن اسکواش و...
900 مترمربع لابی با ارتفاع 5 متربا پنجره های بلند در شمال وجنوب
سالن اجتماعات چند منظوره زیبا ومجهز
سالن مالتی مدیاوسینمای خصوصی مجهز به سیستمهای روز صوتی وتصویری
روف گاردن در بام با طراحی بی نظیرمشرف به کوههای شمال تهران
اختصاص پارکینگ به هرآپارتمان بمیزان اتاقهای خواب آن واحد
اختصاص فضای پارکینگ میهمان
سیستم هوای مطبوع در مشاعات وراهروها ی طبقات از طریق ایجاد فشار هوای مثبت
سیستم های هوشمند مکمل امنیت الکترونیکی وفیزیکی جهت کنترل تردد وحفاظت وامنیت افراد وخودروها
استفاده از عالی ترین مصالح ساختمانی وتاسیساتی از برندهای مطرح در پروژه های سوپرلوکس
شش سری راه پله فرارشامل اختصاص دوسری پله فرار برای هر بلوک از قرار یک سری پلکان تحت فشار مثبت هوا در مواقع حریق احتمالی جهت پیشگیری از ورود دود وآتش وپلکان دیگر جهت ایمنی بیشتر در فضای باز
=========================
مشخصات فنی پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس )
:
نمای ساختمان سنگ تراورتن تلفیق با کامپوزیت
شش دستگاه آسانسورسیزده نفره KONE
سیستم اعلان واطفاء حریق
سیستم کنترل هوشمند مدیریت ساختمان (BMS)
سیستم Home Automation داخلی برای هر آپارتمان
چیلرهای سنچوری
پنجره های آلومینیوم رنگی Thermal Break عایق صوت وگرما
سیستم برق اضطراری
کف واحدها سنگ دهبید درجه یک
کاشیهای سرویس های بهداشتی وآشپزخانه تماما خارجی
کابینت آشپزخانه درجه یک با متریال ویراق آلات خارجی
شیرآلات درجه یک اروپایی
سرویسهای بهداشتی خارجی
کلید وپریزها ایتالیایی
امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات )شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال شهر تهران برای سکونت در محیطی دلپذیر و زیبا و یا سرمایه گذاری مطمئن ، یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید.
apartment . آپارتمان . ، فروش آپارتمان . ، خرید آپارتمان . ، شمال . ، شمال تهران . ، فرشته .، خیابان فرشته .، آپارتمان خیابان فرشته . ، خرید آپارتمان در خیابان فرشته تهران . ، فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران .، شمال شهر .، تجریش . ، میدان تجریش . ، الهیه .، خیابان ولیعصر . ، خیابان ولیعصر تهران . ، پارک وی .، بلاتر از چهار راه پارک وی .، خیابان مقدس اردبیلی .، ولنجک . ، خیابان ولنجک
فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران
معرفی پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) وموقعیت
پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) در زمینی به وسعت 10000 متر مربع در سه برج متصل بهم در حال احداث است. سطح زیربنای هر طبقه حدود 3000 متر مربع در 12 طبقه مسکونی و مجموعااز 114 دستگاه آپارتمان با تنوع در متراژو نقشه واحدها تشکیل گردیده است . 7000 متر مربع محوطه اطراف برج شامل فضای سبز،حیاط، آب نما، آلاچیق، مسیر پیاده روی، زمین بازی کودکان، پارک با تزئینات و نورپردازی مناسب از ویژگیهای دیگر پروژه سپهر فرشته می باشد.
این پروژه در بهترین نقطه از خیابان فرشته( منطقه الهیه) با چشم اندازی دلنواز، مطابق با معماری روز و رعایت استانداردهای مجموعه های سوپر لوکس و پیشرفته دنیا طراحی شده است . پروژه برج باغ سپهر فرشته دارای 4 راه دسترسی از خیابانهای فرشته، آقابزرگی، کامران غربی و شبدیز بوده ولذا امکان تردد از خیابانهای ولیعصر، شریعتی و اتوبان مدرس از ویژگیهای مهم این پروژه می باشد.
============================
برخی از ویژگیهای پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) :
محوطه فضای باز 7000متری پروژه با طراحی زیبا شامل مسیر پیاده روی ،زمین بازی کودکان ،زمین بازی چند منظوره بزرگسالان ، پارک با تزئینات و نورپردازی مناسب
مجموعه ورزشی وسیع شامل استخر سرپوشیده کودکان وبزرگسالان با نورطبیعی ، سونای خشک وبخار، جکوزی ،حوضچه آب سرد،سالن ژیمناستیک وبدنسازی ، سالن بیلیارد، سالن اسکواش و...
900 مترمربع لابی با ارتفاع 5 متربا پنجره های بلند در شمال وجنوب
سالن اجتماعات چند منظوره زیبا ومجهز
سالن مالتی مدیاوسینمای خصوصی مجهز به سیستمهای روز صوتی وتصویری
روف گاردن در بام با طراحی بی نظیرمشرف به کوههای شمال تهران
اختصاص پارکینگ به هرآپارتمان بمیزان اتاقهای خواب آن واحد
اختصاص فضای پارکینگ میهمان
سیستم هوای مطبوع در مشاعات وراهروها ی طبقات از طریق ایجاد فشار هوای مثبت
سیستم های هوشمند مکمل امنیت الکترونیکی وفیزیکی جهت کنترل تردد وحفاظت وامنیت افراد وخودروها
استفاده از عالی ترین مصالح ساختمانی وتاسیساتی از برندهای مطرح در پروژه های سوپرلوکس
شش سری راه پله فرارشامل اختصاص دوسری پله فرار برای هر بلوک از قرار یک سری پلکان تحت فشار مثبت هوا در مواقع حریق احتمالی جهت پیشگیری از ورود دود وآتش وپلکان دیگر جهت ایمنی بیشتر در فضای باز
=========================
مشخصات فنی پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس )
:
نمای ساختمان سنگ تراورتن تلفیق با کامپوزیت
شش دستگاه آسانسورسیزده نفره KONE
سیستم اعلان واطفاء حریق
سیستم کنترل هوشمند مدیریت ساختمان (BMS)
سیستم Home Automation داخلی برای هر آپارتمان
چیلرهای سنچوری
پنجره های آلومینیوم رنگی Thermal Break عایق صوت وگرما
سیستم برق اضطراری
کف واحدها سنگ دهبید درجه یک
کاشیهای سرویس های بهداشتی وآشپزخانه تماما خارجی
کابینت آشپزخانه درجه یک با متریال ویراق آلات خارجی
شیرآلات درجه یک اروپایی
سرویسهای بهداشتی خارجی
کلید وپریزها ایتالیایی
apartment . آپارتمان . ، فروش آپارتمان . ، خرید آپارتمان . ، شمال . ، شمال تهران . ، فرشته .، خیابان فرشته .، آپارتمان خیابان فرشته . ، خرید آپارتمان در خیابان فرشته تهران . ، فروش آپارتمان در خیابان کامران ، . فروش آپارتمان در خیابان آقا بزرگی ، . فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران .، شمال شهر .، تجریش . ، میدان تجریش . ، الهیه .، خیابان ولیعصر . ، خیابان ولیعصر تهران . ، پارک وی .، بلاتر از چهار راه پارک وی .، خیابان مقدس اردبیلی .، ولنجک . ، خیابان ولنجک
apartment . آپارتمان . ، فروش آپارتمان . ، خرید آپارتمان . ، شمال . ، شمال تهران . ، فرشته .، خیابان فرشته .، آپارتمان خیابان فرشته . ، خرید آپارتمان در خیابان فرشته تهران . ، فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران .، شمال شهر .، تجریش . ، میدان تجریش . ، الهیه .، خیابان ولیعصر . ، خیابان ولیعصر تهران . ، پارک وی .، بلاتر از چهار راه پارک وی .، خیابان مقدس اردبیلی .، ولنجک . ، خیابان ولنجک
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
یک شنبه 28 دی 1393 ساعت 21:20 |
بازدید : 1859 |
نویسنده :
فراسازه حیدری | ( نظرات )
فرهنگ آپارتمان نشینی و برخورد با همسایه
در این پژوهش با توجه به اهمیت روابط همسایگان با یکدیگر ورعایت حقوق آنها از سوی یکدیگر تلاش کردیم به پاره ای از حقوق همسایگان از لسان روایات اشاره کرده وبا بیان چگونگی روابط کنونی همسایگان در دنیای امروز به نقاط قوت و ضعف آن اشاره کنیم .و آنچه که موجب قوت بیشتر نقاط مثبت میشود بیان کرده و شیوه های از بین بردن نقاط منفی روابط همسایگان را به صورت کاربردی با استفاده از روایات و تجربیات شخصی بیان کنیم. در این تحقیق از شیوه موردی و کتابخانه ای استفاده شده است و در روش کتابخانه ای از منابع معتبر روایی سود جسته ایم .
در برخی از موارد تجربیات شخصی و مشاهدات عینی در تحقیق ذکر شده است .امید است با مطالعه این مجموعه کوچک انگیزه ای پیدا کنیم تا به صورت گسترده تر پیرامون مسأله مهم همسایه و حقوق آن به پژوهش پرداخته و عملا به رعایت حقوق یکدیگر مبادرت کنیم .از آنجایی که همسایگان حق بزرگی بر گردن ما دارند از خداوند می خواهیم ما را در ادای این حقوق یاری کند تا انشاءالله با اعمال نیکو در سرای باقی در کنار همسایگان خدا جایگاهی بیابیم چنانکه مولا علی علیه السلام میفرماید :
«فبادروا باعمالکم تکونوا مع جیران الله فی داره رافق راسله و ازارهم ملائکته و اکرم اسماعهم ان تسمع حسیس نار ابداو صان اجسادهم ان تلقی لغوبا ونصبا و ذلک فضل الله یؤتیه من یشاء و الله ذو الفضل العظیم»(1)
پس با اعمالتان بشتابید که در کنار همسایگان خدای ودر سرای خاص او جایگاهی بیابید سرایی که دیدار کنندگان ساکنانش پیامبران دوستان و فرشتگان خدایند و خداوند گوشهایشان را ارجی فراتر از آن داده است که با زوزه آتش آزرده شوند وبدنهاشان را نیز از هر سختی و رنجی مصون داشته است و...این امتیاز خدایی است که به هر که خواهد ارزانی دارد و خدای را برترین عظمت باشد.
فرهنگ برخورد با همسایه در اسلام
فرهنگ
واژه فرهنگ در فارسی معادل کلمه "ثقاخه "در عربی و cultureدر انگلیسی است. در علوم انسانی کمتر واژه ای را میتوان یافت که در معنای آن وفاقی وجود داشته باشد واژه فرهنگ نیز چنین است .
معنای لغوی :
این کلمه در اصل به معنای کشت وکار و پرورش جسمی بوده است که در برخی اصطلاحات و ترکیبات نیز هنوز در همین معنا به کار میرود . در زبان فارسی فرهنگ گر چه کلمه ای مرکب از فر به معنای (لوز بزرگی و شرکت )و هنگ به معنای (سنگینی و وقار قصد واراده آهنگ کاری و چیزی را کردن قوم وقبیله فوج سیاه )میباشد .اما به شکل مرکب آن در معنای دیگری همچون دانش و فرزانگی خرد و عقل سلیم تدبیر و سنجیدگی کتاب لغت ادب و اخلاق و آموزش و پرورش آمده است .شاید آنچه در معنای فارسی بیشتر از این واژه مراد میشود همین دو معنای اخیر است .با فرهنگ درزبان رایج مردم ما بیانگر کسی است که آشنا به مبادی اخلاق و آداب و رسوم اجتماعی و خوش مشرب است اهل ارتباطات اجتماعی مناسب است و کسی که چنین ویژگی ای ندارد بی فرهنگ خوانده میشود .
معنای اصطلاحی :
فرهنگ مجموعه ای از هنجارها، قوانین و عادات، آداب و رسوم، عقاید و باورها و ارزشها و الگوهای ارتباطی و نیز امور مادی ارزشمند و معقول یک جامعه است که افکار احساسات و رفتاراعضای آن اجتماع را شکل میدهد ویا به نوعی تحت تأثیر قرار میدهد .
عناصر فرهنگ
استخراج عناصر فرهنگ و تبیین آنها گذشته از آنکه ما را بیش ازپیش با مفهوم فرهنگ آشنا می سازد و در تبیین کارکردهای آن نیز مؤثر است .علاوه بر این دارای کاربرد علمی نیز میباشد و در برنامه ریزی برای حفظ تثبیت و ترویج فرهنگ نیز مدیران فرهنگی را مدد میرساند مهمترین عناصر فرهنگ عبارتند از:
الف )هنجارها :
هنجار به معنای معیار و الگو میباشد .هنجارها نه تنها تعیین کنند ه نوع رفتارهایی هستند که در شرایط خاصی باید انجام شود یا نباید انجام شود بلکه بر اساس هنجارها میتوان رفتارها ی افراد را در موقعیتهای زمانی و مکانی مختلف پیش بینی کرد .هنجارها گاهی الزامی است مانند رعایت جان ومال دیگران .گاهی مرجح است مانند پرهیز از خلف وعده و گاهی مجاز است مانند نحوه معاشرت با اعضای خانواده .هنجارها شامل شیوه های قومی یا عادات روزانه و آداب و رسوم اخلاقی میباشد .
ب )ارزشها:
ارزش عبارت است از بار معنایی خاصی که انسان به برخی اعمال پاره ای حالتها و بعضی پدیده ها نسبت میدهد و برای آن در زندگی خود جایگاه و اهمیت ویژه ای قائل است .
ج )عقاید و باورها
ویژگی های فرهنگ:
یکی از فواید شناخت این ویژگیها این است که میتوان بواسطه آن امور فرهنگی رااز امور غیر فرهنگی تمیز داد .از سوی دیگر با شناخت این ویژگیها با راههای ترویج و تثبیت و انتقال فرهنگ آشناتر خواهیم شد .
الف)پذیرش اجتماعی
زمانی یک فرهنگ تحقق پیدا میکند که راجع به همان موضوع خاص مورد پذیرش و مقبولیت اجتماعی قرار گرفته باشد در واقع از سد مقبولیت فردی گذشته باشد . بسیار امور مقدسی هستند که نزدیک فرد مقبولیت دارند اما زمانی این امور به شکل فرهنگ در می آید که به مقبولیت اجتماعی نیز برسد .
ب)اکتسابی بودن
فرهنگ چیزی نیست که از طریق وراثت وژن به افراد منتقل شود بلکه فرهنگ یک امر اکتسابی است و درقالب تعلیم و تربیت فراگرفته میشود .
ج)تحول پذیری
عوامل مؤثر در فرهنگ
مقصود از عوامل مؤثر در فرهنگ عواملی است که از یک سو ممکن است باعث پویایی و باروری وتثبیت یک فرهنگ گردد و از سوی دیگر ممکن است تضعیف و انحطاط یک فرهنگ را به دنبال داشته باشد که این عوامل را به سه دسته تقسیم میکنیم .
الف.عوامل ذاتی
قبلا گفتیم که فرهنگ از عناصری تشکیل شده است. در واقع یک فرهنگ برای اینکه از لحاظ مقبولیت افزایش یا کاهش داشته باشد و همچنین شدت و ضعف مربوط به عناصر آن و نحوه ارتباط و انسجام آنها با یکدیگر میباشد .
هماهنگی عناصر تشکیل دهنده
اگر عناصر فرهنگ از جمله هنجارها ارزشها و عقاید و باورها با یکدیگر هماهنگی بیشتری داشته باشند درجه قوت و کارآمدی آنها نیز بیشتر خواهد شد .ولی اگر به عنوان مثال هنجارها در جامعه به صورت الزامی یا توصیه ای مطرح باشند اما عقاید وارزشها باآن هماهنگ نباشد رعایت آزادانه هنجارها نیز تضمین نمیشود .
درجه قوت عناصر فرهنگ
هر میزان که عناصر فرهنگ از قوت بیشتری برخوردار باشند تأثیر پذیری آنها از عوامل مخرب کاهش پیدا میکند .
انعطاف پذیری و پاسخگویی به نیازهای بشری
از آنجایی که انسان موجودی متغیر است و نیازهای او نیز ثابت نمیباشد لذا فرهنگ باید در مقاطع مختلف پاسخگوی نیازهای متغیر آدمی باشد در غیر این صورت تلاش برای تثبیت و یا ترویج آن راه به جایی نبرده و زمینه تحقیر فرهنگ و هضم شده آن در فرهنگهای بیگانه فراهم خواهد شد .
جذابیت و دلنشینی
عناصر فرهنگ از جمله عقاید و باورها و...باید جذاب و دلنشین باشند چرا که این عامل در تثبیت این عناصر و عمل به آنها تأثیر بسزایی دارد .
ب.عوامل درونی
فرایند جامعه پذیری
فرایند جامعه پذیری یا اجتماعی شدن عبارتست از جریانی که به برکت آن انسانی در طول دوران حیات خویش تمامی عناصر اجتماعی –فرهنگی محیط خود را فرامیگیرد و درونی میسازد و با ساخت شخصیت خود تحت تأثیر تجارب و عوامل اجتماعی معنا دار یگانه میسازد تا خود را با محیط اجتماعی که باید در آن زیست نماید تطبیق دهد .عوامل مؤثر در جامعه پذیری عبارتند از آموزش وپرورش ، تبلیغات ، نهادهای گوناگون از جمله خانواده مربیان و روحانیون صدا وسیما و...
نظارت وکنترل اجتماعی
با وجود فرایند جامعه پذیری امکان اینکه افراد برخی از عناصر فرهنگی را محترم شمارند و جود دارد لذا برای حل این مشکل باید از فرایند نظارت و کنترل اجتماعی مدد بگیریم .بخشی از این واکنشها همان مجازاتها ی دولتی است که به شکل قضایی ویا اداری بسته به نوع رفتار افراد اعمال میشود .بخش دیگر این فرایند توسط آحاد و گروههای اجتماعی به اجرادر میآید که در لسان روایات از آن تحت عنوان امر به معروف ونهی از منکر یاد میشود .
فرهنگ همسایه داری در اسلام
خطوط کلی آداب معاشرت در اسلام
در دیدگاه اسلامی جامعه وروابط انسانی آن رنگ الهی به خود میگیرد و همه چیز در جهت نیل به هدف غایی آفرینش میباشد همان هدفی که کمال مطلوب اوست لذا جامعه برای انسان همانند صحنه آزمایشی میباشد که او میتواند در این صحنه با ایجاد روابط صحیح و انسانی به همنوعان خود صفات نیکویی را که مورد توجه و رضایت حق تعالی است در خود پرورش دهد و از سوی دیگر صفات ناپسند و رذا یل اخلاقی را که موجب سقوط و انحطاط وجود ارزشمند اوست از وجود خویش پاک کنند .آداب همنشنی با دیگران را میتوان در دو مرحله اندیشه و عمل خلاصه کرد:
الف .مرحله اندیشه
از دیدگاه اسلام روابط اجتماعی انسانها در مرحله اندیشه بر اصول خیر خواهی محبت و مودت ، حسن ظن ومانند آن مبتنی است یعنی مسلمانان باید صفحه اندیشه خود را نسبت به سایرین نیکو سازد .اندیشه خیر خواهی نصیحت دوستی و سعادت آنها را در سر داشته و از نقشه کشی و توطئه چینی بر ضرر آنان بپرهیزد .
امیر مؤمنان علیه السلام میفرمایند:
"ان الله سبحانه یحب ان تکون نیت الانسان للناس جمیله "
خدای سبحان دوست داردکه نیت انسان درباره همنوعانش نیکو باشد.
ب . مرحله عمل
اسلام در مرحله عمل برای تنظیم روابط اجتماعی انسانها آداب و وظایفی قرار داده و پایه آن را بر ایمان به خدا و تقویت روح فضیلت و انسانیت بنا نهاده است .تعالیم اسلام در این زمینه بقدری دقیق و هماهنگ با فطرت انسان است که اگر به آن عمل شود و معاشرتها رنگ انسانی الهی به خود گیرد سیمای زندگی عوض میشود بسیاری مایلند در ارتباط با همنوعان خویش زندگی موفقی داشته باشند ولی به جهت نا آگاهی از چگونگی آداب معاشرت ونیز عدم رعایت این آداب توانایی برقراری روابط مناسب و اسلامی را از دست میدهند و به ناچار منزوی میشوند .بنابراین شناخت این آداب در مرحله عمل و توانایی ایجاد ارتباط مناسب با قشرهای مختلف جامعه براساس بینش مکتبی از اهمیت بسیاری برخوردار است خطوط کلی آداب معاشرت در مرحله عمل این است که انسان رفتار خود را با دیگران نیکو سازد انصاف را رعایت کرده آنچه برای خود می پسندد برای دیگران نیز بپسندد و آنچه برای خود دوست نمیدارد برای دیگران نیز نپسندد با آنان مدارا کند به امور آنان اهتمام ورزد به نفع آنها حرکت از تک روی بپرهیزد با آنها همکاری داشته باشد و...
امیرمؤمنان علی علیه السلام در وصیت خود به امام حسن علیه السلام به بخشی از این خطوط کلی اشاره کرده میفرماید :
اجعل نفسک فیما بینک و بین غیرک فاحبب لغیرک ما تحب لنفسک و اکره له ما تکره لها و لا تظلم کما لا تحب ان تظلم و احسن کما تحب ان یحسن الیک
خویشتن را میان خود و دیگران میزان قرار ده آنچه را برای خود میخواهی برای دیگران بخواه وآنچه را برای خود خوش نمیداری برای دیگران نیز خوش ندار .به کسی ستم نکن چنانکه دوست نداری به تو ستم شود و نیکی کن همانگونه که دوست داری به تو نیکن شود .
امام صادق علیه السلام در ترسیم آن خطوط کلی میفرماید :
خالطواالناس و اتوهم و اعینوهم ولا تجانبوهم و قولو ا لهم کما قال الله تعالی "وقولو اللناس حسنا "
با مردم بیامیزید و در اجتماعشان شرکت کنید و آنها را در کارها یاری نمایید منزوی نشوید و از جامعه کناره نگیرید و با آنان چنان سخن بگویید که خدا فرموده است با مردم به خوبی سخن بگویید .
انتخاب خانه و اهمیت همسایگی
پیامبربزرگوار اسلام صلی الله علیه واله کیفیت رفتار همسایه ها را با یکدیگر تأمین سعادت و آسایش انسانها مؤثر میدانست وبه یارانش توصیه میکرد تا در جایی مسکن گزینند که بتوانند از نعمت وجود همسایگان شایسته تری برخوردار شوند در حالی که امروزه شاهد هستیم که تنها چیزی که در انتخاب خانه به آن کم توجهی میشود مسأله همسایگان است .امروزه بیش از هر چیز ظاهر زیبای مناظر مسافت آنها و مسائل کم اهمیت دیگر مد نظر افراد در انتخاب خانه میباشد که نتیجه آن نیز جز نا رضایتی و عدم آسایش چیز دیگری نخواهد بود . یکی از اصحاب پیامبر صلی الله علیه واله از ایشان پرسید ای رسول خدا تصمیم دارم خانه ای بخرم به نظر شما کدام محله را انتخاب کنم حضرت بدون آنکه محله خاصی را به او پیشنهاد کنند فرمودند "الجوار ثم الدار الرفیق ثم السفر "نخست همسایه سپس خانه نخست رفیق آنگاه سفر
همسایه بد
از آنجایی که انسان با همسایه خود سالها در یک محل زندگی میکند لذا ارتباط و بر خورد زیادی با او پیدا خواهد کرد که هر چقدر این برخوردها جنبه نیکوتری به خود بگیرد انسان آرامش و سکونت بیشتری خواهد داشت و بالعکس اگر همسایه او حقوق دیگران را رعایت نکند زندگی برا ی او سخت و آزار دهنده خواهد شد .
امام باقر علیه السلام میفرمایند " من القواصم الفواقر التی تقصم الظهر جار السوء ان رأی حسنه اخفاها و ان رأی سیئه افشاها"
یکی از چیزهایی که کمر انسان را خرد میکند همسایه بد است که اگر خوبی ببیند پنهان میکند و اگر بدی ببیند افشاءمیکند .
همانطو که دراین حدیث ملاحظه شد یکی از امور مهم همسایه داری پنهان کردن سر و افشاء نیکیهاست که اگر مورد غفلت واقع شود بسیار آزار دهنده خواهد بود.
حرمت همسایه
اسلام برای همسایه حرمت زیادی قائل است تا جایی که پیامبر اسلام صلی الله علیه واله در جایی میفرمایند :حرمت همسایه آدمی مثل نفس اوست که باید به اوضرر نرساند و در جایی دیگر میفرمایند "حرمت الجار علی الانسان کحرمت امه "احترام همسایه مانند احترام مادر برانسان لازم است. لذا باید توجه داشته باشیم که با حفظ حقوق همسایه حرمت اورا پاس بداریم .
تقسیم همسایه از لحاظ حقوق
همسایگی مقتضی حقوقی است. بالاتر از حقوق برادری. در اسلام همسایه تمام حقوقی را که یک مسلمان دارد با اضافاتی دارا میباشد .از پیامبر صلی الله علیه واله روایت شده که همسایگان بر سه دسته اند :
ا.همسایه ای که یک حق دارد 2.همسایه ای که دو حق دارد 3.همسایه ای که سه حق دارد .همسایه ای که سه حق دارد همسایه مسلمانی است که فامیل هم باشد او یک حق همسایگی دارد یک حق مسلمانی و یک حق خویشاوندی .همسایه ای که دو حق دارد همسایه ای است که فقط مسلمان باشد او یک حق همسایگی دارد ویک حق مسلمانی همسایه ای که یک حق دارد همسایه مشرک است .
حقوق همسایه
حقوق همسایگان در اسلام از دقت و تعداد زیادی برخوردار است در اینجا بابیان چند حدیث برخی از این حقوق را متذکر میشویم .در حدیثی از پیامبر صلی الله علیه واله آمده است که :آیا میدانید حق همسایه چیست ؟اینکه اگر یاری خواست یاری اش کنی و اگر طلب قرض کرد قرضش دهی و اگر تو را طلبید در پیش او حاضر باشی و اگر مریض شد عیادتش کنی و اگر مرد جنازه اش را تشییع کنی و اگر چیزی به او رسید تبریکش گویی و اگر مصیبتی به او رسید تسلیتش دهی و بدون اجازه او ساختمان خانه ات را از او بلندتر نکنی که راه باد را براو ببندی و هنگامی که میوه ای خریدی آن را به او هدیه کن و اگر هدیه نکردی در پنهان برایش ببر و آن را بوسیله فرزندت نفرست که فرزند اورا ناراحت کند و بوسیله بوی غذایت اورا اذیت نکن مگر اینکه از آن غذا برایش مقداری ببری .
امام صادق علیه السلام میفرماید :
لیس منا من لم یحسن مجاوره من جاوره
از ما نیست کسی که با همسایگانش خوش رفتار نباشد .
امام باقر علیه السلام میفرماید :
ما من اهل قریه یبیت و فیهم جائع ینظر الله الیهم یوم القیامه
در هر شهری که در آن کسی گرسنه بخوابد اهل آن شهر در قیامت مورد توجه خدا نخواهد بود .
امام سجاد علیه السلام در رساله حقوق حق همسایه را بر ده قسم میشمارند :
اما حق جارک فحفظه غائبا و اکرامه شاهدا و نصرته اذا کان مظلوما و لا تتبع له عوره فان علمت علیه سوءسترته علیه و ان علمت انه یقبل نصیحتک نصحته فیما بینک و بینه و لا تسلمه عند شدائده و تقبل عثراته وتغفر ذنبه و تعاشره معاشره کریمه
اما همسایه را بر تو ده حق است:
1.در غیابش حقش را مراعات کنی
2.در حضورش اکرامش نمایی
3.اگر مورد ظلم قرار گرفت یاریش دهی
4.در اسرار او تجسس نکنی
5.زشتیهایش را پرده پوشی
6.اگر مطمئن شدی پذیرش نصیحت دارد او را در پنهان نصیحت کنی در اموری که به تو مربوط میشود
7.در گرفتاریها اورا به حال خود رها نکنی
8.لغزشهایش را ندیده بگیری
9. گناهانش را ببخشی
10.با او محترمانه معاشرت کنی.
خلاصه حق همسایه این است که به او سلام کنی با او صحبت طولانی نکنی زیاد از حالش سؤال نکنی در مرض عیادتش کنی در مصیبت تسلیتش دهی در عزا با او شریک باشی در شادی تبریکش گویی و شرکتت رادر شادی او اظهار کنی از لغزشهایش چشم بپوشی از بام به امور پنهانش نگاه نکنی اگر خواست شاخه ای بر دیوار بگذارد براو سخت نگیری در مسأله آب ناودان و خاکروبه ریختن در پشت دیوارش براو سخت نگیری راهش را تنگ نکنی دقت نکنی که چه چیز به خانه میبرد آنچه از عوراتش منکشف میشود بر او بپوشانی و هنگامی که مصیبتی به او میرسد و زمین میخورد زیر بغلش را بگیری و اورا بلند کنی و در غیبتش از مواظبت خانه اش غافل نشوی پنهانی به سخنانش گوش ندهی و از حرمتش چشم بپوشی و به خادمه او نظر نکنی و به فرزندش مهربانی کنی و اورا در امر دین و دنیایش ارشادکنی .
امام سجاد علیه السلام در دعایی برای دوستان و همسایگانشان به تعدادی از حقوق همسایگان نسبت به یکدیگر اشاره میکنند :
اللهم صل علی محمد و اله و تولنی فی جیرانی و موالی العارفین بحقنا و المنابذین لاعدائنا بافضل ولایتک و وفقهم لاقامه سنتک و الاخذ بمحاسن ادبک فی ارفاق ضعیفهم و سد خلتهم و عیاده مریضهم و هدایه مسترشدهم و مناصحه مستشیرهم و تعهد قادمهم و کتمان اسرارهم و ستر عوراتهم و نصرت مظلومهم و حسن مواساتهم بالماعون و العود علیهم بالجده و الافضال و اعطاءمایجب لهم قبل السؤال و اجعلنی اللهم اجزی بالاحسان مسیئهم و اعرض بالتجاوز عن ظالمهم و استعمل حسن الظن فی کافتهم و اتولی بالبر عامتهم و اغض بصری عنهم عفه و الین جانبی لهم تواضعا و ارق علی اهل البلاءمنهم رحمه و اسرلهم بالغیب موده و احب بقاء النعمه عندهم نصحا و اوجب لهم ما اوجب لحامتی و ارعی لهم ماارعی لخاصتی اللهم صل علی محمد واله وارزقنی مثل ذلک منهم و اجعل لی اوفی الحظوظ فیما عندهم و زدهم بصیره فی حقی و معرفه بفضلی حتی یسعدوا بی و اسعد بهم امین رب العالمین
بار خدایا برمحمد و آلش درود فرست و مرا در رابطه با رعایت حق همسایگان و دوستانم که به حق ما معرفت دارند و با دشمنان ما در ستیزند به بهترین صورت یاری فرما وایشان را برای بپاداشتن سنت خود وبه کار گرفتن آداب نیکویت در ارفاق به ضعیفان و بر آوردن حاجت آنان و عیادت بیماران وهدایت راهجویان و خیر خواهی نسبت به مشورت کنندگان و دیدار نمودن از مسافران برگشته به وطن و پنهان داشتن راز مردم وپوشاندن عیوب خلق خدا ویاری دادن به ستمدیدگان و حین مواسات در مایحتاج زندگی با آنان و دریغ نورزیدن از پیشکش و بخشش فراوان و عطاکردن پیش از در خواست موفق فرما .با رخدایا مرا توفیق ده که بد کاران را به احسان پاداش دهم و از ستمکارشان با گذشت و بخشش صرف نظر کنم و نسبت به همه آنها نیک گمان باشم و با همه آنان به نیکی رفتار کنم .و چشم از خطای آنان عفیفانه بپوشم و از باب فروتنی با ایشان نرم باشم و بر بلا دیدگان آنا ن به آئین رحمت رقت آورم و در نبودشان دوستی و محبت خود را بر آنان ظاهر سازم و از سر اخلاص دلبسته دوام نعمت آنان باشم وهر چه را برای خویشان خود لازم میدانم در حق آنان لازم بدانم و آنچه را برای مخصوصان خود رعایت میکنم برای آنان نیز رعایت نمایم .خداوندا بر محمد و آل او درود فرست و مرا نیز از طرف آنان رفتاری بدین صورت نصیب فرما و سهمی کاملتر از آنچه از خوبیها نزد آنان است برای من قرار ده و بصیرت آنان را در حق من و معرفتشان را به فضل من زیاد کن تا به وسیله من اهل سعادت شوند و من نیز به سبب آنان نیکبخت گردم خداوندا دعایم را مستجاب گردان .
حقوق مالی همسایه
روایت است که در روز قیامت همسایه فقیر چنگ زند بردامن همسایه غنی و گوید پروردگارا از او بپرس که چرا در بروی من بست و احسان خود را ازمن منع نمود چنین نیست که حق همسایه همین است که اورا اذیت نرسانی زیرا این مطلب اختصاص به همسایه ندارد بلکه حقی است که از برای همه ثابت است بلکه باید علاوه براین با او به مهربانی و ملاطفت سلوک کرد و احسان خود را از ا و دریغ نداشت و آنچه به ان محتاج باشد و ما مالک آن باشیم از اومضایقه نکرده و اورا مانند شریک در مال خود بدانیم .
ماعون چیست ؟
ماعون از ماده معن به معنی چیز کم است و بسیاری از مفسران معتقدند که منظور از آن در آنجا اشیاء جزئی است که مردم مخصوصا همسایه ها از یکدیگر به عنوان عاریه یا تملک میگیرند مانند مقداری نمک، آب ،آتش (کبریت) ظروف و مانند اینها راوی عرض کرد که ما همسایگانی داریم که اگر چیزی به ایشان عاریه بدهیم میشکنند و ضایع میکنند در این صورت بر ما گناهی هست که به ایشان ندهیم فرمود هرگاه چنین باشد گناهی برشما نیست اگر به ایشان ندهید . ودر حدیث دیگر فرمود حلال نیست منع کردن نمک و آتش از همسایگان .
من یمنع الماعون جاره منعه الله خیره یوم القیامه و وکله الی نفسه و من وکله الی نفسه فما اسوءحاله کسی که وسایل ضروری و کوچک را از همسایه اش دریغ دارد خداونداورا از خیر خود در قیامت منع میکند و اورا به حال خود وامیگذارد و هرکس خدا او را به خود واگذارد چه بد حالی دارد .
از حضرت صادق علیه السلام منقولست که منع نکنید قرض دادن خمیر و نان را وطلبیدن آتش را که این امور باعث زیادتی روزی میشود بر اهل خانه با آنکه از جمله مکارم اخلاق است و از حضرت امام باقر علیه السلام منقولست که زینهار که متعرض حقوق مشوید که بر خود لازم کنید و آنچه از خرجها که بر قبیله واقع میشود بدهید و مضایقه نکنید و اگر از قبیله شما کسی شما را تکلیفی کند که ضررش برشما زیاده از نفعی باشد که به او میرسد قبول نکنید .
لزوم رازداری
زیستن طولانی افراد در یک محل به تدریج موجب میشود که همسایگان از اسرار یکدیگر مطلع شوند .از طرفی آشکار ساختن اسرار مردم و فاش کردن عیوب آنان در نزد این و آن کار ناپسندی میباشد و مؤمن نباید در کار دیگرا ن تجسس کند و دنبال یافتن عیب آنان باشد و اگر برحسب اتفاق بررازی آگاه شد باید آن را مخفی کند ومصداق این مثل که خدا میبیند و میپوشد همسایه ندیده میخروشد نباشد .
امام سجاد علیه السلام یکی از حقوق همسایه هارا بریکدیگر رازداری دانسته و میفرماید فان علمت علیه سوءسترته علیه چنانچه برعیب همسایه ات آگاه شدی باید آن رامخفی داری .
اجازه به هنگام ورود
از جمله حقوقی که همسایگان بر عهده یکدیگر دارند اجازه گرفتن به هنگام ورود به منزل یکدیگر و استیناس است .
یا ایها الذین امنوا لا تدخلوا بیوتا غیر بیوتکم حتی تستأنسواو تسلمو اعلی اهلها
ای آن کسانیکه که ایمان آوردید داخل مشوید در خانه هایی که غیر خانه خودتان است تا آنکه دستوری طلبید و سلام کنید بر اهلش .
کلمه انس به هر چیز و بسوی هر چیز به معنای الفت گرفتن به آن و آرامش یافتن قلب به آن است و کلمه استیناس عملی است که به این منظور انجام شود مانند استیناس برای داخل شدن به خانه بوسیله نام خدا بردن و یا یاالله گفتن و امثال آن ... تا صاحبخانه بفهمد که شخصی میخواهد وارد شود و خود را برای ورود او آماده کند .چه بسا میشود که صاحبخانه در حالی قرار دارد که نمیخواهد کسی او را به آن حال ببیند ویا از وضعی که دارد با خبر شود از اینجا معلوم میشود که مصلحت این حکم پوشاندن عورات مردم وحفظ احترام ایمان است .پس و قتی شخص داخل شونده هنگام دخولش به خانه غیر استیناس کند و صاحبخانه را از استیناس خود آگاه سازد و بعد داخل شده وسلام کند در حقیقت اورا در پوشاندن آنچه که باید بپوشاند کمک کرده و نسبت به خود ایمنش داده و معلوم است که این شیوه پسندیده مایه استحکام اخوت و الفت و تعاون عمومی بر اظهار جمیل و ستر قبیح است . جمله ذلکم خیر لکم لعلکم تذکرون هم اشاره به همین فواید است .یعنی شاید با استمرار بر این سیره متذکر وظیفه خود بشوید که اموری را باید رعایت کنید و چگونه سنت اخوت را میان خود احیاء سازید و در سایه آن قلوب را مألوف با هم نموده به تمامی سعادتها ی اجتماعی برسید .
عواقب آزار همسایه
ضرورت رعایت حقوق همسایه را میتوان از سفارش ائمه به حقوق ایشان در روایات متعددی به دست آوردعلی علیه السلام در آخرین و صایای خود چنین میفرماید:
الله الله فی جیرانکم فانهم وصیه نبیکم مازال یوصی بهم حتی ظننا انه سیورثهم .
از خدا بترسید از خدا بترسید درباره همسایگان که همواره مورد سفارش پیامبرتان بوده اند آن حضرت بقدری در باره آنان سفارش میکرد که گمان میبردیم برای ایشان میراثی قرار خواهد داد یعنی دستور خواهد داد که همسایه از همسایه ارث ببرد .آزار رساندن به دیگران اعم از همسایه ها و غیر آنها از اموری است که قبل از هر چیز با فطرت آدمی ناسازگار است و هیچ عقل سلیمی آن را نمی پسندد .به رسول خدا صلی الله علیه واله عرض شد فلان زن روزها روزه میگیرد وشبها به نماز می ایستد و صدقه میدهد ولی همسایه خود را نیز با زبانش می آزارد. حضرت فرمود:
لا خیر فیها هی من اهل النار.
خیری در او نیست او اهل آتش ا ست .
امام صادق علیه السلام نیز آزار دهنده به همسایه را از رحمت خدا دور میداند:
ملعون ملعون من اذی جاره .
از رحمت خدای دور است از رحمت خدای دور است آنکه همسایه اش را بیازارد .
اسلام نه تنها پیروان خود را از همسایه آزاری باز داشته بلکه برای همسایه آزار ارج و حرمتی قائل نشده و دستور داده با وی برخورد کنید و اورا بیدار کنید .
امام باقر علیه السلام فرمود :شخصی از آزار همسایه اش نزد رسول خدا صلی الله علیه واله شکایت کرد حضرت اورا امر به صبر نمود بار دیگر نیز به شکایت آمد حضرت باز هم اورا به خویشتن داری دعوت کرد بارسوم آمد و شکایت خود را تکرار نمود پیامبر فرمود :چون روز جمعه شود زمانی که مردم برای نماز جمعه میروند اثاثیه ات را از منزل خارج کن وبرسر راه مردم بیاور چون از تو علت اینکار را جویا شدند ماجرای خود را برای آنان بازگو کن آن شخص به دستور پیامبر صلی الله علیه واله عمل کرد چون ساعتی گذشت همسایه ای که آزارش میداد سراسیمه نزد او آمد ه از او خواست اثاثیه اش را به منزل باز گرداند و گفت با خداوند عهد میکنم که دیگر تورا نیازارم.
درحدیث دیگری از پیامبر صلی الله علیه واله نقل شده که در یکی از روزها سه بار فرمود :والله لا یومن به خدا سوگند کسی ایمان ندارد ...
یکی پرسید: چه کسی؟ پیامبر صلی اله علیه واله فرمود :الذی لا یأمن جاره بوائقه کسی که همسایه او از مزاحمت او در امان نیست .
غفلت از حال همسایگان و بی توجهی به حقوق آنان از اموری است که در اسلام مورد نکوهش قرار گرفته و از آن به زشتی یاد شده است .پیامبر بزرگوار اسلام کسی راکه خود سیر بخوابد و همسایه اش گرسنه باشد مؤمن نمیداند :
ما امن بی من باب شعبان و جاره جائع .
به من ایمان نیاورده کسی که با شکم سیر بخوابد در حالی که همسایه اش گرسنه باشد .
از امام صادق علیه السلام نقل شده که پس از جدایی حضرت یعقوب و فرزندش یوسف فرزند دیگرش بنیامین نیز از او جدا شد این پیامبر بزرگ روزی در حال مناجات به درگاه خداوند عرض کرد بار الها دوری از یوسف و نابینایی مرا کم بود که بنیامین را نیز از من گرفتی ؟به او وحی شد ای یعقوب من اگر فرزندانت را میرانده باشم برایت زنده میکنم و به تو برمیگردانم ولی آیا به یاد داری که در فلان روز گوسفندی کشتی و آن را کباب نموده با اهلت خوردی و به فلانی و فلانی که همسایه تو و روزه دار بودند چیزی ندادی ؟کنایه از این که این بلا بسبب بی توجهی تو به آن همسایه است .
ای که بر مرکب رهوار سواری هشدار
خر هیزم کش همسایه تپیده به گل است
آتش از خانه همسایه درویش مخواه
کانچه برروزن او میگذرد دود دل است
رسول اکرم صلی الله علیه واله فرمودند: هر که همسایه خود را آزار کند حق تعالی بوی بهشت را براو حرام گرداند و مأوای او جهنم باشد .
رسول اکرم صلی الله علیه واله فرمودند هر که از همسایه اش بقدر یک وجب از زمین خیانت کند خدای تعالی آن زمین را تا طبقه هفتم طوقی گرداند و در گردن او اندازد تا چون اورا به مقام حساب آورند طوق در گردن او باشد مگر آنکه توبه کند وآن زمین را پس دهد .
از حضرت صادق علیه السلام منقولست که هر که آزار خود را از همسایه باز دارد حق تعالی در روز قیامت از گناهان او در گذرد .
آثار نیکی به همسایه
رفتار نیک همسایگان با یکدیگر میتواند سرچشمه برکات فراوانی باشد از جمله:
1.آرامش روانی و طول عمر : تقویت روحیه همکاری و تعاون درجهت پاکیزه و آباد نگه داشتن محیط زندگی یکی از این برکات است که خود آرامش روانی وطول عمر انسان را درپی دارد.
امام صادق علیه السلام دراین باره فرمود :حسن الجوار یعمر الدیار و یزید فی الاعمار
همسایه داری نیکو شهرها راآباد و عمرها را طولانی میکند
2.ازدیاد روزی : حسن الجوار یزید فی الرزق . همسایه داری نیکو روزی را زیاد میکند
3.آمرزش گناها ن : من مات و له جیران ثلاثه کلهم راضون عنه غفر له
هر کس بمیرد در حالی که سه همسایه داشته باشد و همگی از او راضی باشند آمرزیده میشود .
نیاز به همسایه
همیشه در زندگی اوقاتی پیش می آید که انسان به کمک همسایه نیاز پیدا میکند در جایی که هیچیک از اقوام برای یاری به او حضور ندارند بنابراین چه خوب است که برخورد ما باهمسایگان نیکو باشد تا در مواقع لزوم بتوانیم از آنها کمک بطلبیم .
حضرت امیر المؤمنین علیه السلام دربیماری به دیدن صعصعه بن صوحان که از بزرگان اصحاب آن حضرت بود تشریف آوردند پس فرمودند: با اینکه من به عیادت تو آمدم فخر نکن برقوم خود و اگر ایشان را در امری ببینی خود را از آن امر به کنار نگیر که آدمی بی نیاز نیست از قوم و قبیله خود و به ایشان محتاج است و اگر یاری ایشان نکنی یاری از ایشان منع کرده ای و یاریهای بسیار را از خود رد گردانده ای.پس اگر ایشان رادر حال خوبی ببینی یاری ایشان بکن برای آن امر و اگر در بلایی باشند ایشان را وانگذار و باید که یاری کردن شما یکدیگر را در طاعت خدا باشد .به درستی که همیشه بارفاه و نعمت خواهید بود اگر یاری یکدیگر را بکنید در طاعت خدا و باز ایستید از معصیت خدا .
ودر حدیث معتبرمنقولست که اسیری چند رابه نزد حضرت رسول صلی الله علیه واله از کافران آوردند پس یکی از ایشان را پیش آوردند که گردن بزنند در آن حال جبرئیل نازل شد و گفت یا محمد صلی الله علیه واله این اسیر که میخواهی گردنش را بزنی به مردم طعام میخورانید و مهمانداری میکرد و خرجها ئیکه در میان قبیله واقع میشد میداد و بارهای گران اهل خود را بردوش خود برمیداشت .پس حضرت به آن اسیر فرمودند که حق تعالی چینن وحی فرستاده و من تورا آزاد کردم از کشتن به سبب این خصلتها. آن اسیر گفت که پروردگار تو این خصلتهارا دوست میدارد فرمود: بلی . اسیر گفت: شهادت میدهم به وحدانیت خدا وبه پیغمبری تو به حق آن خداوندی که تورا به راستی فرستاده است که هرگز از مال خود کسی را بر نگردانیده ام .
تضاد و تزاحم بین همسایگان
تضاد و تزاحم نیز از پیامدهای زندگی اجتماعی است و وقتی گروهی با هم دریک محیط زندگی میکنند ممکن است بی مبالاتی و کم توجهی بعضی به آداب اسلامی، سبب سلب آسایش دیگران گردد و موجب آزردگی آنان شود و این خود زمینه ساز کدورتها و نزاعهای بعدی شود .در اینصورت شایسته است طرفی که مورد کم لطفی همسایه خود واقع شده تا میتواند آزار همسایه را برای رضای خدا تحمل کند و چنانچه ناچار به نشان دادن واکنش شد بارویی گشاده وزبانی نرم به وی تذکر دهد به طوری که این تذکر موجب اصلاح وی شده و در ضمن رنجش خاطر او را هم در پی نداشته باشد .
امام کاظم علیه السلام در این باره فرمود :
لیس حسن الجوا ر کف الاذی و لکن حسن الجوار الصبر علی الاذی
همسایه داری نیکو به آزار نرساندن نیست بلکه همسایه داری نیکو در صبر بر آزار همسایه است .
فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران
فرهنگ آپارتمان نشینی چیست ؟
در واقع فرهنگ همسایه داری یا آپارتمان نشینی همان هنجارها و ارزشها ویا امور مادی است که برای افراد همسایه معقول و ارزشمند می باشد و افکار و احساسات ورفتا ر آنها را شکل داده ویا به نوعی تحت تأثیر قرار میدهد .این هنجارها همگی در ارتباط با برخورد با همسایگان میباشد که البته گاهی ممکن است هنجارها و ارزشها ی افراد معقول و مطابق با شرع نباشند . به طور کلی از آنجائی که ما مسلمان هستیم و اسلام دین کاملی است و در تمام زمینه های فردی و اجتماعی برای انسانها دستوراتی دارد لذا هنجارها و ارزشهای مورد قبول ما بر طبق دستورات اسلام خواهد بود که خود مطابق عقل نیز می باشد .البته مانمی توانیم ادعا کنیم که تمام این دستورات در رفتار ما تعین پیدا کرده است زیرا واقعیت چیز دیگری را بیان میکند اما در هرحال دستورات اسلام دراین زمینه مورد قبول عموم بوده و حتی مطابق قانون ودر برخی موارد با کسانی که رفتاری ضد آن داشته باشند برخورد خواهد شد .
بررسی وضعیت کنونی
در زندگی آپارتمانی ایران فرهنگ خاصی حاکم است که تا حدودی از شرع وقانون نشأت گرفته است. اما متأسفانه بیشتر افراد آن را زیر پا میگذارند و موجب میشوند که حقوق دیگران ضایع و پایمال شود .منازل آپارتمانی به جهت ارتباط نزدیکی که خانه ها با یکدیگر دارند همچنین وجود خانه هایی فوق یکدیگرند مراعات حال همسایگان حالت ظریفتری به خود میگیرد .مثلا از آنجائی که هر خانواده مستقلا حق دارد که رفت وآمد های خاص خود را داشته باشد باید دقت کند که این رفت و آمدها ومهمانیهای شبانه در اوقاتی نباشد که عادتا دیگران در آن زمان مشغول استراحت هستند. چرا که رفت و آمد افراد روی پله ها سر وصدا ی زیادی را ایجاد میکند که مخل آسایش دیگران است .از سوی دیگر بلند صحبت کردن در راه پله ها عاملی است که غالبا به آن کم توجهی میشود و خود موجب آزار دیگران را فراهم می کند .برخی از افراد آنقدر صدای ضبط یا تلویزیون خود را بلند میکنند که در آسایش و آرامش دیگران ایجاد اخلال میکند .اخیرا دیده شده که برخی از اعضای آپارتمانها برای تبدیل خانه خود به سبک امروزی تصمیم به تخریب صورت قبلی خانه گرفته و به اصطلاح خود دیوار آشپزخانه را کوتاه میکنند و یا شومینه نصب میکنند که ماهها صدای گوش خراش تیشه و تبر گوش همسایگان رامی آزارد.
از سوی دیگر خانواده های بچه دار نیز خود به نوعی موجب آزار دیگران میشوند چرا که کودکان آنها با بازی های پرسر وصدا و دویدن موجب آزار همسایه ها در طبقه پایین تر میشوند.
مشکل دیگر مسأله نظافت ساختمان است .از آنجائیکه همه ساختمانها مأمور مخصوص برای نظافت ندارند لذا در بسیاری ا ز مجتمعها مشکل جارو کردن و نظافت آپارتمان وجود دارد و افراد همکاری لازم را در این زمینه به عمل نمی آورند. حتی گاهی اوقات در آبیاری درختان نیز با یکدیگر مشکل دارند و هر کس این مسئولیت را به عهده دیگری می اندازد .البته مشکلات آپارتمان بسیاربیشتر از این است .و لیکن فرهنگ همسایه ها ،محل آپارتمان و حتی نوع معماری ساختمان تا حدود زیادی در حل این مشکلات مؤثرند .
علل افت فرهنگ آپارتمان نشینی
همان گونه که قبلا ذکر شد فرهنگ حاکم بر اندیشه ما فرهنگی اسلامی است و اسلام در تمام زمینه ها وخصوصا برخورد به همسایه راهکارهای مناسبی ارائه داده است .اما اینکه چرا ما به این راهکارها عمل نمی کنیم دلائل مختلفی دارد. شاید مهمترین عامل عدم رعایت حقوق دیگران، بی اطلاعی از عواقب رعایت نکردن حقوق و حتی نا آگاهی نسبت به حقوق همسایه باشد .و شاید رعایت این حقوق در جامعه از ضمانت کافی برخوردار نیست. لذا افرادی با وجود اطلاع از حقوق همسایگان نفع آنی را ترجیح داده وحقوق افراد را زیر پا میگذارند. البته علل و عوامل زیاد است اما ما در اینجا به برجسته ترین آنها اشاره کردیم. اما راهکارهایی در این زمینه به ذهن می رسد که میتواند در نهادینه کردن فرهنگ صحیح آپارتمان نشینی مؤثر باشد .
عوامل ارتقاءفرهنگ آپارتمان نشینی
این عوامل از مجموعه ای از کارهای فرهنگی وحتی قانونی تشکیل شده که به ذکر آن میپردازیم .شاید بهترین اقدام دراین زمینه آگاه کردن افراد به حقوقی باشد که درشرع و قانون ذکر شده و با اجرای آن حقوق همسایگان از آزار یکدیگر در امان خواهند بود .
شیوه خاص ساختمان سازیها گاهی کاملا اشتباه می باشد و بجای اینکه به آسایش افراد توجه شود به زیبایی آن پرداخته اند. از جمله قراردادن درهای رفت وآمد دو خانواده در کنج دیوار بطوری که اگر هر دو همزمان از خانه خارج شوند به یکدیگر برخورد خواهند کرد .
اگر ساختمانها طوری ساخته شوند که تأسیسات مربوط به آب وبرق همسایگان با کنتور جداگانه ای نصب شود علاوه براینکه جلو اختلافات زیادی را میگیرد بلکه عده ای با مصرف زیاده ازحق، خرج زائدی را بر مخارج سایر خانواده ها تحمیل نمی کنند .
برای نظافت آپارتمان میتوان نوبت گذاشت تا در پاکیزگی محیط اخلالی ایجاد نشده و همه افراد نیز دراین زمینه همکاری داشته باشند.
یکی از کارهای مؤثر و مفید در این زمینه تعیین مدیر ساختمان و تشکیل جلسات متعدد با حضور اعضای ساختمان است. مدیر میتواند فعالیت اعضاء را کنترل کرده و به آن انتظام بخشد. از طرفی با متخلفین برخورد کند .
جلسات منظم ماهانه ویا هفتگی با حضور تمام همسایگان میتواند آنها را با مشکلات ساختمان آشنا ساخته و وادار به چاره جویی در جهت حل آن نماید . مدیر ساختمان میتواند فردی مطمئن خارج از افراد ساختمان باشد که ماهیانه مبلغی از طرف همسایگان به او پرداخت میشود و او در عوض هماهنگی امور ساختمان را به عهده میگیرد .حتی این مراقبت میتواند 24ساعته وبه نوبت بافرد دیگری صورت گیرد تا در ضمن ورود و خروج افراد نیز کنترل شود .
یکی از راهکارهای مؤثر برای وادار کردن افراد به رعایت حقوق همسایگان برخورد قانونی با فرد متخلف میباشد .که البته در مرحله اول با تذکر و امر به معروف ودر مراحل بالاتر با اطلاع دادن به پلیس میتوان به مشکل پایان داد .در هر حال بهترین کار آگاه کردن افراد و تبلیغات دراین زمینه است که میتواند توسط آموزش و پرورش و مربیان و روحانیون و خصوصا صدا وسیما و...صورت گیرد آموزشهای عمومی در درازمدت همیشه اثر مطلوبی بجا گذاشته اند .
نوشته شده توسط امین | چاپ یادداشت
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
همین چند روز پیش بود که در همین ستون درباره فرهنگ آپارتمان نشینی و لزوم توجه به نظافت راهروها و راه پلهها نوشتیم و این نکته مطرح شد که ورودی، پارکینگ، راهرو، پاگرد و راه‌پله جزو فضاهای مشترک یا در اصطلاح حقوقی «مشاع» ساختمان هستند و به همین خاطر همه ساکنان یک مجتمع باید در حفظ پاکیزگی و نظم این بخش‌ها کوشا باشند و از گذاشتن هر گونه وسیله‌ای که سبب مزاحمت در رفت‌وآمد دیگران شود یا به‌نحوی فضای ساختمان را زشت و کثیف کند، خود داری کنند.
با اینکه از زمان نخستین ساخت و ساز مجتمعهای آپارتمانی (از دهه40 شمسی) در ایران تا‌کنون 50سال میگذرد و با وجود آنکه در این مدت، قانون تملک آپارتمانها به تصویب رسیده و آیین‌نامه اجرایی آن نیز تدوین و همچنین اصلاح آیین‌نامه اجرایی آپارتمانها بازبینی شده است، اما همچنان مشکلات آپارتمان‌نشینی به قوت خود باقی است.
شاهد این مسئله، عکسی است که خانم اکرم فراهانی به‌عنوان نمونه‌ای از مزاحمت‌ها و مشکلات ناشی از رعایت نکردن فرهنگ آپارتمان‌نشینی، برای ما فرستاده است. به‌نظر میرسد که عمده مشکلات مرتبط با زندگی در مجتمعهای آپارتمانی از زمانی آغاز شده که برخی از خانواده‌ها با همان ذهنیت زندگی سنتی در خانه‌های حیاط‌دار، به این شیوه زندگی (آپارتمان نشینی) وارد شده‌اند. تفکر «چهاردیواری اختیاری» تعیین‌کننده شیوه زندگی سنتی بود.
براین اساس بسیاری از خانواده‌هایی که با همین ذهنیت شروع به زندگی در آپارتمانها میکنند، برای خود و دیگران مشکل ساز میشوند و شاید به همین دلیل، بلند صحبت کردن، زیاد کردن صدای رادیو و تلویزیون یا قرار دادن کفش و جا کفشی و نیز برخی وسایل دیگر را در مشاعات ساختمان، امری عادی می‌دانند. لازمه زندگی آپارتمان‌نشینی، گسترش فرهنگ آپارتمان‌نشینی و توجه به آن است؛
حال آنکه دوری از این فرهنگ (آپارتمان‌نشینی) باعث بروز مشکلات بی‌شمار اجتماعی میشود که بخشی از آن مشاجراتی است که گاه مابین ساکنان یک مجتمع رخ میدهد و بخش دیگر آن، خود را در اعتراض‌ها و شکایات گوناگون در دادسراها و کلانتری‌ها نشان میدهد. اما روی پنهان این سکه، مخدوش شدن حقوق همسایگی و در نهایت کاهش و تنزل شخصیت شهروندی افراد است.
اینجا پیاده‌روست نه جای پارک!
فضاهای شهری از جمله بخشهای اصلی یک شهر هستند. اختصاص فضاهای گوناگون در یک شهربه امور مختلف، نشان از نظم و قواعد خاصی دارد که بر یک شهر حاکم است. زندگی در یک شهر در چارچوب همین فضاهای تفکیک شده میگذرد. این به آن معناست که نمی‌توان از این چارچوب‌های تعیین شده- که اتفاقا حاصل توافق شهروندان با یکدیگر است- چشم پوشید. آنچه کاربری یک فضای معین شهری را تعریف میکند، نیازهای متفاوت شهروندان است. تأمین نیازهای شهروندان، هدف اصلی طراحی فضاهای شهری است.
نکته دیگر آنکه بخش زیادی از تصورات شهروندان از شهر، به واسطه همین فضاها صورت میگیرد. از این رو، شهر باید محیطی کارا و در عین حال زیبا و خیال‌انگیز برای ارتباطات اجتماعی، زندگی، کار و آسایش شهروندان باشد. در این میان، حفظ توازن فضاهای شهری از مقوله‌های مرتبط با برنامه‌ریزی‌های شهری است. شهر موجودیتی زنده و پویا دارد و حفظ این پویایی، در گرو رعایت قوانین شهری است.
از سوی دیگر، قوانین شهری سبب پایداری توازن فضاهای شهری میشوند. اکنون با این وصف بهتر میتوان درباره این عکس داوری کرد.
همانگونه که در عکس می‌بینید شهروندی بدون توجه به کاربری متفاوت فضاهای تعریف شده شهری، در عوض پارک ماشین خود در جایگاهی مناسب، آن را در پیاده رو، پارک کرده است. در این حالت آیا به‌نظر شما با نقض حریم‌ها و فضاهای تعیین‌شده شهری و در نهایت، با نقض حقوق دیگران در استفاده از فضاها و امکانات شهری مواجه نیستیم؟ آقا یا خانم رفیعی که این عکس را از ضلع جنوبی بلوار فردوس واقع در غرب تهران برای ما فرستاده است، زیر عکس خود از مسئولان راهنمایی و رانندگی درخواست کرده که نسبت به احقاق حقوق از دست رفته شهروندان تلاش بیشتری بکنند.
- See more at: http://www.tebyan-zn.ir/News-Article/society/2012/1/16/49036.html#sthash.vJ7mRRKs.dpuf
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
گروه مسکن ؛ بازار خبر _ در ساختمان شما یک واحد است که شارژر نمیدهد؟ با نحوه محاسبه شارژ مشکل دارید؟ آب و برق و گاز مشاع است؟ شرایط پارکینگ چگونه است؟ سرایدار چه حقی دارد؟ مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟ مجمع چیست؟
اینها سوالاتی است که اغلب به آن جواب داده نمیشود و در صورت بروز مشکل کار به جاهای باریک کشیده میشود.
این در حالی است که مجامع قضایی از قانون تملک آپارتمانها وآیین‌نامه اجرایی آن حمایت میکنند.
این ماده‌ها و تبصره‌ها را به خوبی مطالعه کنید، حتماً روزی روزگار به آن نیاز پیدا می‌کنید. به طور حتم بعد از خواندن این بندها تعجب خواهید کرد که چین حقی بر گردن دیگران دارید و دیگران چه حقی بر گردن شما دارند.
فصل اول: مجمع عمومی
ماده 1 - مجمع عمومی عالیترین نهاد تصمیم گیری درخصوص ساختمان است که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون مشخص میشود.
ماده 2 - مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بارتشکیل شود. ریاست مجمع در هر سال با مدیر ساختمان خواهد بود؛ درصورت عزل و یا فوت مدیر ریاست مجمع در ابتدای جلسه به وسیله رای گیری مشخص خواهد شد.
دونفر از اعضاء نیز در ابتدای جلسه به انتخاب مجمع به عنوان ناظر تعیین خواهند شد. تشکیل مجمع فوق العاده در هر زمانی توسط مدیر یا به درخواست حداقل سه نفر از مالکین ساختمان امکانپذیر خواهد بود.
دعوت به جلسه به صورت مکتوب ، تلفنی ، فکس یا پست الکترونیک و حداقل یک هفته پیش از تشکیل جلسه باید به اطلاع مالکین رسانده شود.
ماده 3 - برای رسمیت مجمع حضور بیش از نصف مالکین یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره 1: در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نشد جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
تبصره 2: حضور دوستانی که به عنوان مستاجر در واحدها سکونت دارند، در مجمع طبق قانون ضروری نیست لکن توصیه میشود حتیالامکان این دوستان جهت ارائه نظرات و پیشنهادات و آگاهی از مصوبات مجمع در جلسه حاضر شوند.
ماده4 - کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر ارائه نماید.
ماده 5 - هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی (واحد) باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در رای گیری مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
تبصره 3: در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده 6 - مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر است:
الف _ انتخاب مدیر و رسیدگی به عملکرد وی.
ب _ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ج _ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه.
د _ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ه _ تفویض اختیار به مدیر به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
و- تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چارچوب قانون.
ماده 7 - مصوبات مجمع عمومی با آراء دوسوم مالکین حاضر در جلسه (با رعایت مفاد ماده 3) معتبر خواهد بود.
ماده 8 - کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر نگهداری شود. صورت جلسه توسط رئیس مجمع نوشته شده و باید به امضاء رئیس و دو ناظر منتخب مجمع برسد.
ماده 9 - تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است.
فصل دوم: مدیر ساختمان
ماده 10 - مدیر ساختمان از میان مالکینی که در محل ساختمان سکونت دارند ، برای مدت یکسال و توسط مجمع عمومی انتخاب میشود.
تبصره 4: انتخاب مجدد مدیر بلامانع است اما توصیه میشود جهت مشارکت بیشتر شرکاء، انتخاب مدیر به صورت چرخشی میان مالکین ساکن در ساختمان انجام شود.
ماده 11 - مدیر، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است.
ماده 12 - مدیر امین شرکاء بوده و نمیتواند فرد دیگری را در بلند مدت به جای خود انتخاب نماید.
تبصره 5: درمواقعی که مدیر بیش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد میتواند به صورت موقت با یکی از ساکنین هماهنگ نموده و وظایف و اختیارات خود را در آن مدت به وی تفویض نماید.
ماده 13 - در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوقالعاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. مدیر جهت استعفاء باید جلسه مجمع را تشکیل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نماید.
ماده 14 - مدیر مکلّف است تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی و زلزله و آسانسور را در برابر حوادث احتمالی بیمه کند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر و متناسب با متراژ هر واحدتعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 15 - مدیر مکلّف است برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، سرایدار در واحد سرایداری مستقر نماید.وظایف و حقوق سرایدار بر اساس مفاد فصل چهارم این مقررات خواهد بود.
ماده 16 - انعقاد قرارداد اجاره ، اخراج ،تنبیه و تشویق سرایدار دراختیار مدیر بوده و سرایدار مکلّف به رعایت دستورات مدیر خواهد بود.
تبصره 6: درصورت نارضایتی ساکنین از عملکرد و رفتار سرایدار مراتب باید به اطلاع مدیر ساختمان برسد و مدیر مکلّف است نسبت به رسیدگی به موارد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام نماید.
ماده 17- حل اختلاف ساکنین صرفاً درچارچوب مواد مندرج در این مقررات بر عهده مدیر است.
ماده 18 - مدیر مکلّف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه (هزینههای مشترک) و هزینههای مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و درقبال دریافت هزینهها رسید ارائه نماید.
ماده 19- مدیر مکّلف است صورت مخارج و درآمدهای ساختمان را تنظیم و نگهداری نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداکثر تا پانزدهم ماه بعد بر روی تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند وتراز مالی مخارج و درآمدهای سالانه (حتی المقدور با ارائه فاکتور) را در پایان سال در مجمع عمومی ارائه نماید.
ماده 20 - مدیر مکلّف است جهت حفظ و نگهداری آسانسور با یک شرکت معتبر قرارداد سالانه تعمیر و نگهداری منعقد نماید.
ماده 21 - مدیر مکّلف است جهت حفظ و نگهداری تاسیسات گرمایشی و برقی ساختمان در مواقع ضروری از خدمات تعمیرکاران ذیصلاح استفاده نماید.
ماده 22 - مدیر مکلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذیصلاح(ترجیحاً حقیقی) نسبت به ساماندهی باغچهها و فضای سبز ساختمان اقدام نماید.
ماده 23 - مدیر مکّلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومی و دریافت هزینههای مربوطه بر طبق مقررات از ساکنین اقدام نماید.همچنین خریداری اقلام مصرفی مشاعات ساختمان نظیر روغن جهت روغنکاری آسانسور، پودر شوینده جهت نظافت، لامپ، کلید و پریز مشاعات وغیره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدیر است.
ماده 24 - وظایف مدیر صرفاً محدود به موارد مندرج در این مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود.هریک از ساکنین و مالکین نیز به نوبه خود همکاری لازم جهت حفظ و نگهداری ساختمان ، اجرای مقررات و تعامل با مدیر را خواهند داشت.
تبصره 7: درصورت تصویب مجمع عمومی و جهت انجام اموری خاص و به صورت موقت، بخشی از وظایف مدیر به شخص و یا اشخاصی معین قابل واگذاری خواهد بود.
فصل سوم: شارژ (هزینه های مشترک)
ماده 25 - جهت پرداخت هزینههای عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین میشود.
ماده 26 - کلیه ساکنین مکلّف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید دریافت نمایند.
ماده 27 - پرداخت شارژ مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نیست.
ماده 28 - از محل شارژ ساختمان هزینههای زیر قابل پرداخت خواهد بود:
الف- هزینههای مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع.
ب- هزینه برق عمومی.
ج- هزینه آب.
د- هزینه گاز بر اساس ماده 29 مقررات.
ه- هزینه تعمیرات و نگهداری.
و- هزینه گلکاری و نگهداری باغچهها.
ز- هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی.
ح- سایر هزینههای ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع.
ماده 29 - هزینه گاز در ماههای گرم سال که رادایاتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در سایر ماهها بر اساس فرمول زیر به صورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد:
ضریب حضور= میزان حضور در دوره تقسیم بر دوره قرائت کنتور
ضریب متراژ= (متراژ واحد×ضریب حضور)تقسیم بر متراژ کل
هزینه گازسوئیت سرایداری و جمع عوراض عمومی (آبونمان و عوارض شهرداری) به عهده شارژ است.
واحدهایی که در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و رادایاتور خود را نیز بسته اند با اطلاع رسانی به مدیر از پرداخت هزینه گاز در دوره مذکور معاف خواهند بود.
ماده 30 - چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود ، آن واحد شخصاً مکلّف به جبران خسارت بر اساس تصمیم مدیرخواهد بود.
ماده 31 - چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر میتواند از محل مال الاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند.
در صورتی که پرداخت هزینههای جاری مشترک (شارژ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر میتواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.
ماده 32 - هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا مالک برگه تسویه حساب شارژ واحدنیز باید از مدیر ساختمان اخذ شود.
ماده 33 - ازآنجاکه علاوه بر هزینههای جاری برخی از هزینههای عمرانی و سرمایهای نیز از محل شارژ انجام میشود؛ نحوه تسویه حساب این هزینهها فیمابین مالکین و مستاجرین برعهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.
فصل چهارم: سرایداری
ماده 34 - به گزارش بازار خبر ، با توجه به قرارگرفتن سوئیت سرایداری در طبقه منهای یک ساختمان، به انتخاب مدیر شخصی ذی صلاح بر اساس این مقررات به عنوان مستاجر سوئیت مذکور انتخاب شده، با وی قرارداد اجاره تنظیم میشود. مابازای اجاره ماهیانه،ایشان متعهد میشود به عنوان سرایدار خدمات مصرّح در این مقررات را انجام دهد.
ماده 35 - صلاحیتهای عمومی سرایدار به شرح زیر است:
الف-مرد، متاهل با حداکثر یک فرزند یا درصورت تجرّد بالای 50 سال و کمتر از 60 سال سن.
ب- عدم اعتیاد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانیات.
ج- عدم سوء پیشینه کیفری.
د- سلامت جسمی و روانی.
ه- توانایی معرفی ضامن معتبر و ارائه چک بانکی جهت تضمین تخلیه ملک.
ماده 36 - وظایف سرایدار به شرح زیر است:
الف- نگهبانی از ساختمان و مراقبت در حفظ امنیت ساختمان و واحدها.
ب- نظافت راهروها و پلهها، لابی، پارکینگها، آسانسور،پشتبام، محوطه بیرونی ساختمان و کلیه مشاعات عمومی ساختمان.
ج- برفروبی حیاط، راه عبوری پارکینگها و محوطه بیرونی ساختمان در فصول سرد سال.
د- آبیاری باغچهها و مراقبت از فضای سبز ساختمان.
ه- مراقبت از آسانسور ، تاسیسات گرمایشی و برقی و تجهیزات ساختمان.
و- جمعآوری کیسه زباله ساکنین از درب منازل در ساعت مشخص شده توسط مدیر.
ز- اجرای دستورات مدیرساختمان.
ماده 37 - سرایدار مکلّف است در ایام تعطیلات خصوصاً تعطیلات عید نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهبانی از ساختمان را بر عهده گیرد.
ماده 38 - سرایدار مجاز به سکنی دادن افرادی غیر از افراد ذکر شده در قرارداد اجاره نیست.
ماده 39 - سرایدار مجاز خواهد بود با هماهنگی و موافقت مدیر در سال حداکثر به مدت ده روز و با معرفی فرد جایگزین به مرخصی برود.
ماده 40 - مدّت قرارداد اجاره سرایدار سه ماه بوده که در صورت رضایت مدیر و ساکنین از عملکرد سرایدار برای دورههای سه ماهه، توسط مدیر قابل تمدید است.
ماده 41 - هر ساله در مجمع مبلغی جهت تقدیر از زحمات سرایدار مشخص میشود که در صورت رضایت مدیر از عملکرد سرایدار به صورت ماهانه و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.
ماده 42 - انجام فعالیتهای شغلی سرایدار و حضور و غیاب وی در ساختمان باید با مدیر هماهنگ شده به گونهای که لطمهای به وظایف مندرج در ماده 36 وارد نشود.
ماده 43 - انجام امور شخصی ساکنین جزء وظایف سرایدار نبوده و واگذاری امورشخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابجایی وسائل و نظایر آن به شرط آنکه خدشهای به وظایف اصلی سرایدار وارد نکند و با توافق فیمابین طرفین جهت جبران زحمات سرایدار بلامانع خواهد بود.
ماده 44 - سرایدار متعّهد میشود در صورت عدم رضایت مدیر از عملکرد وی حداکثر ظرف مدّت 15 روز نسبت به تخلیه سوئیت سرایداری اقدام نماید در غیر اینصورت موضوع از طریق مراجع قانونی و نیز به اجرا گذاشتن چک تضمین پیگیری خواهد شد.
ماده 45 - سوئیت سرایداری جزء مشاعات ساختمان بوده و تغییر کاربری آن به منظوری غیر از سکونت سرایدار تنها منوط به اجماع تمامی مالکین ساختمان خواهد بود.
ماده 46 - سرایدار مکلّف به رعایت مفاد این مقرارت ، دستورات مدیر و شئون اخلاقی و عرفی ساکنین ساختمان بوده و در صورت تخلّف از این موارد،متناسب با موضوع جریمهای توسط مدیر برای وی درنظر گرفته خواهد شد.
فصل پنجم: نظم عمومی ساختمان
ماده 47 - قرار دادن اشیاء اضافی، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگرو همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ، گربه، مرغ و خروس کلاً در تمامی قسمتهای ساختمان (حتی در آپارتمان) ممنوع است.
ماده 48 - گذاشتن کفش، دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.
ماده 49 - تغییر شکل و رنگ درب آپارتمان بهگونهای که موجب ناهماهنگی واحدها شود ممنوع است.
ماده 50 - این ساختمان صرفاً محل مسکونی بوده و هر گونه استفاده اداری و تجاری از آپارتمانها ممنوع است.
ماده 51 - قراردادن کیسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.
ماده 52 - هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ بوده ( و بالتبع مجاز به پارک تنها و تنها یک خودرو بوده) که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب پلاک معیّن گردیده است. پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محلهای مشاع درون پارکینگ (که به منظور راحتی تردّد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) ممنوع است.
ماده 53 - هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط یک واحد انباری داشته که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در زیر زمین ساختمان نیز با نصب پلاک معین گردیده است.قراردادن اشیاءدر غیر از انباری اختصاصی هر واحد و همچنین در پارکینگ و مشاعات عمومی ممنوع است.
ماده 54 - انباری مشخص شده در صورتمجلس تفکیکی ساختمان با شماره 9 به عنوان محل مشاع متعلق به همه ساختمان بوده و مختص استفاده ورزشی و یا استفاده به طریقی که مجمع عمومی معین مینماید است. ترتیب استفاده از این محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود.
ماده 55 - انباری واقع در زیر پله زیر زمین محل قرار دادن وسائل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشتبام و اتاق تاسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود.
ماده 56 - اسبابکشی و حمل مصالح ساختمانی و نخالههای ناشی از تعمیرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.
ماده 57 - استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدّتی ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.
ماده 58 - درصورت تعمیرات ساختمانی و بنّایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظافت فوقالعاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود.
ماده 59 - در میهمانیهای شبهای غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شبهای تعطیل بعد از ساعت 24 رعایت سکوت کامل ساختمان (چه از جهت صدای میهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی) الزامی است.
ماده 60 - استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس اختصاصی ساکنین صرفاً با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکانپذیر خواهد بود. در اینصورت جهت جبران هزینههای تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.
تبصره 8 - برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پارکینگ از ماده فوق مستثنی است.
ماده 61 - قراردادن اشیاء و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشتبام (ایزوگام) ممنوع است و در صورت این اتّفاق جبران هزینههای تعمیرات بر عهده واحد آسیب زننده است.
ماده 62 - زمان بازنمودن و بستن شیرهای رادیاتور در شوفاژخانه به ترتیب 20 مهر هر سال و 20 فروردین ماه است. تغییر این زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدیر است.
فصل ششم: متفرقه
ماده 63 - اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین ساختمان الزامی است.
ماده 64 - مدیر مکلّف است این مقررات را به هر یک از مالکین یا ساکنین جدید ساختمان ابلاغ نماید. همچنین هر یک از مالکین پیش از اجاره یا فروش ملک خود موظف است این مقررات را به مستاجر یا خریدار ملک اعلام نماید.
ماده 65 - بدیهی است قوانین و مقررات مصوب کشور مافوق این مقررات بوده و هر میان این مقررات و قوانین مصوب کشور تناقضی ایجاد شود ملاک قوانین مصوب کشور خواهد بود
بعضی اوقات ساکنان آپارتمانها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینههای مشترک و به اصطلاح حق شارژ هستند که به لحاظ عدم آگاهی آنان از مقررات و ضوابط قانونی این امر به مشاجره و گاه زد و خورد کشیده شده و پای آنان در مراجع قضایی باز میشود. با هدف پیشگیری از جرم در این بروشور به نکاتی چند در این ارتباط اشاره میشود.
همان طور که می‌دانیم هر آپارتمان دارای قسمتهای اختصاصی و مشترک است و مقصود از قسمت مشترک، بخشهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار میگیرد مانند راه پلهها، آسانسور، حیاط، پشت بام و …
هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی با مالکان یا قائم مقام قانونی آنها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و موظف میباشد مخارج مربوط به قسمتهای مشترک را ماهیانه جمع آوری و در ردیفهای مربوط هزینه کند.
در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی‌اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان میتواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. در اینجا باید توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمیتواند آن را قطع کند. پس برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:
۱٫ برگ اظهار نامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.
۲٫ مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم میشود. (ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی)
قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 به تصویب رسیده است، یعنی زمانی که تازه موضوعی به نام آپارتمان‌نشینی در کشورمان مطرح شده بود. احتمالاً تدوین‌کنندگان این قانون خود نیز نمی‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند زیرا با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون، امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمانها با مراجعه به این قانون و آیین‌نامه آن حل میشود لطفا به سوالات زیر توجه فرمایید:
پرسش:آیا نصب دوربین مداربسته بدون رضایت تمام ساکنین در آپارتمان اشکال دارد؟
چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا ، نصب دوربین مداربسته را جهت کنترل تردد افراد در آپارتمان خود تصویب نکرده باشد ،اگر برخی مالکین اقدام به نصب دوربین مداربسته کنند عملی غیرقانونی انجام داده‌اند ، زیرا طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها اداره امور مربوط به قسمت های مشترک باید مطابق قرارداد فی مابین اکثریت مالکین ساختمان باشد.
پرسش:آیا یکی از ساکنین میتواند اقدام به فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان کند؟
پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان آپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند . قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به‌غیراز شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ، زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمانها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است
پرسش:آیا قانونی برای خسارت به علت تعمیرات وجود دارد؟
اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده میتواند با تقدیم دادخواست به دادگاه , زیان های وارده به خود را از مالک مقصر بخواهد . دادگاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری میتواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند
پرسش:هزینههای ثابت آپارتمان شامل چه هزینه‌هایی است ؟
هزینههای ثابت ,هزینه‌هایی است که باید به طور مساوی بین واحدها تقسیم و از آنها وصول شود. به‌عبارت‌دیگر این هزینهها طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمانها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین‌نامه اجرایی هزینههای ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد و از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار نگهبان , متصدی آسانسور, هزینههای نگهداری تأسیسات, قسمت های مشترک و ...است.
پرسش:آیا هر یک از ساکنین میتواند در و پنجره خود را تغییر دهد؟
برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان , ابتدا مدیر ساختمان باید شفاها یا طی اظهارنامه به مالک متخلف تذکر دهد . درصورتیکه مالک یادشده همچنان بر عمل خود مصر باشد , مدیر ساختمان میتواند با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره‌های ساختمان کند . دادگاه نیز با بررسی موضوع و تعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر , مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد
پرسش:آیا قانونی برای ممنوعیت و تعارض طبقه جدید وجود دارد؟
فضای بالای ساختمان ,مشاع بین مالکان است و هیچکدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند. به‌علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد . این تعارض در مورد طبقه پایین آشکار است زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد ، ناچار است که از سقف آن به‌عنوان کف اتاق‌ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو را بر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد.
پرسش : اگر با قطع خدمات مشترک باز هم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟
پاسخ : اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی‌اش امتناع کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهار نامه ابلاغ شده که در بالا از آن صحبت کردیم علیه شخص امتناع کننده اجرائیه صادر میکند.
پرسش : آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟
پاسخ : در صورتی که خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر ساختمان میتواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایتها خارج از نوبت رسیدگی میکند. و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود محروم میکند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
پرسش : چنانچه مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید کند ؟
پاسخ : نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی میکند و رای میدهد و این رای قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع میشود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
پرسش : هزینههای مشترک بر چه مبنایی تعیین میشوند و آیا قابل اعتراض‌اند؟
پاسخ : تعیین نحوه محاسبه هزینههای مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان بر میگردد که میتوانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینههای مشترک بر دو پایه است:
۱ – آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و … به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان محاسبه میشود.
۲ – سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد مانند هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان ، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تأسیسات، تزئینات قسمتهای مشترک ساختمان، نظافت محوطه و … به طور مساوی محاسبه میشود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض به دادگستری مراجعه نماید.
پرسش: ما در آپارتمانی 15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ی ما به دلیل گذاشتن کفش ، جلوی در آپارتمان ( در راهرو ) ، بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟
پاسخ : اولا در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ی ماده ی 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است. ثانیا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند. ثالثا در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود. حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه ی واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود. در غیر این صورت اگر عده ای از واحدها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند ، بر خلاف آیین نامه ی مربوطه خواهد بود.
پرسش : تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست. با توجه به ماده ی 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده ی 5 آیین نامه ی اجرایی که در این نو ساختمان ها ، نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود، هر گاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند؟
پاسخ : برابر ماده ی 4 قانون تملک آپارتمان ها، حقوق و تعهدات و هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هرگاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند، چون مدیری در ساختمان کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه ی واحدها باید مخارج مشتر را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند، زیرا واحدهای دیگر مخارج مشترک ازقبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند، مسلما به لحاظ بدهی به شرکت های مذبور ، آب و برق و گاز قطع می شود. لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند.
پرسش : اخطاریه ای از کمیسیون ماده ی 100 شهرداری به من ابلاغ شده است ، مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری ، در حالی که اینجانب در این واحد ساختمانی ، دفتر نشریه تاسیس کرده ام. البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و هم چنین تاسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود.هم چنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام. با توجه به این که شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است. لطفا مرا راهنمایی کنید.
پاسخ : رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا، جزء صلاحیت های کمسیون ماده ی 100 شهرداری است.اما بر اساس آیین نامه «محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب 23 تیر 1380» در صورت اخذ مجوز دفتر تاسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی،دایر کردن این دفاتر در واحدهای مسکونی مستقل بلامانع است. در این صورت طبق ماده ی 2 این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی و هم چنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد. همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعات نه تنها بلا اشکال است، بلکه الزامی است. در صورت صدور رای علیه شما در کمسیون ماده ی 100، این رای در کمسیون تجدید نظر ماده ی 100 قابل اعتراض است. هم چنین با گذشت 10 روز و قطعیت رای در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد. شایان ذکر است که بر اساس تبصره ی بند 24 ماده ی 55 قانون شهرداری ها، دایر کردن دفتر و کالت،مطب،دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک ، استفاده ی تجاری محسوب نمی شود.
پرسش : ما در یک آپارتمان که شامل 15 واحد است زندگی می کنیم. بعضی از واحدها قبول نمی کنند که آسانسور نصب کنیم.چگونه می توانیم این مشکل را حل کنیم؟
پاسخ : طبق قانون و ایین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان ، به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه ی مالکان ساختمان الزامی است. لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی ، همه ی شرکا متعهد به پرداخت هزینه ی نصب آسانسور هستند.
پرسش : من مدیر ساختمان هستم و دو سوال داشتم . اگر یکی از مالکان حق شارژ را ندهد چگونه می توان با او برخورد کرد. دیگر این که اگر بخواهیم در قسمت های مشاع اقدامی در ساختمان بکنیم ولی یکی از مالکان راضی نباشند تکلیف چیست؟
پاسخ : مطابق ماده ی 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها ، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر یا هیات مدیران به وسیله ی ارسال اظهارنامه و اعلام سیاهه تفصیلی بدهی ها، مبلغ بدهی از مالک مزبور را مطالبه می کنند. اگر ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه، هزینه ها پرداخت نشود، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ و تهویه ی مطبوع و آب گرم و غیره به او خودداری کنند. در صورتی که مالک یا استفاده کننده هم چنان اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ی ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور و طبق اظهارنامه ی ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد.
پرسش :آیا واحدهایی که مدتی است ساکن نمیباشند موظف به پرداخت هزینه های عمومی و مشترک میباشند و یا به دلیل نبودن در منزل، معاف از پرداخت میباشند؟
قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها می‌گوید: «پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.» یعنی اگر کل آپارتمان را مالک مورد استفاده قرار ندهد، مکلف به پرداخت هزینههای مشترک است.
البته باید خاطر نشان کرد بیشتر ساختمانها از لحاظ عرفی چنین هزینه‌هایی (هزینههای مشترک جاری مثل برق و آب مشترک) را از واحدهای خالی مطالبه نمیکنند ولی از لحاظ قانونی مالکین مکلف به پرداخت آن هستند. در این موارد بستگی به تصمیم مجمع عمومی و مصوبات آن دارد
پرسش:با توجه به اینکه از 8 واحد ، فقط 6 واحد دارای ماشین میباشند و در عین حال 3 واحد از آنها صاحبخانه و 3 واحد مستاجر میباشند و ظاهرا همگی در سندهایشان حق استفاده از پارکینگ مشاع ذکر شده است و در نهایت 5 محل پارکینگ داریم ، اولویت با چه کسانی است؟ آیا با صاحبخانه ها و سپس مستاجران؟
برای تشخیص پارکینگ اختصاصی هر واحد، مفاد صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت، ملاک تشخیص قرار میگیرد. چنانچه مالکین از روی صورت مجلس تفکیکی یا اسناد مالکیت، نتوانند پارکینگ اختصاصی خود را مشخص کنند، کارشناس رسمی دادگستری میتواند پارکینگ آنها را تعیین کند.
در ضمن صاحبخانه یا مالک بودن دلیل بر اولویت افراد در استفاده از پارکینگ نمیباشد
پرسش:آیا ساکن یا ساکنینی حق زدن قفل به قسمتهای مشترک به هر دلیلی را دارند؟
با تشکر فراوان مجدد از جسارتی که کردم عذرخواهی میکنم. همچنین خواهش میکنم پاسخ سوال دوم را کاملا عملی ذکر نمایید که مشکل اصلی و عدیده ما میباشد
آیا هیئت مدیره میتواند به درب ورودی پشت بام قفل بزند و از جلوگیری ساکنین ساختمان در پشت بام جلوگیری کند؟
هیئت مدیره بدون اذن مجمع عمومی مالکان آپارتمانها راساً نمیتواند از تردد اشخاص و استفادهی آنها از پشت بام جلوگیری کند. زیرا پشت بام طبق بند ج ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها جزو قسمتهای مشترک ساختمان است و مالکین حق دارند از پشت بام به طور متعارف استفاده کنند. هر گاه مجمع عمومی مالکین، بنا به مصالحی تصویب کنند که تردد اشخاص در پشت بام ممنوع است مگر در مواقع ضروری، در آن صورت چون هیئت مدیره، مجری مصوبات مجمع عمومی است لذا از رفت و آمد اشخاص در پشت بام جلوگیری میکند. لازم به یادآوری است هرگاه رفت و آمد افراد در پشت بام بطور اجتناب ناپذیر ضروری باشد (مثل تنظیم آنتن تلوزیون) هیئت مدیره نمیتواند به استناد مصوبه مجمع عمومی از رفتن اشخاص به پشت بام در آن مواقع، ممانعت به عمل آورد
پرسش:من مدیر یک ساختمان 6 طبقه 12 واحدی هستم اخیرا بدلیل کاهش فشار آب اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب دارند سوال من اینست که هزینه نصب وراه اندازی پمپ آب شامل حال واحدهای همکف که مشکل فشار آب ندارند میشود یا نه؟ .
ماده 4 آیین نامه اجرایی در بند ب، تاسیسات مشترک ساختمان را با ذکر عبارات از قبیل و غیره به طور تمثیلی نه حصری به شرح زیر بر می‌شمارد:
چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورهااعم از کنتورآب، برق و گاز، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، لوله‌ها، گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری زباله.
سوال شما به این شکل است که هزینه پمپ آب، به این دلیل که آپارتمانی در طبقه اول قرار دارد، بر او تحمیل میشود یا خیر؟
باید گفت که مالک طبقه اول به هیچ وجه نمیتواند از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کند. زیرا اولا هزینه نصب پمپ نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحدها دریافت شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود.
ثانیا، پمپ یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده جزو منصوبات ساختمان است و هزینههای تعمیر و نگهداری آنها بر عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آنها مورد استفاده دیگر نباشد.
همانطور که اشاره شد این بخش از ساختمان جزء قسمتهای مشترک است و بنا بر قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان می‌گوید: پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نه الزامی است.
البته مالک مورد نظر اگر بتواند ادعای خود مبنی بر مناسب بودن فشار آب در طبقات بالاتر را اثبات کند، میتواند از پرداخت هزینه مورد نظر سر باز زند.
پرسش: آپارتمان های با متراژیکسان ولی با تعداد ساکنین متفاوت ازیک تاپنج نفر ایا بایدشارژ یکسان پرذاخت نمایند؟وبا توجه به حذف یارانه وافزایش نرخ اب و برق وگاز واینکه اکثریت سه نفر به بالا هستندو بنفعشان نیست که با این مورد موافق باشند ایا قانونی برای حماتک نفره ها وجود دارد یا باید بسوزیم وبسازیم؟ دراپارتمان ماهیئت مدیره فقظ شارز تحویل میگیردوبا عدم مسولیت پذیری وسوئ مدیریت باعث ایجاد اختلاف ودشمنی بین ساکنین شده است وچون کسی حاضر به قبول این مسئولیت بدلیل بی فرهنگی اکثریت ساکنین ان نیست تعدادی از ساکنین سود جو با قبول این مهم بدون در نظر گرفتن رضایت ساکنین نظرات خود را تحمیل میکنند ودر برابر اعتراضات جوابگو نمیباشند. ایا قانونی برای حمایت ماوضع شده است ایکاش از سوی دولت خدمتگذار فرمی برای نظر سنجی از ساکنین اپارتمانها تهیه وتوزیع میشد وبر اساس ان به مشکلات اپارتمان نشبنی رسیدگی میشد تازمانیکه مردم فرهنگ اپارتمان نشینی را کسب ورعایت کنند ایا امیدی هست؟
با توجه به سوال شما مبنی بر اعتراض به نحوه تقسیم شارژ در آپارتمانتان، باید به عرض برسانیم که 2 راه برای تقسیم شارژ در آپارتمانها وجود دارد، ابتدا این دو را در زیربخوانید.
همانطور که مطالعه فرمودید تمام موارد و راههای فوق در صورتی است که به تصویب مجمع عمومی ساختمان رسیده باشد و سپس اجرایی خواهد شد.
اما در مورد اعتراض شما به سهمتان از هزینههای عمومی آپارتمان، باید دانست که اعتراض به کلیت هزینههای عمومی در ساختمان امکانپذیر نمیباشد. مالک معترض فقط میتواند به سهم خود از هزینههای مشترک در دادگاه اعتراض کند، اما نمیتواند به آنچه از ناحیه مجمع عمومی ساختمان به عنوان بودجه ساختمان، به تصویب رسیده در هیچ مرجعی اعتراض کند. زیرا این بودجه در مجمع عمومی تصویب شده و هیچ دادگاهی صلاحیت رسیدگی به آن را ندارد.
در مورد مشکلات مربوط به مدیریت؛ مجمع عمومی ساختمان باید در مورد آن تصمیم‌گیری لازم را انجام بدهد و نسبت به تعویض و پایان کار مدیران ساختمان تصمیم بگیرد.
اما در مورد آن راهکار دولتی که فرموده بودید، به نظر ما درست نیست که پای دولت را به حیطه شخصی زندگی مردم، حیطه‌ای که خود قادر به حل آن هستند باز کنیم.
پرسش:اپارتمان ما 6 واحد است . 5 واحد بر ای مرمت و بازسازی ساختمان توافق داریم . اما یک واحد.همکاری نمیکند . ایا قوانین اپارتمان نشینی برای چنین مشکلی قانونی دارد؟
در ماده 13 قانون تملک آپارتمان که در مورد بازسازی و مرمت ساختمان است، تفاوتی ندارد که اکثریت مخالف بازسازی ساختمان باشند یا اقلیت. بهرحال، حتی یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق و یا موافقان بازسازی ساختمان، می توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی نمایند. منتها مشکل اینجاست که در صورت محکومیت مخالفان از سوی دادگاه، موافقان ناچارند هزینه احداث تمامیت ساختمان را راسا پرداخته و آن را طبق صورت مجلس تفکیکی بازسازی و سپس هزینه های خود را از مخالفان مطالبه کنند. در صورت عدم پرداخت، موافقان می توانند نسبت به طلب خویش از محل بازداشت آپارتمان آنان، مطالبات خود را وصول نمایند.
پیشنهاد می کنیم قبل از انجام هر عمل و یا تصمیمی با یک دفتر حقوقی با جزئیات مشورت کنید
پرسش: حدود 1 سال است که اپارتمان خود را موقتا تخلیه کرده ایم و هیچ گونه مصرفی از قبیل اسانسور برق و اب نداشتیم. سوال من این است که ایا در این مدت که ما در ان واحد نبودیم و انجا خالی بوده شارژ ماهیانه به ما تعلق میگیرد یا خیر؟.
سوال شما در مورد عدم استفاده از ساختمان به مدت یک سال است. در قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها می‌گوید: پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد نظر مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است
بدیهی است هزینه‌هایی که به عنوان هزینههای جاری معروف هستن؛ مانند برق و آب نباید از جانب شما پرداخت گردد. ولی هزینههای مشترک که به اورشارژ (شارژ مالکین) معروف هستند باید پرداخت گردند. این موارد شامل هزینه‌هایی مانند اضافه کردن تاسیسات، تعمیرات تاسیسات، رنگ آمیزی و ... میشود.
پرسش: ما طبقه همکف یک آپارتمان 6 طبقه ساکنیم آسانسور هیچ استفاده برای ما ندارد میخواستم بدونم هزینه ماهانه تعمیرات آسانسورکه مبلغ زیادی هم میشه شامل حال ما هم میشود یا نه؟
این سوال را به دو صورت میتوان پاسخ داد:
-1 اگر هزینههای آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد:
مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمیتواند از پرداخت هزینههای تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده ننماید. زیرا اولا هزینه تعمیر آسانسور نباید به‌طور مجزا و مستقل، از تک‌تک واحدها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیا، آسانسور و یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینههای تعمیر و نگهداری آنها به عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آنها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد. همچنانکه قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها می‌گوید پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است
-2 امکان دارد هزینههای آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینههای ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی میتوانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینههای آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که میتوان طبقه را در میزان شارژ هزینههای آسانسور دخیل کرد. پرسش:مشکلی در آپارتمان ما پیدا شده که برای حل آن از شما کمک می خواهیم. ما در آپارتمانی شش واحده و جنوبی زندگی می کنیم. دو واحد از این آپارتمان ها متعلق به ما و الباقی برای 4 مالک دیگر است. از این 4 واحد دو مالک خانه خود را اجاره داده و دو مالک دیگر در آپارتمان خود سکونت دارند. آپارتمان ما سه حق پارکینگ دارد که دو تای آن برای دو واحد ما و یک سهم آن در اختیار یکی از مستاجرین است. تا ماه اخیر ما هر دو پارکینگ خود را به دو مالک مستقر در آپارتمان اجاره داده بودیم ولی بدلیل اختلافات بوجود آمده از یکی از مالکین تقاضا کردیم که دیگر تمایلی به اجاره پارکینگ به ایشان را نداریم و خودمان می خواهیم از آن استفاده کنیم. اما مالک مذکور می گوید که می تواند ماشینش را در حیاط ساختمان که جزء مشاعات ساختمان است پارک نماید. حیاط ساختمان حدود 40 متر است. این مالک می گوید که سهم او از مشاعات حیاط حدود 6 متر است و می تواند ماشین پرایدش را در آن 6 متر جای دهد، در حالی که در حیاط بیشتر از دو ماشین جا نمی گیرد. آیا او حق دارد از مشاعات ساختمان به عنوان پارکینگ خود استفاده کند؟ آیا ما می توانیم در پارکینگ را قفل زده و کلید آن را فقط به کسانی که حق استفاده از پارکینگ را دارند بدهیم؟ آیا قوانینی در این رابطه وجود دارد؟ گفته می شود درب پارکینگ متعلق به پارکینگ داران است و تمامی مخارج آن نیز برعهده آنها می باشد؛ آیا این گفته صحت دارد؟
در جواب به بخش اول سوال که مربوط به پارک ماشین در قسمت مشاع ساختمان(حیاط) است، طبق ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در قسمتهای مشترک ممنوع است. مالک یا استفاده کننده‌ای که اشیاء و لوازم خود را در قسمتهای مشترک قرار داده باید آن لوازم (از جمله ماشین) را از قسمتهای مشترک بردارد. هرگاه آنها را از آن قسمتها ازاله نکند، مدیر ساختمان به مالک آن، تذکر میدهد تا نسبت به ازاله آن اقدام کند. چنانچه اعتنا نکرد با ارسال اظهار نامه خواستار ازاله آن از قسمت مزبور میگردد. در صورتی که پس از ارسال اظهار نامه، وسایل و یا ماشین خود را برداشت، فقط هزینه ارسال اظهار نامه به حساب بدهکاری او منظور و مشکل حل میشود. وگرنه در صورت ابلاغ اظهارنامه و عدم اعتنا از سوی مالک مزبور مدیر ساختمان میتواند اقدامات زیر را انجام دهد:
-1 تامین دلیل
-2 تقدیم دادخواست به دادگاه
-3 شکایت به دادسرا
برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در مورد راهکارهای بالا با دفاتر حقوقی مشورت نمایید.
در مورد قفل زدن به در پارکینگ؛ به علت اینکه در پارکینگ، جزء مشاعات ساختمان است این کار غیر قانونی است. در پارکینگ متعلق به کل ساختمان بوده و هزینههای آن هم مربوط به همه‌ی آپارتمان است. بنابراین اگر بر فرض قصد فروش درب آپارتمان باشد، تمام ساکنان از درآمد حاصله سهم خواهند داشت.
پرسش:آیا واحدهایی که مدتی است ساکن نمیباشند موظف به پرداخت هزینه های عمومی و مشترک میباشند و یا به دلیل نبودن در منزل، معاف از پرداخت میباشند؟
قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها می‌گوید: «پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.» یعنی اگر کل آپارتمان را مالک مورد استفاده قرار ندهد، مکلف به پرداخت هزینههای مشترک است.
البته باید خاطر نشان کرد بیشتر ساختمانها از لحاظ عرفی چنین هزینه‌هایی (هزینههای مشترک جاری مثل برق و آب مشترک) را از واحدهای خالی مطالبه نمیکنند ولی از لحاظ قانونی مالکین مکلف به پرداخت آن هستند. در این موارد بستگی به تصمیم مجمع عمومی و مصوبات آن دارد.
پرسش:میخواستم بدونم از لحاظ قانونی پرداخت هزینه آب و گاز که در آپارتمان کنتور مشترک دارد به چه صورت میباشد؟ آیا واحدی باید حساب شود یا به تعداد نفرات هر واحد؟
همانطور که در کتابهای مربوط به قوانین آپارتمان به آن اشاره شده است، برای تعیین شارژ دو راه وجود دارد:
-1 راه قانونی
- 2راه قراردادی
روش قانونی
ماده 4 قانون تملک می‌گوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.
همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونهای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است
مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمانها از مخارج قسمتهای مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم میکنند:
الف – هزینههای نسبی
ب – هزینههای ثابت
ج – هزینههای اختصاصی
روش قراردادی
برای اینکه قانونگذار، مالکین آپارتمانها را جهت تعیین سهم آنها از هزینههای مشترک صرفا به طریقه‌ی قانونی محدود و محصور نکند ذیل ماده‌ی 4 قانون تملک آپارتمانها پس از بیان چگونگی تقسیم و تعیین سهم هر یک از مالکین آپارتمانها، مقرر داشته: « ... و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند». همین امر به صورت دیگر در صدر ماده‌ی 23 آیین‌نامه اجرایی تکرار شده است: «شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا صرف میشود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیش بینی نکرده باشند
دقت کنید؛ مفهوم مخالف این قسمت از ماده این است: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیش بینی کرده باشند، نوبت به طریقه قانونی نمی‌رسد.
همانطور که ملاحظه نمودید، قانون در تقسیم شارژ دست شرکاء ساختمان را باز گذاشته تا بنا بر نیازها و شرایط خود، فرمولی خاص برای تقسیم شارژ تعریف نمایند که میتواند معیارهایی چون متراژ، تعداد ساکنین، مدت زمان حضور در آپارتمان، تعداد میهمان‌ها و ... را در خود داشته باشد.
یکی از واحد های مجتمع مسکونی 10 واحدی ,مدت زیادی است که هزینه شارژ خود را پرداخت نکرده است , باید قانونا چه کاری انجام دهیم؟
بر اساس مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها ,برای حل ان مشکل ,مدیر یا هیات مدیره ساختمان میتوانند اظهار نامه ای برای مالک یا استفاده کننده واحد مربوطه ارسال کنند و در آن , صورت ریز مطالبات را قید و مطالبه کنند . در صورتی که باز هم پرداخت نشد,ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ می توانند از دادن خدمات مشترک به وی جلوگیری کنند و در صورت ادامه امتناع از پرداخت ,از اداره ثبت در خواست صدور اجراییه کنند .
آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هریک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر اینکه آیا لولزم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسائل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان صلح کرد ؟
با توجه به اینکه طبق تبصره ی 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام میشود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پا سخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی میتوان منتقل کرد .
اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آنها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند , آیا میتوان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد ؟
با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجرا است . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد .اما نسبت به سایرین که به حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم داد گاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آنها موقوف الاجرا خواهد ماند .
در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی میکنیم , به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون میتوان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین میتواند از داد گاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند , ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی تواند صادر کند
من به تازگی آپارتمانی را خریداری کرده ام , من به خاطر امنیت در ورودی آپارتمان خود می خواستم نسبت به نصب درب حفاظ ( آهنی ) اقدام کنم, اما مدیر ساختمان که آدم بسیار قانون مندی به نظر میرسد , به دلیل اینکه درب حفاظ آپارتمان جزء مشاعات است و منظره داخلی راهروی ساختمان را ناهمگون میکند . اجازه این کار را به بنده نمیدهد . حال میخواستم بدانم آیا ایشان قانونا اجازه چنین کاری را دارند ؟ من چه کاری می توانم انجام دهم تا موجب رسیدن به هدف خود و عدم تشنج در ساختمان شوم ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها هر گونه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان و یا مالکان ساختمان باشد , اما حفظ در جزء مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ضرورت نیز دارد . پس شما میتوانید از شورای حل اختلاف محل , نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکین مشاعی , اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنید.
در مجتمع هشت واحدی که چهار واحد ان صاحب پارکینگ هستند و چهار واحد دیگر پارکینگ ندارند ,آیا صاحب واحد یا واحد هایی که پارکینگ دارند , میتوانند :
1- به عنوان اینکه پارکینگ یا قسمتی از پارکینگ مختص آنهاست , دیوار کشیده و اتاقکی درست کنند؟
2-آیا میتوانند جلوی در انبارها دیوار بکشند تا سایرین از داخل پارکینگ به انبارهای خوددسترسی نداشته باشند و به داخل پارکینگ رفت و آمد نکنند؟
3-آیا حق دارند ستون های داخل پارکینگ را تغییر دهند ؟ برای طرح شکایت و پیگیری آن نیز راهنمایی کنید.
طبق قانون اساسی و مدنی هیچ کس نمیتواند اعمال خود را موجب ضرر دیگران قرار دهد . لذا تصرفات مالکان قسمت های اختصاصی ساختمان نمی تواند به نحوی مانع و مزاحم حقوق سایر مالکان باشد . طبق قانون مجازات اسلامی , ممانعت و مزاحمت از حق مالکان املاک جرم محسوب میشود . شما با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری , شکایت خود را در دادسرای محل وقوع ملک خود , دایر بر ممانعت و مزاحمت از حق علیه همسایه ای که جلوی در انباری شما پارکینگ کشیده مطرح کنید .
آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفادهی اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد , حق اعتراض را از خود سلب میکنم . اما مشکل ما بررسی پرداخت حق شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به اینکه هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحدها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , رهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟
ابتدا با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آنها قرار داده است استفاده کنند . هریک از افراد ذی نفع نیز میتوانند از داد گاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدیران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .
آیا میشود واحدی انباری و یا پارکینگ خود را به اشخاص خارج از ساختمان اجاره و یا بفروشد ؟
پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان اپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند .قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . گرچه در این خصوص قانون تملک اپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است .
ساختمانی با چهار طبقه تک واحدی که فاقد آسانسور می باشد و طبقه دوم ,سوم و چهارم تقاضای نصب آسانسور را دارد ولیکن واحد اول اجازه نداده و در ضمن سهم خود را پرداخت نمی نمایند آیا قانونا می شود کاری انجام داد ؟
چنانچه در ساختمانی چهار طبقه , مالکین طبقات دوم ,سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تر تعبیه شده ,آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های خود خود داری کند ,وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمانها ی 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد , مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند .
آیا در مورد گذاشتن کفش و جا کفشی جلو در آپارتمان میتوان اقدام قانونی کرد ؟
در آوردن کفش جلوی در آپارتمان مطابق تبصره ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارنمان ها ممنوع است زیرا هم زیبایی و نظم ساختمان را بر هم میزند و هم امکان دارد در مواقعی که کفشها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت می رود موجب تنش میان اهالی ساختمان شود . حتی گذاشتن کمد ویژه کفش (جا کفشی ) هم ممنوع است . مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحد ها کمد ویژه کفش تهیه شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها جلوی در آپارتمان دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود
آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفاده اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده ای خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد, حق اعتراض را از خود سلب می کنیم . اما مشکل ما بررسی پرداخت شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به این که هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحد ها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , راهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟
ابتدا باید با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ی ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آن ها قرارداده است , استفاده کنند . هر یک از افراد ذی نفع نیز می توانند از دادگاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدبران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .
ما 15 سال مغازه ای از یک مجتمع تجاری اداری خریده ایم تا امروز که 15 سال می گذرد . علی رغم پرداخت تمام قیمت مغازه سند مغازه را نداده اند . به کمک شهرداری تا فروردین ماه امسال سند ها حاضر شد و ما تمام و کمال مالیات خود را به اداره مالیات پرداختیم . ولی گواهی به ما ندادند و اعلام شد که هیات مدیره باید مالیات قسمت مشاع مجموعه ( پارکینگ ,زیر پله ها و غیره ) که سالها پیش گرفته است را پرداخت کند . مدت 6 ماه است هیات مدیره در این مورد اقدام قاطعی انجام نداده است . ضمنا هیات مدیره از نظر قانونی در جایی ثبت نشده است . سوال این است که ما مالکان چگونه می توانیم هیات مدیره را وادار به دادن مدارک و مالیات این چند سال کنیم تا بتوانیم گواهی از اداره مالیات بگیریم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان مالکان به اندازه سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان باید هزینه قسمت های مشترک را نیز بپردازند . با توجه به این که شما مالکان مجتمع در مجمع عمومی مالکان باید هیات مدیره مجتمع را انتخاب کنید , لذا خود با تشکیل مجمع عمومی مالکان, هیات مدیره جدید را انتخاب کرده و طی نامه ای همراه با صورت جلسه مجمع عمومی آنها را به اداره مالیات و یا ادارات دولتی معرفی کنید . شما نیز باید سهم خود از مالیات قسمت های مشاع را بپردازید تا با پرداخت کل بدهی مالیاتی مجتمع , گواهی مالیاتی قطعی را دریافت کنید
ساختمان ما سه طبقه و دارای هفت دستگاه آآپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 سال است . مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟
طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند
آپارتمان ما در طبقه زیر همکف قرارداشته و جنوبی است . تنها نورگیر اتاق و آشپزخانه منزل ما از پنجره ای است که رو به کوچه 4 متری واقع شده است . آیا راهی وجود دارد که پارک اتومبیل جلوی پنجره منزل ما جلوگیری کند ؟ نصب میله آهنی با فاصله ای کم از پنجره منزل منع قانونی ندارد ؟
طبق قانون شهر داری شوارع عام ( کوچه و خیابان های عمومی ) متعلق به حکومت و بالاخص شهرداری است و هر گونه تصرف و تجاوز به معابر عمومی خلاف قانون و موجب پیگرد می شود . پارک کردن اتومبیل در خیابان و کوچه در صورتی که مخالف قوانین و نظامات دولتی نباشد بلا مانع است و اگر مزاحمتی برای شخص ایجاد کند باید با جلب نظر کارشناسی و حکم دادگاه نسبت به پارک ماشین در آن محل اقدام کرد . البته مراجعه مستقیم به شهر داری محل نیز شاید چاره ساز باشد
ساختمان ما سه طبقه است و دارای هفت دستگاه آپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 ساله است .مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟
طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند , بر اساس حکم دادگاه , با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف , نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند
در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی ما نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است . بعد از 10 روز کشمکش وی را مجاب به تعمیر لوله های آب کردیم . حال برای جبران خسارت وارد به سقف منزلم چه کار باید بکنم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی , مالک هر آپارتمان باید هزینه قسمت اختصاصی خویش را بپردازد و هرگاه اهمال و تقصیر یکی از مالکان نسبت به تعمیر قسمت اختصاصی خویش , موجب خسارت و ضرر به دیگری شود , باید خسارت وارد شده را جبران کند . در این مورد شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت , با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست , نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید
در مجتمعی زندگی میکنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیات مدیره , مدیر ساختمان می داند . در این چند سال : 1- وی هیچ گاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمیکند . حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت . 2 - از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده میکند . 3 - وی مالک واحد بالای منزل ماست . سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است . خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مراجعی مراجعه کنیم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها هیات مدیره و مدیر عامل در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع به آنها می دهد ساختمان را اداره می کنند در صورتی که طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد . امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هیات مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ساختمان اقدام کنید . در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه امور مالی وادار کنید
آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستاجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره آپارتمان تفاوت هست ؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی, مستاجران یا متصرفان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در هر ساختمان که عده مالکان بیش از سه نفر باشد . مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود . مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده آن ها رسمیت می یابد . در این مورد نیز مستاجران , تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند . حدود تعهدات موجر و مستاجر و وظایف و اختیارات آن ها نیز طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و 1376 و یا قرارداد اجاره تنظیمی فی مابین آنهاست . تعهدات مستاجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک نیز قابل استناد است
ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ساخت و ساز نمیدهد . از سوی دیگر از پرداخت پول ما نیز خودداری می کنند . چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم ؟
طبق قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران داشته باشند , می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند لذا شما نیز می توانید با مراجعه یه شهرداری محل نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا لز طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن ملزم کنید
در یک مجتمع مسکونی 21 واحدی ساکن هستم که متراژ واحدها برابر نیست . سابقا هزینه های شارژ بر اساس متراژ واحدها دریافت می شد , ولی در حال حاضر از هر واحد به طور مساوری اخذ می شود و دریافت سایر هزینه های متفرقه ساختمان نیز به طور برابر صورت می گیرد . طریقه صحیح دریافت کدام است ؟ آیا مطابق قانون خاصی می توان به روال سابق اقدام به پرداخت هزینه های شارژ و هزینه های متفرقه کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن همه مالکان باید هزینه مشترک را بر اساس مساحت قسمت اختصاصی اگر ارتباط با مساحت قسمت های اختصاصی نداشته باشد مثل آسانسور بپردازد . البته ترتیب پرداخت را مجمع عمومی مالکان می تواند تغییر بدهد . در مورد سوال نیز همین حکم صادق است
بنده مدیر ساختمان مسکونی هشت واحدی هستم که ساختمان مذکور بین دو کوچه قراردارد . در این ساختمان یک در برای تردد افراد در شمال ساختمان و یک در پارکینگ شمالی , جنب در ورودی قراردارد که واحد های 5 تا 8 جهت پارک خودرو از این در استفاده می کنند . طبق صورت جلسه تفکیکی ثبت یک در پارکینگ جهت استفاده واحد های یک تا 4 در جنوب ساختمان قراردارد . اخیرا واحد های یک تا 4 در پارکینگ جنوبی را جهت رفاه و امنیت بیشتر ساختمان ریموت دار کرده اند ( البته دو پارکینگ با راهرو کوچکی به هم متصل هستند , یعنی امکان تردد افراد بین دو پارکینگ وجود دارد ولی امکان جابجایی خودرو به دلیل اختلاف سطح وجود ندارد ) سوال لین است که آیا واحد هایی که پارکینگ آن ها در شمال ساختمان قراردارند می توانند اعتراضی به ریموت دار کردن در پارکینگ جنوبی داشته باشند ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها و با توجه به این که مطابق صورت مجلس تفکیکی و سازه ساختمان هر پارکینگ جهت استفاده اختصاصی برخی از مالکان است , لذا طبق قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن هزینه ها و نحوه مصرف آن باید به وسیله کسانی که از آن بخش مشاع به صورت اختصاصی استفاده می کنند تامین و تعیین شود بنابر این واحد ها حق اعتراض نسبت به ریموت دار کردن در پارکینگ اختصاصی جنوبی را ندارند
چند سال پیش در طبقه دوم یک ساختمان , آپارتمانی خریدم . ساختمان جنوبی و زیر زمین آن پارکینگ است و سازنده هیچ گونه دسترسی به حیاط برای عموم قرارنداده است . پارکینگ فقط در اختیار طبقه اول قراردارد . با توجه به اینکه حیاط جز مشاعات است ( طبق صورت جلسه تفکیکی ) و هیچ گونه راهی به جز تراس طبقه اول , آن هم از طریق یک راه پله فلزی وجود ندارد . ما چگونه می توانیم اقدام کرده و راهی برای دسترسی به حیاط از طریق پارکینگ ایجاد کنیم؟
با توجه به اینکه طبق صورت مجلس تفکیکی حیاط جزء مشاعات ساختمان شما است , پس باید تصرف در حیاط با اذن و مشارکت همه مالکان باشد . مگر این که طبق نقشه ساختمان و پایان کار شهرداری نحوه قرار گرفتن حیاط به گونه ای باشد که تنها مالکان طبقه اول به آن راه داشته باشند که در این صورت تنها راه حل تغییر پایان کار و اخذ جواز مجدد است . در غیر این صورت می توانید با جلب نظر کارشناس و با حکم دادگاه راهی از پارکینگ به حیاط احداث کنید
من برای ساخت منزل مسکونی خود اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل کردم ولی به خاطر یک سری از مشکلات , مهلت یک ساله اعتبار پروانه من به تمام رسیده است . آیا در صورت اقدام به ساخت و ساز منزل خود مرتکب خلافی شده ام ؟
اقدام به احداث ساختمانی پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمان است , زیرا پروانه ای که قبلا صادر شده است به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود , مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست
ملکی داریم که دارای حیات خلوت 16 متری است و همه به آن دسترسی دارند . یکی از همسایه ها آن را مسقف کرده است . استدلال وی آن است که این مسئله به خاطر دلایل امنیتی بوده است . آیا می توان حیات خلوت که یک ملک مشاع است را مسقف کرد؟
طبق برگه پایان کار ساختمان تمام مساحت مسقف بنا تعیین شده است و افزودن سقفی به بنا بدون مجوز از شهرداری تخلف محسوب و مستوجب جریمه نقدی یا تخریب از سوی کمیسیون مربوطه است لذا شما با اطلاع دادن موضوع به شهرداری محل میتوانید مانع از ادامه عمل خلاف قانون همسایه خود شوید . هم چنین هر گونه تصرفی در مشاعات نیاز به اجازه سایر مالکان دارد و در غیر این صورت متصرف مرتکب تخلف شده است و ضامن خسارات است
ما در آپارتمانی 15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش , جلوی در آپارتمان ( در راهرو ) بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟
اولا در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است . ثانیا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند . ثالثا در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود . حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند . بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود
تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست . با توجه به ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی که در این نوع ساختمان ها , نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود , هرگاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خود داری کند , سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند ؟
برابر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها , حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک , متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هر گاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند , چون مدیری در ساختمان های کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه واحد ها باید مخارج مشترک را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی)تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند , زیرا واحد های دیگر اگر مخارج مشترک از قبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند, مسلما به لحاظ بدهی به شرکت های مزبور , آب و برق و گاز قطع می شود . لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند
اخطاریه ای از کمسیون ماده 100 شهرداری به من ابلاغ شده است , مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری , در حالی که اینجانب در این واحد ساختمانی, دفتر نشریه تاسیس کرده ام . البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و همچنین تاسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود . همچنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام . با توجه به ایکه شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است . لطفا مرا راهنمایی کنید
رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا , جز صلاحیت های کمسیون ماده 100 شهرداری است . اما بر اساس آیین نامه "محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب 23 تیر 1380 " در صورت اخذ مجوز دفتر تاسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی , دایر کردن این دفاتر در واحد های مسکونی مستقل بلامانع است . در این صورت طبق ماده 2 این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی ها و همچنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد . همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعاتنه تنها بلا اشکال است , بلکه الزامی است . در صورت صدور رای علیه شما در کمسیون ماده 100 این رای در کمسیون تجدید نظر ماده 100 قابل اعتراض است همچنین با گذشت 10 روز و قطعیت رای در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد . شایان ذکر است که بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها , دایر کردن دفتر وکالت,مطب,دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق , دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک , استفاده تجاری محسوب نمیشود
ما در یک آپارتمان که شامل 15 واحد است زندگی می کنیم . بعضی از واحدها قبول نمیکنند که آسانسور نصب کنیم . چگونه میتوانیم این مشکل را حل کنیم ؟
طبق قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه مالکان ساختمان الزامی است . لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی , همه شرکا متعهد به پرداخت هزینه نصب آسانسور هستند
آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هر یک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر این که آیا لوازم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسایل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان طلح کرد ؟
با توجه به این که طبق تبصره ماده 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانونمالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام می شود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پاسخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی می توان منتقل کرد
اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آن ها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند, آیا می توان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد؟
با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجراست . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد و اما نسبت به سایرین که حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم دادگاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آن ها موقوف الاجرا خواهد ماند
در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی می کنیم . به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون می توان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین می توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند, ولی .اجازه فروش ملک را دادگاه نمیتواند صادر کند
منابع:
- اسماعیل هریسی، ابراهیم، حقوق مالکین آپارتمانها، نشر دادگستر، بهار 1389
بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی و صنایع پیشرفته
احتراما ، شرکت سرمایه گذاری ساختمانی سپهر تهران ، متعلق به بانک صادرات ایر ان ، مفتخر است که پروژه ساختمانهای بورس صنایع خاص صنعتی را با همکاری بانک صادرات وبامشخصات ذیل عرضه می نماید.
کاربری این مرحله : شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری
(بدلیل بورس بودن ونوع کاربری ویژه ساختمان وافزایش منافع خریداران ، کاربری صرفا در رشته های مورد نظر خواهدبود)
سه طبقه بورس تجاری وویترین فروش شرکتها - دو طبقه تعمیرات دستگاههاوخدمات رفاهی - پنج طبقه دفاتر اداری وبازاریابی
آدرس پروژه : تهران – خیابان آزادی – بین چمران واسکندری روبروی ایستگاه مترو توحید- بازار بورس دانش بنیان آزادی
شرایط فروش دی ماه 1393 : نقد واقساط براساس پیش ثبت نام وانتخاب شرکتها ومشاغل از طرف شرکت سپهر تهران
شرایط پرداخت تجاری:20 درصد مبایعه نامه 40 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 22 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
شرایط پرداخت اداری:25 درصد مبایعه نامه 35 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 19 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
ویژکیها: قرارگیری در اصلی ترین خیابان استقراردانشگاهها ومراکز آموزش عالی - استفاده از طراحی های پایه واستاندارد معماری برای فضای اداری وتجاری – استفاده از مصالح درجه یک – وجود ساختمان درمهمترین نقطه بر خیابان آزادی - سهولت دسترسی واستقرار ایستگاه مترودر برابر ساختمان ، خطوط BRT شرقی –غربی و شمالی –جنوب درمجاورت ساختمان.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر وبازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538-09109808523حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت
فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری ،
شرایط پیش ثبت نام ساختمان بورس صنایع دانش بنیان آزادی :
1-فیش واریزی مبلغ پنجاه میلیون ریال در زمان اعلام رزرو واحد بحساب 0211123066004 بانک صادرات شعبه سعادت آباد – کد شعبه 1833 بنام : شرکت سرمایه گذاری توسعه سپهر تهران و شرکت توسعه ساختمان خوارزمی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران متعلق به بانک صادرات ایران می باشد . این شرکت با هدف اصلی کمک به اصلی کمک به ترویج سرمایه گذاری در حوزه ساختمان ومشارکت دادن طیف گسترده تری از سرمایه گذاران وسازندگان در پروژه های ساختمانی تاسیس شده است .
سرمایه شرکت براساس تصمیم مجمع عمومی 1391 از دوهزار میلیارد ریال به سه هزار میلیارد ریال افزایش یافته ودر زمره بزرگترین شرکتهای ساختمانی ایران محسوب می گردد. در شرایط حاضر شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران بالغ بر یک میلیون متر مربع پروژه ساختمانی را در مرحله سرمایه گذاری واجرا دارد.
دستیابی به سهم مناسب از سرمایه گذاری در بخش ساختمان ومسکن ، کاهش دوره ساخت وقیمت تمام شده ، همراه با ارتقاء کیفیت در طراحی وبکارگیری فن آوری های جدید وبکارگیری ارزشهای مدرن وکلاسیک در طراحی وساخت از مهمترین اهداف این شرکت می باشد.
شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی :
شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمانی خوارزمی از گروه شرکت سرمایه گذاری خوارزمی می باشد اين شركت هم اكنون با سرمايه اي بالغ بر1000 ميليـــارد ريال در حال احـداث و ساخت متجاوز از 230.000 مترمربع بنـا مي باشدازاهداف اصليشركت در راستاي ارائه خدمات فنی و مهندسی در طرح های عمرانی مي توان به موارد ذيل اشاره كرد:
- تامین زیر ساخت های عمرانی جهت تحقق برنامه توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور.
- رفع نیازهای مهندسی مورد درخواست سهامداران شرکت، نهادها و دستگاه های اجرایی در کوتاه ترین زمان ممکن با کیفیت مورد انتظار و پاسخ گويي مناسب در قالب یک بنگاه اقتصادی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران در پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان با شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی سرمایه گذاری مشترکی را انجام داده است .مجری این پروژه با هماهنگی طرفین شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد.
معرفی پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان:
ساختمان اداری – تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان یکی از پروژ های مشترک شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران وشرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد که در یکی از بهترین نقاط خیابان آزادی ومرکز علم وفن آوری تهران در زمینی به مساحت 1760 مترمربع با زیربنایی در حدود 19000 متر مربع شامل متر مربع فضای مفید تجاری مترمربع حوزه تعمیرات ورفاهی و مترمربع فضای اداری جهت دفاتر بازار یابی واداری تعبیه شده است . هدف اولیه از ایجاد این پروژه ایجاد بستر مناسبی برای استقرار دفتر تجاری واداری مکمل در یک مجموعه از صنایع مبتنی برعلم وفن آوری می باشد. این زنجیره صنایع شامل کامپیوتر وفن آوری اطلاعات ، مخابرات والکترونیک ، دارویی وشیمیایی ، زیست فن آوری ، صنایع مهندسی پزشکی ودندانپزشکی ، صنایع نانو ، میکرو وبیو تکنولوژی ، صنایع وابسته کشاورزی ، ربوتیک ، اتوماسیون ومکانیک می باشد. ایجاد اولین ساختمان صنایع دانش بنیان در ایران بمنظور سهولت دسترسی مخاطبین به مجموعه ای ازشرکتهای مطرح در حوزه های مختلف فنی ومهندسی در گرایش های مختلف ومکمل در نظر گرفته شده است تا افراد بسهولت بتوانند مواد وتجهیزات لازم را در یک تابلو در اختیار داشته واستفاده نمایند . در انتخاب موقعیت نیز با دقت ، مکانی انتخاب شده است که از یکسو بدلیل قرارگیری در محور آزادی – انقلاب طیف گیترده ای از مخاطبین دانشگاهی را بعنوان مراجعین اصلی خود در اختیار دارد . ازسوی دیگر استقرار ایستگاه مترو توحید در روبروی پروژه وایستگاه خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران) در مجاورت آن شرایطی را فراهم می آورد که دانشجویان ومخاطبین علمی از اقصی نقاط تهران بسرعت وسهولت به این مرکز تجاری – اداری دسترسی داشته باشند . چیدمان صنایع در گروههای مختلف در کنار یکدیگر با هدف ایجاد صنایع مکمل علمی در یک مرکز بشکل دقیقی انتخاب شده است . هر شرکت می تواند علاوه بر داشتن ویترین عرضه خود محصولات خود در حوزه بازار بورس تجاری ، دفتر تعمیرات محصولات خود را در طبقات اول ودوم مشرف به طبقات تجاری ودفاتر بازاریابی ومذاکره خود را در طبقات اداری ساختمان متمرکز سازد .تاسیسات رفاهی ورستوران های سرپوشیده وروباز ساختمان و 4 طبقه پارکینگ با ظرفیت بیش از 150 پارکینگ شرایط مناسبی رابرای زنجیره تکمیلی فعالیتهای درون بخشی ایجاد کرده است . وجود پله برقی برای راه ارتباطی میان طبقات تجاری ، سیستم معماری void وسیستم های هواسازی ومجموعه سرویسهای ایمنی مانند دوربین های مدار بسته واطفا حریق وهواساز وتهویه مطبوع و سیستم های صوتی لازم ومناسب در حوزه تجاری واستفاده از مصالح با کیفیت وچشم انداز بی نظیر در طبقات اداری وبازاریابی به بازار بورس صنایع دانش بنیان هویت منحصر بفردی داده است.
برخی از امتیازات عمومی ساختمان اداری –تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان :
امتیازات عمومی :
-موقعیت ویژه ومنحصر بفرد استقرارپروژه درمحور خیابان های علم وفن آوری (آزادی – انقلاب) محور استقراراکثردانشگاهها
-سرعت دسترسی به بزرگراهها وراههای ارتباطی شهری- فرودگاه –ترمینالهای اتوبوس بین شهری وقطار
-مجاورت ایستگاه مترو و خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران)
-استعداد ذاتی منطقه برای تبدیل شدن به بازار بورس صنایع دانش بنیان
رشدجمعیت شهری و گذر زمان در چند دهه گذشته عاملی بود تا تغییرات بنیادی و اساسی در نحوه و شکل زندگی مردم به وجود آید؛ تغییراتی که گاه از سر شوق و اشتیاق بود. این تغییرات به مرور زمان در شرایطی وارد جامعه می شود که جایگزین شدن ماشین به جای درشکه استفاده از تلفن همراه به جای باجه های تلفن و بسیاری از وسایل مدرن امروزی برای نسل ها و دهه های گذشته حتی فکر کردن و در تخیل آوردنش هم کار بسیار سختی بود.
از سوی دیگر تغییراتی نیز از سر اجبار و نیاز درجامعه به وجود آمد که دیگر چاره ای برای رفع آن وجود نداشت و باید به آن تن داده می شد.
خارج شدن خانه ها از فضایی که وسعت آن امروزه برای نسل جدید کمتر در تخیل می گنجد وتبدیل شدن آنها به خانه هایی در ابعاد کوچک تر، به گونه ای که هر خانه روی خانه ای دیگر بنا شده، مدلی از زندگی را در خانه هایی به نام آپارتمان به وجود آورده است. مدلی که زندگی در آن خلاف زندگی در
خانه های حیاط دار و بزرگ تابع قواعد و قانون خاص خودش است.
● قانون در کنار آپارتمان نشینی
آپارتمان ها بنا به تعریف، واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی هستند که در عرصه واحد، از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا بنا شده اند.
با توجه به شروع ساخت و ساز مجتمع های آپارتمانی از دهه ۴۰ که تعداد آنها ازتعداد انگشتان دست فراتر نمی رفت، قانون تملک آپارتمان ها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و آئین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی ۱۳۴۷ تدوین شد.
اصلاح آئین نامه اجرایی آپارتمان ها در دهه ۶۰ در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمان روی آورده و در کشاکش زندگی در آنها با مشکلات مختلفی روبه رو شده بودند.
● سنت آپارتمان نشینی
مشکلات زندگی آپارتمانی از زمانی آغاز شد که خانواده ها همچنان پیرو زندگی سنتی خود در خانه های حیاط دار بودند؛ به گونه ای که صحبت کردن با صدای بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه روز، بلندی صدای تلویزیون، رادیو و ضبط صوت تا آن میزان که تمایل دارند و بسیاری از نمونه های دیگر، با این تفکر که «چهار دیواری اختیاری است» همچنان بر آن شیوه زندگی سنتی پا فشاری می کردند، بدون آن که توجه به حقوق همسایه دیوار به دیوار یا همسایه طبقه پائین یا بالایی خود داشته باشند.
احمد خوانساری، کارشناس جامعه شناسی شهری در این باره می گوید: «مردم ما اگر چه ازخانه های حیاط دار به آپارتمان های چند طبقه کوچ کرده اند، اما نمی توانند درخانه های خود آرام بگیرند. آنها یا از مزاحمت همسایگان در عذاب هستند یا موجب مزاحمت همسایگان دیگر می شوند.
بطوری که معتقدند پولش را داده اند و هرگونه که بخواهند، می توانند زندگی کنند و شاید هم به این دلیل است که از سکوت در آپارتمان ناراضی به نظر می رسند اما در دنیای امروز با افزایش روبه رشد جمعیت، تنها راه کنار آمدن بااین موضوع، داشتن فرهنگ و قوانین آپارتمان نشینی است یا اینکه از شهر خارج و در شهرک های اطراف ساکن شوند.»
● قانون و فرهنگ
فرهنگ، جزء لاینفک هر زندگی آپارتمان نشینی بوده و نادیده گرفتن این بخش مهم در زندگی آپارتمانی به وجود آورنده بخش بزرگی از مشکلات اجتماعی و معضلات روانی در این محدوده است.
رسیدن به یک فرهنگ واحد در هر مجموعه آپارتمانی در حالی است که به اعتقاد رضا رحمانی جامعه شناس و آسیب شناس اجتماعی هر خانواده ساکن درهر واحد مسکونی فرهنگ آپارتمانی خاص خودش را دارد و همسو وهمراه کردن همه فرهنگ ها با یکدیگر در یک فرهنگ در عرصه عمل کاری غیر ممکن به حساب می آید.
با این حال رحمانی درباره وارد شدن و زندگی کردن در مجتمع های آپارتمانی دو اصل را بدیهی می داند او در این باره می گوید: «با توجه به محدودیت های زندگی آپارتمان نشینی نخست باید رعایت حقوق دیگران مهم شمرده شود و دیگر آن که در انتظار رعایت حقوق و قوانین از جانب دیگران نباشید.»
به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، مشکلات آپارتمان نشینی و اختلاف میان همسایگان در نتیجه نادیده گرفتن این دو نکته اساسی است که بوجود می آید. به گونه ای که آنها در یک جمع بندی ساده معتقدند توافق نداشتن ساکنان در نحوه استفاده از مشاع ها، وجود سلیقه های گوناگون، فرهنگ ها و اختلاف محسوس اجتماعی میان ساکنان، نبودن ضوابط و مقررات مدرن برای طراحی، ساخت و بهره برداری از مجتمع ها، بی توجهی ساکنان به حقوق همسایگان و الزام نداشتن آنها به جبران خسارت های احتمالی تنها بخشی از این مشکلات بوده یا باعث ایجاد مشکلات است.
شاید از این روست که هومن جعفریان، کارشناس ارشد شهرسازی با بیان این جمله که «زندگی شهری در حصار خانه های قوطی کبریتی گرفتار شده است» به تحلیل وضعیت فرهنگ آپارتمان نشینی در شهرهای بزرگ ایران می پردازد و می گوید: «فرهنگ آپارتمان نشینی به معنای توجه به آداب، قواعد و الزام های زندگی در محیط جمعی یعنی آپارتمان نشینی معنا و مفهوم پیدا می کند و دوری از آن باعث بالا رفتن مشکلات اجتماعی می شود.»
آنچه می توان در صحبت های جعفریان از مشکلات اجتماعی دریافت کرد مشکلاتی است که خود را در اعتراض ها و شکایت های گوناگون در کلانتری ها و دادسرها نشان می دهد.
آنچه در شکایت و دادرسی براساس آنچه حق قانونی به حساب می آید تنها یک روی سکه است و روی دیگر را باید در کاسته شدن از ارزش همسایه و همسایه داری جست وجو کرد.
همسایه ای که در فرهنگ کهن، احادیث و آموزه های دینی ما برای آن سفارش های بی شماری شده است.
به گونه ای که مهدیه مهدوی کنی، عضو هیئت علمی دانشگاه امام صادق(ع) در گفت وگو با «ایران عصر» یکی از مزایای ارتباط و دوستی با همسایه را ایجاد امنیت و آرامش برای مسلمانان در یک شهر توسط خود مردم مورد توجه قرار می دهد و می گوید: «در روایات داریم که ۴۰ خانه پهلویی، ۴۰ خانه عقبی و ۴۰ خانه جلویی به عنوان همسایه محسوب می شوند. چنانچه از حضرت رسول(ص) روایت داریم که فرمودند «اگر ستم نبود می گفتم همسایه از همسایه ارث می برد.»
صحبت های مهدوی کنی در حالی است که او مسائل اخلاقی را مورد توجه قرار می دهد و می گوید: «ارتباط با همسایه و حقوقی که همسایه بر همسایه دارد را می توان در چارچوب مسائل اخلاقی حل و فصل کرد.»
● آپارتمان قالب کوچک یک کشور
شاید بتوان آپارتمان نشینی را مقیاس کوچکی از یک کشور یا شهر در نظر گرفت که وضع قوانین و مقررات در ایجاد نظم و هماهنگی در آن نقش بسیار مهم و اساسی را ایفا می کند. اگر برای اداره شهر یا کشور نیاز به حضور مدیر یا مدیرانی در رأس امور است، اداره آپارتمان نیز نیازمند حضور مدیر یا مدیرانی از داخل خود مجموعه است تا بتوانند قوانین و مقرراتی را برای اداره، کنترل و حتی هماهنگ کردن خانواده های ساکن در آپارتمان وضع کنند و به اجرا درآورند که این مهم در آئین نامه اجرایی قانون آپارتمان وضع شده است.
با این حال دیگر دوره سکونت در خانه های وسیع و باغ های بزرگ گذشته و ضرورت های زندگی شهرنشینی و تمرکز امکانات و منابع ما را وادار کرده است تا در محیطی تنگ و فشرده زندگی کنیم. پس طبیعی است که هرچه مکان های زندگی انسان ها فشرده تر شود، خواسته های شخصی بیشتر با هم برخورد می کند. در این شرایط افراد برای برخورداری از یک زندگی آرام، ناگزیرند از برخی آزادی های خود صرف نظر کرده و در ازای حقوقی که پیدا می کنند، تکالیفی در مقابل یکدیگر بپذیرند. نکته ای که شاید از زیر چشم بسیاری از آپارتمان نشین ها دور مانده است.
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
یک شنبه 28 دی 1393 ساعت 19:21 |
بازدید : 2221 |
نویسنده :
فراسازه حیدری | ( نظرات )
هفت نکته قانون آپارتمان نشینی
1- تعهدات مربوط به مالک یا مستاجر در اداره ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها یکسان است و استفاده کننده قانونی خواه مالک یا مستاجر در این باره متعهد است.
2- قسمت های مشترک مجتمع های آپارتمانی شامل زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک ، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درب و پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی و به اصطلاح مشاعات ساختمان است. هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این قسمت ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.
3- قسمت های اختصاصی هر ساختمان شامل قسمت هایی است که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادر شده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. پارکینگ و انباری اگر به صورت رسمی یا عرفی متعلق به یک آپارتمان باشد متعلق به آن و مالکش است و در غیر این صورت باید به صورت مشترک با توافق مالکان دیگر بهره برداری شود.
4- هزینه های مشترک، هزینه هایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات و هچنین هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می شود. این هزینه ها شامل مواردی همچون رنگ آمیزی دیوارها و نرده های مشترک و سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینه های مربوط به بخش های مشترک می شود. سهم هر یک از مالکین از مخارج با نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش های اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت می شود. هزینه های مشترک هم با تساوی از همگان دریافت می شود. بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش های عمومی مشترک مورد استقاده اختصاصی کسی یا کسانی است، باید هزینه های آن را استفاده کننده بپردازد. در عین حال امکان قانونی هم برای تنظیم قرارداد بین مالکین برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینه ها وجود دارد. همچنین مالکین می توانند توافق کنند که برخی از آن ها هزینه های بخشی از ساختمان را به صورت انحصاری تقبل کنند.
5- نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکین هستند. آن بخش از ورودی آپارتمان ها و سردرب آن ها که در ظاهر و زیبایی موثر و پیداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب می شود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکین انجام شود.
6- در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان ها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتش سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت.
7-عدم پرداخت هزینه های مشترک از جمله مشکلات مهمی است که مالکین و مدیریت ساختمان با آن مواجه می شود. به طور معمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی ها در ساختمان از بدهکار خواسته می شود که بدهی خود را بدهد. اما قانون به مدیر این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه و یا مراجعه به دادگاه این طلب را دریافت کند. در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر می تواند دسترسی بدهکار را به خدمات مشترک مانند برخورداری از سرمایش، گرمایش و برق و آب مشترک را ناممکن کند. همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر می تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار کند. در عین حال نه تنها مدیر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار – هم مالک و همم استفاده کننده – را بدهد بلکه امکان دریافت خسارت تاخیر پرداخت بدهی را دارد.
انگار همین دیروز بود که خانه های بزرگ با پنجره های مشبک رنگی چهره شهر را آراسته کرده بود و حوض های کوچک آبی در وسط حیاط با هیاهوی کودکانی که دورش می چرخیدند و با ماهیان حوض بازی می کردند چهره شهرمان را سنتی و ایرانی کرده بود.
ولی امروز تا چشم کار می کند آپارتمان، آسمان خراش و ساختمان های بلندی کنار هم چیده شده اند همان طور که چهره شهر عوض شده مهاجرت خیل عظیمی از مردم به شهرها نیز باعث انتقال خرده فرهنگ های متفاوت از شهرهای مختلف په پایتخت شده است. در واقع موضوع آپارتمان نشینی یکی از موضوعاتی است که در سال های اخیر اغلب خانواده های ایرانی با آن مواجه شده اند.
اگرچه این واحدها در متراژهای مختلف و نقشه های متنوع از انواع امکانات و تکنولوژی های روز بهره می برند، اما هنوز فرهنگ آپارتمان نشینی برای مالکین آن و افرادی که در بافت های سنتی زندگی می کردند، جا نیفتاده است.
هرچه شهر و جمعیت انسانی افزایش می یابد در نتیجه درگیری های اجتماعی میان افراد گسترده تر و تماشای صحنه های درگیری این افراد هم در محیط زندگیشان بیشتر خواهد شد. بنابراین باید جمعیت در کلان شهری مانند تهران کم شود و یا تکنولوژی آن قدر افزایش پیدا کند که فعالیت های روزمره با سرعت بیشتری پیش رود و سطح امکانات در جامعه ارتقاء یابد تا افراد برای رسیدن به حقوق خود حقوق دیگران را در محیط کوچکی مانند آپارتمان های مسکونی پایمال نکنند. برخی از افراد نه تنها به قوانین موجود در جامعه بلکه در محیط زندگیشان نیز به قانونآپارتمان نشینی احترام نمی گذارند.
در مبحث فرهنگ آپارتمان نشینی ما با موارد اخلاقی و قانونی مواجه هستیم که در این گزارش به آن اشاره می کنیم.
از آنجا که فرهنگ آپارتمان نشینی فرهنگ جدیدی است هنوز در میان شهروندان تهرانی نهادینه نشده است با گسترش مجتمع ها، اختلاف میان آپارتمان نشینان نیز افزایش می یابد. فرهنگ آپارتمان نشینی شامل استفاده درست و مناسب از قسمت های مشاع و مشترک و پرداخت هزینه های مشترک مربوط به آنها، احترام به حقوق همسایگان رعایت مقررات مربوط به آپارتمان نشینی و تمام مواردی است که باعث می شود زندگی صلح آمیزی در کنار آدم هایی که تنها به اندازه یک دیوار با آنها فاصله داریم، داشته باشیم.
برخی از آپارتمان نشین ها با بیان اینکه «چهار دیواری اختیاری است» از حقوق خود و اعضای ساختمان تجاوز می کنند. این وضعیت پیش از اینکه ناشی از فقدان قانون مناسب آپارتمان نشینی باشد، منشأ گرفته از فرهنگ غلط آپارتمان نشینی است. چرا که هر چه تعداد آپارتمان ها افزایش می یابد، فرهنگ آپارتمان نشینی متناوب با آن رشد نمی کند.
اما درحال حاضر قانون گذار در مورد آپارتمان نشینی قوانینی را وضع و اعمال می کند که بخشی از آن مربوط به مسائل مالی ساختمان است. ولی با وجود وضع قوانین مختلف باز هم مشکلاتی از قبیل عدم پرداخت شارژ و فضای پارکینگ و یا حتی تجاوز به حریم مشترک آپارتمان مانند آسانسور و باغچه، راهروها و پله ها میان اعضای آپارتمان بسیار مشاهده می شود.
شهرداری منطقه ۹ نشستی با حضور دکتر مهدی خیراللهی، در محل فرهنگسرای کار با محور آپارتمان نشینی و بررسی آسیب های آن برای افراد محله منطقه ۹ شهرداری تهران برگزار کرد که به بررسی محورهایی از آن می پردازیم.
این کارشناس، فرهنگ آپارتمان نشینی را این گونه تعریف کرده و می گوید: زمانی که اعضای ساختمان در کنار هم برای ارتقای یکدیگر تلاش می کنند که در زمان کمتر با سرعت بیشتر بتوانند مشکلاتشان را حل کنند روحیه مشارکتی و سازگاری اعضای آپارتمان سبب حل مشکلات می شود.
وی با بیان اینکه ما باید با آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی را تقویت کنیم، ادامه می دهد: متولیان فرهنگ سازی می بایست از مدارس، خانه های محله، فرهنگ و دانشگاه ها شروع کنند.
خیراللهی در ادامه اضافه می کند: بی اعتمادی و عدم شناختی که اعضای ساختمان نسبت به همدیگر دارند باعث می شود تا همگی از یکدیگر احساس دوری کنند. به عبارت دیگر ناسازگاری در محیط زندگی سبب نوعی همسایه آزاری می شود. البته گفت و گو که میان افراد ساختمان صورت می گیرد مثلا اعضای آپارتمان زمانی را برای یکدیگر بگذارند درنهایت جریان عاطفی سبب سازگاری بیشتر میان اعضای ساختمان می شود.
متاسفانه امروزه صورت عکس آن صادق است به جای اینکه افراد در کنار هم به یکدیگر کمک کنند و کار تیمی و مشارکتی انجام دهند، فاصله های میان افراد از نظر اجتماعی و عاطفی زیادتر شده است به طور مثال خانواده و فرزندان در کنار هم زندگی می کنند اما فاصله های ارتباطی میان آنها افزایش یافته است.
وی با بیان اینکه مهم ترین نکته در فرهنگ آپارتمان نشینی جریان اعتمادسازی میان انسان ها است، بیان می کند: چون زمانی که اعضای ساختمان نسبت به یکدیگر شناخت ندارند از یکدیگر فرار می کنند و نداشتن آگاهی نسبت به یکدیگر باعث دوری و بی توجهی میان اعضای آپارتمان می شود.
خیراللهی می افزاید: سازگاری انسان ها در کنار یکدیگر سبب برداشتن موانع و سختی ها می شود درنهایت حضور انسان ها در کنار یکدیگر سبب افزایش سازگاری محیطی و اجتماعی می گردد. همچنین از عوامل منفی در فرهنگ آپارتمان نشینی بی توجهی به ویژگی های همدیگر است. به عبارت دیگر توجه به منحصر به فرد بودن، مراعات ویژگی های فردی، خانوادگی و شخصی سبب می شود که همه اعضای ساختمان فقط به مشکلات خود توجه نکنند. بلکه زندگی مسالمت آمیزی را تشکیل دهند که به همدیگر ضرر نرسانند.
وی از دیگر عوامل درفرهنگ آپارتمان نشینی را قدرت بیان و حل مسئله می داند و اضافه می کند: مدیریتآپارتمان و محله می بایست مشکلاتشان را با گفتمان حل کنند، به نحوی که مشورت میان اعضای ساختمان سبب نزدیکی ازنظر عاطفی گردد این عوامل در حل مشکلات بسیار مؤثر است.
همچنین نکته آخر درمورد آپارتمان ها ایجاد نظم و مدیریت ساختمان و محله است. به طوریکه مهم ترین آسیبی که در آپارتمان وجود دارد تعداد انسان های زیادی است که در یک مجموعه کوچک زندگی می کنند. آنان به جای کمک به یکدیگر درصدد آسیب رساندن به اعضای مجموعه و ساختمان هستند.
به عبارت دیگر نباید منتظر متولیان و دستگاه های ذی ربط بود و از آنجاکه در یک کوچه هزاران نفر زندگی می کنند می توان با اندیشه و روحیه مشارکتی در کنار یکدیگر به حل مسئله آپارتمان و محله پرداخت.
از آنجا که فرهنگ آپارتمان نشینی و حقوق در میان اعضای جامعه دو موضوع لاینفک است پس به موارد قانونی آن هم به صورت مختصر اشاره می کنیم.
انتخاب مدیر ساختمان یا برج های مسکونی
بسیاری از مشکلات آپارتمان ها با تعیین یک مدیر برطرف خواهد شد. در مقابل آپارتمان های بلندمرتبه و برج هایی که مدیران مجرب با حقوق و مزایای بالا استخدام می کنند و رسیدگی به امور آپارتمان براساس تشریفات انجام می شود.
لازم به ذکر است در بسیاری از مجتمع های مسکونی ۳ یا ۴طبقه مدیری برای آپارتمان درنظر نمی گیرند. در این شرایط معمولا یک نفر برای رسیدگی به امور ضروری نظیر جمع آوری و پرداخت قبوض تعیین می شود و مشکلات پیش رو هم اغلب استعفای این فرد و در حقیقت شانه خالی کردن از بار مسئولیت بی مزد و مواجب را درپی دارد.
طبق ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها درصورتی که تعداد مالکان یک آپارتمان از ۳نفر بیشتر باشد باید «مجمع عمومی» تشکیل شود. مجمع عمومی جلسه ای با حضور مالکان و استفاده کنندگان یا نمایندگان آنان برای اداره امور آپارتمان است. در برخی آپارتمان ها ساکنان می بایست در مجمع عمومی حضور داشته باشند.در نخستین جلسه رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه اعضای ساختمان مدیر یا مدیران با رأی گیری انتخاب می شوند.
مدیر ساختمان باید فردی امین و لایق باشد. بیمه تمامی ساختمان در مقابل آتش سوزی، استخدام دربان برای ساختمان هایی که بیش از ۱۰واحد دارند، حساب و کتاب مالی و... جزو وظایف مدیر است و در مقابل اختیاراتی نظیر تعیین زمان مناسب برای بازی بچه ها در مشاعات، نحوه استفاده از پارکینگ و بخش های مشترک میان ساکنان، تذکر برای رعایت نکات ایمنی و مسائل ضروری درباره آسایش دیگران، اخطار به مالکان برای انجام تعمیرات اساسی یا رعایت حقوق سایرین در تمامی حوزه های زندگی جمعی به وی تفویض می شود.
تفکیک قسمتهای اختصاصی از قسمت های مشترک در آپارتمان
چون برخی از افراد شهرنشین با وجود سکونت در آپارتمان های مسکونی هنوز با تفکیک قسمت های خصوصی و مشترک در ساختمان های مختلف با مشکل مواجه هستند پس بهتر است که مالکیت ها را به دو قسمت تقسیم کنیم: قسمت هایی از بنا که منحصرا مختص به نام مالک یا قائم مقام مالک است ولی در قسمت های مشترک، قسمت های اختصاصی ویژه مالک در آپارتمان به صورت جدا و از هم تفکیک شده است. مانند پارکینگ و انباری که متراژ و جزئیات قرارگرفتن آن در ساختمان درسند مالکیت مشخص شده است.
اما قسمت هایی که در آن حق استفاده مالکان به صورت مشترک است یعنی منحصر به یک یا چند واحد در یک آپارتمان نیست و به تمام مالکان تعلق می گیرد که به این بخش مشاعات گفته می شود و در ماده ۲ قانون تملک به آن اشاره شده است.
این قسمت که به تمامی مالکان اختصاص می یابد و از قسمت های مشترک است مانند راهروها و پله ها، باغچه ها، حیاط، فضای پارکینگ و پشت بام زمین زیربنا، تاسیسات، اسکلت ساختمان، درها و پنجره ، پاگردها، تاسیسات مربوط به
راه پله، بام، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان و نظایر اینها. میان همه مالکان یا مستأجران به نام قسمت های مشترک نامیده می شود و تمامی مالکان ساختمان می توانند از آن استفاده کنند.ولی در برخی موارد دیده می شود که در آپارتمان های بزرگ شهروندان بدون رعایت حقوق هم به این قوانین احترام نمی گذارند.
پارکینگ به دو قسمت تقسیم می شود: قسمت اول شامل پارکینگ اختصاصی مانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می شود. در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می آید. پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب می شود.
پارکینگ مشاع را این گونه می توان تعریف کرد: یعنی تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است. بنابراین در برخی از آپارتمان ها هم به این معنا که این پارکینگ ها در صورت جلسه تفکیکی واحدهایی که می توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده است، می توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.
به عبارت دیگر زمانی که مدت استفاده از پارکینگ موردنظر به پایان رسید جای پارکینگ میان اعضای ساختمان تعویض می شود تا میان اعضای ساختمان اختلاف و درگیری به وجود نیاید. ولی توافق اکثریت اعضای آپارتمان در محل پارکینگ تأثیرگذار است به نحوی که براساس مواردی که در ماده ۱۰ قانون تصویب شده است مکان پارکینگ می بایست توسط مالکان هماهنگ شود اما مأمور و نماینده سازمان ثبت فضا و محدودیت مکانی پارکینگ را مشخص و آن را پلاک گذاری می کند.
نوع پوشش و آرایش افراد گاهی در تضاد و تقابل با اعتقادات مذهبی و بینش فرهنگی همسایگان قرار می گیرد و تذکر در این باره نیز به جای بهبود شرایط به بدتر شدن مناسبات رفتاری منجر می شود. همین نارضایتی از پوشش همسایه ها به ویژه در مشاعات که اغلب به عنوان مشکلات رایج آپارتمان نشینی از زبان افراد مختلف شنیده می شود گاهی پایه و مایه اختلافات بعدی در سایر مسائل قرار می گیرد جالب است بدانید احترام به بینش فرهنگی و اعتقادات مذهبی همسایه ها نیز بخشی از این مراعات است. مسائل فرهنگی و تربیتی در این باره بسیار تأثیرگذارند و بالطبع رفع چنین معضلاتی درآپارتمان ها کار یک روز و دو روز نیست.
نحوه استفاده از مشاعات
تمامی اعضای ساختمان حق دارند که از مشاعات و قسمت های مشترک رفت وآمد کنند به عنوان مثال کلیه اعضای آپارتمان می توانند از ورودی پارکینگ برای عبور و مرور استفاده کنند چون فضای اطراف پارکینگ از قسمت های مشترک در آپارتمان محسوب می شود.
ولی بقیه اعضای ساختمان نمی توانند حق عبور و مرور را سلب کنند مگر اینکه یکی از مالکان مزاحمتی برای همه اعضای آپارتمان ایجاد کنند در این موقع افراد ساختمان می توانند از شخص مزاحم در ساختمان شکایت کنند. لازم به ذکر است برخی از پارکینگ ها با توجه به اینکه حیاطی به آن راه دارد جزو مشاعات محسوب می شوند و کلیه اعضای آپارتمان می توانند از آن استفاده کنند.
پرداخت حق شارژ
ملاک پرداخت شارژ در آپارتمان براساس آیین نامه تملک آپارتمان ها، براساس متراژ واحد و افرادی که در آن سکونت دارند، می باشد. ولی در مواردی هم استثنا وجود دارد در برخی از آپارتمان ها که متراژهای متفاوتی دیده می شود براساس توافق میان اعضای ساختمان شارژ پرداخت و براساس متراژ هزینه های عمومی مثل سهم آب و گاز میان اعضای آپارتمان تقسیم می شود.
در برخی آپارتمان ها که تعداد واحدها کم است هزینه ها براساس توافق میان اعضای ساختمان انجام می شود که این هم مغایر قانون تملک آپارتمان ها نیست و به تصمیم هیئت مدیریت و براساس آپارتمان های مختلف، متفاوت است.
مدیر یا هیئت مدیره مجتمع مسکونی که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند موظفند بر حسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنین یا مالکین آپارتمان ها جمع آوری و برای ساختمان هزینه کنند.
برخی از ساختمان ها نیز غیر از شارژ عمومی یک شارژ اختصاصی وجود دارد مانند برق مستقل یا اختصاصی، تلفن اختصاصی است که باید توسط هر واحد پرداخت شود. جدا کردن کنتورهای آب و گاز نیز که جدیدا در برخی ساختمان ها جدا از هم است. اقدام بسیار درستی در جهت تعیین درست هزینه های ساختمان می باشد.
البته ذکر این نکته ضروری است که همه تصمیماتی که هیئت مدیره ساختمان اتخاذ می کند برای ساکنین ساختمان لازم الاجرا است. البته به شرطی که مغایر با قوانین نباشد که در نهایت اگر واحدهای مختلف در یک آپارتمان شارژ مورد نظر خود را نپردازند مدیر ساختمان می تواند با تذکر کتبی و شفاهی به واحد آپارتمان عدم پرداخت شارژ آپارتمان را تذکر دهد و در صورت نپرداختن حق شارژ با مراجعه به مجتمع قضایی محل سکونت اظهارنامه ای را برای آن شخص ارسال خواهد کرد و از او خواهند خواست در مدت ۱۰ روز بدهی اش را بپردازد. البته این قوانین هم قوانین عام و هم قوانین مربوط به تملک آپارتمانها را شامل می شود.
در صورت عدم پرداخت حق شارژ با مراجعه به اداره ثبت محل به استناد اظهارنامه می تواند درخواست اجرائیه کند. اگر توجهی به اجرائیه ثبت نشود. مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی به استناد تبصره یک ماده ۱۰ قانون شکایتی علیه مالک یا مستاجر تسلیم دادگاه کند. دادگاه نیز به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی کرده و حکم محکومیت را صادر می کند.
دادگاه می تواند علاوه بر ملزم کردن فرد به تسویه حساب وی را به دو برابر مبلغ بدهی و همچنین محرومیت های قانونی مانند قطع خدمات مشترک از جمله شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، گاز و غیره محکوم کند. ولی مدیر ساختمان نمی تواند آب، برق و یا گاز فرد متخطی که شارژ را نپرداخته قطع کند بلکه می بایست از طریق راه های قانونی وارد عمل شود.
همچنین هزینه های مشترک در برخی زمینه ها طبق مساحت بخش اختصاصی بنا و در برخی دیگر به صورت مساوی میان استفاده کنندگان از واحدها تقسیم می شود، اما درعین حال قانون، راه را برای هر نوع توافق دیگر بین ساکنان، باز گذاشته است.
لازم به ذکر است که در این موارد به خصوص می بایست عدم پرداخت حق شارژ از سوی مدیر ساختمان اثبات شود. گفتنی است، پرداخت شارژ از اهمیت ویژه ای در قانون برخوردار است به طوری که در دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تایید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت کنند.
البته حق پارک همیشه در آپارتمان براساس حق قانونی به مالک که در سند واگذار و اعطا می شود. همچنین اگر پارکینگ بدون اجازه مالک تصرف شود و زمانی که پارکینگ بدون اجازه مالک تصرف شده باشد در این صورت مالک می تواند فرد موردنظر را با استفاده از موارد قانونی و با تایید کارشناس دادگستری به جزای نقدی تاحبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.
زمانی که در ساختمان پارکینگی بدون استفاده باشد در نهایت همسایه با اجازه مالک و یا بدون اجازه از پارکینگ استفاده کند به شرطی که حق اجاره مدت استفاده از پارکینگ را به مالک بپردازد. ولی زمانی که مالک اجازه تصرف را به فرد خاصی یا مدیر ساختمان بدهد در این صورت نمی تواند اجاره پارکینگ را از آن فرد در ساختمان بگیرد ولی اگر عکس آن باشد و مالک اجازه نداده باشد در این صورت با سکونت در ملک خود می تواند اجاره بهای پارکینگ را از فرد موردنظر بگیرد.
مریم لشینی
منبع:دنیای اقتصاد
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
یک شنبه 28 دی 1393 ساعت 19:6 |
بازدید : 1409 |
نویسنده :
فراسازه حیدری | ( نظرات )
آیا الزامات آپارتمان نشینی رعایت می شود؟
با وجود سابقه طولانی زندگی در مجتمع ها، هنوز فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران نهادینه نشده است
حوض های بزرگ و پرماهی، ایوان های بلند و گلکاری شده و حیاط هایی مملو از درخت و بوته زار، تصاویری است که دیگر سال هاست از خاطره شهرهای بزرگ پاک شده است؛ خاطراتی که پدران و مادران ما با آنها زندگی کرده اند، اما حالا با رواج زندگی های شهری و گسترش آپارتمان نشینی، سبک زندگی ها هم عوض شده است.
گاه ده ها خانوار در یک مجتمع مسکونی زندگی می کنند و فاصله هر دو واحد مسکونی هم به قدری نزدیک است که گاهی حس می کنیم مجبور هستیم با یکدیگر زندگی کنیم.
اما نباید از خاطر برد که این سبک همزیستی با یکدیگر، الزام هایی را هم به همراه دارد. یعنی شاید در گذشته به دلیل وجود خانه هایی بزرگ و مستقل از یکدیگر، می توانستیم با آسودگی بیشتری در خانه ها ساکن شویم و بطور واقعی در یک چاردیواری اختیاری زندگی کنیم، ولی حالا با وجود آپارتمان های کوچک و نزدیک به هم، ملزم هستیم حقوق یکدیگر را رعایت کنیم.
اگرچه آپارتمان نشینی در ایران طی چند دهه اخیر رشد یافته است، ولی در بسیاری از موارد شاهد هستیم برخی همسایگان، حقوق سایر ساکنان آپارتمان را رعایت نمی کنند و با اشکال مختلف، آسایش را از همسایه های دیگر سلب می کنند.
البته نمی توان این مشکل را به همه آپارتمان ها تعمیم داد ولی شاهد هستیم که در بسیاری از مجتمع های مسکونی کشور، فرهنگ آپارتمان نشینی نهادینه نشده است و همین موضوع، این سوال را پیش می آورد که باید چند دهه دیگر بگذرد تا ساکنان همه آپارتمان های کشور به حقوق همدیگر احترام بگذارند؟
● حریم های شخصی را نشکنیم
مرز بین صمیمیت و حفظ حریم های شخصی، یکی از دغدغه های اصلی بین همکاران، همسایگان و بسیاری از افرادی است که چه بخواهند و چه نخواهند باید در یک مدت زمان معین در کنار یکدیگر زندگی کنند.
ابراهیم عبدالملک زاده، پژوهشگر علوم اجتماعی می گوید: خیلی اوقات پیش می آید که خانواده ها می خواهند با یک همسایه تازه وارد صمیمی شوند، اما به حدی در زندگی شخصی همسایه شان وارد می شوند که حریم شخصی او را زیر پا می گذارند و در واقع حقوق فردی او را پایمال می کنند.
وی با اشاره به این که دخالت در حریم شخصی همسایه ها، یکی از مهم ترین آفت های آپارتمان نشینی در ایران است، یادآور می شود: ببینید اگر شما به اوضاع آپارتمان نشینی در کشورهای توسعه یافته نگاهی اجمالی بیندازید، می بینید که آنها خیال خودشان را راحت کرده اند و حتی گاهی اصلا نمی دانند اسم همسایه کناری شان چیست، اما در کشور ما بندرت چنین شرایطی پیش می آید.
این پژوهشگر علوم اجتماعی خاطرنشان می کند: نمی گوییم این سیستم آپارتمان نشینی در غرب که همسایه از همسایه اش خبر ندارد کار خوبی است، اما حرف ما این است که نباید به طور افراط گونه ای با همه همسایه ها صمیمی شویم و بعد هم اگر همسایه ای نخواست با ما صمیمی شود، او را به غیراجتماعی بودن متهم کنیم؛ بلکه خیلی راحت می توان همواره حدی از تعادل را با همسایه ها حفظ کرد و در نتیجه بی اجازه به حوزه های شخصی دیگران وارد نشد.
● کنترل مراسم شادی و دعوا
شاید غیرمنطقی باشد اگر بگوییم همسایه ها به دلیل سبک زندگی آپارتمان نشینی، هیچ وقت جشنی برپا نکنند یا این که خانواده ها هرگز با همدیگر دعوا نداشته باشند تا مبادا صدایشان همسایه های دیگر را اذیت کند.
اما گاهی همین سر و صداهای ناشی از مراسم جشن یا اختلافات خانوادگی منجر به مشاجره، همسایه های دیگر را به ستوه می آورد و همین مسأله نیز به عنوان یکی از چالش های اصلی زندگی آپارتمان نشینی به حساب می آید.
همسایه ها باید بپذیرند رفتار ما در چاردیواری تنها تا جایی اختیاری است که رفتارهایمان از مرز همان چاردیواری خارج نشود.
نکته: یکی از عمده مبانی فرهنگ آپارتمان نشینی این است که همسایه ها بپذیرند اجازه برگزاری جشن و سوگواری بزرگ را در محدوده واحدهای آپارتمانی ندارند مگر آن که قبلا اجازه این مراسم را از همه همسایه ها گرفته باشند
یکی از عمده مبانی فرهنگ آپارتمان نشینی این است که همسایه ها بپذیرند اجازه برگزاری جشن و سوگواری بزرگ را در محدوده واحدهای آپارتمانی ندارند، مگر آن که قبلا اجازه این مراسم را از همه همسایه ها گرفته باشند؛ یعنی فرد باید از همان روز اول خرید آپارتمان در نظر داشته باشد که نمی تواند هر وقت دلش خواست برای بچه هایش جشن تولد باشکوه بگیرد یا هر روز مهمانی های پرسروصدا داشته باشد.
اگر همه روز اول با چشم باز این موضوع را بپذیرند و واقعا این قاعده آپارتمان نشینی را قبول کنند، مشکل های بعدی پیش نمی آید، اما بسیاری از ما معمولا روز اول خرید واحد مسکونی می گوییم این قانون آپارتمان نشینی را قبول داریم، ولی بعد از اسکان چند ساله در آپارتمان، گمان می کنیم دیگر حق آب و گل داریم و می توانیم جشن هایمان را در همان فضای کوچک واحد مسکونی مان برگزار کنیم.
● در دوران گذار هستیم
یکی از عمده تقسیم بندی های جوامع از نگاه کارشناسان علوم اجتماعی، تقسیم جوامع به دو گونه سنتی و توسعه یافته است و از آنجا که آپارتمان نشینی هم محصول زندگی های مدرن امروزی است، بنابراین شاید بتوان گفت که آسیب های این نوع زندگی، محدود به جوامع مدرن است.
این که گفته شود مشکلات آپارتمان نشینی فقط در جوامع مدرن مشهود است، اظهارنظر صحیحی نیست، بلکه ما جوامعی داریم که نه سنتی هستند و نه مدرن، اما آپارتمان نشینی در آن مناطق نیز گسترش یافته است.
جامعه ایران، نماد بارز جامعه ای در حال گذار است؛ یعنی جامعه ای که از سنت فاصله گرفته است و به سمت جوامع مدرن حرکت می کند، اما هنوز کاملا مدرن نشده است.
با اشاره به این که بیشترین حجم مشکلات آپارتمان نشینی، متعلق به همین جوامع در حال گذار است، در این گونه جوامع، مردم نه به صورت صددرصدی به ارزش های سنتی همسایه بودن پایبند هستند و نه همه قواعد مدرن آپارتمان نشینی در عصر جدید را رعایت می کنند، بلکه با ترکیبی از این دو حالت با همسایه هایشان برخورد می کنند.
اگر بخواهیم به طور کلی و از نگاه کلان به مشکلات آپارتمان نشینی در ایران نگاه کنیم، باید بگوییم تناقض بین ارزش های جدید و قدیم جوامع و سردرگمی خانواده ها برای انتخاب بهترین شیوه برخورد با همسایه ها، ریشه اصلی مشکلات آپارتمان نشینی در ایران است.
● لزوم فعالیت گسترده نهادهای فرهنگساز
نهادینه شدن فرهنگ آپارتمان نشینی در جامعه ایران، کار کوتاه مدتی نیست که انتظار داشته باشیم در یک بازه زمانی کوتاه مدت جواب دهد، بلکه اصلاح عادت های ناپسند رایج در زندگی های آپارتمان نشینی، مستلزم فعالیت مستمر و طولانی مدت نهادهای فرهنگساز است.
در این خصوص، نقش رسانه ها بسیار حیاتی است و می توان از طریق رسانه های مکتوب، دیداری و شنیداری به شهروندان آموزش داد چگونه ضمن رعایت حقوق دیگران، زندگی بی دغدغه و مسالمت آمیزی در آپارتمان ها داشته باشیم.
البته نظر کارشناسان علوم اجتماعی این است که هر پدیده نوینی که وارد کشور می شود، باید ابتدا فرهنگ بهره برداری صحیح از آن پدیده آموزش داده شده و سپس مجوز ورود آن پدیده صادر شود؛ گرچه درباره آپارتمان سازی های گسترده در ایران، چنین امری اتفاق نیفتاد و حالا مجبور هستیم با تاخیری چند ساله، مبانی آپارتمان نشینی صحیح را آموزش دهیم؛ اما به هر حال، دیر آموزش دادن بهتر از هرگز آموزش ندادن است.
روزنامه جام جم/امین جلالوند
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
دیوارهایی که به دیوار زندان تبدیل می کنیم فرهنگ آپارتمان نشینی - هر فردی با بیان این عبارت و یا چنین طرز فکری خود را محدود در یک ابعاد محل زندگی خود کرده و این رفتار مهمترین اثر از تلمبار شدن فشارهای عصبی ناشی از عدم تامین نیازهای فردی می باشد. فرد خود را جدا از اجتماع و در یک محیطی محصور شده میبیند و این شرایط با کمک یکدیگر و حرکت جمعی به آسانی قابل برطرف شدن است.
سالها از زمان آپارتمان نشینی می گذرد اما مشکلات زندگی در این قبیل سکونتگاهها همچنان پابرجاست. این مشکلات به دلیل آن است که خانواده ها همچنان پیرو زندگی سنتی خود در خانه های حیاط دار بودند به گونه ای که صحبت کردن با صدای بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه روز، صدای بلند تلویزیون و... را حق خود می دانند. چون معتقدند که چهار دیواری اختیاری است.
به گزارش مهر، ظهر تابستان کوچه خلوت است و بی صدا. زیر خنکای باد کولر چشمانمان تازه گرم شده است که ناگهان صدای تلویزیون همسایه که اخبار ظهر را می شنود فضای خانه را پر می کند. سرت را می بری زیر بالش و تلاش می کنی به صدا عادت کنی که ثانیه ای بعد در آسانسور با صدای مهیبی بسته می شود.
با کسلی خواب نصف و نیمه ظهر قصد خرید می کنی در آسانسور که باز می شود بوی بد زباله مشامت را پر می کند. تلاش می کنی از پارکینگ که می گذری توجهی به پراید سیاهی که هر روز در محل پارک خودرو شما توقف می کند بی توجه باشی و...
از این دست اتفاقات هر روز زیاد می توان دید. اینجا خبری از احترام به دایره خصوصی افراد نیست. اما از چه زمانی شهروندان ما تصمیم گرفتند از خانه های حیاط دارشان کوچ کنند و آپارتمان نشینی را تجربه کنند.
آغاز زمان آپارتمان نشینی
با رشد شهرنشینی، افزایش جمعیت شهری در کنار کمبود فضای ساخت و ساز و نیز کاهش هزینه های خرید مسکن، جهان در قرن گذشته به آپارتمان نشینی روی آورد تا تغییرات بنیادی و اساسی در نحوه و شکل زندگی خود بوجود آورد.
تغییراتی که گاه از سر شوق و اشتیاق بود. البته گاهی این تغییرات از سر اجبار و نیاز در جامعه نیز به وجود آمد که دیگر چاره ای برای فرار از آن وجود نداشت. خارج شدن خانه‌ها از فضایی که وسعت آن امروزه برای نسل جدید کمتر در تخیل می گنجد و تبدیل شدن آنها به خانه هایی در ابعاد کوچکتر، به گونه ای که هر خانه روی خانه ای دیگر بنا شده، مدلی از زندگی را شکل بخشیده است که به آن آپارتمان نشینی می گویند.
با توجه به شروع ساخت و ساز مجتمعهای آپارتمانی از دهه 40 شمسی در ایران که تعداد آنها از تعداد انگشتان دست فراتر نمی رفت، قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی 1347 تدوین شد. اما به دلیل نقصان در برخی مفاد آیین نامه مذکور در دهه 60 شمسی در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمان روی آورده و در کشاکش زندگی در این مجتمعها با مشکلات مختلفی روبه رو شده بودند.
ایستگاه اول؛ مشکلات آپارتمان نشینی
مشکلات زندگی آپارتمانی از زمانی آغاز شد که خانواده ها همچنان پیرو زندگی سنتی خود در خانه های حیاط دار بودند به گونه ای که صحبت کردن با صدای بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه روز، بلندی صدای تلویزیون، رادیو و ضبط صوت تا آن میزان که تمایل دارند و با این تفکر که چهار دیواری اختیاری است!
همچنان بر شیوه زندگی جدید سایه انداخته بود اما آنان بر شیوه های زندگی سنتی پا فشاری می کردند، بدون آن که توجهی به حقوق همسایه دیوار به دیوار یا همسایه طبقه پایین یا بالایی خود داشته باشند.
در حقیقت مردم ما اگرچه ازخانه های حیاط دار به آپارتمانهای چند طبقه کوچ کرده اند اما نتوانستند خود را با فرهنگ جدیدی از زندگی تطبیق دهند. برخی از آنها معتقدند چون پول خرید، رهن و یا اجاره ملک را داده اند می توانند هرگونه که بخواهند زندگی کنند. آنچه از شواهد امر برمی آید فرهنگ، نخستین شاخصه بوجود آمدن امکان مناسب برای آپارتمان نشینی است.
چنانچه مریم .م 27 ساله که ساکن یک آپارتمان 60 متری در شهر تهران است درباره آپارتمان نشینی و مشکلات آن می گوید: متاسفانه به رغم گسترش آپارتمان نشینی در اکثر شهرهای کشور فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران آن چنان که باید و شاید جانیفتاده و هنوز مردم حق همسایه ها را به درستی ادا نمی کنند.
حامد .الف یک دانش آموز پشت کنکوری است. اونیز با شکایت و گله از همسایه های آپارتمان شان می گوید: ما هم مثل اکثر مردم تهران آپارتمان نشین هستیم اما ای کاش نبودیم. ای کاش آن قدر توانایی مالی داشتیم که یک خانه از آن خودمان داشته باشیم حتی یک خانه 40 متری اما مستقل.
او ادامه می دهد: من امسال کنکور داشتم و تمام شرایط برای درس خواندنم مهیا بود ولی همسایه های محترم تمام زحمات مرا به باد دادند. در طبقه بالای ما یک خانواده 6 نفره زندگی می کنند که هرکدام ساز خود را می زنند. حالا با این اوضاع من چگونه می توانستم در کنکور رتبه دلخواه را بیاورم؟ چگونه باید درس می خواندم؟
بهروز معبودیان، کارشناس روانشاسی بالینی و از اساتید کلاسهای آموزش شهروندی نیز دراین باره می گوید: غالب افرادی که به زندگی آپارتمان نشینی روی آورده اند از خانواه های هسته ای جدا شده و وارد فضای امروزی شده اند و متاسفانه فرهنگ لازم برای این فرم از زندگی را ندارند.
او ادامه می دهد: تراکم افراد در یک فضای کوچک همراه با امکانات اندک افراد را دچار مشکل و حاشیه می کند.
در این زمینه معبودیان و بسیاری از کارشناسان در یک جمع بندی ساده معتقدند توافق نداشتن ساکنان در نحوه استفاده از مشاع ها، وجود سلیقه ها و فرهنگهای گوناگون و نیز اختلاف محسوس اجتماعی میان ساکنان همچنین نبودن ضوابط و مقررات مدرن برای طراحی، ساخت و بهره برداری از مجتمعها، بی توجهی ساکنان به حقوق همسایگان و الزام نداشتن آنها به جبران خسارتهای احتمالی تنها بخشی از مشکلات اپارتمان نشینی است.
ایستگاه دوم؛ محاسن آپارتمان نشینی
در کنارمعایب و مشکلات، آپارتمان نشینی محاسنی هم دارد. مثل فراهم شدن محیط اجتماعی شایسته برای تربیت بهتر کودکان. چرا که در اینگونه از منازل افراد ارتباط نزدیکی با یکدیگردارند. به عبارتی محیطی مساعد برای برخوردهای اجتماعی مناسب کودکان فراهم می شود و این مسئله شامل حال بزرگسالان نیز می شود. خانواده ها به طور طبیعی شبکه روابط اجتماعی خود و فرزندانشان را گسترش می دهند و آنها به عضوی از یک خانواده بزرگ تبدیل می شوند.
در این خانواده بزرگ افراد مختلف با مهارتهای ویژه و گروههای سنی متفاوت زندگی می کنند که هریک می توانند این مهارتها را به دیگران منتقل کنند. به دلیل ارتباطات نزدیک عاطفی که بین ساکنین آپارتمانها بوجود می آید افراد در کارها به کمک می کنند. زندگی در این گونه مجموعه ها حس همکاری داوطلبانه و مسئولیت پذیری اجتماعی را به خوبی ترویج می کند.
ایستگاه آخر؛ آموزش شهروندی ضرورتی انکار ناپذیر
پذیرش قواعد زندگی شهرنشینی امروز به معنی پذیرش تغییراتی در الگوهای زیستی در اطراف ماست. این تغییرات در رفتارهای ما نیز وارد شده، علایق و قوانین جدید را به زندگی ما تحمیل می کنند. پس مفهوم خانه از قالب کهن و دیروزی خود که همه امور اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی در چارچوب آن حل می شد، تهی شده است.
این تغییرات به قالب زندگی اجتماعی ما با دیگران نیز سرایت کرده اما به همین محدود نمانده است. زندگیهای امروزی در حقیقت ماهیت شیشه ای یافته اند. خانه ها یا همان آپارتمانها شیشه ای شده اند. در چنین شرایطی فرهنگ آپارتمان نشینی به معنای توجه به آداب، قواعد و الزامهای زندگی در محیط جمعی معنا و مفهوم پیدا می کند و دوری از آن باعث بالا رفتن مشکلات اجتماعی می شود. بنابر این بسیاری از کارشناسان، مشکلات آپارتمان نشینی و اختلاف میان همسایگان را درنتیجه نادیده گرفتن دو نکته اساسی می دانند.
ابتدا فرهنگ آپارتمان نشینی و سپس آموزش آپارتمان نشینی. برای آنکه این دو نکته را در رفتار و روابط به گونه ایی بازیابیم که به ایجاد مناقشات و تنشها ختم نگردد باید آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی را در اولویت مباحث شهرنشینی قرار دهیم.
معبودیان، کارشناس روانشاسی بالینی در این خصوص می گوید: بالا بردن آگاهی شهروندان از زندگی شهرنشینی و قواعد و اصول آن، زندگی آپارتمان نشینی را سهل و ساده می کند.
او به آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی اشاره می کند و می افزاید: درصورتی که فرهنگ سازی انجام شود شهروندان امنیت اجتماعی را بیشتر احساس می کنند. چنین ضرورتی موجب شده است شهرداری تهران با جدیت کلاسهای آموزش آپارتمان نشینی را در دستور کار خود قراردهد. شهرداری تهران سعی دارد تا شهروندان را آموزش دهد در قالب زندگی امروز برخی اختیارات ما محدود شده و نقشهای تازه ای به نقشهای قدیمی در زندگی افزوده شده است. در چنین شرایطی دیگر "چاردیواری اختیاری" نیست.
گردآوری میگنا
آرامش و آسایش دیگران = آرامش و رفاه بیشتر ما هرچه به حقوق دیگران احترام بگذاریم در جریان تعاملات
اجتماعی و حلقه های ئر گردش جامعه در حقیقت به خود احترام می کنیم.
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و
داروسازی
بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی
بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی و صنایع پیشرفته
احتراما ، شرکت سرمایه گذاری ساختمانی سپهر تهران ، متعلق به بانک صادرات ایر ان ، مفتخر است که پروژه ساختمانهای بورس صنایع خاص صنعتی را با همکاری بانک صادرات وبامشخصات ذیل عرضه می نماید.
کاربری این مرحله : شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری
(بدلیل بورس بودن ونوع کاربری ویژه ساختمان وافزایش منافع خریداران ، کاربری صرفا در رشته های مورد نظر خواهدبود)
سه طبقه بورس تجاری وویترین فروش شرکتها - دو طبقه تعمیرات دستگاههاوخدمات رفاهی - پنج طبقه دفاتر اداری وبازاریابی
آدرس پروژه : تهران – خیابان آزادی – بین چمران واسکندری روبروی ایستگاه مترو توحید- بازار بورس دانش بنیان آزادی
شرایط فروش دی ماه 1393 : نقد واقساط براساس پیش ثبت نام وانتخاب شرکتها ومشاغل از طرف شرکت سپهر تهران
شرایط پرداخت تجاری:20 درصد مبایعه نامه 40 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 22 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
شرایط پرداخت اداری:25 درصد مبایعه نامه 35 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 19 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
ویژکیها: قرارگیری در اصلی ترین خیابان استقراردانشگاهها ومراکز آموزش عالی - استفاده از طراحی های پایه واستاندارد معماری برای فضای اداری وتجاری – استفاده از مصالح درجه یک – وجود ساختمان درمهمترین نقطه بر خیابان آزادی - سهولت دسترسی واستقرار ایستگاه مترودر برابر ساختمان ، خطوط BRT شرقی –غربی و شمالی –جنوب درمجاورت ساختمان.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر وبازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538-09109808523حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت
فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری ،
شرایط پیش ثبت نام ساختمان بورس صنایع دانش بنیان آزادی :
1-فیش واریزی مبلغ پنجاه میلیون ریال در زمان اعلام رزرو واحد بحساب 0211123066004 بانک صادرات شعبه سعادت آباد – کد شعبه 1833 بنام : شرکت سرمایه گذاری توسعه سپهر تهران و شرکت توسعه ساختمان خوارزمی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران متعلق به بانک صادرات ایران می باشد . این شرکت با هدف اصلی کمک به اصلی کمک به ترویج سرمایه گذاری در حوزه ساختمان ومشارکت دادن طیف گسترده تری از سرمایه گذاران وسازندگان در پروژه های ساختمانی تاسیس شده است .
سرمایه شرکت براساس تصمیم مجمع عمومی 1391 از دوهزار میلیارد ریال به سه هزار میلیارد ریال افزایش یافته ودر زمره بزرگترین شرکتهای ساختمانی ایران محسوب می گردد. در شرایط حاضر شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران بالغ بر یک میلیون متر مربع پروژه ساختمانی را در مرحله سرمایه گذاری واجرا دارد.
دستیابی به سهم مناسب از سرمایه گذاری در بخش ساختمان ومسکن ، کاهش دوره ساخت وقیمت تمام شده ، همراه با ارتقاء کیفیت در طراحی وبکارگیری فن آوری های جدید وبکارگیری ارزشهای مدرن وکلاسیک در طراحی وساخت از مهمترین اهداف این شرکت می باشد.
شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی :
شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمانی خوارزمی از گروه شرکت سرمایه گذاری خوارزمی می باشد اين شركت هم اكنون با سرمايه اي بالغ بر1000 ميليـــارد ريال در حال احـداث و ساخت متجاوز از 230.000 مترمربع بنـا مي باشدازاهداف اصليشركت در راستاي ارائه خدمات فنی و مهندسی در طرح های عمرانی مي توان به موارد ذيل اشاره كرد:
- تامین زیر ساخت های عمرانی جهت تحقق برنامه توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور.
- رفع نیازهای مهندسی مورد درخواست سهامداران شرکت، نهادها و دستگاه های اجرایی در کوتاه ترین زمان ممکن با کیفیت مورد انتظار و پاسخ گويي مناسب در قالب یک بنگاه اقتصادی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران در پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان با شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی سرمایه گذاری مشترکی را انجام داده است .مجری این پروژه با هماهنگی طرفین شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد.
معرفی پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان:
ساختمان اداری – تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان یکی از پروژ های مشترک شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران وشرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد که در یکی از بهترین نقاط خیابان آزادی ومرکز علم وفن آوری تهران در زمینی به مساحت 1760 مترمربع با زیربنایی در حدود 19000 متر مربع شامل متر مربع فضای مفید تجاری مترمربع حوزه تعمیرات ورفاهی و مترمربع فضای اداری جهت دفاتر بازار یابی واداری تعبیه شده است . هدف اولیه از ایجاد این پروژه ایجاد بستر مناسبی برای استقرار دفتر تجاری واداری مکمل در یک مجموعه از صنایع مبتنی برعلم وفن آوری می باشد. این زنجیره صنایع شامل کامپیوتر وفن آوری اطلاعات ، مخابرات والکترونیک ، دارویی وشیمیایی ، زیست فن آوری ، صنایع مهندسی پزشکی ودندانپزشکی ، صنایع نانو ، میکرو وبیو تکنولوژی ، صنایع وابسته کشاورزی ، ربوتیک ، اتوماسیون ومکانیک می باشد. ایجاد اولین ساختمان صنایع دانش بنیان در ایران بمنظور سهولت دسترسی مخاطبین به مجموعه ای ازشرکتهای مطرح در حوزه های مختلف فنی ومهندسی در گرایش های مختلف ومکمل در نظر گرفته شده است تا افراد بسهولت بتوانند مواد وتجهیزات لازم را در یک تابلو در اختیار داشته واستفاده نمایند . در انتخاب موقعیت نیز با دقت ، مکانی انتخاب شده است که از یکسو بدلیل قرارگیری در محور آزادی – انقلاب طیف گیترده ای از مخاطبین دانشگاهی را بعنوان مراجعین اصلی خود در اختیار دارد . ازسوی دیگر استقرار ایستگاه مترو توحید در روبروی پروژه وایستگاه خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران) در مجاورت آن شرایطی را فراهم می آورد که دانشجویان ومخاطبین علمی از اقصی نقاط تهران بسرعت وسهولت به این مرکز تجاری – اداری دسترسی داشته باشند . چیدمان صنایع در گروههای مختلف در کنار یکدیگر با هدف ایجاد صنایع مکمل علمی در یک مرکز بشکل دقیقی انتخاب شده است . هر شرکت می تواند علاوه بر داشتن ویترین عرضه خود محصولات خود در حوزه بازار بورس تجاری ، دفتر تعمیرات محصولات خود را در طبقات اول ودوم مشرف به طبقات تجاری ودفاتر بازاریابی ومذاکره خود را در طبقات اداری ساختمان متمرکز سازد .تاسیسات رفاهی ورستوران های سرپوشیده وروباز ساختمان و 4 طبقه پارکینگ با ظرفیت بیش از 150 پارکینگ شرایط مناسبی رابرای زنجیره تکمیلی فعالیتهای درون بخشی ایجاد کرده است . وجود پله برقی برای راه ارتباطی میان طبقات تجاری ، سیستم معماری void وسیستم های هواسازی ومجموعه سرویسهای ایمنی مانند دوربین های مدار بسته واطفا حریق وهواساز وتهویه مطبوع و سیستم های صوتی لازم ومناسب در حوزه تجاری واستفاده از مصالح با کیفیت وچشم انداز بی نظیر در طبقات اداری وبازاریابی به بازار بورس صنایع دانش بنیان هویت منحصر بفردی داده است.
برخی از امتیازات عمومی ساختمان اداری –تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان :
امتیازات عمومی :
-موقعیت ویژه ومنحصر بفرد استقرارپروژه درمحور خیابان های علم وفن آوری (آزادی – انقلاب) محور استقراراکثردانشگاهها
-سرعت دسترسی به بزرگراهها وراههای ارتباطی شهری- فرودگاه –ترمینالهای اتوبوس بین شهری وقطار
-مجاورت ایستگاه مترو و خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران)
-استعداد ذاتی منطقه برای تبدیل شدن به بازار بورس صنایع دانش بنیان
از آنجا كه هر اجتماعي اعم از خانواده بعنوان يك اجتماع كوچك و يا جامعه بعنوان يك اجتماع بزرگتر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهاي مشترك مجتمع هاي مسکونی ( آپارتمانها ) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد كه در اين خصوص قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرايي آن مصوب 1343 و اصلاحيه بعدي آن ، ضوابط و مقررات حاكم بر اين موضوع را مشخص نموده است .
به موجب ماده 14 آئين نامه ياد شده ، مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند و تعداد آنها بايد فرد باشد تا ، تصميمات هيات مديره و تشخيص راي اكثريت دچار بلا تكليفي نگردد .
درصورت استعفاء ، فوت ، عزل يا حجر يك يا چند نفر از مديران قبل از انقضاء مدت ماموريتشان ، مجمع عمومي فوق العاده بايد جانشين هر يك از آنها را انتخاب نموده و درصورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيئت مديره به جهات فوق از هيات مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيات مديره تشكيل گردد ، (ماده 16 آئين نامه و تبصره يك آن)
تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئين نامه )
مجمع عمومي يك نفر از مديران را بعنوان خزانه دار تعيين مي نمايد خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب تراز نامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئين نامه )
مدير يا مديران امين شركاء محسوب شده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و يا اختيارات خود را به اشخاص غير، تفويض نمايند . ( ماده 19آئين نامه)
به موجب ماده 8 قانون تملك آپارتمانها مجمع عمومي ساختمان مي تواند از اشخاص حقيقي يا حقوقي خارج از ساختمان بعنوان مدير جهت اداره امور ساختمان استفاده نمايد.
علي ايحال با عنايت به مراتب فوق ، وظايف و اختيارات كامل مدير يا هيات مديره بشرح ذيل مي باشد:
1- ) حفظ وا داره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مالكين :
حفظ واداره ساختمان عنوان كلي وظايف مدير يا هيات مديره است ، بعبارتي تمام اقدامات و مساعي مدير يا مديران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسيب و خرابي و انجام امور جاري مربوط به آن است . مدير يا مديران براي اداره امور ساختمان تابع تصميمات مجمع عمومي مالكين مي باشند . و چنانچه تصميم مجمع عمومي در مورد يا مواردي خلاف قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرايي آن يا خلاف ساير قوانين موضوعه كشوري باشد مدير يا هيات مديره تكليفي به تبعيت از آن ندارد .
2- ) عدم تفويض مديريت به اشخاص غير :
ماده 19 آئين نامه ياد شده مصرح است بر اينكه (( مدير يا مديران امين شركاء بوده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند )) بنابراين هيچ مديري نمي تواند پس از انتخاب شدن از سوي مجمع عمومي عادي يا فوق العاده ماموريت محوله خود را به ديگري تفويض كند زيرا مجمع عمومي صرفاً با توجه به قابليت هاي موجود در او ، ايشان را بعنوان مدير ساختمان برگزيده و مدير يا هيات مديره نمي توانند به بهانه اينكه ، اوقات فراغت كافي براي مديريت ندارند شخص ديگري را براي حفظ و اداره ساختمان تعيين كنند و چنين عملي علي الاصول خلاف قانون مي باشد .
3- ) بيمه كردن تمام بنا در مقابل آتش سوزي :
بيمه در جوامع پيشرفته نقش حياتي داشته و بيمه كردن ساختمان در مقابل آتش سوزي از جمله امور احتياطي است كه مدير يا مديران جهت حفظ ونگاهداري ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه ، معمول مي دارند سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها وسيله مدير با مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد ، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي ، مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده ميباشند .
4- ) نحوه تعيين سهم هزينه هاي مشترك هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان :
طبق ماده 4 قانون و ماده 23 آئين نامه ، درصورتيكه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك پيش بيني نكرده باشند سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه هاي مشترك ، آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي اختصاص دارد از قبيل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غيره به نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان ( به عبارتي به نسبت به متراژ ) و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت و زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان ، متصدي آسانسور ، هزينه نگاهداري تاسيسات ، باغبان ، تزئينات قسمتهاي مشترك و غيره بطور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي گردد . بنابر اين با توجه به مراتب فوق محاسبه دقيق سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان ، با مدير يا مديران است .
لازم به ذكر است كه براي جلوگيري از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ، تنها مالكين ، در پرداخت سهم هزينه هاي مشترك ، متعهد نبوده ، بلكه هر شخصي اعم از مالك يا مستاجر يا استفاده كننده ، در قبال پرداخت هزينه هاي مشترك ساختمان مسئول مي باشند .
5- ) رسيدگي به اعتراض هر يك از شركاء :
به موجب ماده 24 آئين نامه اجرائي ، هر يك از شركاء كه در مورد سهم يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي تواند به مدير يا مديران مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد بنابراين مدير موظف است كه به اعتراض مالك يا مالكان رسيدگي نمايد البته ممكن است كه اعتراض مالك منطقي نباشد ولي رسيدگي به اعتراض او بهر حال وظيفه مدير بوده و درصورت عدم رسيدگي مدير به اعتراض شركاء ، آنان مي توانند به مراجع صلاحيتدار قضايي مراجعه نمايند .
6- ) رويت و بررسي وكالتنامه نماينده شركاء :
به موجب ماده 9 آئين نامه ، كسي كه بعنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده باشد بايد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي مالكين ، وكالتنامه معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد . بنابر اين رويت و احراز صحت اعتبار وكالتنامه ، قبل از تشكيل و رسميت جلسه مجمع عمومي ، از وظايف مدير يا مديران است .
7- ) نگهداري صورت جلسات مجامع عمومي ساختمان :
به موجب ماده 12 آئين نامه ، كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد در صورتجلسه نوشته شده و بوسيله مدير يا مديران نگهداري گردد .
بنابراين تمامي صورتجلسات مجامع عمومي بايد حفظ و در مواقع لزوم به مبادي ذيربط ارائه واستناد شود ، زيرا اين صورتجلسات به امضاي كليه حاضرين رسيده و مفاد آنها از مهمترين مدارك قابل استناد در برابر مالكين ، مديران ، اشخاص ثالث ، مراجع ثبتي ، مراجع قضائي و اداري است .
بديهي است كليه صورتجلسات و مدارك ساختمان با تغيير مدير يا مديران ، به مدير يا مديران بعدي ساختمان ، مي بايست تحويل گردد .
8- ) اطلاع رساني تصميمات متخذه مجامع عمومي به شركاء غايب و وزارت مسكن و شهرسازي :
پس از ارسال دعوتنامه به مالكين جهت حضور در جلسه مجمع عمومي ، ممكن است همه آنان نتوانند و يا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادي و فوق العاده ) حاضر شوند در اين صورت چنانچه جلسه با حضور اكثريت لازم رسميت پيدا كند ، تصميمات آنها براي همه از جمله مالكان غائب نيز با توجه به ماده 13 آئين نامه الزام آور خواهد بود و وفق تبصره ماده 12 نيز ، تصميمات متخذه بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران به شركاء غايب و وزارت مسكن و شهرسازي اطلاع داده شود .
9- ) ارسال اظهار نامه به مالكين با استفاده كنندگان بدهكار :
به موجب ماده 10 مكرر قانون ، درصورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك ، از طرف مدير يا هيات مديره ، وسيله اظهار نامه ، باذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود، بنابراين قانوناً اظهارنامه وسيله اي است رسمي براي مطالبه حق و مدير ساختمان نمي تواندبراي مطالبه سهم هزينه هاي مشترك مالك يا استفاده كنندگاني از پرداخت سهم خود امتناع مي كنند شفاهاً يا به وسيله نامه معمولي و يا نصب آگهي روي تابلو اعلانات ، اقدام نمايد زيرا چنين روشي براي اثبات مطالبه بدهي مالك در مراجع قضائي و ثبتي عملاًٌ ممكن نمي باشد و مدير يا مديران ملكف هستند بدهي مالك يا استفاده كننده را به وسيله اظهار نامه رسماً مطالبه نمايد . اظهار نامه بر روي فرمهاي مخصوصي كه از دادگاه تهيه مي شود وسيله مدير ساختمان در سه نسخه تنظيم و ذيل آن امضاء مي شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسيده و توسط مامور ابلاغ به بدهكار ابلاغ مي شود .
10- ) خودداري از دادن خدمات مشترك به مالكين يا استفاده كنندگان بدهكار :
اين وظيفه و اختيار پس از ارسال اظهار نامه به مالكين يا استفاده كنندگان بدهكار براي مدير يامديران ايجاد مي شود زيرا بموجب ماده 10 مكرر قانون هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي خود را نپردازد ،مدير يا مديران مي توانند به تشخيص خود با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ، تهويه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غيره به او خودداري كنند تابدين وسيله بدهكار مجبور به پرداخت بدهي خود شود .
بديهي است مدير يا مديران نمي توانند و نبايد پيش از ابلاغ اظهار نامه ، مالك يا استفاده كننده بدهكار را ، از خدمات مشترك محروم كنند .
11- ) تقاضاي صدور اجرائيه براي وصول مطالبات ساختمان :
چنانچه مدير يا هيات مديره حسب وظايف و اختيارات قانوني خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالكين يا استفاده كنندگان بدهكار اظهار نامه ارسال كنند ، لكن مالك يا استفاده كننده بدهكار ، همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيات مديره براي وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائيه صادر خواهد كرد .عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت .
پس از ابلاغ اجرائيه توسط دفتر اسناد رسمي ، معادل بدهي بدهكار، اموال او بازداشت شده و قيمت اموال بازداشت شده توسط كارشناس ، ارزيابي و سپس به حراج و مزايده گذاشته مي شود . بدين صورت طلب ساختمان وصول مي گردد .
12- ) طرح دعوي در مراجع قضائي جهت وصول مطالبات ساختمان :
مدير يا هيأت مديره مي تواند ببراي دريثافت مطالبات سساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائيه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مي توانند از طريق طرح و اقامه دعوي در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد يا واحدهاي بدهكار اقدام نمايد .
13- ) دادن گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك ساختمان :
برابر ماده 12 قانون تملك آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك را كه به تائيد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايد با توجه به ماده فوق ، تائيد تسويه حساب هزينه هاي مشترك و دادن گواهي مربوطه به مالكي كه قصد انتقال آپارتمان خود به غير ، را دارد ، از وظايف مدير يا مديران است كه مالك انتقال دهنده ناچار است براي تنظيم سند انتقال خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نمايد .
14- ) درخواست از وزارت مسكن و شهرسازي مبني بر انتخاب كارشناسلن موضوع ماده 13 قانون:
آنچه كه در ماده 13 قانون تملك آپارتمانها مقرر گرديده در رابطه با پايان عمر مفيد و فرسودگي كلي ساختمان و النهايه لزوم تجديد بناي آن است . در اين ماده پيش بيني گرديده كه تشخيص پايان عمر مفيد و فرسودگي كلي و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني ناشي از پايان عمر مفيد و فرسودگي ساختمان به عهده سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري است كه انتخاب كارشناسان مزبور به عهده مالكان بوده و درصورتي كه مالكان ساختمان در اين خصوص توافقي نداشته باشند وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيات مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد .
15- ) اقدام به بازسازي تمام مجموعه ساختمان پس از تصويب مجمع عمومي :
چنانچه مجمع عمومي مالكان با اكثريت آراء تصويب نمايد كه مجموعه ساختمان بازسازي شود ، اجراي اين مصوبه براساس تبصره 1 ماده 13 قانون به عهده مدير يا مديران است كه به نمايندگي از طرف مالكين اقدامات موضوع ماده ياد شده را انجام مي دهند .
16- ) درخواست تخليه واحدهاي خود داري كننده از همكاري در امر بازسازي ساختمان:
تبصره 2 ماده 13 قانون مصرح است بر اينكه (( چنانچه مالك خود داري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند ، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه ، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضائي محل با احراز تامين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان ، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد ، لذا يكي ديگر از وظايف مدير يا مديران درخواست تخليه واحدي است كه مالك آن از همكاري جهت تجديد بناي ساختمان يا عدم تخليه واحد خود ، امتناع و از همكاري خودداري مي ورزند .
آپارتمان و معضل حل نشدنی ایرانیان: حق شارژ آپارتمان ها!
روزنامه هفت صبح:یک خانواده در آپارتمانی با کمترین امکانات در جنوب شهر تهران ممکناست ماهانه 100 هزار تومان به عنوان حق شارژ ماهانه بپردازد. این در حالی است که شارژ ماهانه یک ساختمان مجلل در منطقه فرمانیه تهران یک میلیون تومان برای هر خانوار است.
هزینه نگهداری یا حق شارژ برج ها و آپارتمان های سر به فلک کشیده پایتخت، ماهانه اجباری است که بیشتر خانواده های تهرانی ناگزیر از پرداخت آنهستند. این ماهانه اجباری گاهی جنجالی می شود و کار به دعوا و شکایت و دادگاه می کشد و گاهی به دخالت همسایه ها در شخصی ترین مسائل زندگی تان منجر می شود. اینکه شما چقدر آب مصرف می کنید؟ چند بار در هفته به حمام می روید؟ چه ساعت هایی خانه هستید؟ چند نفر میهمان دارید؟ و ... برخی اوقات کار به جایی می کشدکه مستاجرها و حتی کسانی که قصد خرید واحدی را دارند از خانه های شیک تر و با امکانات بیشتر بترسند و دنبال آپارتمان های کم هزینه تر باشند زیرا آنها به خوبی می دانند که نه تنها باید حقوق ماهانه باغبان و نگهبان ساختمان را بپردازند که حتی هزینه آن نسکافه ای که در لابی برج جلوی میهمان همسایه هایتان می گذارند در پایان ماه محاسبه و از جیب عالی پرداخت می شود.
شارژ یک میلیون تومانی برج معروف پایتخت
هزینه شارژ ماهانه در تهران نه تنها از منطقه ای به منطقه دیگر متفاوت است که از ساختمانی به ساختمان دیگ رنیز تفاوت دارد. یک خانواده در آپارتمانی با کمترین امکانات در جنوب شهر تهران ممکن است ماهانه چیزی در حدود 100 هزار تومان به عنوان حق شارژ ماهانه بپردازد که این هزینه کرد تنها شامل پرداخت سهم آب، برق و گاز مصرفی به علاوه برق مشترک و هزینه نظافت راه پله هاست.
یکی از ساکنان منطقه شهر ری تهران با اشاره به اینکه ماهانه چیزی در حدود 50 تا 70 هزار تومان به عنوان شارژ ساختمان پرداخت می کند به هفت صبح می گوید: «بعد از اجرای طرح هدفمندی یارانه ها و افزایش قابل ملاحظه نرخ آب، برق و گاز، همسایگان ما تصمیم گرفتند برای کاهش حق شارژ ماهانه نظافت راه پله ها را شخصا برعهده بگیرند و از آوردن کارگر برای تنظیف ساختمان خودداری کنند زیرا تا قبل از آن اهالی ساختمان هر هفته یک کارگر را برای تمیز کردن فضای مشترک آپارتمان به کار می گرفتندکه هر بار مزدی در حدود 20 تا 30 هزار تومان درخواست می کرد.
وی اضافه می کند: البته این تصمیم دردسرهای خاص خودش را داشت زیرا تعدادی از همسایه ها حاضر به همکاری نبودند و مدام در این باره بحث و دعوا اتفاق می افتاد. دست آخر کار به جایی رسید که بنا شد هر همسایه تنها پله ها و فضای روبروی خانه خود را تمیز کند که این موضوع موجب شده است نظافت ساختمان به صورت منظم انجام نشود و عده ای از همسایه ها نسبت به این توافق بی توجه باشند.
اما هزینه شارژ ماهانه برای ساختمان های مطلوب تری که در مناطق متوسط شهر واقع شده اندبالاتر است و گاهی تا 200 یا 300 هزار تومان در ماه نیز می رسد.
هزینه نگهداری باغچه، نظافت پارکینگ، برنامه هایی که مدیر ساختمان برای زیبایی نمای خانه در نظر می گیرد، نورهای مصنوعی که در نمای ساختمان به کار رفته است، آسانسور و ... باعث می شودکه هزینه شارژ ماهانه اهالی این ساختمان ها در کنار مصارف شخصی آب، برق و گازشان بالا برود و آنها ناچار شوند که علاوه بر اجاره بهای خانه، ماهانه ثابت دیگری نیز بپردازند که تنها هزینه سکونت در یک خانه متوسط در پایتخت را گاهی چند میلیونی می کند.
داستان این شارژهای پرماجرا به همین جا ختم نمی شود و برای شمال شهری ها گاهی تا مرز یک میلیون تومان در ماه نیز آب می خورد. می گویندشارژ ماهانه یک ساختمان مجلل در منطقه فرمانیه تهران یک میلیون تومان برای هر خانوار است. این برج که سازنده آن مدیر داخلی یکی از برندهای معروف است هزینه نگهداری گزافی دارد که ساکنان آن با پرداخت ماهانه یک میلیون تومان به عنوان حق شارژ این هزینه ها را پشتیبانی می کنند.
علاوه بر نمای داخلی که نور آن به صورت شبانه روزی با هالوژن های رنگی تامین می شود، سازندگان برای این برج خیره کننده رقص نور زیبایی در شب طراحی کرده اند. روی پلکان ورودی برج فرش قرمز گسترده شده است و شما در نگاه اول تصور می کنید که با نمای یک هتل مواجه شده اید. طبیعت مصنوعی این برج را باغبانی پشتیبانی می کند که حقوق ماهانه دو میلیون تومان دریافت می کند. علاوه بر نگهبانانی که در اتاقک های مجاور در ورودی حضور دارند، سه متصدی در لابی هتل از میهمانان برج با نسکافه و قهوه پذیرایی می کنند. استخر، سونا و جگوزی مشترک، سوپرمارکت و مرکز خرید برج، کارواش، تهویه هوشمند و ... از جمله امکاناتی است که هزینه شارژ ماهانه ساکنان این برج را به یک میلیون تومان در ماه می رساند.
با زبان خوش شارژتان را بدهید
مطابق قانون، شارژ ماهانه با هزینه نگهداری ساختمان، علاوه بر پول آب و برق و گاز مصرفی خانه شما، هزینه های دیگری را دربر می گیردکه نسبت به امکانات ساختمان شما این هزینه ها بین تمامی ساکنان یک آپارتمانیا برج تقسیم می شود. ممکن است این هزینه شامل هزینه های ثابت ساختمان باشد مثلا حقوق ماهانه نگهبان، باغبان، متصدیان لابی، نظافت راه پله ها، نگهداری از امکانات مشترک مثل سونا و جکوزی و استخر، گل کاری و چمن کاری و ... یا هزینه های موقتی که به این مبلغ ثابت اضافه می شود.
به عنوان مثال مدیر ساختمان تصمیم می گیرد نمای خانه را نقاشی کندن یا کاناپه های لابی را عوض کند، نیاز به تابلوی اعلانات است یا بخشی از پشت بام باید آسفالت شود و ... تمام این هزینه های موقت نیز به ماهانه ثابت شارژ ساختمان اضافه می شود و گاهی مبلغ آن را چنان بالا می کشد که مجبور می شوید بخش اعظمی از حقوق تان را بابت این هزینه ها دو دستی تقدیم مدیر ساختمان کنید. یادتان باشید اگر بخواهید از زیر بار این هزینه ها شانه خالی کنید پای دادگاه وسط کشیده می شود و شما مطابق قانون تملک آپارتمان ها مصوبه 16 اسفند 43 محکوم به پرداخت تمام این هزینه ها می شوید غیر از این اگر شما مستاجر باشیددر زمان تخلیه واحد خود تمام شارژهایی که از زیر بار پرداخت آن سر باز زده اید از مبلغ پیش پرداخت و رهن خانه تان برداشت می شود و در صورتی که مالک باشید در زمان فروش یا واگذاری خانه تان، دفتر ثبت اسناد رسمی نقل و انتقال سند ملک را مشروط به تایید کتبی مدیر ساختمان مبنی بر پرداخت تمام هزینه های مشترک آپارتمانتان خواهد کرد. بنابراین بهتر است بدون جار و جنجال و با زبان خوش، محترمانه شارژ ماهانه تان را بپردازید.
شارژ ماهانه چه فرمولی دارد؟
اگر فکر می کنید در طبقه اول ساختمان قرار داریدو نباید پول آسانسور بدهید یا همسایه تان که دایم از شهرستان میهمان دارد، باید سهم بیشتری برای آب بها بپردازد یا نکاتی از این دست شما را نسبت به پرداخت مبلغ شار ماهانه تان معترض کرده است باید بدانید که قانون برای تعیین سهم ماهانه شارژ هر واحد از ساختمانی فرمول خاصی دارد، فرمولی که چندان به این جزئیات اعتراضات شما توجهی ندارد و شما براساس آن تنها می توانید متوجه شوید که تخلفی در زمینه محاسبه حق شارژتان صورت نمی گیرد و مبلغی که می پردازید مبنای قانونی داردیا خیر؟
ماده 4 قانون تملک می گوید هر یک از مالکان موظف است در هزینه های مشاعات یا فضاهای مشترک ساختمان شریک باشد و سهم شراکت خود را براساس تقسیم هزینه ها بر متراژ فضای مشترک و به صورت مساوی با سایر مالکان بپردازد. البته این موضوع تبصره هایی نیز دارد. مثلا اگر قسمتی از فضا مانند حیاط ساختمان، تراس مشترک، و ... به گونه ای قرار گرفته است که استفاده از آن تنها برای تعدادی از همسایه ها ممکن است و دیگران به آن دسترسی ندارند هزینه های آن نیز به عهده همان استفاده کنندگان است و دیگران می توانند زیر بار مخارج آن نروند.
قانون برای محاسبه حق شارژ مالکان هزینه ها را به سه دسته تقسیم می کند: هزینه های نسبی، هزینه های ثابت و هزینه های اختصاصی، هزینه های نسبی به آن دسته از هزینه ها می گویندکه مربوط به زیربنای قسمت اختصاصی از ساختمان می شود مثلا هزینه آسفالت پشت بام که باید بین تمام مالکان تقسیم شود.
هزینه های مستمر مثل پرداخت آب بها، گازبها و پول برق نیز در دسته هزینه های نسبی قرار می گیرد که تمام مالکان طبق قانون موظفندبه صورت مساوی پرداخت کنند. البته قانونگذار پرداخت هزینه های مستمر را براساس متراژ بنا نیز تعیین می کند به این معنی که واحدهای کوچکتر می توانند هزینه کمتری بپردازند.
هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. مثلا حقوق سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، باغبان و ...
هزینه اختصاصی به نوع دیگری از هزینه ها می گویندکه این نوع هزینه ها اندوخته قانونی نام دارندو در برابر هزینه های اتفاقی، ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده مجمع عمومی است مثلا هزینه بیمه آتش سوزی ساختمان.
برای اینکه به فرمول قانونی محاسبه شارژ ساختمان دست پیدا کنید برایتان یک مثال می زنیم. ساختمانی 5 واحد به اندازه های 100، 150، 150، 100 و 200 متر دارد.
+ نوشته شده در ساعت توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی | آرشیو نظرات
احتراما" با عنایت به اساسنامه مجتمع ،مبنی بر پرداخت مبلغ شارژ ماهیانه حداکثر تا پنجم هرماه ، و با توجه به اینکه تاخیر در پرداخت بموقع شارژ در مهلت مذکور موجب اخلال در امور مرتبط با اداره مجتمع ،از جمله تاخیر در پرداخت هزینه های آب وبرق وگاز و... ، حقوق کارکنان ،هزینه های تاسیساتی، وسایر هزینه های مربوطه وبالطبع بروز مشکلات عدیده برای مجتمع میگردد،هیئت مدیره مجتمع تصمیم گرفته واحدهای بدهکار ونیز واحدهایی که شارژ ماهیانه را بموقع پرداخت نمی نمایند وبه اخطارهای شفاهی وکتبی هیئت مدیره نیز بی توجهند را به عموم ساکنین معرفی نموده وضمن اعلام اسامی مشارالیها در تابلوهای اعلانات وسایت مجتمع،اقدام قانونی در خصوص واحدهای صدرالاشاره را از طریق شورای حل اختلاف وسایر مبادی ذیربط بعمل آورد.شایان توجه است در حال حاضر فقط 9 واحد همکاری لازم را به عمل نمیاورند که برابر با 9% از کل واحدهای مجتمع میباشد.لذا ضمن یادآوری ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانهااز ساکنین مربوطه با کمال احترام درخواست میشود نسبت به پرداخت بموقع شارژ ماهیانه وشارژهای معوق اقدام شایسته به عمل آورند.
با سپاس - هیئت مدیره
ماده 10 مکرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود . هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد . (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )
مجتمع مسکونی شاهین43
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
آنهایی که قصد دارند مدیر یک مجتمع مسکونی شوند ویا کسانی که مشتاقند بدانند چگونه باید یک آپارتمان را مدیریت نمود این صفحه را بخوانند.
بخش اول: قسمتهای مختلف ساختمان
الف. ارکان اداره ساختمان منظور از اداره ساختمان، کلیه اقداماتی است که انجام تعهدات و استیفای حقوق آن را میسر می سازد. اداره هر ساختمان، بر عهده دو رکن اصلی است: رکن تصمیم گیرنده (مجمع عمومی) و رکن اداره کننده (هیأت مدیره)مجمع عمومی مالکان در رأس اداره ساختمان است و مدیران باید گزارش عملکرد خود را به آن ارائه دهند. همچنین تصمیمات مهم راجع به امور ساختمان باید به تأیید مجمع عمومی برسد. اما مجمع عمومی نمی تواند برای اداره امور ساختمان هر روز جلسه تشکیل دهد. پس باید مدیرانی را انتخاب نماید تا به نمایندگی از طرف آن عمل کنند. به همین منظور در مجتمع های بزرگ آپارتمانی، هیأت مدیره ای تشکیل می شود که اداره روزانه امور ساختمان را بر عهده دارند. اصل بر صحت اعمال مدیران است و فرض این است که اقدامات مدیر در جهت تأمین منافع ساختمان است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. اما مالکان می توانند به منظور جلوگیری از بروز هر نوع تخلف و نظارت بر حسن عملکرد مدیران، اقدام به تعیین بازرس نمایند. 1 مجمع عمومی مهم ترین مرجع برای اداره ساختمان مجمع عمومی است که تصمیمات اساسی و خط مشی کلی راجع به اداره امور ساختمان را اتخاذ نموده، و مدیران را انتخاب و عملیات آنها را بررسی، تأیید یا تصحیح می نماید. در یک آپارتمان چند مجمع عمومی می توان تصور نمود: اولین اجتماع مالکان برای تصویب اساس نامه و تعیین اولین مدیران و تعیین رئیس مجمع، مجمع عمومی نخستین نام دارد. اجتماع سالانه مالکان برای تصویب گزارش مربوط به در آمد، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تعیین جانشین برای مدیران معزول یا مستعفی مجمع عمومی عادی نام دارد که ممکن است، در طول سال و به طور فوق العاده نیز تشکیل شود.2اجتماع دیگر مالکان مجمع عمومی فوق العاده است که به منظور انتخاب جانشین برای مدیر معزول و محجور پیش از انقضای مدت مدیریت، تشکیل می شود. در عمل ممکن است اجتماعی از مالکان تشکیل شود که هم عنوان مجمع عمومی عادی داشته باشد و هم عنوان مجمع عمومی فوق العاده، بدین منظور که هر دو مجمع در یک زمان و برای صرفه جویی در وقت، به مسائل مختلفی رسیدگی کنند که در صلاحیت هر کدام از مجامع تشکیل شده است.31-1.مجمع عمومی نخستین در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به طور مشخص از مجمع عمومی نخستین نامی برده نشده است. این مجمع با حضور مالکان برای نخستین بار در ساختمان تشکیل می شود. بند اول. مجمع عمومی نخستین ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد: "در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود". بنابراین ساختمان هایی مشمول قانون هستند که تعداد مالکان آن بیشتر از سه نفر باشند. در چنین حالتی، این شرایط پیش می آید که ساختمان های با تعداد مالکان کمتر تابع مقررات توافق شده فیمابین اند و تکلیفی در اجرای قانون گفته شده ندارند، اما نباید نادیده گرفت که در هر حال ساختمان های دارای سه مالک و کمتر نمی توانند بدون هیچ گونه برنامه ریزی و ضوابطی اداره شوند و مالکان به رعایت حداقل ضوابط عمومی برای اداره آنها مکلف اند. افزون بر این باید گفت که، منظور قانونگذار از ذکر کلمه مالک، دقیقاً ناظر بر تعداد واحدها است نه این که صرف تعداد مالکان مورد نظر باشد. چه در این صورت، اگر فرضاً بنایی تک واحدی با چهار مالک مشاعی باشد، باید تابع مقررات این قانون باشد که از نظر منطقی قابل قبول نیست. بنابراین، همان گونه که گفته شد، هرگاه ساختمانی دارای چهار واحد و بیشتر باشد، مشمول قانون یادشده است و باید بر اساس آن اداره شود.4الف. نحوه دعوت از اعضا؛ قانونگذار نحوۀ دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است. با توجه به این که چگونگی دعوت و قانونی بودن آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است و قانونگذار نیز در این زمینه سکوت نموده است، مالکان باید در مورد نحوۀ دعوت اعضا به توافق برسند و تعیین کنند، آیا دعوت اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه بر روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوت نامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها، هم چنین با توجه به این که محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست، مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند. در آگهی دعوت از مالکان برای تشکیل مجمع عمومی دستور جلسه و تاریخ و محل تشکیل مجمع ذکر شود. نکته دیگری که در قانون مسکوت مانده آن است که معلوم نیست چه کسی دعوت از مالکان را جهت شرکت در مجمع عمومی بر عهده دارد. آیا هر یک از مالکان می توانند با ارسال دعوت نامه، مجمع عمومی نخستین را تشکیل دهند، یا تعداد مشخصی از مالکان این وظیفه را بر عهده دارند؟ با توجه به این که در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به نکات فوق اشاره نشده است، مالکان می توانند به موجب قراردادهای خصوصی (اساس نامه) نقص قانون را برطرف کنند. چنانچه تشریفات لازم برای دعوت رعایت نگردد تصمیمات متخذه باطل بوده و هر ذی نفعی می تواند تقاضای ابطال آن را بنماید. چرا که مالکان جز به وسیله شرکت در مجامع عمومی که به طور صحیح تشکیل شده باشد، نمی توانند اظهار نظر کنند و نظریات آنان تا وقتی که در مجمع عمومی تأیید نشده، دارای اعتبار نیست. دستور جلسه مجمع در بر گیرندۀ موضوعاتی است که در جلسه مطرح می شود. گر چه قانون پیش بینی نکرده است که جزئیات دستور جلسه باید در دعوت نامه ذکر شود، اما چون مجامع عمومی فقط برای موضوعاتی که در دستور جلسه ذکر شده است حق اتخاذ تصمیم دارند، تصمیم راجع به موضوعاتی خارج از دستور جلسه ممکن است مورد اعتراض سایر شرکا واقع شود. زیرا مالکان ممکن است راجع به موضوع های مندرج در دستور جلسه علاقه ای نداشته باشند و به این جهت در مجمع حاضر نشوند. بنابراین، رسم و عادت بر این است که دستور جلسه مجمع عمومی به تفصیل ذکر گردد و مجمع عمومی که دعوت شده است نمی تواند خارج از موضوع های مندرج در دستور جلسه، تصمیم اتخاذ کند.5ب. جلسه مقدماتی؛ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین، در ابتدا به وسیله توافق نامه و قراردادی که بین مالکین تنظیم شده است تعیین خواهد شد و این توافق مقدم بر قانون است.6اما در صورتی که توافقی بین مالکین صورت نگرفته باشد، با توجه به ترتیب پیش بینی شده در قانون، تشکیل جلسه مقدماتی به منظور تعیین زمان تشکیل مجمع عمومی اجتناب ناپذیر است. در این جلسه با موافقت کسانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک اند، زمان تشکیل مجمع عمومی تعیین می شود. اگر چه تعداد آنها کمتر از نیمی از مالکین کل ساختمان باشد. در صورتی که در جلسه مقدماتی اکثریت مزبور حاصل نشود، برای جلوگیری از تأخیر در تشکیل مجمع عمومی با موافقت حداقل سه نفر از مالکین، زمان جلسه تعیین خواهد شد. ماده شش آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها در این خصوص مقرر می دارد: "زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم احراز اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد". اگر چه در ماده مرقوم تنها به مجمع عمومی عادی یا فوق العاده اشاره شده است و نامی از مجمع عمومی نخستین نبرده، اما این ماده برای تعیین زمان جلسه در مجمع عمومی نخستین نیز قابل اعمال است. سؤالی که ممکن است در اینجا مطرح شود آن است که، در مواردی که هیچ یک از مالکین حاضر به تعیین زمان تشکیل جلسه مجمع عمومی نباشند و یا موافقین زمان انعقاد جلسه کم تر از سه نفر باشند، تکلیف چیست؟ پیش از اصلاح ماده شش آیین نامه اجرایی در سال 1371، ماده مزبور بدین نحو مقرر گردیده بود: "تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب توافق نامه بین مالکین خواهد بود. در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد". به این ترتیب ماده شش آیین نامه قبل از اصلاح در سال 1371 آخرین راه حل را در صورت عدم توافق مالکین مراجعه به وزارت مسکن و شهرسازی می دانست. قانونگذار در اصلاحیه اخیر نسبت به این موضوع سکوت نموده است، اما به نظر می رسد که چون موضوع فوق در قانون جدید نسخ نشده است و با توجه به سکوت قانونگذار، هم چنان می توان برای تعیین زمان مجمع به کارشناسان وزارت مسکن مراجعه نمود.7ج. رسمیت جلسه؛ جلسات مجمع عمومی با حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نمایندۀ آنها رسمیت می یابد. با این وجود اگر اکثریت مذکور در جلسه اول مجمع عمومی حاصل نشود، جلسه مجمع برای پانزده روز بعد از تاریخ جلسه اول تجدید می شود. (تبصره ماده هشت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) در جلسه دوم نیز رسمیت آن منوط به حضور مالکینی است که بیش از نیمی از مساحت قسمت های اختصاصی را مالک اند. در غیر این صورت، جلسه دوم نیز فاقد رسمیت خواهد بود و جلسه مجمع برای بار سوم تجدید خواهد شد. دعوت برای جلسه سوم پانزده روز بعد از تاریخ جلسه دوم به عمل آید. در صورتی که فواصل قانونی پانزده روز در انعقاد جلسات رعایت نشود، تصمیمات مأخوذه فاقد اعتبار خواهد بود. تصمیمات جلسه سوم با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است. علت رعایت ترتیبات فوق آن است که، به مالکین فرصت کافی برای حضور در جلسات مجمع عمومی داده شود تا در اداره امور ساختمان سهیم شوند، اما در صورت عدم حضور برخی از مالکین، مصلحت شرکا و نظم ساختمان ایجاب میکند که شرکای غایب تابع تصمیم حاضرین باشند، تا به دلیل عدم حضور عده ای از مالکین اداره ساختمان دچار وقفه و تعطیلی نشود. هم چنان که ملاحظه شد در جلسات اول و دوم رسمیت جلسه مشروط است به احراز اکثریت مساحت مالکین آپارتمان ها که بیش از نصف مساحت تمام آپارتمان های ساختمان را مالک اند، ولو این که از حیث تعداد کم تر از نصف تمامی افراد ساکن در ساختمان باشند. لیکن چنانچه در جلسه سوم آن اکثریت مساحتی حاصل نگردد، اکثریت عددی هر تعداد که باشند ولو این که مساحت آپارتمان های آنان کم تر از نصف تمام قسمت های اختصاصی باشند، جلسه را تشکیل داده و تصمیمات لازم را اتخاذ خواهند نمود.8ماده هشت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا رعایت سه نوبت برای تشکیل مجمع عمومی را ضروری می داند، با این وجود به نظر می رسد که مالکین می توانند در قرار دادشان پیش بینی کنند دعوت از مالکین برای تشکیل جلسات مجمع عمومی طی دو نوبت صورت گیرد. یعنی اگر در نوبت اول اکثریت لازم احراز نشد، برای بار دوم اعضا دعوت شده و تصمیمات با اکثریت افراد حاضر اتخاذ شود. در این زمینه از اداره حقوقی قوه قضاییه استعلامی صورت گرفته است که ذیلاً متن کامل سؤال و جواب مزبور خواهد آمد: سؤال: ریاست محترم اداره حقوقی وزارت دادگستری به موجب ماده هشت آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب 8اردیبهشت1347 هیأت وزیران، نصاب رسمیت و اعتبار تصمیمات جلسات مجامع تعیین گردیده، بدین ترتیب که اگر در جلسات اول و دوم اکثریت پیش بینی شده حائز نگردد جلسه نوبت سوم، با تصویب اکثریت حاضرین (اکثریت عددی) معتبر خواهد بود. بنابراین، سه نشست برای هر مجمع امکان پذیر است. در موردی، مالکان یکی از مجتمع ها در جلسه ای که واجد اکثریت پیش بینی شده در ماده شش قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 بوده است، اساس نامه انجمن مالکانی که به نحوه اداره و انجام امور مربوط به قسمت های مشترک را معین کرده است، تصویب می نمایند. اساس نامه مالکان که با رعایت کامل نصاب مذکور در ماده شش قانون تملک آپارتمان ها تنظیم و تصویب گردیده، جلسات مجامع را به دو نوبت محدود کرده است. بدین نحو که جلسه اول مجمع با حضور بیش از نصف مالکان رسمیت پیدا می کند و در صورت عدم حصول اکثریت مذکور اقدام به دعوت جلسه نوبت دوم می گردد و جلسه دوم با حضور هر تعداد مالک رسمیت پیدا می کند. بنابر این، اکثریت مالکان مجامع و حد نصاب ها را معین کرده، تصویب نموده اند. سؤال این است که آیا مالکان حائز اکثریت مذکور در ماده فوق الذکر محق در تصویب چنین اساس نامه ای بوده اند و آیا توافق مالکان حائز اکثریت قانونی با توجه به حکم خاص ماده شش قانون تملک آپارتمان ها معتبر می باشد یا خیر؟رئیس محترم شعبه 13 دادگاه عمومی تهران در پاسخ استعلام شماره 1405- 25 مرداد1376 نظریه مشورتی اداره حقوقی را به شرح زیر اعلام می دارد: ترتیب مقرر در اساس نامه در خصوص تشکیل مجامع عمومی آپارتمان ها و نصاب مقرر در آن، مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد. این معنی از صدر ماده شش قانون تملک آپارتمان ها مصوب اسفند ماه 1343 و قسمت اخیر ماده چهار ق.ت.ا آن قانون و برخی از مواد آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها (مصوب دی ماه 1353) استنباط می شود9 د. ترکیب مجمع جلسات مجمع عمومی با حضور مالکین تشکیل می شود . اما حضور در جلسه مجمع عمومی قائم به شخص مالک نیست، لذا در مواردی که مالک امکان حضور در جلسات را ندارد، می تواند نمایندۀ خود را به مجمع عمومی بفرستد و هر تصمیمی که نمایندۀ مالک در مورد مسائل ساختمان اتخاذ نماید به منزله تصمیم مالک محسوب می شود. در برخی از منابع حقوقی نماینده چنین تعریف شده است: نماینده کسی است که به حساب دیگری و برای تأمین اهداف و مصالح او تصرفاتی نماید و اقداماتی انجام دهد، خواه منصوب از جانب او باشد (وکیل و وصی) و خواه نه (مانند امین محجور و امین غایب و قیم و ولی قهری و جز اینها). 10سؤال این است که آیا همه کسانی که به آنها نماینده اطلاق می شود می توانند از سوی مالک در جلسات مجمع حاضر شوند و یا این که چنین نیست و تنها یکی از افراد نمایندگی یعنی وکیل مالک می تواند در جلسات مجمع حاضر شود؟ علت طرح سؤال مزبور آن است که قانونگذار در ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تصریح می دارد: "کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید". عبارت وکالت نامه معتبر این شبهه را به ذهن القا می کند که ممکن است مقصود قانونگذار از اصطلاح نماینده، مفهم این معنی باشد که کسی که در جلسات مجمع حاضر می شود، الزاماً باید وکیل مالک باشد و با داشتن وکالت نامه رسمی در جلسات حاضر شود. به نظر می رسد که مقصود قانونگذار این معنی نیست، بلکه عبارت نماینده ناظر به همه افراد نمایندگی است و وکالت یکی از مصادیق نمایندگی است. وکیل یا نماینده مالک می تواند شخصی از خارج ساختمان یا یکی از مالکان ساختمان باشد. هم چنین ممکن است شخص حقوقی نماینده یکی از مالکین باشد که در این صورت باید یک نفر شخص حقیقی برای حضور در جلسات مجمع بفرستد. به علاوه مقصود از عبارت (وکالت نامه معتبر) تنظیم وکالت نامه به صورت رسمی نیست. بلکه وکالت نامه عادی نیز برای حضور در جلسات مجمع کافی است. آنچه دارای اهمیت است احراز اعتبار وکالت نامه است نه تنظیم رسمی آن، به عبارت دیگر همین که معلوم شود مالک به کسی نیابت و نمایندگی داده، حضور او در جلسه مجمع و اتخاذ تصمیم به وکالت از طرف مالک بلامانع است. در صورتی که مالک آپارتمان شخص حقوقی باشد، باید یک نفر شخص حقیقی به نمایندگی از طرف خود به مجمع عمومی معرفی کند و تصمیماتی که شخص حقیقی اتخاذ می کند به منزله تصمیم خود مالک (شخص حقوقی) محسوب خواهد شد.11هم چنین در فرضی که واحد آپارتمانی دارای بیش از یک مالک باشد، چون حضور تمامی مالکین در جلسه و اخذ رأی واحد از سوی آنها ممکن نیست، باید یک نفر نماینده از سوی خود برای حضور در مجامع عمومی معرفی کنند. در همین رابطه ماده ده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا مقرر می دارد: "هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده هفت قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند". در مورد این ماده چند نکته قابل ذکر است: 1- مالکین آپارتمان مزبور تشکیل جلسه داده و رأی اکثریت عددی آنها نسبت به تمام مالکین آپارتمان راجع به معرفی نماینده به مجمع عمومی مالکین ساختمان متبع خواهد بود، مشروط بر این که تعداد مالکین حاضر در آن کم تر از ثلث تمامی مالکین مشاع آن آپارتمان نباشد. 2- چنانچه تعداد مالکان حاضر در جلسه اول کم تر از ثلث تمامی مالکین آپارتمان مزبور باشند، مالکان آپارتمان تجدید دعوت خواهند شد و در این جلسه تصمیم اکثریت مالکان حاضر ولو این که کم تر از ثلث تمامی مالکان نیز باشند، نسبت به این همه مالکین آپارتمان مذکور معتبر خواهد بود. بنابراین، حاضرین هر شخصی را برای مجمع عمومی مالکین ساختمان معرفی نمایند، قانونی بوده و سایر مالکانی که حاضر نبوده اند، حق اعتراض ندارند، تصمیمات این نماینده به منزله تصمیم همه مالکان آپارتمان مزبور است.12 بند دوم. صلاحیت های مجمع عمومی نخستین هم چنان که پیش تر نیز ذکر شد، در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن مشخصاً به مجمع عمومی نخستین و وظایف آن اشاره نشده است، با این حال وجود چنین مجمعی در قانون مفروض است. چنان که در ماده هفت آیین نامه اجرایی آمده است: در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همین جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارجی انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود. ذیلاً به تبیین وظایف و اختیارات مقرر می پردازیم: الف. تعیین رئیس مجمع؛ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) رئیس مجمع ممکن است از بین مالکین باشد یا از خارج انتخاب شود. هم چنین ممکن است رئیس مجمع از میان اشخاص حقیقی یا اشخاص حقوقی باشد. در این صورت نماینده شخص حقوقی به عنوان رئیس مجمع در جلسه شرکت می کند. به موجب ماده 588 قانون تجارت "شخص حقوقی می تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است". بنابراین، شخص حقوقی نیز می تواند به ریاست مجمع عمومی انتخاب شود، مگر این که منع قانونی وجود داشته باشد. در قانون مدت زمان ریاست رئیس مجمع تعیین نشده، لذا مالکین می توانند به موجب قرارداد خصوصی مدت زمان ریاست وی را معین کنند. وظیفه رئیس مجمع ادارۀ جلسه و ایجاد نظم در مذاکرات معمول تنظیم صورت جلسه و نظارت بر انتخاب مدیر (هیأت مدیره) است هم چنین بنا بر ماده دوازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا که مقرر می دارد: "کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت جلسه نوشته شود". از آنجا که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به منشی اشاره نشده است، به نظر می رسد تنظیم صورت جلسات مجمع بر عهده رئیس مجمع است. اگر چه شرکا می توانند به موجب قرارداد خصوصی در انتخاب منشی و تنظیم صورت جلسات مجمع عمومی توسط او به توافق برسند. صورت جلسه مربوط به مذاکرات به امضای رئیس مجمع می رسد و یک نسخه از آن در ساختمان باقی می ماند. قانونگذار محتوی دقیق صورت جلسه را معین نکرده است، ولی صورت جلسه به طور اصولی باید به گونه ای تنظیم شود که اعتبار آن مورد تردید نباشد، در صورت جلسه باید تاریخ و محل تشکیل مجمع عمومی، دستور جلسه، تعداد شرکت کنندگان در مجمع، جمع آرای آنان و نصابی که حاصل شده است و خلاصه ای از مذاکرات و تصمیمات اتخاذ شده قید شود.13 ب. انتخاب مدیر (هیأت مدیره)؛ مدیران مجری تصمیمات مجامع هستند. مالکین ساختمان پس از رسمیت جلسه مجمع عمومی نخستین و بعد از تعیین رئیس مجمع که ادارۀ مجمع بر عهدۀ اوست، مبادرت به انتخاب مدیر (هیأت مدیره) از بین مالکین یا اشخاص خارج می نمایند. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) اولین مدیران در مجمع عمومی نخستین انتخاب می شوند. مدت مأموریت مدیر دو سال است، ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند. به نظر می رسد مجمع عمومی نخستین حق تقلیل مدت مزبور را ندارد. انتخاب یک نفر مدیر در ساختمان های چهار یا پنج طبقه کافی است. اما در ساختمان های بلند مرتبه که بین پنجاه یا صد واحد آپارتمانی دارد، تعیین هیأت مدیره به منظور ادارۀ ساختمان به نحو مطلوب ضرورت دارد. وفق ماده هفت آیین نامه اجرایی ضروری نیست که مدیران از بین مالکین انتخاب شوند، زیرا ممکن است مالکین نخواهند یا نتوانند از عهدۀ مدیریت ساختمان برآیند. لذا آیین نامه اجرایی در ماده هفت، انتخاب مدیران را منحصراً از بین مالکین لازم ندانسته، بلکه از افراد خارج از ساختمان نیز ممکن است انتخاب شوند تا به این ترتیب ادارۀ قسمت های مشترک دچار وقفه و تعطیلی نگردد. مدیر (هیأت مدیره) انتخاب شده باید به طور کتبی قبول سمت نمایند. هرگاه مدیران در جلسه حاضر باشند صورت مجلس را امضا می کنند و هرگاه حاضر نباشند، قبول سمت کتبی از طرف آنان به طریق دیگری صورت می گیرد (ماده هفده لایحه ق.ت. 1347)ج. تعیین تاریخ سالانه مجمع؛ با توجه به این که ذیل ماده هفت آیین نامه اجرایی مقرر گردیده: "مجمع عمومی عادی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود". لذا چنین به نظر می رسد در اولین جلسه مجمع عمومی شرکا ناگزیرند در این خصوص نیز اتخاذ تصمیم نمایند، و از حین تشکیل اولین جلسه مجمع عمومی تاریخ سالانه آن را هم مقرر و معین کنند. به ویژه آن که قانونگذار مسئولیت دعوت از مالکین را به عهدۀ شخص خاصی (اعم از رئیس مجمع یا مدیر) قرار نداده است و در قانون معلوم نیست چه کسی مسئولیت دعوت از مالکین جهت حضور در جلسه مجامع عمومی را به عهده دارد. بنابراین، به نظر می رسد تعیین این موضوع از وظایف مجمع عمومی نخستین است. آنچه در سه شرح بالا شرح آن گذشت مربوط به وظایف و اختیارات ویژه مجمع عمومی نخستین است، علاوه بر وظایف و اختیارات فوق، مجمع عمومی نخستین وظایف مربوط به مجمع عمومی عادی سالانه را که در ماده یازده آیین نامه اجرایی مورد اشاره قرار گرفته، دارا است. تصمیمات مجمع عمومی پس از توافق اکثریت پیش بینی شده در قرارداد (اساس نامه) الزام آور است و چنانچه قراردادی بین مالکین وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به ادارۀ قسمت های مشترک با موافقت اکثریت آرای مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک اند، الزام آور است142-1.مجمع عمومی عادی مجمع عمومی عادی، مجمعی است که برای امور عادی و جاری ساختمان تشکیل می شود. از آنجا که دخالت مالکان در امور ساختمان فقط به وسیله تعیین مدیران انجام می گیرد، وظیفه مهم مجمع عمومی تصویب و تأیید عملیات آنها در پایان هر سال است. مجمع عمومی عادی باید سالی یک بار تشکیل شود. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به همین دلیل می توان از آن به مجمع عمومی سالانه هم تعبیر نمود. در صورت ضرورت ممکن است مجمع عمومی عادی را به طور فوق العاده و در طول سال دعوت کرد. شرایط تشکیل و رأی گیری این اجتماع فوق العاده مانند اجتماع عادی سالانه مالکان است. بند اول. صلاحیت های مجمع عمومی عادی15مجمع عمومی عادی می تواند نسبت به کلیه امور ساختمان به جز آنچه که در صلاحیت مجمع عمومی نخستین و فوق العاده است، تصمیم بگیرید.16مجمع عمومی عادی باید سالی یک بار در موعدی که در قرارداد مالکین پیش بینی شده است، برای تصمیم گیری نسبت به ادارۀ امور ساختمان، تفویض اختیار به مدیر (هیأت مدیره) به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای ادارۀ ساختمان، تعیین رئیس مجمع عمومی، تعیین خزانه دار از میان مدیران، تصویب گزارش مربوط به در آمد و هزینه های سالانه، تصویب دریافت وجوهی از سوی مدیران به عنوان تنخواه گردان، تصویب هزینه های مشترک ساختمان بر اساس نرخ معین تشکیل می شود. به علاوه، تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا 17 تصویب بازسازی تمام مجموعه ساختمان، انتخاب سه نفر کارشناس رسمی دادگستری جهت احراز پایان عمر مفید یا فرسودگی ساختمان نیز در زمره صلاحیت های مجمع عمومی عادی است. 18علاوه بر این، ممکن است تصمیمات مهم دیگری نیز در مجمع عمومی عادی اتخاذ شود، مانند نصب و عزل مدیران، مشروط بر این که جانشین آنها را انتخاب کنند. سر انجام این که می توان در اساس نامه پیش بینی نمود بعضی از مواردی که انجام دادن آنها در صلاحیت مدیران است به جهت اهمیت با تأیید مجمع عمومی انجام شود. 3-1.مجمع عمومی فوق العاده اغلب نکاتی که در مباحث قبل دربارۀ مجمع عمومی نخستین و مجمع عمومی عادی مطرح نمودیم، در مورد مجمع عمومی فوق العاده نیز صادق است. در واقع مقررات این سه مجمع بسیار به هم نزدیک است، از جمله: تشریفات دعوت، اکثریت لازم برای تصمیم گیری، الزامی بودن تصمیمات و غیره... بنابراین، از تکرار قواعد مشترک در این مجامع خودداری نموده و به نکاتی که خاص مجمع عمومی فوق العاده است، می پردازیم19بند اول. صلاحیت های مجمع عمومی فوق العاده قانون گذار در ماده شش آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر نموده است: "در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر (هیأت مدیره) قبل از انقضای مدت مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد". هم چنین بر اساس تبصره ماده شانزده آیین نام اجرایی ق.ت.ا در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل شود. بنابراین، وظایف مجمع عمومی فوق العاده منحصر به موارد فوق الذکر است و این مجمع نمی تواند به حقوق فردی شناخته شده برای مالکان خدشه وارد کند. مانند این که او را از حق رأی دادن یا شرکت در جلسات محروم نماید. مجمع عمومی فوق العاده نمی تواند تصمیماتی اتخاذ کند که در صلاحیت مجمع عمومی عادی است، مانند: تفویض اختیار به مدیران برای انعقاد قرارداد لازم به منظور ادارۀ ساختمان. 2.مدیریت مقصود از مدیریت علم و هنر متشکل و هماهنگ کردن رهبری و کنترل فعالیت های دسته جمعی برای نیل به هدف های مطلوب با حداکثر کارآیی است.20 مدیریت ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است:
1- تعداد و شرایط مدیران2- اختیارات هیأت مدیره3-خاتمه مدیریت. 1-2تعداد و شرایط مدیران بند اول. تعداد مدیران مجتمع های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین شده و قابل عزل می باشند، اداره می شوند. و قانونگذار حداقل و حد اکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده و تنها اشاره نموده است که تعداد اعضای هیأت مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیأت مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نگردد. وزارت مسکن در پاسخ به سؤالی که در همین زمینه به عمل آمده بود اعلام داشت (بازگشت به نامه مورخ 9آبان1377 به اطلاع می رساند: با توجه به ماده پانزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تعداد مدیران باید فرد باشد. علی هذا مقتضی است نسبت به اصلاح صورت جلسه مورخ 14مهر1377 مبنی بر تعداد شش نفر به عنوان اعضای هیأت مدیره و قید مدت مأموریت مدیران اقدام نمایند.(اما در ساختمان های با مساحت کم یک مدیر کافی است، ولی مالکین می توانند بیش از یک نفر مدیر تعیین نمایند. در مجتمع های بزرگ وجود هیأت مدیره ضرورت می یابد و چون هیأت مدیره در هر حال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ شود، تعداد اعضای هیأت مدیره نمی تواند کمتر از سه نفر باشد و گر نه اکثریتی ایجاد نخواهد شد. قانونگذار حداکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده است. بنابراین، آنها می توانند به هر تعداد باشند. ایرادی که به نظر می رسد این است که در واقع اگر تعداد ساکنین یک مجتمع زیاد باشند و علاقه مندان به سمت مدیریت بیش از تعداد لازم باشد اداره ساختمان دشوار خواهد بود، به همین دلیل پیش بینی حداکثر تعداد اعضای هیأت مدیره از جانب قانونگذار ضروری می نماید. مالکین می توانند در اساس نامه حداقل و حد اکثر تعداد مدیران را پیش بینی نمایند. بند دوم. شرایط مدیر (مدیران)مدیر ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد. شخص حقوقی می تواند یک نفر شخص حقیقی به عنوان نماینده به مجمع عمومی ساختمان معرفی نماید. از جمله شرایط مدیر امانت داری اوست، که در قانون مورد اشاره قرار گرفته است. قانون گذار برای احراز سمت مدیریت شرط سنی قایل نشده است. بنابراین، مدیر می تواند دارای هر شرط سنی باشد مشروط بر این که دارای اهلیت باشد.21 علاوه بر این مالکین می توانند شرایط دیگری نیز در اساس نامه برای مدیر تعیین کنند تا انتخاب مدیر بر مبنای آن شرایط صورت گیرد. 2-2اختیارات هیأت مدیره قانونگذار در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، اختیارات خاصی را به هیأت مدیره اعطا کرده است، که عبارت اند از: هیأت مدیره باید سهم هر یک از مالکین و متصرفین واحدها را از هزینه های مشترک تعیین کنند (تبصره یک ماده چهار ق.ت.ا) وصول سهم مالک یا متصرف ممتنع از هزینه های مشترک به وسیله ابلاغ اظهارنامه و صدور اجرائیه و قطع خدمات مشترک در اختیار هیأت مدیره است (ماده ده و تبصره آن ق.ت.ا) طرح شکایت در دادگاه علیه مالک یا متصرفی که از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک امتناع می کند از اختیارات هیأت مدیره است (تبصره یک ماده ده ق.ت.ا) گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک باید به تأیید هیأت مدیره برسد.22(ماده دوازده ق.ت.ا) تقاضا از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس به منظور تأیید پایان عمر مفید ساختمان در صورت عدم توافق مالکان، از وظایف هیأت مدیره است. (ماده 13 ق.ت.ا )درخواست از دادگاه برای صدور حکم تخلیه واحد آپارتمانی به منظور تجدید بنا علیه مالک ممتنع از وظایف هیأت مدیره است (تبصره دو ماده سیزده ق.ت.ا) بررسی اعتبار وکالت نامه وکیل برای حضور در جلسات مجمع عمومی از وظایف هیأت مدیره است. (ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا)نگاهداری صورت جلسات مجمع عمومی حفظ و نگاهداری و تنظیف قسمت های مشترک، استخدام دربان، بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی، از وظایف هیأت مدیره است. (ماده بیست و ماده بیست و دو آیین نامه اجرایی ق.ت.ا)از آنجا که ممکن است برخی از مالکان بنا به عللی در جلسات مجمع عمومی حاضر نباشند و چون اطلاع غایبین از مفاد تصمیمات جلسه ضروری است و این تصمیمات برای کلیه شرکا الزام آور است، لذا مدیران مکلفند ظرف ده روز از تاریخ تشکیل مجمع عمومی تصمیمات متخذه را به اطلاع شرکای غایب برسانند. (تبصره ماده دوازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به نظر می رسد مدیران دارای تمامی اختیارات لازم برای اداره ساختمان جز آنچه که در صلاحیت خاص مجامع عمومی است می باشند و محدود کردن اختیارات مدیران به موجب اساس نامه (قراردادخصوصی) یه به موجب تصمیمات مجمع عمومی تنها بین مدیران و مالکین معتبر بوده و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. بند اول. حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیران باید اقدام لازم برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند. تتصمیمات مجمع عمومی عادی نیز در راستای حفظ و اداره ساختمان اتخاذ می شود و مدیران برای اداره ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی هستند. اگر چه در مواردی که مصوبات مجمع عمومی عادی خلاف قواعد آمره قانون تملک آپارتمان ها باشد، مدیر مکلف به تبعیت از آنها نیست. اما در صورتی که بر خلاف قواعد تکمیلی، مجمع عمومی تصمیماتی اتخاذ نماید، مانعی ندارد و مدیر بایداز آن تصمیمات تبعیت کند. هم چنین علی رغم سکوت قانونگذار، دعوت مجامع عمومی به مناسبت های مختلف در اختیار مدیران است. بند دوم. عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر مدیران به منزله نماینده مالکین در اداره ساختمان محسوب می شوند. هم چنین بر اساس ماده نوزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا مدیران امین شرکا بوده، نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. امانت داری بارزترین صفت برای هر نماینده ای است. بنابراین، در صورت زوال صفت امانت از مدیر، مجمع عمومی فوق العاده با تشکیل جلسه جانشین او را تعیین خواهد کرد .سمت مدیریت قائم به شخص است. مجامع عمومی با توجه به قابلیت ها و ویژگی هایی که در افراد وجود دارد آنان را به عنوان مدیر انتخاب می کنند. بنابراین، مدیران نمی توانند بنا به هر علتی پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده مسئولیت حفظ و اداره ساختمان را به دیگری محول نمایند.233-2.خاتمه مدیریت پایان مأموریت مدیر ممکن است معلول اسباب مختلفی مانند مرگ، استعفا، عزل، سلب شرایط، به ویژه انقضای مدت مأموریت مدیر باشد. فوت مدیر مسئله خاصی را مطرح نمی کند به جز تعیین جانشین او، ولی استعفا، عزل، سلب شرایط مدیریت و انقضای مدت مأموریت او مسائل خاصی را مطرح می کند که ذیلا به بررسی آنها می پردازیم: بند اول. استعفای مدیر اگر چه مدت مأموریت مدیر محدود و معین است، اما این به آن معنی نیست که مدیر نتواند قبل از انقضای مدت مدیریت از سمت خود کناره گیری کند. بنابراین، چون مدیر هر زمان قابل عزل است، پس قاعدتاً باید بتواند هر زمان که بخواهد استعفا دهد. مگر این که اساس نامه یا قرارداد مابین شرکا استعفای مدیر را تحت شرایطی قرارداده باشد که در این صورت مدیر به جهت قبول کتبی سمت خود باید تابع شرایط مقرر نیز باشد. بند دوم. عزل مدیر قانونگذار به صراحت معین نکرده است که عزل مدیر در صلاحیت کیست، اما چون انتخاب آنها در صلاحیت مجمع عمومی قرار داده شده، به لحاظ منطقی فقط مجمع عمومی باید بتواند آنها را عزل کند. اعم از این که مجمع عمومی عادی باشد یا فوق العاده. بنابراین، مجمع عمومی می تواند در هر زمان و بدون هیچ گونه توجیهی مدیر را عزل کند. در هر حال به محض این که مدیر بر کنار شود، صلاحیت خود را از دست می دهد و مجمع عمومی می تواند مدیر را عزل کند، اگر عزل او جزء دستور جلسه مجمع نباشد. قانونگذار دربارۀ جانشین مدیر در صورت عزل او، پیش بینی خاصی نکرده است، ولی به طور مسلم اگر مجمع عمومی مدیری را عزل کند باید در همان موقع جانشین او را معین نماید. در صورتی که مدیر معزول علی رغم برکناری توسط مجمع عمومی به وظایف خود ادامه دهد، اقدامات مزبور نافذ نبوده و فضولی است. بند سوم. سلب شرایط مدیر همان طور که می دانیم قانونگذار غیر از شرط امانت شرایط دیگری برای مدیر پیش بینی نکرده است، اما در صورتی که مالکین در خصوص تعیین مدیر شرایط خاصی را مقرر نموده باشند و این شرایط از مدیر سلب شود و یا این که مدیر فاقد اهلیت شود و نتواند مدیریت ساختمان را به نحو مطلوب انجام دهد از سمت مدیریت منعزل می شود. اگر چه برخی معتقدند که اصل بر صحت اعمال مدیر است مگر این که سلب شرایط مدیر ثابت شود، اما به نظر می رسد در صورتی که مدیر فاقد شرایط شود خود به خود بر کنار شده و اقدامات وی فضولی و منوط به رضایت شرکا است. بند چهارم. انقضای مدت مدیریت مدیران به طور قطع برای مدت معینی انتخاب می شوند. حداقل این مدت دو سال است. انتخاب مجدد مدیران بلامانع است. مدت مأموریت مدیران بیش از دو سال نیز قابل افزایش است، اما در مورد کم تر از دو سال، قانونگذار سکوت نموده است.24به طور کلی مدیر یا هیأت مدیره باید از مجمع عمومی بخواهد در زمان انقضای مهلت مدیریت مدیران برای آنان جانشین تعیین کنند. ولی ممکن است مجمع عمومی در زمان مناسب تشکیل نشود، بنابراین به نظر می رسد تا زمان تشکیل جلسه مجمع عمومی، مدیران بتوانند به سمت خود ادامه دهند و در صورتی که مدیران یا مرجع موظف به دعوت مجمع عمومی به وظیفه خود عمل نکنند، هر ذی نفعی می تواند اقدام به دعوت مجمع عمومی برای انتخاب مدیران نماید. ب. امور مالی و بازسازی هزینه های ساختمان به دو بخش اختصاصی و مشترک قابل تفکیک اند. هزینه های اختصاصی به عهدۀ مالک یا مستأجر (استفاده کننده) اختصاصی هر یک از واحد هاست و از دایرۀ شمول بحث خارج است. اما هزینه های مشترک بر عهده کلیه مالکین و مستأجرین (استفاده کنندگان) آپارتمان هاست که در این قسمت مورد مطالعه قرار می گیرد. هم چنین تعریف منابع در آمد ساختمان یکی از موضوعات اصلی است که در مبحث اول به بررسی آن می پردازیم. فرسایش ساختمان در دراز مدت بازسازی آن را ایجاب می کند. ضرورت بازسازی ساختمان منوط به احراز شرایطی است که در این فصل به بررسی آن شرایط می پردازیم. هم چنین اقدام به بازسازی ساختمان، مسائل مالی و مشکلات ثبتی را به دنبال دارد که به آنها اشاره می شود. 1.هزینه ها و درآمد هزینه های مشترک ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است: 1- تعریف هزینه های مشترک2- تعیین هزینه های مشترک3- وصول هزینه های مشترک4- در آمد و تعیین منابع درآمد ساختمان1-1.تعریف هزینه های مشترک با تعیین منابع در آمد ساختمان و تصویب آن توسط مجمع عمومی، مدیر (هیأت مدیره)، وجوه حاصله را صرف اداره ساختمان می کند. قانونگذار در ماده بیست و پنج آیین نامه اجرایی به تعریف هزینه های مشترک پرداخته است، اما در واقع این ماده موارد مصرف هزینه های مشترک را تعیین نموده است. بر اساس ماده بیست و پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مشترک عبارت است از: 1- هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات2- هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.3- بر این موارد حق بیمه ساختمان را نیز باید افزود25بند اول. استفاده، حفظ و نگاهداری ساختمان انرزی های گوناگون گرمایشی و سرمایشی، برق مشترک راهروها، راه پله ها، حیاط و پارکینگ، از جمله مواردی است که به طور مشترک مورد استفاده مالکین قرار می گیرد و قسمتی از در آمد ساختمان برای این نوع هزینه ها تخصیص می یابد. هم چنین بخشی از درآمدها صرف نگاهداری تأسیسات حرارتی و برودتی، تعمیر تأسیسات آب و برق و ... می شود. قسمتی از درآمدها نیز برای نگاهداری ساختمان، آسفالت پشت بام، تعمیر دیوارها و پله ها و تزئینات قسمت های مشترک هزینه می شود. بند دوم. پرداخت حق بیمه، هزینه های اداری و حق الزحمه مدیربه موجب قانون، مدیر (هیأت مدیره) مکلف است بخشی از درآمد ساختمان را صرف بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی نماید، هم چنین در ساختمان های بزرگ که اداره آنها مستلزم تشکیلات گسترده است و از برخی افراد جهت انجام امور اداری استفاده می شود، پرداخت حقوق پرسنل اداری موجب تحمیل هزینه هایی بر ساختمان می شود. حق الزحمه مدیر (هیأت مدیره) نیز از جمله هزینه هایی است که باید از محل در آمد ساختمان پرداخت شود.262-1.تعیین هزینه های مشترک با مطالعه مواد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، دو روش عمده جهت تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک می توان استنباط نمود:1- روش قراردادی2- روش قانونیمجامع عمومی در انتخاب هر یک از این دو شیوه آزادی عمل داشته و می توانند به یکی از دو طریق فوق عمل نمایند و در صورت انتخاب هر یک از این دو روش باید به تعهدات ناشی از آن ملتزم شوند. بند اول. روش قراردادی مالکین آپارتمان ها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزینه های مشترک را تعیین کنند. این قرارداد در صورتی که به تصویب اکثریت مالکین برسد معتبر و لازم الاجرا است. زیرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که در چارچوب قانون تدوین شده باشد، برای طرفین آن لازم الاجرا هستند.27مراد از اکثریت مالکین، در صورتی که حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پیش بینی نشده باشد، اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.28 بند دوم. روش قانونی بر اساس ماده چهار ق.ت.ا که مقرر می دارد: "حقوق و تعهدات و هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد..." تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک به دو قسمت تقسیم می شود: هزینه های نسبی، هزینه های ثالث. الف-هزینه های نسبی؛ هزینه های نسبی به آن دسته از هزینه ها اطلاق می گردد که به لحاظ ارتباط مستقیم با مساحت اختصاصی هر یک از واحدها متناسب با زیربنای اختصاصی تعیین و دریافت می شود.29 مطابق این ضابطه شرکایی که مساحت زیربنای قسمت های اختصاصی آنها بیشتر است نسبت به شرکایی که مساحت زیربنای کمتری دارند، سهم بیشتری از هزینه ها پرداخت می کنند. بنابراین، در صورتی که مساحت تمام واحدهای آپارتمانی مساوی باشد و یا اختلاف مساحت بسیار اندک باشد، هزینه های نسبی به طور مساوی تقسیم می شود. به عنوان مثال: هزینه های گازوئیل، آب، آسفالت پشت بام، حق بیمه، اجور عرصه زمین (در صورت وقف یا خالصه بودن) از جمله مصادیق هزینه های نسبی هستند که متناسب با زیربنای اختصاصی هر واحد تعیین و دریافت می شود.301.اندوخته قانونی فرسایش ساختمان در دراز مدت هزینه سنگینی را بر مالکین آپارتمان ها تحمیل خواهد نمود. بدیهی است در صورتی که منابع مالی لازم برای تعمیر و مرمت ساختمان پیش بینی نگردد، حفظ و نگاهداری ساختمان عملی نخواهد شد. از این رو قانونگذار با پیش بینی اندوخته قانونی، ساکنین آپارتمان ها را مکلف نموده تا با پرداخت وجوهی در دراز مدت منابع مالی لازم برای تعمیر ساختمان را تأمین نمایند. اگر چه قانونگذار مقدار اندوخته و نحوۀ وصول آن را از حیث ثابت یا نسبی بودن مشخص ننموده، اما با توجه به مفاد قانون تملک آپارتمان ها اصل بر تقسیم هزینه های مشترک به نسبت زیربنای اختصاصی است. بنابراین، سهم هر یک از مالکان (استفاده کنندگان) از اندوخته قانونی متناسب با مساحت زیربنای اختصاصی آنها تعیین و دریافت خواهد شد.312.بیمه ساختمان نیاز به آرامش، پیش گیری از بروز حوادث و تلاش برای تخفیف خسارات ناشی از حوادث غیر مترقبه، موجب رشد صنعت بیمه در جامعه شده است. طبق قانون تملک آپارتمان ها، مدیر (هیأت مدیره) مکلف است تمام ساختمان را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نماید.32علت این تکلیف آن است که شایع ترین خطری که واحد های آپارتمانی را تحدید می کند، حوادث ناشی از آتش سوزی است و از آنجا که واحد های آپارتمانی هم چون حلقه های زنجیر به یکدیگر متصل اند،امکان گسترش خطر بیشتر است. از این رو مدیر (هیأت مدیره) مکلف است حق بیمه هر یک از واحد ها را متناسب با زیربنای اختصاصی آن ها محاسبه و دریافت نموده و به بیمه گر ژرداخت کند. در واقع این وظیفه به صورت یک تکلیف توسط قانونگذار تعریف شده و دارای ویژگی قواعد آمره است. در صورتی که مدیر به تکلیف فوق عمل ننماید، مالکین هر یک از واحد ها می توانند نسبت به بیمه نمودن آپارتمان خود رأساً اقدام کنند. لیکن در صورت بروز آتش سوزی در تمام مجموعه آپارتمانی، هر یک از واحد ها برای مطالبه خسارت باید به بیمه گری که نزد او قرارداد بیمه منعقد نموده است مراجعه کند، و این امر در عمل مشکلاتی را به همراه دارد. اما در صورتی که مدیر (هیأت مدیره) از انجام تکلیف قانونی خود استنکاف کند، جبران خسارت وارده به ساختمان در صورت بروز آتش سوزی بر عهده چه کسی است؟ به موجب قواعد مسئولیت مدنی، هر کس به دیگری ضرر بزند باید آن را جبران کند، مگر مواردی که اضرار به غیر به حکم قانون باشد یا ضرر وارده ناروا و نامتعارف جلوه نکند. در این موارد نیز چون در اثر تقصیر مدیر به ساختمان خسارت وارد شده وی مسئول جبران خسارت است، در صورتی که تقصیر مدیر موجب آسیب جانی و فوت شود،بر اساس ماده 616 قانون تعزیرات مصوب 2 خرداد 1370 محکوم به حبس تعزیری بین یک تا سه سال خواهد شد. اما مسئله اصلی این است که آیا مدیر به طور مطلق حتی در صورت وجود قوه قاهره، مسئول جبران خسارت است و یا این که اثبات قوه قاهره مدیر را از مسئولیت معاف می کند؟ قاعده کلی ارتکاب تقصیر است. بنابراین، همین که ثابت شود متعهد از انجام تهعد خودداری نموده،برای مسئولیت او کافی است. مگر این که متعهد وجود قوه قاهره را ثابت کند. در نتیجه مدیری که از انجام تعهد خودداری نموده در صورتی از مسئولیت معاف می شود که وجود قوه قاهره را ثابت کند.33ب. هزینه های ثابت؛هزینه های ثابت به آن دسته از هزینه ها اطلاق می گردد که به لحاظ عدم ارتباط با مساحت زیربنا، به نحو مساوی تقسیم می شود. به عنوان نمونه، هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، باغبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک از جمله هزینه های ثابت هستند که صرف نظر از زیربنای اختصاصی واحد ها، به طور مساوی تعیین و دریافت می شود.34 در این قسمت با بیان یک مثال نحوه محاسبه هزینه نسبی و هزینه های ثابت توضیح داده می شود. مثال- فرض کنیم ساختمانی دارای پنج واحد آپارتمانی با مساحت های زیربنای مختلف به شرح زیر باشد: آپارتمان شماره (1) دارای مساحت زیربنای یکصد متر مربع؛ آپارتمان شماره (2) دارای مساحت زیربنای یکصدو پنجاه متر مربع؛ آپارتمان شماره (3) دارای مساحت زیربنای دویست متر مربع؛ آپارتمان شماره (4) دارای مساحت زیربنای دویست و پنجاه متر مربع؛ آپارتمان شماره (5) دارای مساحت زیربنای سیصد متر مربع؛ اگر کل هزینه های نسبی که مشتمل است بر حق بیمه به مبلغ پانزده هزار ریال و اندوخته قانونی به مبلغ سی هزار ریال و هزینه سرایداری که جزء هزینه های ثابت است ماهیانه مبلغ بیست هزار ریال باشد، مطلوب است محاسبه سهم ماهیانه هر یک از آپارتمان های فوق الاشعار از هزینه های نسبی و هزینه های ثابت؟ 1000=300+250+200+150+100 = مجموع مساحت های زیربنای واحد ها3-1. وصول هزینه های مشترک پس از تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک توسط مدیر (هیأت مدیره) به موجب حکم قانون، تمامی مالکان واحد ها مکلف به پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک اند و صرف نظر از این که از مشترکات یاد شده استفاده می کنند یا خیر، باید آن را پرداخت یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مربوط را پرداخت کند. (صدر ماده 23 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به عبارتی مستأجر مکلف به پرداخت هزینه های مشترک نیست و در صورتی که آن را نپردازد مسئولیتی متوجه او نخواهد بود، اما در صورتی که مستأجر از محل مال الاجاره اقدام به پرداخت هزینه های مشترک نماید، چون ایت امر از سوی قانونگذار تجویز شده است، اعتراض مالک به مستأجر در مورد عدم پرداخت مال الاجاره به او وارد نخواهد بود و مالک تنها بعد از کسر هزینه های مشترک نسبت به مابقی مال الاجاره حق رجوع دارد. در صورتی که پرداخت هزینه های مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید. بر اساس ماده 23 آیین نامه مسئولیت مالک و استفاده کننده در برابر مدیر مسئولیت تضامنی است، در حالی که آیین نامه نمی تواند در مقام تبیین زوایای مختلف مصوبات قانون و پر داخت بیشتر به جزئیات، جنبه تأسیسی داشته باشد و به وضع قواعدی بپردازد که قانونگذار در مصوبه خود به آن اشاره ننموده است. مسئولیت تضامنی کاملاً جنبه استثنایی دارد و در صورتی مسئولیت جمعی تضامنی است که قانون یا قرارداد آن مسئولیت تضامنی را مورد شناسایی قرارداده باشد. مطابق ماده 403 ق.ت.ا "مسئولیت تضامنی یا به حکم قانون بر قرار می شود یا به موجب قرارداد، پس هر جا صراحتاً قانون یا قراردادی مسئولیت تضامنی مقرر نکرده باشد باید به اصل مراجعه نمود که اصل بر عدم مسئولیت تضامنی است".35بند اول. ابلاغ اظهار نامه اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک استنکاف کند، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان مکلف است، سهم او را از هزینه های مشترک طی اظهارنامه ای مطالبه کند. در اظهارنامه مبلغ بدهی و صورت ریز مطالبات ساختمان قید می شود.36اظهارنامه به صراحت ماده 156 ق.ا.د.م از طرق رسمی مطالبه حق است، که حسب مورد توسط اداره ثبت اسناد یا دفاتر دادگاه ها ابلاغ می شود. ارسال اظهارنامه در برخی موارد اجتناب ناپذیر است. (ماده ده مکرر ق.ت.ا) اگر اظهارنامه توسط دفتر دادگاه ابلاغ شود، جهت رسیدگی به دادگاه تقدیم نخواهد شد، بنابراین با ابلاغ اظهارنامه توسط دفتر دادگاه وظیفه دفتر پایان یافته و نوبت به ارجاع آن به دادگاه نمی رسد. اظهارنامه در سه نسخه تنظیم و به امضای مدیر ساختمان رسیده، یک نسخه از آن به بدهکار ابلاغ می گردد، یک نسخه به مدیر تحویل می شود و نسخه دیگر در دفتر دادگاه بایگانی می گردد. هرگاه مالک یا مستأجر (استفاده کننده) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود از هزینه های مشترک را نپردازد، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات موجود واحد یا واحدهای بدهکار را از دریافت خدمات مشترک همچون شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره محروم کند. (ماده ده مکرر ق.ت.ا) در واقع پس از ابلاغ اظهارنامه قطع خدمات مشترک، اولین ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک از سوی مدیر علیه مالک یا مستأجر مستنکف است. مدیر نمی تواند پیش از ابلاغ اظهارنامه بدهکار را از دریافت خدمات مشترک محروم کند37بند دوم. صدور اجرائیه اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) پس از ابلاغ اظهارنامه و انقضای مهلت قانونی (ده روز) هم چنان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، طبق تقاضای مدیر (هیأت مدیره) و بر اساس اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. به این منظور مدیر درخواست نامه ای تنظیم کرده، مدارکی که صلاحیت او را محرز نماید به پیوست درخواست نامه می کند. مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیره که برای صدور اجرائیه باید ضمیمه گردد عبارت است از قرارداد بین مالکین یا تصمیم مجمع عمومی که طبق ماده هشت قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه مربوط اتخاذ می شود. هم چنین رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده و صورت ریز سهم او از هزینه های مشترک باید ضمیمه در خواست شود.38بند سوم. طرح دعوی در صورتی که قطع خدمات مشترک از سوی مدیر (هیأت مدیره) علیه مالک یا استفاده کننده بدهکار ممکن یا مؤثر نباشد- مانند موردی که آپارتمان خالی از سکنه است و قطع خدمات مشترک هیچ اثری ندارد- مدیر (هیأت مدیره) می تواند در دادگاه صالح طرح دعوی کند. بنابراین، به موجب ماده دوازده قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: "دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت،مزاحمت، ممانعت از حق،تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است". مدیر می تواند در دادگاه صالح یعنی دادگاه محل وقوع آپارتمان طرح دعوی کند. مدیر (هیأت مدیره) به عنوان نماینده قانونی مالکین با ارائه مدارک مثبت سمت خود، حق طرح دعوی و حضور در جلسات دادرسی را دارد.39دادگاه خارج از نوبت با حضور طرفین به دعوی مطروحه رسیدگی نموده و چنانچه بدهکاری مالک یا استفاده کننده را احراز نماید، حسب تقاضای مدیر شخص ممتنع را به محرومیت از دریافت خدمات دولتی مانند: آب و برق و ... محکوم،و پرداخت مبلغ بدهی و تأدیه جریمه معادل دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان ملزم می کند. در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً از سوی دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک شود، علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان به عنوان جریمه می باشد. این مبلغ به نفع دولت از مالک به استفاده کننده بدهکار وصول می شود. در صورتی که مالک یا استفاده کننده نسبت به تعیین سهم خود از هزینه های مشترک معترض باشد، می تواند مراتب اعتراض خود خود را به مدیر اعلام دارد و در صورت عدم توجه مدیر به اعتراض مالک و امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه های مشترک، مدیر می تواند ضمن ابلاغ اظهارنامه به مالک مستنکف سهم او را از هزینه های مشترک مطالبه کند و مالک یا استفاده کننده نیز می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه در دادگاه صالح نسبت به نظر مدیر اعتراض نماید. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات به موضوع رسیدگی نموده و رأی می دهد، یا استفاده کننده علی رغم اعتراض به اقدام مدیر برای این که از خدمات مشترک محروم نگردد، سهم خود از هزینه های مشترک را بپردازد، در این صورت اگر مالک یا استفاده کننده هم چنان بر اعتراض خود باقی بماند، می تواند با تقدیم عرض حال و ضمیمه نمودن مدارک و ادله خود، از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تعیین سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک نماید. دادگاه پس از دعوت از طرفین مالک یا استفاده کننده و مدیر و با جلب نظر کارشناسان نسبت به قبول اعتراض مالک یا استفاده کننده و تعیین میزان سهم او از هزینه های مشترک و یا رد اعتراض او تصمیم می گیرد. تصمیم دادگاه برای هر دو طرف لازم الاتباع است.40اثر رأی دادگاه از بررسی قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن چنین مستفاد می شود که در صورت طرح موضوع در دادگاه از سوی مالک یا استفاده کننده معترض، عملیات اجرایی از ناحیه اداره ثبت ادامه خواهد یافت، مگر این که دادگاه بدواً دستور توقف عملیات اجرایی و متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خود به اداره ثبت صادر و اعلام کرده باشد، سپس در رأی صادره مالک معترض را ذی حق و مدیر را محکوم کند، در این صورت مدیر ملزم به تبعیت از حکم دادگاه است. اما هر گاه به موجب رأی دادگاه، اعتراض مالک یا استفاده کننده رد گردد، نه تنها دادگاه دستور سابق خود دایر بر متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را لغو خواهد کرد، بلکه اداره ثبت مطابق ماده ده مکرر ق.ت.ا و تبصره های آن، کماکان عملیات اجرایی را تعقیب خواهد نمود.414-1. در آمد هزینه های مسبوق به درآمدند. تا درآمدی نباشد، پرداخت هزینه ها نیز عملی نخواهد شد. تعریف منابع درآمد ساختمان زمینه تصمیم گیری بهتر در خصوص نحوه ارائه خدمات ساختمانی را ایجاد خواهد نمود. هم چنین بر اساس اصل مقابله هزینه ها با درآمد، یعنی شناسایی درآمد های تحقق یافته و هزینه های انجام شده مربوط به یک دوره مالی و مقابله آنها با یکدیگر، شناسایی منابع درآمد ضروری است. قانونگذار در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در مورد تعیین منابع درآمد ساختمان سکوت نموده و تنها به ذکر این نکته که تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه از وظایف مجمع عمومی است، اکتفا نموده است.42در این مورد که تأدیه هزینه های مشترک بر عهده مالکین آپارتمان هاست هیچ اختلافی نیست و رویه مجتمع های آپارتمانی نیز بر همین منوال است. اما نکته اصلی این است که آیا با توجه به هزینه های متنوع ساختمان می توان منابع درآمدزای دیگری برای آن تعریف نمود یا خیر؟ همان طور که اشاره شد به نظر می رسد مهم ترین منبع درآمد ساختمان دریافت وجه از مالکین (شارژ) است. تنها مالکین هستند که از قسمت های مشترک ساختمان استفاده می کنند و خود آنها نیز باید از عهده هزینه های مشترک برآیند. طبق قاعده فقهی "من له الغنم فعلیه الغرم؛ هر کس از مالی بهره می برد، هزینه و خسارت هم بر عهده او است".43منابع دیگر هم چون سود بانکی، فروش اشیای اسقاطی، کمک های مالی اشخاص حقیق یا حقوقی، اگرچه موجب جذب سرمایه برای ساختمان خواهند شد، اما نمی توان آنها را به عنوان منابع مستمر درآمد تلقی نمود. سرانجام نباید از این نکته غافل شد که این امر بر عهده مدیران است تا با شناسایی استعداد ها و امکانات بالقوه ساختمان، نسبت به تبدیل آن ها به عنوان منابع مستمر درآمد اقدام نمایند. 2. بازسازی بحث هایی که در خصوص بازسازی ساختمان مورد مطالعه قرار گرفته است عبارت اند از: 1- ضرورت بازسازی، 2- هزینه های بازسازی، 3- رعایت حقوق ثبتی. 1-2. ضرورت بازسازی با فرسایش ساختمان، بازسازی آن امری ضروری است. بازسازی ساختمان در دو مورد ضرورت دارد: الف. پایان عمر مفید ساختمان، ب. فرسودگی کلی ساختمان. احراز هر یک از موارد فوق در صورتی که توأم با خطرجانی و ضرر مالی برای ساکنین باشد، موجب بازسازی ساختمان خواهد شد. بند اول. انتخاب کارشناس موضوع بازسازی ساختمان در مجمع عمومی مطرح می شود. مالکین در صورتی می توانند اقدام به بازسازی ساختمان کنند که اکثریت مالکین با این امر موافق باشند. به عبارت دیگر اگر تنها اقلیت مالکین موافق بازسازی ساختمان باشند،حتی با جلب نظر کارشناسان نیز نمی توانند در این خصوص اقدام کنند. لزوم بازسازی ساختمان منوط به تأیید سه نفر از کارشنسان رسمی دادگستری است. به همین جهت اکثریت مالکین موافق بزسازی باید در انتخاب کارشناسان با یکدیگر به توافق برسند. بنابراین، با موافقت اکثریت مطلق مالکین کارشناسان مزبور انتخاب می شوند. در صورت عدم توافق مالکین در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد نمود. بند دوم. صدور حکم دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی پس از آن که اکثریت مالکین با بازسازی ساختمان موافقت نمودند و لزوم بازسازی ساختمان به تأیید سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری رسید، در صورتی که اقلیت مالکین مخالف بازسازی ساختمان باشند و از تخلیه آپارتمان خود به منظور بازسازی خودداری کنند، مدیر (هیأت مدیره) می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه و ارائه دلایل، از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان را نماید44 در صورتی که مالکین مخالف تجدید بنای ساختمان نظر کارشناسان منتخب از سوی مالکین موافق یا از طرف وزارت مسکن را قبول نداشته باشند، دادگاه در صورت لزوم موضوع را به هیأت پنج نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد و در صورتی که هیأت مزبور نظر کارشناسان قبلی را تأیید نمایند، در صدور رأی دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان نباید تردید نمود و مخالفین با تجدید بنای ساختمان ملزم به تبعیت از رأی دادگاه هستند. اما چنانچه رأی دادگاه که علی الاصول مستند به نظریه هیأت کارشناسان پنج نفره است مبنی بر عدم بازسازی و تجدید بنای ساختمان صادر گردد، قطعاً دعوی مدیر (هیأت مدیره) مردود اعلام خواهد شد و مآلاً اکثریت مالکان قسمت های اختصاصی نخواهند توانست نسبت به تجدید بنای ساختمان اقدام کنند. بند سوم. تأمین مسکن استیجاری در صورتی که دادگاه بازسازی ساختمان را تجویز کند، برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی از سوی اقلیت مخالف نشود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب، برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. بدیهی است، آپارتمانی که برای مالک یا مالکین مخالف اجاره می شود، باید هم عرض آپارتمان قبلی او باشد اگر واحد مزبور مسکونی بوده، واحد مسکونی و اگر تجاری بوده واحد تجاری برای او اجاره شود. اگر مالک علی رغم تأمین مسکن استیجاری مناسب هم چنان از تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا خودداری کند، به درخواست مدیر، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای او از سوی سایر مالکین، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد. 2-2. هزینه های بازسازی به منظور بازسازی ساختمان هزینه هایی بر مالکین تحمیل خواهد شد که کلیه مالکین ساختمان به نسبت سهم خود مکلف به پرداخت هزینه های مزبور هستند. علاوه بر هزینه تعمیر و بازسازی ساختمان اقلیت مالکین مخالف باید نسبت به پرداخت اجاره بهای آپارتمان خود راساً اقدام کنند. به عبارت دیگر، اگرچه مالکین موافق بازسازی ساختمان به نمایندگی از سوی مخالفین و بر اساس حکم دادگاه اقدام به اجاره آپارتمان برای انان نموده اند. اما این امر به منزله پرداخت اجاره بها از سوی اکثریت مزبور نیست. بدیهی است در صورت امتناع مالک از پرداخت اجاره بها و تأدیه آن از سوی سایر مالکین، مالکین موافق بازسازی می توانند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است،از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. بنابراین، در صورت امتناع از تأدیه هزینه های بازسازی، مالکین سایر واحدها می توانند با اختصاص واحد آپارتمانی با مساحت کمتر و یا فروش واحد مزبور اقدام به وصول هزینه های بازسازی نمایند. هم چنین به نظر می رسد علی رغم این که در ماده 524 ق.ا.د.م مسکن جزء مستثنیات دین است، اما چون مالکین آپارتمان ها از همان ابتدا قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه اجرایی آن و اساس نامه ساختمان را پذیرفته اند و از انجا که در آپارتمان ها تصمیم گیری و اداره ساختمان تابع تصمیم اکثریت است، از این رو فروش واحد آپارتمانی مالک علی رغم مخالفت او با تجدید بنای ساختمان، منعی ندارد. 3-2. رعایت حقوق ثبتی در بازسازی ساختمان گرچه در اصلاحیه سال 1376 ق.ت.ا موضوع بازسازی ساختمان در ماده سیزده و تبصره های ق.ت.ا آن پیش بینی شده، اما با توجه به مقررات ثبتی مشکلات تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت جدید بعداً صورت خود را ظاهر و آشکار خواهند کرد، زیرا قانونگذار مشخص نکرده که ساختمان بازسازی شده آیا عیناً به همان شکلی که در صورت مجلس تفکیکی قبلی بوده، بازسازی می شود یا مالکین می توانند در آن تغییراتی ایجاد نمایند. حتی اگر ساختمان به همان ترتیب صورت مجلس قبلی بازسازی شود، به احتمال زیاد در مساحت قطعات آپارتمان ها تغییراتی به وجود خواهد آمد چه رسد به این که مالکین بخواهند در احداث بنا تغییرات کلی بوجود آورند. در این صورت از لحاظ حقوق ثبتی، اعتبار صورت مجلس تفکیکی سابق و اسناد رسمی قبلی ساختمان چه وضعیتی خواهد داشت. آیا صورت مجلس تفکیکی پیشین و اسناد رسمی صادره ابطال خواهند شد یا اصلاح؟ صورت مجلس تفکیکی و اسناد رسمی جدید چگونه تنظیم و صادر خواهد شد؟ به طور کلی سند مالکیت قطعه زمین مفروز که با مساحت و حدود و پلاک مشخص و معلوم صادر می شود با احداث واحدهای آپارتمان در آن و تفکیک و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان نهایتاً باطل شده و در پرونده ثبتی بایگانی می شود، در واقع سند مالکیت زمین که معرف مساحت و حدود عرصه ملک است به دو یا چند اسناد مالکیت اعیان (آپارتمان) تبدیل خواهد شد که در این اسناد مالکیت فقط مساحت و حدود آپارتمان ها قید شده و مشخصات طول و ابعاد و حدود و مساحت عرصه اولیه که آپارتمان از آن مفروز شده، نشان نمی دهند. اقدام به تفکیک اعیان و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان مستند به سند انتقال رسمی یا تقسیم نامه با رعایت موازین قانونی صورت پذیرفته و حسب دستور ماده 117و 120 آیین نامه قانون ثبت املاک با صدور سند مالکیت برای آخرین قطعه تفکیکی سند مالکیت اولیه باطل و در پرونده مربوط بایگانی خواهد شد. مطلب حائز اهمیت و قابل بررسی که ادارات ثبت معمولاً با آن مواجه هستند این است که با گذشت زمان و به سر رسیدن عمر مفید ساختمان و یا به قصد استفاده از تراکم بیش تر و یا دلایل دیگر،مالکین واحد های آپارتمانی متفقاً اقدام به تخریب نموده به طوری که با از بین بردن تمام اعیانی های موجود و کسب مجوز از شهرداری مجدداً تعداد بیش تری واحد های آپارتمانی را بر روی عرصه احداث می نمایند و پس از اتمام عملیات ساختمان و اخذ گواهی پایان کار در خواست تفکیک نموده، نتیجه این که ادارات ثبت با حالتی مواجه هستند که مالکین با داشتن دو یا جند جلد اسناد مالکیت شش دانگی آپارتمان مجتمع چندین واحدی احداث نموده اند که مشخصه آپارتمان های احداثی با مشخصه اسناد مالکیت آپارتمان هایی که در ید مالکین است، هیچ گونه تطبیقی ندارد، زیرا مورد ثبت اسناد مذکور تخریب شده است و عملاً وجود خارجی ندارد و مالکین با استناد به این اسناد مالکیت و گواهی پایان ساختمان، درخواست تفکیک وضعیت فعلی را دارند. با توجه به سابقه بیش از سی سال آپارتمان سازی در تهران و شهرهای بزرگ و به سر رسیدن عمر مفید مجتمع های قدیمی و لزوم تخریب و بازسازی آنها به علت خطرات ناشی از فرسودگی، موضوع مورد توجه قانونگذار قرارگرفته به طوری که ماده سیزده ق.ت.ا (اصلاحی 11 خرداد 1376) مقرر می دارد: "در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد". تخریب و بازسازی مجتمع های آپارتمانی موجب تغییر در حدود مساحت آنها و عدم انطباق .احدها با مشخصات مندرج در اسناد تفکیکی خواهد شد، لذا لازم و ضرئری است، قوانین و مقرراتی حاکم گردد که با اعمال آن سازمان ثبت بتواند اسناد ماتلکین را با ساختار جدید و مشخصات آپارتمان های نو ساز تطبیق دهد. در اصلاحیه مذکور قانونگذار به چگونگی مالکیت و تغییراتی که در این رهگذر باعث عدم انطباق آپارتمان ها با اسناد مالکیت قبلی برمیگردد توجهی نداشته و به دلیل این که مطلب مسبوق به سابقه نبوده و پدیده نو و تازه تولد یافته ای است، در قوانین ثبت نیز مجرایی برای اصلاح و یا ابطال اسناد مالکیت قبل و صدور اسناد مالکیت جدید ملاحظه نمی شود و ادارات ثبت برای اقدام و تنظیم صورت مجلس تفکیکی در این حالت به شیوه های متفاوتی عمل می کنند: 1. صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تفکیکی اصلاحی و با قید پلاک اولیه تنظیم کرده و پیرو صورت مجلس اولیه به دفتر خانه اسناد رسمی ارسال می دارند. اقدام به این صورت به دو دلیل، موجه به نظر نمی رسد: یکی آن که قطعات تفکیکی صورت مجلس تفکیکی اولیه انتقال یافته و یا باتوجه به تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی نسبت به قطعات تفکیکی سند مالکیت جداگانه صادر شده و مفاد مندرجات صورت مجلس تفکیکی کلاً به مرحله اجرا درآمده و دیگر تنظیم صورت مجلس اصلاحی، معنی و مفهوم خود را از دست داده و مورد ندارد. دیگر آن که با عنایت به تخریب کامل واحدهای آپارتمانی و محو کلیه آثار اعیانی اولیه تنظیم صورت مجلس اصلاحی منطقی و پذیرفته نیست، زیرا اصلاح و تغییر در مواقعی مصداق و مورد پیدا می کند که آثار و بقایای اولیه ملک تا حد زیادی موجود و بدون تغییر باقی مانده باشد و کسری و یا زیادت ابعاد و مساحت به دلایلی موجبات و ضرورت تنظیم صورت مجلس اصلاحی را فراهم آورد. 2. صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تغییر وضعیت تنظیم می نمایند که با توجه به دگرگونی کلی و باقی نبودن اعیانی اولیه و عدم مجوز قانونی برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و عدم ذکر حدود مساحت عرصه در اسناد مالکیت آپارتمان ها نمی توان به این تغییر کلی و محو شدن اعیانی ها که فقط اسناد مالکیت آنها در اختیار است، آن را تغییر وضعیت نام نهاد و با این توضیحات صورت مجلس تغییر وضعیت مؤخر را به صورت مجلس تفکیکی مقدم وصل کنیم و ارتباط دهیم. 3. صورت مجلس تفکیکی آپارتمان های جدید الاحداث را با توجه به گواهی پایان ساختمان و با قید تمام پلاک های فرعی آپارتمان ها مستقلاً تنظیم نموده و دفتر اسناد رسمی نیز با استناد به صورت مجلس تفکیکی انتقالات قطعات آپارتمانی را در همان اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید می دارد. اگر به علت عدم مجوز ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و میسر نبودن اعاده به وضع اول، یعنی صدور سند مالکیت زمین به نام مالکین و ضرورت توجه به درخواست و انجام تقاضای تفکیک آپارتمان های جدید الاحداث این روش را بپذیرم، طبیعی است با تنظیم صورت مجلس تفکیکی انتقال تمام قطعات آپارتمانی بایستی در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید شود و هر چند درج این انتقالات با ذکر شماره های طبقه و قطعه و شماره و صورت مجلس تفکیمی است، ولی چون اسناد مالکیت به صورت اسناد مالکیت آپارتمان می باشد، تنظیم اسناد انتقال و تنظیم اسناد رهنی و شرطی و بالأخص در مواردی که مالکین اولیه قصد استفاده از تسهیلات بانکی به صورت مشارکت مدنی و بیع شرط را دارند آنان را با مشکل روبه رو می کند، زیرا اساساً در مشارکت مدنی بانک ها به مالک زمین به قصد احداث ساختمان و شراکت در امر ساختمان سازی وام پرداخت می کنند و سند مالکیت زمین باید در ذمه مالک قرار گیرد و مشخصات زمین بایستی در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط به صورت دقیق وجود داشته باشد، تا در موقع صدور اجرائیه و اعمال مقررات قانونی اجرای مفاد اسناد رسمی مغایرتی به وجود نیاید. در صورتی که اسناد مالکیت قطعات آپارتمانی در قید اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط قرار گیرد با تخریب و از بین رفتن اعیانی ها تعریف مشخصات سند مالکیت با موقعیت عرصه و اعیانی ها احداثی جدید مطابقت نخواهد داشت و این عدم مطابقت موجبات اشکال را فراهم می سازد. مورد فوق و موارد دیگر وجود دارد که قوانین ثبت و آیین نامه و بخش نامه ها وستورالعمل های مربوط، چگونگی اقدام در خصوص مورد را به صراحت بیان نداشته و به همین دلیل مسئولین واحد های ثبتی نیز با استنباط از روح قوانین و آیین نامه دیدگاه های مختلف و متفاوتی نسبت به موضوع پیدا کرده و در اقدام به کار خواهند گرفت. اما آنچه مسلم است ارائه طریق و چگونگی اقدام برای حل مشکلات ثبتی از عهده شخص و یا اشخاص که به علت علاقه\ به بررسی این مشکلات پرداخته و قلم به دست گرفته و موانع و معایب و مشکل را بیان داشته به تنهایی برنمی آید و اظهارات آن فقط در جهت طرح و توجه بیش تر به این مسائل و کسب نظر ارشادی سازمان ثبت است،زیرا تدوین راه درست و عملی برای حل این موارد را سازمان ثبت به صورت اصلاح قانون و یا دستورالعمل و بخش نامه صادر می کند،کما این که در مسیر تاریخی بیش از سه ربع قرن شاهد تحول و تغییرات قوانین ثبت هستیم، ولی با توجه به تجربه و جمع بندی همه موارد این بحث ضمن ترجیح شیوه و اقدام به روش بند سه تا بررسی موضوع و ارائه طریق مطوئن و فراهم آوردن مجوز قانونی از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها که آن هم با توجه به مقدار مالکیت و سهام آنان موضوعی قابل بحث و بررسی است، پیشنهاد می نماید: سازمان ثبت با هماهنگی شهرداری پس از تخریب اعیانی ها مالکین را مکلف نمایند که به ادارات ثبت مراجعه و با معاینه محل توسط مأمورین ثبت و احراز تخریب و از بین رفتن اعیانی، ضمن تنظیم صورت مجلس به تبعیت از سند مالکیت اولیه و پرونده ثبتی، مشخصات عرصه را در ستون ملاحظات اسناد مالکیت آپارتمان ها قید کند و بعداً نیز در هنگام تفکیک این موضوع در صورت مجلس توضیح داده شود. با قید مراتب فوق در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه و هم چنین صورت مجلس تفکیکی تا حد زیادی تغییرات حاصله بر روی پلاک مشخص و گویا شده و تذکر موضوع در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط، مشکل اقدامات اجرایی و عدم تطبیق اسناد مالکیت را با محل از بین می برد و مشخصات زمین با اصلاحی مذکور مطابقت خواهد داشت45 نتیجه و پیشنهاد در قسمت پایانی این رساله برخی نکات برجسته در رابطه با مسائل حقوقی آپارتمان ها مورد اشاره قرار می گیرد: با توجه به این که در قانون تملک آپارتمان ها واژه آپارتمان تعریف نشده، از این رو در ابتدا تلاش شده تعریف جامعی از این واژه ارائه شود. بر اساس این تعریف، آپارتمان ها واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی اند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحد های مستقل بنا شده اند. هر یک از این واحدها دارای سند تفکیکی خاص و مجزا بوده و می توان مالکیت آن را به دیگران انتقال داد. آپارتمان ها ممکن است به صورت مسکونی، تجاری، اداری مورد استفاده قرار گیرند. در آپارتمان ها تعداد طبقات شرط نیست. بنابراین،ساختمان هایی که به صورت افقی در کنار هم قرار گرفته و دارای بخش های اختصاصی و اشتراکی می باشند نیز آپارتمان تلقی می شوند، اگر چه مصداق بارز آپارتمان ساختمان های عمودی با طبقات متعدد است. به موجب قانون تملک آپارتمان ها،آپارتمان از دو بخش اختصاصی و اشتراکی تشکیل شده، با این وجود موقعیت برخی قسمت های آپارتمان مانند: انباری و پارکینگ در قانون مشخص نیست که آیا در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می گیرد یا در شمار قسمت های اشتراکی است. به نظر می رسد با توجه به بخش نامه های ثبتی و قوانین شهرداری، پارکینگ و انباری از لوازم و توابع اختصاصی آپارتمان است. بنابراین، مالک می تواند به طور انحصاری در آن تصرف کند و مانع از تصرف و استیلای سایر شرکا شود. هم چنین در صورتی که مالک آپارتمان نسبت به حذف فضای پارکینگ اقدام نماید یا پارکینگ را تبدیل به واحد مسکونی کند، از آنجا که پارکینگ از لوازم ضروری آپارتمان است به موجب تبصره های ذیل ماده صد ق.ش مالک مکلف است، نسبت به اصلاح وضع موجود و اعاده آن به وضع سابق اقدام کند و در غیر این صورت به واسطه حذف فضای پارکینگ به پرداخت جریمه محکوم خواهد شد. بر اساس قانون تملک آپارتمان ها قسمت های مشترک قسمت هایی است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده کلیه شرکا قرار گرفته و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. با این حال، در صورتی که نحوه استقرار قسمت مشترک ساختمان (مانند حیاط) به گونه ای باشد که تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصی یکی از شرکا باشد،چون حق سایر شرکا در قسمت اشتراکی با حق مالک مزبور در قسمت اختصاصی در تزاحم است، لذا قاعده لاضرر در این مورد خاص بر تسلیط مقدم است و شرکای دیگر نمی توانند در قسمت اشتراکی (حیاط) تردد نمایند. برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی ساختمان از سوی اقلیت مخالف نشود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند،می توانند به نمایندگی از سوی مخالفین و بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. اما این امر به منزله پرداخت اجاره بها از سوی اکثریت مزبور نیست. در صورت امتناع مالک از پرداخت اجاره بها و تأدیه آن از سوی سایر مالکین، مالکین موافق بازسازی می توانند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها من جمله همان واحد استیفا کنند. از آنجا که رویه مجتمع های آپارتمانی به گونه ای است که هزینه های مشترک صرف نظر از ثابت یا نسبی آن به نحو مساوی و به تعداد واحد های آپارتمانی محاسبه و دریافت می شود،در این نوشتار تلاش شده یکی از مناسب ترین روش های محاسبه هزینه های مشترک (محاسبه هزینه های نسبی بر اساس زیربنای اختصاصی واحد ها) در قالب مثال بیان شود. در خاتمه به نظر می رسد اعمال پیشنهادات زیر در راستای اصلاح قانون تملک آپارتمان ها و رفع نقایص موجود مؤثر واقع شود. با توجه به اینکه واژه آپارتمان در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن تعریف نشده و هیچ ضابطه روشن و مشخصی برای تمیز آپارتمان ها از ساختمان های دیگر وجود ندارد، ارائه تعریف جامع و مانع آپارتمان از سوی قانونگذار ضرورتی است اجتناب ناپذیر. به لحاظ این که قوانین مربوط به مدیریت ساختمان وظایف و اختیارات مدیران و صلاحیت های مجامع عمومی به صورت کلی بیان شده و این امر مشکلاتی را در عمل برای مدیران مجتمع های آپارتمانی ایجاد نموده، به نظر می رسد قواعد مربوط به مدیریت و مجامع عمومی باید به نحو مبسوط از سوی قانونگذار بیان شود تا مشکلات و موانع موجود در رابطه با مدیریت ساختمان بر طرف گردد. فصل سوم از قانون مدنی در برگیرنده اصول و قواعد کلی حاکم بر ساختمان های چند طبقه است. از آنجا که ضوابط ارائه شده در این قانون با معیار ها و ضوابط مندرج در قانون تملک آپارتمان ها مغایر است، لذا ضروری است در راستای انطباق مواد قانون مدنی با مفاد قانون تملک آپارتمان ها مواد قانون مدنی اصلاح شود. از آنجا که در قانون تملک آپارتمان ها اشاره شده است "اساس نامه موضوع این قانون الزامی نیست"، و این امر اشکالات و ابهاماتی برای مالکین آپارتمان ها ایجاد خواهد کرد، پیشنهاد می شود متن ماده مرقوم به نحو زیر اصلاح شود: "مالکین می توانند برای اداره ساختمان، اساس نامه ای تنظیم کنند. ثبت اساس نامه مذکور الزامی نیست". ________________________________________1.حقوق تجارت شرکت های تجاری، ج2، ص 109. 2.2 مجمع بر وزن معبر در لغت به معنی جای گرد آمدن و کسانی که گرد هم آمده باشند، می باشد. در اصطلاح، به گروهی که مصلحت واحد و هدف واحد آنها را گرد آورده باشد، اطلاق می شود که به منظور مشاوره و دادن رأی و اقدام به کار معینی فراهم می آیند. "ترمینولوژی حقوق، ص 4".3.حقوق تجارت، ج 2، ص 121؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 180.4.نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 69.5.ر.ک: ماده صد ل.ا.ق.ت؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 129.6.مستنبط از ماده شش آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.7.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 163.9.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 168.10.10ترمینولوژی حقوق، ص 726.11.مستنبط از ماده 102 قانون تجارت؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 112؛ ر.ک: ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.12.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 159؛ ر.ک: ماده هفت ق.ت.ا.13.حقوق تجارت، ج 2، ص 140.14.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 170؛ ر.ک: ماده سیزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.15.حقوق تجارت، ج 2، ص 110.16.ر.ک: ماده 86 ل.ا.ق.ت. 17.ر.ک: ماده یازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا. 18.ر.ک: ماده سیزده ق.ت.ا.19.حقوق تجارت، ج 2، ص 126.20.مجله انبوه سازان مسکن، شماره 5، سال دوم، ص 41.21.مستنبط از ماده 85 قانون امور حبسی که مقرر می دارد "صغیر ممیز می تواند با اجازۀ ولی خود مدیر شرکت سهامی شود".22.در صورتی که مورد معامله مشمول قانون تملک آپارتمان ها باشد، رعایت ماده دوازده الحاقی قانون تملک آپارتمان ها الزامی است. مع هذا چنانچه بر اساس مدارک مثبته فقدان مدیریت ساختمان احراز گردد، اقدام بر اساس توافق طرفین در خصوص مورد بلااشکال است. (جوابیه اختصاصی شماره 5751/24 مورخ 31مرداد1379 اداره کل امور اسناد و سر دفتران سازمان ثبت به دفتر خانه شماره 333 تهران). "مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص 323". 23.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 176.24.مستنبط از مواد 107 و 11 و 109 قانون تجارت؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 162.25.ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا26.حقوق مالکین آپارتمان، ص 106.27.نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 71؛ حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 115.28.ر.ک: ماده شش ق.ت.ا.29.مستنبط از ماده چهار ق.ت.ا.30.حقوق مدنی، ص 212. ر.ک: ماده 23 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده ده ق.ت.ا.31.حقوق مدنی، ص 212؛ ر.ک: ماده 23 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده ده ق.ت.ا؛ حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 113.32.ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا33.دوره مقدماتی حقوق مدنی وقایع حقوقی، ص 12؛ نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 71. 34.ر.ک: ماده 23 آئین نامه اجرایی ق.ت.ا.35.سید رضا خاتمی، تقریرات درس حقوق تجارت 3، دکتر فخاری، انتشارات دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی. 36.اظهار نامه نوشته ای است که مطابق مقررات قانونی تنظیم می شود و وسیله قانونی بیان مطلب است. "ترمینولوژی حقوق، ص 58؛ نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، ص 70". 37.امیر هوشنگ دریاباری، حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان، نشریه ایران، سال 1380، موضوع مسکن. 38.مطابق ماده 242 آیین نامه اجرای مفاسد اسناد رسمی لازم الاجرا برای اجراییه های راجع به قانون الحاق ماده ده مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان ها باید اوراق ذیل به ضمیم تقاضانامه اجرایی به اجرای ثبت محل تسلیم شود و در تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم درخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است. الف. رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک؛ ب. رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر (هیأت مدیره) و صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک. 39.آیین دادرسی مدنی، ج 1، ص325.40.محمد زمان دریاباری، حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان، نشریه ایرا- بخش نامه شماره 1574/3-9/3/55؛ مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص 133؛ گزیده قوانین و بخش نامه های ثبتی، ص 678. 41.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 12942.بند (ت) ماده یازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.43.ترمینولوژی حقوق، ص 787؛ حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 104. 44.ر.ک: ماده سیزده ق.ت.ا. 45.حل مشکلات ثبتی، ص 45 به بعد.
+ نوشته شده در ساعت توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی | آرشیو نظرات
قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 به تصویب رسیده است، یعنی زمانی که تازه موضوعی به نام آپارتمان‌نشینی در کشورمان مطرح شده بود. احتمالاً تدوین‌کنندگان این قانون خود نیز نمی‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند زیرا با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون، امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمانها با مراجعه به این قانون و آیین‌نامه آن حل میشود :
آیا نصب دوربین مداربسته بدون رضایت تمام ساکنین در آپارتمان اشکال دارد؟
چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا ، نصب دوربین مداربسته را جهت کنترل تردد افراد در آپارتمان خود تصویب نکرده باشد ،اگر برخی مالکین اقدام به نصب دوربین مداربسته کنند عملی غیرقانونی انجام داده‌اند ، زیرا طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها اداره امور مربوط به قسمت های مشترک باید مطابق قرارداد فی مابین اکثریت مالکین ساختمان باشد.
آیا یکی از ساکنین میتواند اقدام به فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان کند؟
پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان آپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند . قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به‌غیراز شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ، زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمانها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است
آیا قانونی برای خسارت به علت تعمیرات وجود دارد؟
اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده میتواند با تقدیم دادخواست به دادگاه , زیان های وارده به خود را از مالک مقصر بخواهد . دادگاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری میتواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند
هزینههای ثابت آپارتمان شامل چه هزینه‌هایی است ؟
هزینههای ثابت ,هزینه‌هایی است که باید به طور مساوی بین واحدها تقسیم و از آنها وصول شود. به‌عبارت‌دیگر این هزینهها طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمانها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین‌نامه اجرایی هزینههای ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد و از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار نگهبان , متصدی آسانسور, هزینههای نگهداری تأسیسات, قسمت های مشترک و ...است.
آیا هر یک از ساکنین میتواند در و پنجره خود را تغییر دهد؟
برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان , ابتدا مدیر ساختمان باید شفاها یا طی اظهارنامه به مالک متخلف تذکر دهد . درصورتیکه مالک یادشده همچنان بر عمل خود مصر باشد , مدیر ساختمان میتواند با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره‌های ساختمان کند . دادگاه نیز با بررسی موضوع و تعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر , مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد
آیا قانونی برای ممنوعیت و تعارض طبقه جدید وجود دارد؟
فضای بالای ساختمان ,مشاع بین مالکان است و هیچکدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند. به‌علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد . این تعارض در مورد طبقه پایین آشکار است زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد ، ناچار است که از سقف آن به‌عنوان کف اتاق‌ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو را بر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد.
+ نوشته شده در ساعت توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی | آرشیو نظرات
یکی از واحد های مجتمع مسکونی 10 واحدی ,مدت زیادی است که هزینه شارژ خود را پرداخت نکرده است , باید قانونا چه کاری انجام دهیم؟
بر اساس مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها ,برای حل ان مشکل ,مدیر یا هیات مدیره ساختمان میتوانند اظهار نامه ای برای مالک یا استفاده کننده واحد مربوطه ارسال کنند و در آن , صورت ریز مطالبات را قید و مطالبه کنند . در صورتی که باز هم پرداخت نشد,ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ می توانند از دادن خدمات مشترک به وی جلوگیری کنند و در صورت ادامه امتناع از پرداخت ,از اداره ثبت در خواست صدور اجراییه کنند .
برای خرید ملک موروثی به چه نکاتی باید توجه کرد ؟
1- لزوم ارائه اصل سند مالکیت
2- لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
3- حصور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
4- لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
5- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
6- صرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
7- پرداخت سهم هریک از وراث از مبلغ معامله
8- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
9- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت, وکالتنامه ,قیم نامه , مفصا حساب مالیات بر ارث , وصیعت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام معامله.
آیا در صورت تغییر مالکیت یکملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هریک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر اینکه آیا لولزم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسائل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان صلح کرد ؟
با توجه به اینکه طبق تبصره ی 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام میشود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پا سخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی میتوان منتقل کرد .
اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آنها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند , آیا میتوان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد ؟
با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجرا است . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد .اما نسبت به سایرین که به حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم داد گاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آنها موقوف الاجرا خواهد ماند .
در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی میکنیم , به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون میتوان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین میتواند از داد گاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند , ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی تواند صادر کند
من به تازگی آپارتمانی را خریداری کرده ام , من به خاطر امنیت در ورودی آپارتمان خود می خواستم نسبت به نصب درب حفاظ ( آهنی ) اقدام کنم, اما مدیر ساختمان که آدم بسیار قانون مندی به نظر میرسد , به دلیل اینکه درب حفاظ آپارتمان جزء مشاعات است و منظره داخلی راهروی ساختمان را ناهمگون میکند . اجازه این کار را به بنده نمیدهد . حال میخواستم بدانم آیا ایشان قانونا اجازه چنین کاری را دارند ؟ من چه کاری می توانم انجام دهم تا موجب رسیدن به هدف خود و عدم تشنج در ساختمان شوم ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها هر گونه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان و یا مالکان ساختمان باشد , اما حفظ در جزء مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ضرورت نیز دارد . پس شما میتوانید از شورای حل اختلاف محل , نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکین مشاعی , اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنید.
در مجتمع هشت واحدی که چهار واحد ان صاحب پارکینگ هستند و چهار واحد دیگر پارکینگ ندارند ,آیا صاحب واحد یا واحد هایی که پارکینگ دارند , میتوانند :
1- به عنوان اینکه پارکینگ یا قسمتی از پارکینگ مختص آنهاست , دیوار کشیده و اتاقکی درست کنند؟
2-آیا میتوانند جلوی در انبارها دیوار بکشند تا سایرین از داخل پارکینگ به انبارهای خوددسترسی نداشته باشند و به داخل پارکینگ رفت و آمد نکنند؟
3-آیا حق دارند ستون های داخل پارکینگ را تغییر دهند ؟ برای طرح شکایت و پیگیری آن نیز راهنمایی کنید.
طبق قانون اساسی و مدنی هیچ کس نمیتواند اعمال خود را موجب ضرر دیگران قرار دهد . لذا تصرفات مالکان قسمت های اختصاصی ساختمان نمی تواند به نحوی مانع و مزاحم حقوق سایر مالکان باشد . طبق قانون مجازات اسلامی , ممانعت و مزاحمت از حق مالکان املاک جرم محسوب میشود . شما با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری , شکایت خود را در دادسرای محل وقوع ملک خود , دایر بر ممانعت و مزاحمت از حق علیه همسایه ای که جلوی در انباری شما پارکینگ کشیده مطرح کنید .
آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفادهی اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد , حق اعتراض را از خود سلب میکنم . اما مشکل ما بررسی پرداخت حق شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به اینکه هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحدها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , رهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟
ابتدا با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آنها قرار داده است استفاده کنند . هریک از افراد ذی نفع نیز میتوانند از داد گاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدیران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .
آیا میشود واحدی انباری و یا پارکینگ خود را به اشخاص خارج از ساختمان اجاره و یا بفروشد ؟
پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان اپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند .قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . گرچه در این خصوص قانون تملک اپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است .
ساختمانی با چهار طبقه تک واحدی که فاقد آسانسور می باشد و طبقه دوم ,سوم و چهارم تقاضای نصب آسانسور را دارد ولیکن واحد اول اجازه نداده و در ضمن سهم خود را پرداخت نمی نمایند آیا قانونا می شود کاری انجام داد ؟
چنانچه در ساختمانی چهار طبقه , مالکین طبقات دوم ,سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تر تعبیه شده ,آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های خود خود داری کند ,وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمانها ی 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد , مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند .
آیا در مورد گذاشتن کفش و جا کفشی جلو در آپارتمان میتوان اقدام قانونی کرد ؟
در آوردن کفش جلوی در آپارتمان مطابق تبصره ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارنمان ها ممنوع است زیرا هم زیبایی و نظم ساختمان را بر هم میزند و هم امکان دارد در مواقعی که کفشها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت می رود موجب تنش میان اهالی ساختمان شود . حتی گذاشتن کمد ویژه کفش (جا کفشی ) هم ممنوع است . مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحد ها کمد ویژه کفش تهیه شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها جلوی در آپارتمان دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود
حق شارژواحد ها و حق انشعاب فاضلاب
آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفاده اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده ای خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد, حق اعتراض را از خود سلب می کنیم . اما مشکل ما بررسی پرداخت شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به این که هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحد ها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , راهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟
ابتدا باید با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ی ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آن ها قرارداده است , استفاده کنند . هر یک از افراد ذی نفع نیز می توانند از دادگاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدبران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .
هزینه های مشترک مجتمع تجاری
ما 15 سال مغازه ای از یک مجتمع تجاری اداری خریده ایم تا امروز که 15 سال می گذرد . علی رغم پرداخت تمام قیمت مغازه سند مغازه را نداده اند . به کمک شهرداری تا فروردین ماه امسال سند ها حاضر شد و ما تمام و کمال مالیات خود را به اداره مالیات پرداختیم . ولی گواهی به ما ندادند و اعلام شد که هیات مدیره باید مالیات قسمت مشاع مجموعه ( پارکینگ ,زیر پله ها و غیره ) که سالها پیش گرفته است را پرداخت کند . مدت 6 ماه است هیات مدیره در این مورد اقدام قاطعی انجام نداده است . ضمنا هیات مدیره از نظر قانونی در جایی ثبت نشده است . سوال این است که ما مالکان چگونه می توانیم هیات مدیره را وادار به دادن مدارک و مالیات این چند سال کنیم تا بتوانیم گواهی از اداره مالیات بگیریم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان مالکان به اندازه سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان باید هزینه قسمت های مشترک را نیز بپردازند . با توجه به این که شما مالکان مجتمع در مجمع عمومی مالکان باید هیات مدیره مجتمع را انتخاب کنید , لذا خود با تشکیل مجمع عمومی مالکان, هیات مدیره جدید را انتخاب کرده و طی نامه ای همراه با صورت جلسه مجمع عمومی آنها را به اداره مالیات و یا ادارات دولتی معرفی کنید . شما نیز باید سهم خود از مالیات قسمت های مشاع را بپردازید تا با پرداخت کل بدهی مالیاتی مجتمع , گواهی مالیاتی قطعی را دریافت کنید
عدم دسترسی به حیاط آپارتمان
اینجانب ساکن یک آپارتمان هستم که دارای 5 طبقه است . اما سازنده ملک برای این که پول بیشتر به دست بیاورد ,حیاط آپارتمان را تنها به طبقه اول اختصاص داده است و برای سایرین هیچ راهی به حیاط باز نکرده است البته در سند ساختمان حیاط آپارتمان جز مشاعات ذکر شده است
مطابق قانون مدنی هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند . در مورد حیاطی که در زمره مشاعات ذکر شده , همه همسایگان حق تصرف دارند و فروش آن بدون اجازه سایر شرکا باطل است . بنابر این شما می توانید از طریق شورای حل اختلاف نسبت به رفع تصرف عدوانی مالک طبقه اول و رفع ممانعت از حق اقدام کنید
ساختمان ما سه طبقه و دارای هفت دستگاه آآپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 سال است . مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟
طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند
خلاص شدن از درد سر پارک ماشین مزاحم
آپارتمان ما در طبقه زیر همکف قرارداشته و جنوبی است . تنها نورگیر اتاق و آشپزخانه منزل ما از پنجره ای است که رو به کوچه 4 متری واقع شده است . آیا راهی وجود دارد که پارک اتومبیل جلوی پنجره منزل ما جلوگیری کند ؟ نصب میله آهنی با فاصله ای کم از پنجره منزل منع قانونی ندارد ؟
طبق قانون شهر داری شوارع عام ( کوچه و خیابان های عمومی ) متعلق به حکومت و بالاخص شهرداری است و هر گونه تصرف و تجاوز به معابر عمومی خلاف قانون و موجب پیگرد می شود . پارک کردن اتومبیل در خیابان و کوچه در صورتی که مخالف قوانین و نظامات دولتی نباشد بلا مانع است و اگر مزاحمتی برای شخص ایجاد کند باید با جلب نظر کارشناسی و حکم دادگاه نسبت به پارک ماشین در آن محل اقدام کرد . البته مراجعه مستقیم به شهر داری محل نیز شاید چاره ساز باشد
خود داری از تجدید بنا
ساختمان ما سه طبقه است و دارای هفت دستگاه آپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 ساله است .مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟
طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند , بر اساس حکم دادگاه , با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف , نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند
در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی ما نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است . بعد از 10 روز کشمکش وی را مجاب به تعمیر لوله های آب کردیم . حال برای جبران خسارت وارد به سقف منزلم چه کار باید بکنم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی , مالک هر آپارتمان باید هزینه قسمت اختصاصی خویش را بپردازد و هرگاه اهمال و تقصیر یکی از مالکان نسبت به تعمیر قسمت اختصاصی خویش , موجب خسارت و ضرر به دیگری شود , باید خسارت وارد شده را جبران کند . در این مورد شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت , با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست , نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید
در مجتمعی زندگی میکنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیات مدیره , مدیر ساختمان می داند . در این چند سال : 1- وی هیچ گاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمیکند . حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت . 2 - از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده میکند . 3 - وی مالک واحد بالای منزل ماست . سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است . خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مراجعی مراجعه کنیم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها هیات مدیره و مدیر عامل در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع به آنها می دهد ساختمان را اداره می کنند در صورتی که طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد . امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هیات مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ساختمان اقدام کنید . در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه امور مالی وادار کنید
آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستاجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره آپارتمان تفاوت هست ؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی, مستاجران یا متصرفان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در هر ساختمان که عده مالکان بیش از سه نفر باشد . مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود . مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده آن ها رسمیت می یابد . در این مورد نیز مستاجران , تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند . حدود تعهدات موجر و مستاجر و وظایف و اختیارات آن ها نیز طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و 1376 و یا قرارداد اجاره تنظیمی فی مابین آنهاست . تعهدات مستاجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک نیز قابل استناد است
ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ساخت و ساز نمیدهد . از سوی دیگر از پرداخت پول ما نیز خودداری می کنند . چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم ؟
طبق قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران داشته باشند , می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند لذا شما نیز می توانید با مراجعه یه شهرداری محل نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا لز طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن ملزم کنید
محاسبه حق شارژ چگونه است ؟
در یک مجتمع مسکونی 21 واحدی ساکن هستم که متراژ واحدها برابر نیست . سابقا هزینه های شارژ بر اساس متراژ واحدها دریافت می شد , ولی در حال حاضر از هر واحد به طور مساوری اخذ می شود و دریافت سایر هزینه های متفرقه ساختمان نیز به طور برابر صورت می گیرد . طریقه صحیح دریافت کدام است ؟ آیا مطابق قانون خاصی می توان به روال سابق اقدام به پرداخت هزینه های شارژ و هزینه های متفرقه کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن همه مالکان باید هزینه مشترک را بر اساس مساحت قسمت اختصاصی اگر ارتباط با مساحت قسمت های اختصاصی نداشته باشد مثل آسانسور بپردازد . البته ترتیب پرداخت را مجمع عمومی مالکان می تواند تغییر بدهد . در مورد سوال نیز همین حکم صادق است
استفاده اختصاصی از پارکینگ
بنده مدیر ساختمان مسکونی هشت واحدی هستم که ساختمان مذکور بین دو کوچه قراردارد . در این ساختمان یک در برای تردد افراد در شمال ساختمان و یک در پارکینگ شمالی , جنب در ورودی قراردارد که واحد های 5 تا 8 جهت پارک خودرو از این در استفاده می کنند . طبق صورت جلسه تفکیکی ثبت یک در پارکینگ جهت استفاده واحد های یک تا 4 در جنوب ساختمان قراردارد . اخیرا واحد های یک تا 4 در پارکینگ جنوبی را جهت رفاه و امنیت بیشتر ساختمان ریموت دار کرده اند ( البته دو پارکینگ با راهرو کوچکی به هم متصل هستند , یعنی امکان تردد افراد بین دو پارکینگ وجود دارد ولی امکان جابجایی خودرو به دلیل اختلاف سطح وجود ندارد ) سوال لین است که آیا واحد هایی که پارکینگ آن ها در شمال ساختمان قراردارند می توانند اعتراضی به ریموت دار کردن در پارکینگ جنوبی داشته باشند ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها و با توجه به این که مطابق صورت مجلس تفکیکی و سازه ساختمان هر پارکینگ جهت استفاده اختصاصی برخی از مالکان است , لذا طبق قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن هزینه ها و نحوه مصرف آن باید به وسیله کسانی که از آن بخش مشاع به صورت اختصاصی استفاده می کنند تامین و تعیین شود بنابر این واحد ها حق اعتراض نسبت به ریموت دار کردن در پارکینگ اختصاصی جنوبی را ندارند
مشاعات و مشکل پارکینگ
چند سال پیش در طبقه دوم یک ساختمان , آپارتمانی خریدم . ساختمان جنوبی و زیر زمین آن پارکینگ است و سازنده هیچ گونه دسترسی به حیاط برای عموم قرارنداده است . پارکینگ فقط در اختیار طبقه اول قراردارد . با توجه به اینکه حیاط جز مشاعات است ( طبق صورت جلسه تفکیکی ) و هیچ گونه راهی به جز تراس طبقه اول , آن هم از طریق یک راه پله فلزی وجود ندارد . ما چگونه می توانیم اقدام کرده و راهی برای دسترسی به حیاط از طریق پارکینگ ایجاد کنیم؟
با توجه به اینکه طبق صورت مجلس تفکیکی حیاط جزء مشاعات ساختمان شما است , پس باید تصرف در حیاط با اذن و مشارکت همه مالکان باشد . مگر این که طبق نقشه ساختمان و پایان کار شهرداری نحوه قرار گرفتن حیاط به گونه ای باشد که تنها مالکان طبقه اول به آن راه داشته باشند که در این صورت تنها راه حل تغییر پایان کار و اخذ جواز مجدد است . در غیر این صورت می توانید با جلب نظر کارشناس و با حکم دادگاه راهی از پارکینگ به حیاط احداث کنید
اتمام اعتبار پروانه ساخت
من برای ساخت منزل مسکونی خود اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل کردم ولی به خاطر یک سری از مشکلات , مهلت یک ساله اعتبار پروانه من به تمام رسیده است . آیا در صورت اقدام به ساخت و ساز منزل خود مرتکب خلافی شده ام ؟
اقدام به احداث ساختمانی پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمان است , زیرا پروانه ای که قبلا صادر شده است به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود , مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست
مسقف کردن حیات خلوت
ملکی داریم که دارای حیات خلوت 16 متری است و همه به آن دسترسی دارند . یکی از همسایه ها آن را مسقف کرده است . استدلال وی آن است که این مسئله به خاطر دلایل امنیتی بوده است . آیا می توان حیات خلوت که یک ملک مشاع است را مسقف کرد؟
طبق برگه پایان کار ساختمان تمام مساحت مسقف بنا تعیین شده است و افزودن سقفی به بنا بدون مجوز از شهرداری تخلف محسوب و مستوجب جریمه نقدی یا تخریب از سوی کمیسیون مربوطه است لذا شما با اطلاع دادن موضوع به شهرداری محل میتوانید مانع از ادامه عمل خلاف قانون همسایه خود شوید . هم چنین هر گونه تصرفی در مشاعات نیاز به اجازه سایر مالکان دارد و در غیر این صورت متصرف مرتکب تخلف شده است و ضامن خسارات است
در آوردن کفش , جلوی در آپارتمان
ما در آپارتمانی 15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش , جلوی در آپارتمان ( در راهرو ) بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟
اولا در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است . ثانیا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند . ثالثا در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود . حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند . بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود
خود داری از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان
تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست . با توجه به ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی که در این نوع ساختمان ها , نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود , هرگاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خود داری کند , سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند ؟
برابر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها , حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک , متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هر گاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند , چون مدیری در ساختمان های کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه واحد ها باید مخارج مشترک را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند , زیرا واحد های دیگر اگر مخارج مشترک از قبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند, مسلما به لحاظ بدهی به شرکت های مزبور , آب و برق و گاز قطع می شود . لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند
دایر کردن دفتر نشریه
اخطاریه ای از کمسیون ماده 100 شهرداری به من ابلاغ شده است , مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری , در حالی که اینجانب در این واحد ساختمانی, دفتر نشریه تاسیس کرده ام . البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و همچنین تاسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود . همچنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام . با توجه به ایکه شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است . لطفا مرا راهنمایی کنید
رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا , جز صلاحیت های کمسیون ماده 100 شهرداری است . اما بر اساس آیین نامه "محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب 23 تیر 1380 " در صورت اخذ مجوز دفتر تاسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی , دایر کردن این دفاتر در واحد های مسکونی مستقل بلامانع است . در این صورت طبق ماده 2 این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی ها و همچنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد . همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعاتنه تنها بلا اشکال است , بلکه الزامی است . در صورت صدور رای علیه شما در کمسیون ماده 100 این رای در کمسیون تجدید نظر ماده 100 قابل اعتراض است همچنین با گذشت 10 روز و قطعیت رای در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد . شایان ذکر است که بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها , دایر کردن دفتر وکالت,مطب,دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق , دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک , استفاده تجاری محسوب نمیشود
مخالف بودن همسایه ها با نصب آسانسور
ما در یک آپارتمان که شامل 15 واحد است زندگی می کنیم . بعضی از واحدها قبول نمیکنند که آسانسور نصب کنیم . چگونه میتوانیم این مشکل را حل کنیم ؟
طبق قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه مالکان ساختمان الزامی است . لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی , همه شرکا متعهد به پرداخت هزینه نصب آسانسور هستند
شرایط تغییر مالکیت ملک
آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هر یک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر این که آیا لوازم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسایل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان طلح کرد ؟
با توجه به این که طبق تبصره ماده 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانونمالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام می شود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پاسخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی می توان منتقل کرد
عدم اعتراض به حکم
اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آن ها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند, آیا می توان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد؟
با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجراست . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد و اما نسبت به سایرین که حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم دادگاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آن ها موقوف الاجرا خواهد ماند
مخالف یکی از مالکان با نوسازی ساختمان
در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی می کنیم . به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون می توان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین می توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند, ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمیتواند صادر کند
سالهاست که با گسترش شهر نشینی و افزایش جمعیت شهرها ،مشکلات آپارتمان نشینی یکی از دغدغه های اصلب مردم بوده و کمتر مجتمع اپارتمانی وجود دارد که ساکنین آن بدون اختلاف و با آرامش در آن زندگی نمایند متاسفانه عموما" بعلت عدم آگاهی از قوانین و مقررات دچار اختلافات عدیده ای میشوند که باعث سلب آسایش خود و دبگر ساکنین مجتمع شده و گاها" حتی منجر به نزاع نیز می گردد لذا برای آگاهی هموطنان گرامی قانون و آئین نامه اجرایی آن در ادامه تقدیم می گردد بدیهی است رعایت قانون و تمکین به آم بسیاری از اختلافات و مشکلات روزمره را از بین میبرد .
قانون تملک آپارتمانها و ائین نامه اجرایی آن
ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت ختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد . (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )
ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها با اصلاحات بعدي
بخش اول: قسمتهاي مختلف ساختمان
فصل اول: قسمتهاي اختصاصي
ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي ميشود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم: قسمتهاي مشترك
ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است.
قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.
ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع‌آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برِق ، تلفن ، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره.
پ ـ اسكلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي،مشترك بين‌آن قسمتها است. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پلهها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي، شيرهاي آتش‌نشاني، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
ح ـ نماي خارجي ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
بخش دوم: اداره امور ساختمان
فصل اول: مجمع عمومي
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير
ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود.
ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.
ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب ميشود. مجمع‌عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.
ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع، حضور مالكين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمانها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان.
ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است.
فصل دوم: اختيارت و وظايف مدير يا مديران
ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي ميباشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يامديران قبل از انقضاي مدت، مجمع عمومي فوِالعاده، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است.
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.
ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.
فصل سوم: هزينه‌هاي مشترك
ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك‌بنا مصرف ميشود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل، آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيره‌بطور مساوي بين مالكين يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يك از مالكين يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران ميباشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت‌آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي‌مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري‌مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده، به مالك‌اصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه كند.
ماده ۲۵ ـ هزينه‌هاي مشترك عبارتست از:
الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.
فصل چهارم: حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.
پایان
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
در قانون مدنی سند رسمی عبارت است
1- از اسنادی که در اداره ثبت اسناد واملاک ثبت شده باشد
2-اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد
3-اسنادی که نزد ساير مامورين رسمی تنظيم شده باشد مثل شناسنامه
اما از نظر قانون ثبت اينطور تعريف شده است”سندی است که مطابق قوانين در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد “وازنظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی که در تعريف قانون مدنی آمده است .
سند عادی چیست ؟
هرگاه سندی به وسيلع يکی از مامورين رسمی تنظيم اسناد تهيه شده ليکن مامورين صلاحيت تنظيم آن سند را نداشته ويا رعايت ترتيبات مقرره قانونی را در تنظيم سند نکرده باشد .سندمزبور در صورتی که دارای امضا يا مهر طرف باشد عادی است .
یکی از واحد های مجتمع مسکونی 10 واحدی ,مدت زیادی است که هزینه شارژ خود را پرداخت نکرده است , باید قانونا چه کاری انجام دهیم؟
بر اساس مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها ,برای حل ان مشکل ,مدیر یا هیات مدیره ساختمان میتوانند اظهار نامه ای برای مالک یا استفاده کننده واحد مربوطه ارسال کنند و در آن , صورت ریز مطالبات را قید و مطالبه کنند . در صورتی که باز هم پرداخت نشد,ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ می توانند از دادن خدمات مشترک به وی جلوگیری کنند و در صورت ادامه امتناع از پرداخت ,از اداره ثبت در خواست صدور اجراییه کنند .
برای خرید ملک موروثی به چه نکاتی باید توجه کرد ؟
1- لزوم ارائه اصل سند مالکیت
2- لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
3- حصور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
4- لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
5- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
6- صرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
7- پرداخت سهم هریک از وراث از مبلغ معامله
8- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
9- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت, وکالتنامه ,قیم نامه , مفصا حساب مالیات بر ارث , وصیعت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام معامله.
آیا در صورت تغییر مالکیت یکملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هریک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر اینکه آیا لولزم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسائل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان صلح کرد ؟
با توجه به اینکه طبق تبصره ی 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام میشود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پا سخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی میتوان منتقل کرد .
اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آنها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند , آیا میتوان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد ؟
با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجرا است . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد .اما نسبت به سایرین که به حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم داد گاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آنها موقوف الاجرا خواهد ماند .
در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی میکنیم , به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون میتوان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین میتواند از داد گاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند , ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی تواند صادر کند
من به تازگی آپارتمانی را خریداری کرده ام , من به خاطر امنیت در ورودی آپارتمان خود می خواستم نسبت به نصب درب حفاظ ( آهنی ) اقدام کنم, اما مدیر ساختمان که آدم بسیار قانون مندی به نظر میرسد , به دلیل اینکه درب حفاظ آپارتمان جزء مشاعات است و منظره داخلی راهروی ساختمان را ناهمگون میکند . اجازه این کار را به بنده نمیدهد . حال میخواستم بدانم آیا ایشان قانونا اجازه چنین کاری را دارند ؟ من چه کاری می توانم انجام دهم تا موجب رسیدن به هدف خود و عدم تشنج در ساختمان شوم ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها هر گونه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان و یا مالکان ساختمان باشد , اما حفظ در جزء مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ضرورت نیز دارد . پس شما میتوانید از شورای حل اختلاف محل , نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکین مشاعی , اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنید.
در مجتمع هشت واحدی که چهار واحد ان صاحب پارکینگ هستند و چهار واحد دیگر پارکینگ ندارند ,آیا صاحب واحد یا واحد هایی که پارکینگ دارند , میتوانند :
1- به عنوان اینکه پارکینگ یا قسمتی از پارکینگ مختص آنهاست , دیوار کشیده و اتاقکی درست کنند؟
2-آیا میتوانند جلوی در انبارها دیوار بکشند تا سایرین از داخل پارکینگ به انبارهای خوددسترسی نداشته باشند و به داخل پارکینگ رفت و آمد نکنند؟
3-آیا حق دارند ستون های داخل پارکینگ را تغییر دهند ؟ برای طرح شکایت و پیگیری آن نیز راهنمایی کنید.
طبق قانون اساسی و مدنی هیچ کس نمیتواند اعمال خود را موجب ضرر دیگران قرار دهد . لذا تصرفات مالکان قسمت های اختصاصی ساختمان نمی تواند به نحوی مانع و مزاحم حقوق سایر مالکان باشد . طبق قانون مجازات اسلامی , ممانعت و مزاحمت از حق مالکان املاک جرم محسوب میشود . شما با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری , شکایت خود را در دادسرای محل وقوع ملک خود , دایر بر ممانعت و مزاحمت از حق علیه همسایه ای که جلوی در انباری شما پارکینگ کشیده مطرح کنید .
آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفادهی اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد , حق اعتراض را از خود سلب میکنم . اما مشکل ما بررسی پرداخت حق شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به اینکه هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحدها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , رهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟
ابتدا با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آنها قرار داده است استفاده کنند . هریک از افراد ذی نفع نیز میتوانند از داد گاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدیران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .
آیا میشود واحدی انباری و یا پارکینگ خود را به اشخاص خارج از ساختمان اجاره و یا بفروشد ؟
پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان اپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند .قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . گرچه در این خصوص قانون تملک اپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است .
ساختمانی با چهار طبقه تک واحدی که فاقد آسانسور می باشد و طبقه دوم ,سوم و چهارم تقاضای نصب آسانسور را دارد ولیکن واحد اول اجازه نداده و در ضمن سهم خود را پرداخت نمی نمایند آیا قانونا می شود کاری انجام داد ؟
چنانچه در ساختمانی چهار طبقه , مالکین طبقات دوم ,سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تر تعبیه شده ,آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های خود خود داری کند ,وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمانها ی 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد , مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند .
آیا در مورد گذاشتن کفش و جا کفشی جلو در آپارتمان میتوان اقدام قانونی کرد ؟
در آوردن کفش جلوی در آپارتمان مطابق تبصره ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارنمان ها ممنوع است زیرا هم زیبایی و نظم ساختمان را بر هم میزند و هم امکان دارد در مواقعی که کفشها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت می رود موجب تنش میان اهالی ساختمان شود . حتی گذاشتن کمد ویژه کفش (جا کفشی ) هم ممنوع است . مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحد ها کمد ویژه کفش تهیه شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها جلوی در آپارتمان دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود
حق شارژواحد ها و حق انشعاب فاضلاب
آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفاده اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده ای خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد, حق اعتراض را از خود سلب می کنیم . اما مشکل ما بررسی پرداخت شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به این که هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحد ها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , راهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟
ابتدا باید با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ی ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آن ها قرارداده است , استفاده کنند . هر یک از افراد ذی نفع نیز می توانند از دادگاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدبران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .
هزینه های مشترک مجتمع تجاری
ما 15 سال مغازه ای از یک مجتمع تجاری اداری خریده ایم تا امروز که 15 سال می گذرد . علی رغم پرداخت تمام قیمت مغازه سند مغازه را نداده اند . به کمک شهرداری تا فروردین ماه امسال سند ها حاضر شد و ما تمام و کمال مالیات خود را به اداره مالیات پرداختیم . ولی گواهی به ما ندادند و اعلام شد که هیات مدیره باید مالیات قسمت مشاع مجموعه ( پارکینگ ,زیر پله ها و غیره ) که سالها پیش گرفته است را پرداخت کند . مدت 6 ماه است هیات مدیره در این مورد اقدام قاطعی انجام نداده است . ضمنا هیات مدیره از نظر قانونی در جایی ثبت نشده است . سوال این است که ما مالکان چگونه می توانیم هیات مدیره را وادار به دادن مدارک و مالیات این چند سال کنیم تا بتوانیم گواهی از اداره مالیات بگیریم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان مالکان به اندازه سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان باید هزینه قسمت های مشترک را نیز بپردازند . با توجه به این که شما مالکان مجتمع در مجمع عمومی مالکان باید هیات مدیره مجتمع را انتخاب کنید , لذا خود با تشکیل مجمع عمومی مالکان, هیات مدیره جدید را انتخاب کرده و طی نامه ای همراه با صورت جلسه مجمع عمومی آنها را به اداره مالیات و یا ادارات دولتی معرفی کنید . شما نیز باید سهم خود از مالیات قسمت های مشاع را بپردازید تا با پرداخت کل بدهی مالیاتی مجتمع , گواهی مالیاتی قطعی را دریافت کنید
عدم دسترسی به حیاط آپارتمان
اینجانب ساکن یک آپارتمان هستم که دارای 5 طبقه است . اما سازنده ملک برای این که پول بیشتر به دست بیاورد ,حیاط آپارتمان را تنها به طبقه اول اختصاص داده است و برای سایرین هیچ راهی به حیاط باز نکرده است البته در سند ساختمان حیاط آپارتمان جز مشاعات ذکر شده است
مطابق قانون مدنی هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند . در مورد حیاطی که در زمره مشاعات ذکر شده , همه همسایگان حق تصرف دارند و فروش آن بدون اجازه سایر شرکا باطل است . بنابر این شما می توانید از طریق شورای حل اختلاف نسبت به رفع تصرف عدوانی مالک طبقه اول و رفع ممانعت از حق اقدام کنید
ساختمان ما سه طبقه و دارای هفت دستگاه آآپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 سال است . مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟
طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند
خلاص شدن از درد سر پارک ماشین مزاحم
آپارتمان ما در طبقه زیر همکف قرارداشته و جنوبی است . تنها نورگیر اتاق و آشپزخانه منزل ما از پنجره ای است که رو به کوچه 4 متری واقع شده است . آیا راهی وجود دارد که پارک اتومبیل جلوی پنجره منزل ما جلوگیری کند ؟ نصب میله آهنی با فاصله ای کم از پنجره منزل منع قانونی ندارد ؟
طبق قانون شهر داری شوارع عام ( کوچه و خیابان های عمومی ) متعلق به حکومت و بالاخص شهرداری است و هر گونه تصرف و تجاوز به معابر عمومی خلاف قانون و موجب پیگرد می شود . پارک کردن اتومبیل در خیابان و کوچه در صورتی که مخالف قوانین و نظامات دولتی نباشد بلا مانع است و اگر مزاحمتی برای شخص ایجاد کند باید با جلب نظر کارشناسی و حکم دادگاه نسبت به پارک ماشین در آن محل اقدام کرد . البته مراجعه مستقیم به شهر داری محل نیز شاید چاره ساز باشد
خود داری از تجدید بنا
ساختمان ما سه طبقه است و دارای هفت دستگاه آپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 ساله است .مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟
طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند , بر اساس حکم دادگاه , با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف , نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند
در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی ما نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است . بعد از 10 روز کشمکش وی را مجاب به تعمیر لوله های آب کردیم . حال برای جبران خسارت وارد به سقف منزلم چه کار باید بکنم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی , مالک هر آپارتمان باید هزینه قسمت اختصاصی خویش را بپردازد و هرگاه اهمال و تقصیر یکی از مالکان نسبت به تعمیر قسمت اختصاصی خویش , موجب خسارت و ضرر به دیگری شود , باید خسارت وارد شده را جبران کند . در این مورد شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت , با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست , نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید
در مجتمعی زندگی میکنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیات مدیره , مدیر ساختمان می داند . در این چند سال : 1- وی هیچ گاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمیکند . حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت . 2 - از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده میکند . 3 - وی مالک واحد بالای منزل ماست . سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است . خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مراجعی مراجعه کنیم ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها هیات مدیره و مدیر عامل در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع به آنها می دهد ساختمان را اداره می کنند در صورتی که طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد . امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هیات مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ساختمان اقدام کنید . در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه امور مالی وادار کنید
آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستاجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره آپارتمان تفاوت هست ؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی, مستاجران یا متصرفان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است ؟
طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در هر ساختمان که عده مالکان بیش از سه نفر باشد . مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود . مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده آن ها رسمیت می یابد . در این مورد نیز مستاجران , تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند . حدود تعهدات موجر و مستاجر و وظایف و اختیارات آن ها نیز طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و 1376 و یا قرارداد اجاره تنظیمی فی مابین آنهاست . تعهدات مستاجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک نیز قابل استناد است
ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ساخت و ساز نمیدهد . از سوی دیگر از پرداخت پول ما نیز خودداری می کنند . چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم ؟
طبق قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران داشته باشند , می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند لذا شما نیز می توانید با مراجعه یه شهرداری محل نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا لز طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن ملزم کنید
محاسبه حق شارژ چگونه است ؟
در یک مجتمع مسکونی 21 واحدی ساکن هستم که متراژ واحدها برابر نیست . سابقا هزینه های شارژ بر اساس متراژ واحدها دریافت می شد , ولی در حال حاضر از هر واحد به طور مساوری اخذ می شود و دریافت سایر هزینه های متفرقه ساختمان نیز به طور برابر صورت می گیرد . طریقه صحیح دریافت کدام است ؟ آیا مطابق قانون خاصی می توان به روال سابق اقدام به پرداخت هزینه های شارژ و هزینه های متفرقه کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن همه مالکان باید هزینه مشترک را بر اساس مساحت قسمت اختصاصی اگر ارتباط با مساحت قسمت های اختصاصی نداشته باشد مثل آسانسور بپردازد . البته ترتیب پرداخت را مجمع عمومی مالکان می تواند تغییر بدهد . در مورد سوال نیز همین حکم صادق است
استفاده اختصاصی از پارکینگ
بنده مدیر ساختمان مسکونی هشت واحدی هستم که ساختمان مذکور بین دو کوچه قراردارد . در این ساختمان یک در برای تردد افراد در شمال ساختمان و یک در پارکینگ شمالی , جنب در ورودی قراردارد که واحد های 5 تا 8 جهت پارک خودرو از این در استفاده می کنند . طبق صورت جلسه تفکیکی ثبت یک در پارکینگ جهت استفاده واحد های یک تا 4 در جنوب ساختمان قراردارد . اخیرا واحد های یک تا 4 در پارکینگ جنوبی را جهت رفاه و امنیت بیشتر ساختمان ریموت دار کرده اند ( البته دو پارکینگ با راهرو کوچکی به هم متصل هستند , یعنی امکان تردد افراد بین دو پارکینگ وجود دارد ولی امکان جابجایی خودرو به دلیل اختلاف سطح وجود ندارد ) سوال لین است که آیا واحد هایی که پارکینگ آن ها در شمال ساختمان قراردارند می توانند اعتراضی به ریموت دار کردن در پارکینگ جنوبی داشته باشند ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها و با توجه به این که مطابق صورت مجلس تفکیکی و سازه ساختمان هر پارکینگ جهت استفاده اختصاصی برخی از مالکان است , لذا طبق قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن هزینه ها و نحوه مصرف آن باید به وسیله کسانی که از آن بخش مشاع به صورت اختصاصی استفاده می کنند تامین و تعیین شود بنابر این واحد ها حق اعتراض نسبت به ریموت دار کردن در پارکینگ اختصاصی جنوبی را ندارند
مشاعات و مشکل پارکینگ
چند سال پیش در طبقه دوم یک ساختمان , آپارتمانی خریدم . ساختمان جنوبی و زیر زمین آن پارکینگ است و سازنده هیچ گونه دسترسی به حیاط برای عموم قرارنداده است . پارکینگ فقط در اختیار طبقه اول قراردارد . با توجه به اینکه حیاط جز مشاعات است ( طبق صورت جلسه تفکیکی ) و هیچ گونه راهی به جز تراس طبقه اول , آن هم از طریق یک راه پله فلزی وجود ندارد . ما چگونه می توانیم اقدام کرده و راهی برای دسترسی به حیاط از طریق پارکینگ ایجاد کنیم؟
با توجه به اینکه طبق صورت مجلس تفکیکی حیاط جزء مشاعات ساختمان شما است , پس باید تصرف در حیاط با اذن و مشارکت همه مالکان باشد . مگر این که طبق نقشه ساختمان و پایان کار شهرداری نحوه قرار گرفتن حیاط به گونه ای باشد که تنها مالکان طبقه اول به آن راه داشته باشند که در این صورت تنها راه حل تغییر پایان کار و اخذ جواز مجدد است . در غیر این صورت می توانید با جلب نظر کارشناس و با حکم دادگاه راهی از پارکینگ به حیاط احداث کنید
اتمام اعتبار پروانه ساخت
من برای ساخت منزل مسکونی خود اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل کردم ولی به خاطر یک سری از مشکلات , مهلت یک ساله اعتبار پروانه من به تمام رسیده است . آیا در صورت اقدام به ساخت و ساز منزل خود مرتکب خلافی شده ام ؟
اقدام به احداث ساختمانی پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمان است , زیرا پروانه ای که قبلا صادر شده است به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود , مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست
مسقف کردن حیات خلوت
ملکی داریم که دارای حیات خلوت 16 متری است و همه به آن دسترسی دارند . یکی از همسایه ها آن را مسقف کرده است . استدلال وی آن است که این مسئله به خاطر دلایل امنیتی بوده است . آیا می توان حیات خلوت که یک ملک مشاع است را مسقف کرد؟
طبق برگه پایان کار ساختمان تمام مساحت مسقف بنا تعیین شده است و افزودن سقفی به بنا بدون مجوز از شهرداری تخلف محسوب و مستوجب جریمه نقدی یا تخریب از سوی کمیسیون مربوطه است لذا شما با اطلاع دادن موضوع به شهرداری محل میتوانید مانع از ادامه عمل خلاف قانون همسایه خود شوید . هم چنین هر گونه تصرفی در مشاعات نیاز به اجازه سایر مالکان دارد و در غیر این صورت متصرف مرتکب تخلف شده است و ضامن خسارات است
در آوردن کفش , جلوی در آپارتمان
ما در آپارتمانی 15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش , جلوی در آپارتمان ( در راهرو ) بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟
اولا در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است . ثانیا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند . ثالثا در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود . حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند . بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود
خود داری از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان
تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست . با توجه به ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی که در این نوع ساختمان ها , نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود , هرگاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خود داری کند , سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند ؟
برابر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها , حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک , متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هر گاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند , چون مدیری در ساختمان های کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه واحد ها باید مخارج مشترک را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند , زیرا واحد های دیگر اگر مخارج مشترک از قبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند, مسلما به لحاظ بدهی به شرکت های مزبور , آب و برق و گاز قطع می شود . لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند
دایر کردن دفتر نشریه
اخطاریه ای از کمسیون ماده 100 شهرداری به من ابلاغ شده است , مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری , در حالی که اینجانب در این واحد ساختمانی, دفتر نشریه تاسیس کرده ام . البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و همچنین تاسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود . همچنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام . با توجه به ایکه شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است . لطفا مرا راهنمایی کنید
رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا , جز صلاحیت های کمسیون ماده 100 شهرداری است . اما بر اساس آیین نامه "محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب 23 تیر 1380 " در صورت اخذ مجوز دفتر تاسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی , دایر کردن این دفاتر در واحد های مسکونی مستقل بلامانع است . در این صورت طبق ماده 2 این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی ها و همچنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد . همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعاتنه تنها بلا اشکال است , بلکه الزامی است . در صورت صدور رای علیه شما در کمسیون ماده 100 این رای در کمسیون تجدید نظر ماده 100 قابل اعتراض است همچنین با گذشت 10 روز و قطعیت رای در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد . شایان ذکر است که بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها , دایر کردن دفتر وکالت,مطب,دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق , دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک , استفاده تجاری محسوب نمیشود
مخالف بودن همسایه ها با نصب آسانسور
ما در یک آپارتمان که شامل 15 واحد است زندگی می کنیم . بعضی از واحدها قبول نمیکنند که آسانسور نصب کنیم . چگونه میتوانیم این مشکل را حل کنیم ؟
طبق قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه مالکان ساختمان الزامی است . لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی , همه شرکا متعهد به پرداخت هزینه نصب آسانسور هستند
شرایط تغییر مالکیت ملک
آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هر یک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر این که آیا لوازم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسایل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان طلح کرد ؟
با توجه به این که طبق تبصره ماده 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانونمالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام می شود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پاسخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی می توان منتقل کرد
عدم اعتراض به حکم
اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آن ها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند, آیا می توان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد؟
با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجراست . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد و اما نسبت به سایرین که حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم دادگاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آن ها موقوف الاجرا خواهد ماند
مخالف یکی از مالکان با نوسازی ساختمان
در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی می کنیم . به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون می توان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟
طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین می توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند, ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمیتواند صادر کند
از آنجا كه هر اجتماعي اعم از خانواده بعنوان يك اجتماع كوچك و يا جامعه بعنوان يك اجتماع بزرگتر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهاي مشترك مجتمع هاي مسکونی ( آپارتمانها ) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد كه در اين خصوص قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرايي آن مصوب 1343 و اصلاحيه بعدي آن ، ضوابط و مقررات حاكم بر اين موضوع را مشخص نموده است .
به موجب ماده 14 آئين نامه ياد شده ، مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند و تعداد آنها بايد فرد باشد تا ، تصميمات هيات مديره و تشخيص راي اكثريت دچار بلا تكليفي نگردد .
درصورت استعفاء ، فوت ، عزل يا حجر يك يا چند نفر از مديران قبل از انقضاء مدت ماموريتشان ، مجمع عمومي فوق العاده بايد جانشين هر يك از آنها را انتخاب نموده و درصورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيئت مديره به جهات فوق از هيات مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيات مديره تشكيل گردد ، (ماده 16 آئين نامه و تبصره يك آن)
تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئين نامه )
مجمع عمومي يك نفر از مديران را بعنوان خزانه دار تعيين مي نمايد خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب تراز نامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئين نامه )
مدير يا مديران امين شركاء محسوب شده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و يا اختيارات خود را به اشخاص غير، تفويض نمايند . ( ماده 19آئين نامه)
به موجب ماده 8 قانون تملك آپارتمانها مجمع عمومي ساختمان مي تواند از اشخاص حقيقي يا حقوقي خارج از ساختمان بعنوان مدير جهت اداره امور ساختمان استفاده نمايد.
علي ايحال با عنايت به مراتب فوق ، وظايف و اختيارات كامل مدير يا هيات مديره بشرح ذيل مي باشد:
1- ) حفظ وا داره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مالكين :
حفظ واداره ساختمان عنوان كلي وظايف مدير يا هيات مديره است ، بعبارتي تمام اقدامات و مساعي مدير يا مديران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسيب و خرابي و انجام امور جاري مربوط به آن است . مدير يا مديران براي اداره امور ساختمان تابع تصميمات مجمع عمومي مالكين مي باشند . و چنانچه تصميم مجمع عمومي در مورد يا مواردي خلاف قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه اجرايي آن يا خلاف ساير قوانين موضوعه كشوري باشد مدير يا هيات مديره تكليفي به تبعيت از آن ندارد .
2- ) عدم تفويض مديريت به اشخاص غير :
ماده 19 آئين نامه ياد شده مصرح است بر اينكه (( مدير يا مديران امين شركاء بوده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند )) بنابراين هيچ مديري نمي تواند پس از انتخاب شدن از سوي مجمع عمومي عادي يا فوق العاده ماموريت محوله خود را به ديگري تفويض كند زيرا مجمع عمومي صرفاً با توجه به قابليت هاي موجود در او ، ايشان را بعنوان مدير ساختمان برگزيده و مدير يا هيات مديره نمي توانند به بهانه اينكه ، اوقات فراغت كافي براي مديريت ندارند شخص ديگري را براي حفظ و اداره ساختمان تعيين كنند و چنين عملي علي الاصول خلاف قانون مي باشد .
3- ) بيمه كردن تمام بنا در مقابل آتش سوزي :
بيمه در جوامع پيشرفته نقش حياتي داشته و بيمه كردن ساختمان در مقابل آتش سوزي از جمله امور احتياطي است كه مدير يا مديران جهت حفظ ونگاهداري ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه ، معمول مي دارند سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها وسيله مدير با مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد ، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي ، مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده ميباشند .
4- ) نحوه تعيين سهم هزينه هاي مشترك هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان :
طبق ماده 4 قانون و ماده 23 آئين نامه ، درصورتيكه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك پيش بيني نكرده باشند سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه هاي مشترك ، آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي اختصاص دارد از قبيل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غيره به نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان ( به عبارتي به نسبت به متراژ ) و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت و زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان ، متصدي آسانسور ، هزينه نگاهداري تاسيسات ، باغبان ، تزئينات قسمتهاي مشترك و غيره بطور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي گردد . بنابر اين با توجه به مراتب فوق محاسبه دقيق سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان ، با مدير يا مديران است .
لازم به ذكر است كه براي جلوگيري از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ، تنها مالكين ، در پرداخت سهم هزينه هاي مشترك ، متعهد نبوده ، بلكه هر شخصي اعم از مالك يا مستاجر يا استفاده كننده ، در قبال پرداخت هزينه هاي مشترك ساختمان مسئول مي باشند .
5- ) رسيدگي به اعتراض هر يك از شركاء :
به موجب ماده 24 آئين نامه اجرائي ، هر يك از شركاء كه در مورد سهم يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي تواند به مدير يا مديران مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد بنابراين مدير موظف است كه به اعتراض مالك يا مالكان رسيدگي نمايد البته ممكن است كه اعتراض مالك منطقي نباشد ولي رسيدگي به اعتراض او بهر حال وظيفه مدير بوده و درصورت عدم رسيدگي مدير به اعتراض شركاء ، آنان مي توانند به مراجع صلاحيتدار قضايي مراجعه نمايند .
6- ) رويت و بررسي وكالتنامه نماينده شركاء :
به موجب ماده 9 آئين نامه ، كسي كه بعنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده باشد بايد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي مالكين ، وكالتنامه معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد . بنابر اين رويت و احراز صحت اعتبار وكالتنامه ، قبل از تشكيل و رسميت جلسه مجمع عمومي ، از وظايف مدير يا مديران است .
7- ) نگهداري صورت جلسات مجامع عمومي ساختمان :
به موجب ماده 12 آئين نامه ، كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد در صورتجلسه نوشته شده و بوسيله مدير يا مديران نگهداري گردد .
بنابراين تمامي صورتجلسات مجامع عمومي بايد حفظ و در مواقع لزوم به مبادي ذيربط ارائه واستناد شود ، زيرا اين صورتجلسات به امضاي كليه حاضرين رسيده و مفاد آنها از مهمترين مدارك قابل استناد در برابر مالكين ، مديران ، اشخاص ثالث ، مراجع ثبتي ، مراجع قضائي و اداري است .
بديهي است كليه صورتجلسات و مدارك ساختمان با تغيير مدير يا مديران ، به مدير يا مديران بعدي ساختمان ، مي بايست تحويل گردد .
8- ) اطلاع رساني تصميمات متخذه مجامع عمومي به شركاء غايب و وزارت مسكن و شهرسازي :
پس از ارسال دعوتنامه به مالكين جهت حضور در جلسه مجمع عمومي ، ممكن است همه آنان نتوانند و يا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادي و فوق العاده ) حاضر شوند در اين صورت چنانچه جلسه با حضور اكثريت لازم رسميت پيدا كند ، تصميمات آنها براي همه از جمله مالكان غائب نيز با توجه به ماده 13 آئين نامه الزام آور خواهد بود و وفق تبصره ماده 12 نيز ، تصميمات متخذه بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران به شركاء غايب و وزارت مسكن و شهرسازي اطلاع داده شود .
9- ) ارسال اظهار نامه به مالكين با استفاده كنندگان بدهكار :
به موجب ماده 10 مكرر قانون ، درصورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك ، از طرف مدير يا هيات مديره ، وسيله اظهار نامه ، باذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود، بنابراين قانوناً اظهارنامه وسيله اي است رسمي براي مطالبه حق و مدير ساختمان نمي تواندبراي مطالبه سهم هزينه هاي مشترك مالك يا استفاده كنندگاني از پرداخت سهم خود امتناع مي كنند شفاهاً يا به وسيله نامه معمولي و يا نصب آگهي روي تابلو اعلانات ، اقدام نمايد زيرا چنين روشي براي اثبات مطالبه بدهي مالك در مراجع قضائي و ثبتي عملاًٌ ممكن نمي باشد و مدير يا مديران ملكف هستند بدهي مالك يا استفاده كننده را به وسيله اظهار نامه رسماً مطالبه نمايد . اظهار نامه بر روي فرمهاي مخصوصي كه از دادگاه تهيه مي شود وسيله مدير ساختمان در سه نسخه تنظيم و ذيل آن امضاء مي شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسيده و توسط مامور ابلاغ به بدهكار ابلاغ مي شود .
10- ) خودداري از دادن خدمات مشترك به مالكين يا استفاده كنندگان بدهكار :
اين وظيفه و اختيار پس از ارسال اظهار نامه به مالكين يا استفاده كنندگان بدهكار براي مدير يامديران ايجاد مي شود زيرا بموجب ماده 10 مكرر قانون هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي خود را نپردازد ،مدير يا مديران مي توانند به تشخيص خود با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ، تهويه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غيره به او خودداري كنند تابدين وسيله بدهكار مجبور به پرداخت بدهي خود شود .
بديهي است مدير يا مديران نمي توانند و نبايد پيش از ابلاغ اظهار نامه ، مالك يا استفاده كننده بدهكار را ، از خدمات مشترك محروم كنند .
11- ) تقاضاي صدور اجرائيه براي وصول مطالبات ساختمان :
چنانچه مدير يا هيات مديره حسب وظايف و اختيارات قانوني خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالكين يا استفاده كنندگان بدهكار اظهار نامه ارسال كنند ، لكن مالك يا استفاده كننده بدهكار ، همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيات مديره براي وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائيه صادر خواهد كرد .عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت .
پس از ابلاغ اجرائيه توسط دفتر اسناد رسمي ، معادل بدهي بدهكار، اموال او بازداشت شده و قيمت اموال بازداشت شده توسط كارشناس ، ارزيابي و سپس به حراج و مزايده گذاشته مي شود . بدين صورت طلب ساختمان وصول مي گردد .
12- ) طرح دعوي در مراجع قضائي جهت وصول مطالبات ساختمان :
مدير يا هيأت مديره مي تواند ببراي دريثافت مطالبات سساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائيه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مي توانند از طريق طرح و اقامه دعوي در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد يا واحدهاي بدهكار اقدام نمايد .
13- ) دادن گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك ساختمان :
برابر ماده 12 قانون تملك آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك را كه به تائيد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايد با توجه به ماده فوق ، تائيد تسويه حساب هزينه هاي مشترك و دادن گواهي مربوطه به مالكي كه قصد انتقال آپارتمان خود به غير ، را دارد ، از وظايف مدير يا مديران است كه مالك انتقال دهنده ناچار است براي تنظيم سند انتقال خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نمايد .
14- ) درخواست از وزارت مسكن و شهرسازي مبني بر انتخاب كارشناسلن موضوع ماده 13 قانون:
آنچه كه در ماده 13 قانون تملك آپارتمانها مقرر گرديده در رابطه با پايان عمر مفيد و فرسودگي كلي ساختمان و النهايه لزوم تجديد بناي آن است . در اين ماده پيش بيني گرديده كه تشخيص پايان عمر مفيد و فرسودگي كلي و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني ناشي از پايان عمر مفيد و فرسودگي ساختمان به عهده سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري است كه انتخاب كارشناسان مزبور به عهده مالكان بوده و درصورتي كه مالكان ساختمان در اين خصوص توافقي نداشته باشند وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيات مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد .
15- ) اقدام به بازسازي تمام مجموعه ساختمان پس از تصويب مجمع عمومي :
چنانچه مجمع عمومي مالكان با اكثريت آراء تصويب نمايد كه مجموعه ساختمان بازسازي شود ، اجراي اين مصوبه براساس تبصره 1 ماده 13 قانون به عهده مدير يا مديران است كه به نمايندگي از طرف مالكين اقدامات موضوع ماده ياد شده را انجام مي دهند .
16- ) درخواست تخليه واحدهاي خود داري كننده از همكاري در امر بازسازي ساختمان:
تبصره 2 ماده 13 قانون مصرح است بر اينكه (( چنانچه مالك خود داري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند ، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه ، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضائي محل با احراز تامين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان ، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد ، لذا يكي ديگر از وظايف مدير يا مديران درخواست تخليه واحدي است كه مالك آن از همكاري جهت تجديد بناي ساختمان يا عدم تخليه واحد خود ، امتناع و از همكاري خودداري مي ورزند .
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
پیش گفتار مجموعه حقوق برای همه به قصد معرفی حقوق برای همگان منتشر می شود و شامل گفتارهایی برای رفع نیازهای عموم مردم به آشنایی و آگاهی از مقررات و قوانین مورد نیاز در زندگی روزمره خواهد بود. در نگارش این مجموعه، کوشش شده است تا ویژگی هایی چون آسان، مختصر و کاربردی بودن لحاظ شود. به صورتی که مطالب هر کتاب، علمی استوار و متقن باشد و حجم آن به اندازه ای باشد که در یک نوبت مطالعه نیازهای خاص حقوقی خواننده را پاسخ گوید. در تهیه و تنظیم مطالب کتابهای این مجموعه محققان و دانشوران حوزه ی حقوق که دارای تحصیلات عالی و تجربه کافی می باشند، نقش آفرینی داشته اند؛ از این رو خواننده می تواند دلگرم باشد که کتابهایی قابل اعتماد در دست دارد. گفتنی است خواننده محترم می تواند سوالات خود را با نویسندگان از طریق سایت موسسه به نشانیwww.lawiran.com در میان نهد و پیوستگی ارتباط را حفظ کرده و مطالعه کتاب را به کلاس درس تبدیل نماید. مجموعه حقوق برای همه، به کوشش موسسه خدمات حقوقی و داوری آفتاب عدالت تهیه شده و توسط انتشارات کتاب همگان منتشر می شود.
مقدمه چرا این کتاب ها را می خوانیم ؟ آغا محمد خان قاجار به طهران که آمد، سرداری فاتح بود که بیست هزار خلق خدای را به کین خواهی از جدش کور کرده بود و زن و مرد و کودک و پیر را از دم تیغ سربازانش گذرانده به جرم مجاهدتشان در حفظ ملک آخرین شاهزاده زندیه. طهران اما دهی ساده بود با باغهای پر میوه و درختهای بلند و جوی های روان. با سایه ی گسترده ی چنارهای کهنسال و آسمان آبی، مردمان ساده دل و روشن ضمیر. کدخدایی و تختی در سایه ای و قلیان چاق شده ای و عریضه ی رعیت. نه شاه داشت و نه وزیر و نه داروغه و نه محتسب. اما خواجه تاجدار که به طهران آمد فرمان داد اینجا را دارالخلافه نامند که مرکز حکومت باشد و امر و نهی همایونی. ده جان گرفت و کوی ها فراخ شد کوخ هاریخت و کاخ ها سر به آسمان کشید. ده کوچک ،پایتخت تمدنی بزرگ شد.کدخدا و جوی آب و آسمان آبی خاطره شد زیر چرخ کالسکه های پرزرق و برق خاندان شاه و جاده و تیر تلگراف و اتومبیل و راه آهن و ... تاریخ پیش می رفت و حکومت چون مرغی بی سر، دست به دست، میان شاهان به پرواز در می آمد. طهران اما، همچنان رویای بزرگی داشت. شهر را دیگر بندی نبود. ده کوچک، حالا دیگر افتخار حاکمان بود و هرکه تاج بر سر می گذاشت آذینی بر شهر می بست. یکی خیابان می ساخت و یکی مناره . یکی دارالفنون و شمس الاماره، یکی باغ داودیه و میدان شهیاد و مدرسه ی مروی ... تهران، حالا دیگر طهران نبود. شهری شده بود فاخر و چشم نواز و آنقدر دلفریب که از قرنی پیش که «شاه شهید» فرمان داده بود تهرانی ها را بشمرند و رقم به صد و پنجاه هزار رسیده بود تا کنون گویی کرور کرور آدم به این شهر آمد که جمعیت فزون شد از هزار صد و هزار و صد ها هزار ... تهران حالا دیگر مادر هزار فرزند است. هر گوشه اش نوایی دارد و سازی کوک یا نا کوک. دوران شاه و رعیت دیگر به سر آمده و نه داروغه در خیابان است و نه گزمه. قانون است که حکم می راند و فرمان می دهد و آن که بیش تر از قانون بداند آسوده تر سر به بالین می نهد. تهران ... شهری است به وسعت یک کشور، زیستن در این شهر قواعدی دارد که کلید گذر از گذشته به فرداست. *** زندگی بر پایه اصول و قراردادهایی استوار است که در دنیای پیچیده امروز ناگزیر به آموختن آنهاییم. این قراردادها را در دنیای علوم، حقوق می نامند؛ پس آموختن حقوق، شرط نخستین برای بقا در جامعه انسانی است. انسان زمانی که حقوقی به دست می آورد و از رعیت تبدیل به شهروند می شود، جهانی را مقابل خود می بیند که خشم جای خود را به عقل و کدورت جای خود را به عدالت می سپارد و شیرازه ی کرامت انسانی بر مدار حق و حقیقت پایدار می ماند. ما در این کتاب ها تلاش می کنیم تا مسئولیت و حقوقی را که برای زندگی امروز ضروری می باشند به زبانی ساده و روان، برای رفع ابتدایی ترین نیازهای زندگی شهروندی بیان کنیم. موسسه خدمات حقوقی و داوری آفتاب عدالت بر این باور است که جامعه ای که در رفتارهای اجتماعی شهروندان بر پاشنه ی آگاهی می چرخد، محیطی آرام، پویا، منضبط و ایمن خواهد بود. « حقوق برای همه » نامی است که برای این دوره از کتاب های آموزش مفاهیم حقوق برگزیده شده است. باشد که در سایه ی آفتاب عدالت، خون گرم کرامت انسانی در کالبد خسته ی جامعه ایرانی، جاری و ساری گردد.
فرهنگ آپارتمان نشینی ( نیاز امروز، ضرورت فردا )
با شروع ساخت و ساز مجتمع های آپارتمانی از دهه چهل که تعداد آنها انگشت شمار بود، قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی در سال 1347 تدوین شد. اصلاح آیین نامه فوق در دهه 60 در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمانها علاقه مند شده و باغهای وسیع، به یکباره به زندگی آپارتمان نشینی روی آوردند ولی عادات و شیوه سنتی زندگی خود را تغییر نداده و همچنان پایبند اصول و عادات سنتی خود بودند. لذا این قوانین جهت تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنین آپارتمانها تدوین گشت. آپارتمان بنا به تعریف، واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی هستند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا بنا شده اند. امروزه در کشور ایران، روز به روز به تعداد کسانی که آپارتمان نشین می شوند اضافه می گردد ولی متاسفانه آموزشهای لازم جهت زندگی جمعی به مردم ارائه نمی شود لذا بسیاری از موارد شاهد وقوع مشکلات فراوان در مجتمع های مسکونی هستیم. بیشترین علت اختلافات موجود در آپارتمانها بر سر قسمتهای مشترک ( مشاعات ) آپارتمان می باشد که بطور مستقیم و غیر مستقیم مورد استفاده تمامی ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قایل شد .آیین نامه اجرای قانون تملک آپارتمانها برای جلوگیری از بروز اختلاف در تعیین قسمتهای مشترک آنها را به تفکیک نامبرده است. علی رغم گسترش آپارتمان نشینی در اکثر شهرهای کشور، فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران هنوز نهادینه نشده است و هنوز هم مردم حق همسایه ها را به درستی ادا نمی کنند. رعایت حقوق همسایه و احترام به همسایه در دین مبین اسلام نیز بسیار مورد توجه واقع گشته است، به گونه ای که احادیث و روایت عدیده ای می توان یافت از جمله پیامبر اکرم (ص) در این رابطه می فرماید : آیا می دانید حق همسایه چیست ؟ اینکه اگر یاری خواست یاریش کنی و اگر طلب قرض کرد قرضش دهی و اگر تورا طلبید در پیش او حاضر باشی و اگر مریض شد عیادتش کنی و اگر مرد جنازه اش را تشییع کنی و اگر چیزی به او رسید تبریکش گویی و اگر مصیبتی بر او رسید تسلی اش دهی و بدون اجازه او ساختمان خانه ات را از او بلندتر نکنی که راه باد را بر او ببندی، بوسیله بوی غذایت آنرا اذیت نکن مکر اینکه از آن غذا برایش مقداری ببری. یکی از مزایای ارتباط و دوستی با همسایه ایجاد امنیت و آرامش برای مسلمانان است. چنانچه از حضرت رسول (ص) روایت داریم که فرمودند اگر ستم نبود می گفتیم همسایه ارث می برد.
« مجمع عمومی مالکین » در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می¬گردد. با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند و از تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب درخواست مالکین، وزارت مسکن و شهرسازی عهده دار این مسئولیت می¬گردد. چنانچه جلسه مذکور، اولین جلسه مجمع باشد، هیئت مدیره وظیفه دعوت از مالکین را به عهده خواهد داشت لازم به ذکر است که برگزارکنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه¬هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع ساکن باشند موظفند رسما آدرس خود را به هیئت مدیره اعلام نمایند. در غیر این صورت هیئت مدیره وظیفه¬ای جهت تحقیق درخصوص نشانی مالکین ندارد و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی (که در دفترخانه تنظیم شده باشد) و یا غیررسمی (نوشته کتبی) خود را به مدیر یا هیئت مدیران ارائه نماید و واحدهایی که دارای چند مالک می باشند می بایست از بین خود یک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند در صورتی که یکی از مالکین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد. تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد. در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع که اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس در همان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود. لازم به ذکر است که برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی و یا نماینده آنان ضروری است. با توجه به مراتب فوق اگر مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ساختمان و یا نماینده آنان در جلسه حضور پیدا نکنند ، جلسه موکول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نگردد، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود. مجمع مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل گردد.
وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح ذیل می باشد: 1. تعیین رئیس مجمع عمومی 2. انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها 3. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان 4. تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه 5. اتخاذ تصمیم در خصوص ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا 6. تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالکین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا یا مالکین غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود. مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشکیل گردد. در صورتی که هیئت مدیره نتواند درخصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید (مثلا به فرض در خصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشکیل می گردد که این موضوع ممکن است بنا به درخواست مالکین و یا هیئت مدیره باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می¬باشد در صورت عدم اجابت درخواست مالکین از سوی هیئت مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه، مالکین می¬توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات معتبر اقدام لازم را معمول نمایند. مجمع عمومی فوق العاده در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظورتجدید انتخاب هیئت مدیره جدید تشکیل می¬گردد. در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع فوق العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع مذکور اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان¬ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهد بود.
تصمیمات مجامع برای کلیه مالکین الزام آور است. مدیر یا مدیرانی که طی جلسات مجمع عمومی مالکین انتخاب می¬شوند، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند، تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دو سال است. اما مجمع می¬تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است. مجمع عمومی می¬تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی که انتخاب شده¬اند امین الشرکا (مالکین) بوده و نمی¬توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. در کلیه ساختمان¬ها که بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشد مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین نظافت قسمتهای مشترک و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند. مدیر یا مدیران همچنین مکلفند میزان هزینه¬های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله اظهارنامه رسمی به نشانی مالکین اعلام نمایند. و در صورت خودداری از پرداخت، طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.
« مدیر آپارتمان » قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحیه بعدی آن ، ضوابط و مقررات حاکم در خصوص مدیر آپارتمان را مشخص نموده است . به موجب ماده ۱۴ آئین نامه یاد شده ، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند و تعداد آنها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیات مدیره و تشخیص رای اکثریت دچار بلا تکلیفی نگردد . درصورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت ماموریتشان ، مجمع عمومی باید تشکیل گردد. جانشین هر یک از آنها را انتخاب نموده و درصورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است. مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب تراز نامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد . ( ماده ۱۸ آئین نامه ) مدیر یا مدیران امین شرکاء محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، واگذار نمایند . ( ماده ۱۹آئین نامه ) به موجب ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان بعنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید. علی ایحال با عنایت به مراتب فوق ، وظایف و اختیارات کامل مدیر یا هیات مدیره بشرح ذیل می باشد:
1-حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین : حفظ واداره ساختمان، عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است ، بعبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است . مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین می¬باشند . و چنانچه تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه کشوری باشد مدیر یا هیات مدیره تکلیفی به تبعیت از آن ندارد . ۲- عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر : ماده ۱۹ آئین نامه یاد شده مصرح است بر اینکه (( مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی¬توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند )) بنابراین هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده ماموریت محوله خود را به دیگری تفویض کند زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به قابلیت های موجود در او ، ایشان را بعنوان مدیر ساختمان برگزیده و مدیر یا هیات مدیره نمی توانند به بهانه اینکه ، اوقات فراغت کافی برای مدیریت ندارند شخص دیگری را برای حفظ و اداره ساختمان تعیین کنند و چنین عملی علی الاصول خلاف قانون می باشد . ۳- بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی : بیمه در جوامع پیشرفته نقش حیاتی داشته و بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی از جمله امور احتیاطی است که مدیر یا مدیران جهت حفظ ونگاهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه ، معمول می دارند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده میباشند .
۴- نحوه تعیین سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان : طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه ، درصورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک ، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاص دارد از قبیل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی به نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد . بنابر این با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ، با مدیر یا مدیران است . لازم به ذکر است که برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ، تنها مالکین ، در پرداخت سهم هزینه های مشترک ، متعهد نبوده ، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده کننده ، در قبال پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مسئول می باشند . ۵- رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکاء : به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی ، هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید بنابراین مدیر موظف است که به اعتراض مالک یا مالکان رسیدگی نماید البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر بوده و درصورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شرکاء ، آنان می توانند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه نمایند .
۶- رویت و بررسی وکالتنامه نماینده شرکاء : به موجب ماده ۹ آئین نامه ، کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین ، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید . بنابر این رویت و احراز صحت اعتبار وکالتنامه ، قبل از تشکیل و رسمیت جلسه مجمع عمومی ، از وظایف مدیر یا مدیران است . ۷- نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان : به موجب ماده ۱۲ آئین نامه ، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد . بنابراین تمامی صورتجلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مراجع ذیربط ارائه واستناد شود ، زیرا این صورتجلسات به امضای کلیه حاضرین رسیده و مفاد آنها از مهمترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین ، مدیران ، اشخاص ثالث ، مراجع ثبتی ، مراجع قضائی و اداری است . بدیهی است کلیه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران ، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان ، می بایست تحویل گردد . ۸- اطلاع رسانی تصمیمات گرفته شده مجامع عمومی به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی : پس از ارسال دعوتنامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی ، ممکن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادی و فوق العاده ) حاضر شوند در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم رسمیت پیدا کند ، تصمیمات آنها برای همه از جمله مالکان غائب نیز با توجه به ماده ۱۳ آئین نامه الزام آور خواهد بود و بر اساس تبصره ماده ۱۲ نیز ، تصمیمات متخذه باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود .
۹- ارسال اظهار نامه به مالکین با استفاده کنندگان بدهکار : به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون ، درصورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیره ، به وسیله اظهار نامه ، با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق و مدیر ساختمان نمی تواندبرای مطالبه سهم هزینه های مشترک مالک یا استفاده کنندگانی که از پرداخت سهم خود امتناع می کنند شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات ، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاًٌ کافی نمی باشد و مدیر یا مدیران ملکف هستند بدهی مالک یا استفاده کننده را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید . اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود . ۱۰- خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار : این وظیفه و اختیار پس از ارسال اظهار نامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار برای مدیر یا مدیران ایجاد می شود زیرا بموجب ماده ۱۰ مکرر قانون هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غیره به او خودداری کنند تابدین وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود . بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه ، مالک یا استفاده کننده بدهکار را ، از خدمات مشترک محروم کنند . ۱۱- تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات ساختمان : چنانچه مدیر یا هیات مدیره حسب وظایف و اختیارات قانونی خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار، اظهار نامه ارسال کنند ، لکن مالک یا استفاده کننده بدهکار ، همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد .عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت . پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی ، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت شده و قیمت اموال بازداشت شده توسط کارشناس ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می شود . بدین صورت طلب ساختمان وصول می گردد . ۱۲- طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان : مدیر یا هیأت مدیره می تواند برای دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید . ۱۳- دادن گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک ساختمان : برابر ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نماید. با توجه به ماده فوق ، تائید تسویه حساب هزینه های مشترک و دادن گواهی مربوطه به مالکی که قصد انتقال آپارتمان خود به غیر، را دارد ، از وظایف مدیر یا مدیران است که مالک انتقال دهنده ناچار است برای تنظیم سند انتقال خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نماید . ۱۴- درخواست از وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر انتخاب کارشناسان موضوع ماده ۱۳ قانون: آنچه که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مقرر گردیده در رابطه با پایان عمر مفید و فرسودگی کلی ساختمان و در نهایت لزوم تجدید بنای آن است . در این ماده پیش بینی گردیده که تشخیص پایان عمر مفید و فرسودگی کلی و بیم احتمال خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از پایان عمر مفید و فرسودگی ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکان بوده و درصورتی که مالکان ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد. ۱۵- اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی : چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود ، اجرای این مصوبه براساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات موضوع ماده یاد شده را انجام می دهند . ۱۶- درخواست تخلیه واحدهای خود داری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان: تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون مصرح است بر اینکه «چنانچه مالک خود داری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد ، لذا یکی دیگر از وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری جهت تجدید بنای ساختمان یا عدم تخلیه واحد خود ، امتناع و از همکاری خودداری می ورزند .
نحوه محاسبه شارژ در مجتمع¬های مسکونی تعریف شارژ شارژ عبارت است از هزینه¬های مشترکی که در مجموعه های آپارتمانی توسط مدیر یا مدیران برآورد و تعیین می گردد و ساکنین ملزم به پرداخت آن می¬باشند. هزینه¬هایی مانند هزینه قبوض آب، گاز و برق و دستمزد سرایدار، نگهبان، تعمیرات قسمتهای مشترک و ...، مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به تاسیسات ساختمان مرتبط است همگی جزو شارژ ساختمان محسوب می¬گردد. تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل: چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه¬های فاضلاب، لوله ها اعم از لوله¬های فاضلاب، آب، برق،تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش¬ها، لوله های بخاری (در صورتی که به یک واحد خاص اختصاص نداشته باشد) گذرگاه¬ های زباله و محل جمع آوری آن و... می¬باشد. کلیه تاسیسات موجود در بام که برای استفاده عموم است نیز جزو شارژ محسوب می گردد. هزینه هرگونه تغییر در نمای خارجی ساختمان که البته با تصویب مجمع عمومی صورت می¬پذیرد و هزینه¬های محوطه سازی ساختمان، باغها، پارکهای اختصاصی ساختمان که جنبه عمومی دارد نیز جزو شارژ محسوب می¬گردد. هزینه های اداری و حقوق مدیران نیز از محل شارژی است که پرداخت می شود.. در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات، فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
تعیین سهم هر واحد از هزینه¬های مشترک (شارژ) تعیین میزان سهم هر یک ازمالکین یامستاجرین از هزینه های مشترک طبق ماده 4 آیین نامه قانون تملک آپارتمان¬ها برعهده مدیران است، البته به شرطی که خود مالکین در مجمع عمومی توافق دیگری در این رابطه ننموده باشند. سهم هریک از مالکین از بعضی از هزینه¬های مشترک مانند آب و گاز و آسفالت پشت بام و غیره که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاصی دارد به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان معین می گردد و سایر مخارج از قبیل هزینه های مربوط به سرایداری، نگهبان، شارژ آسانسور و هزینه نگهداری تاسیسات باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک .... بین مالکین به نسبت مساوی تقسیم می گردد که تمامی امور تعیین سهم پرداختی با مدیر یا مدیران است. حالا اگر فکر می¬کنید در حق شما اجحافی شده و بیش از حد از شما شارژ دریافت می شود خوب خود مدیر یا مدیران وظیفه رسیدگی به اعتراض یا اعتراضات شما را برعهده دارند، باید با دلیل و منطق شما را اقناع نمایند و در صورت عدم رسیدگی آنان، شما به موجب ماده 24 آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها می توانید به مراجع صلاحیتدار قضائی مراجعه نمایید.
ما شارژ پرداخت نمی¬کنیم !! امان از آن روزی که مایل به پرداخت شارژ نباشید در آن صورت مدیر یا هیئت مدیره ساختمان یک اظهارنامه بلند بالا با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن جهت مطالبه وجه برای شما ارسال می نماید که کاملاً رسمی می¬باشد. شما ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه فرصت دارید بدهی خود را به مدیر ساختمان پرداخت نمایید در غیر این صورت باتشخیص مدیر یا هیئت مدیره و با توجه به امکانات از خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم و برق و گاز و غیره بی نصیب خواهید ماند. و اگر باز هم مایل به پرداخت نباشید، مدیر یا هیئت مدیره محترم از اداره ثبت محل طبق اظهارنامه قبلی درخواست صدور اجرائیه می نماید که منجر به توقیف اموال شما می شود و مدیر می¬تواند اموال شما را که توقیف شده بفروشد و از محل فروش آن شارژ را پرداخت نموده و مابقی را به شما عودت دهد. یک راه دیگر هم این است که زمانی که قطع خدمات مشترک ممکن نباشد به دادگاه مراجعه کرده و دادگاه نیز موظف است خارج از نوبت به این موارد رسیدگی نموده و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می¬شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات نیز موکول به پرداخت هزینه های معوق شما بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه¬های مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. اگر مدیر در انجام امور فوق قصور ورزد و کاهلی نماید پس از معامله مجدد ملک پرداخت کلیه بدهی واحد مربوطه (شارژ) برعهده مدیر ساختمان می باشد. پس بهتر نیست که اصلا به فکرمان خطور نکند که شارژ را پرداخت نکنیم و فقط با خود زمزمه کنیم: ما شارژ پرداخت می¬کنیم؟ پرداخت شارژ فقط توسط مالک مطابق تبصره ماده 23 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، می توان به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی، پرداخت شارژ را برعهده مالک (موجر) قرار داد و مستاجر را از پرداخت شارژ رهانید و در این صورت چنانچه موجر از پرداخت شارژ آپارتمان شانه خالی کند و شارژ را پرداخت ننماید، مستاجر به تقاضای مدیر یا هیئت مدیره می تواند از محل مال الاجاره، هزینه¬های مربوط را پرداخت نماید. شایان ذکر است پرداخت شارژ چنانکه مرسوم است برعهده استفاده کننده می باشد و مستاجر شارژ را پرداخت ننماید مدیر یا هیئت مدیره می توانند علاوه بر مراجعه به مستاجر به موجر نیز مراجعه نمایند.
یک مثال برای تعیین سهم هر واحد از شارژ در مجتمع مسکونی ده واحدی که دارای دو واحد یک صد متری، شش واحد 70 متری و دو واحد 50متری می باشد قبوض مربوطه در ماه گذشته بدین صورت می¬باشد: قبض آب: 000/400 ریال قبض برق مشاعات: 000/450 ریال قبض گاز: 000/200 ریال و سایر هزینه¬های انجام شده حقوق مدیر 000/000/5 ریال شارژ آسانسور 000/500 ریال خدمات (نظافتی) 000/300 ریال سهم هر واحد از شارژ ماه گذشته بدین صورت تعیین می گردد. نسبت به مبلغ قبوض آب و برق و گاز که به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر واحد به مجموع مساحت قسمت¬های اختصاصی تعیین می گردد یعنی مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی : 720 = 50 × 2 + 70 × 6 + 100 × 2 ریال : 000/050/1 = 000/200 + 000/450 + 000/400 ریال 840/145 = (2/7) / 1 = 720/ 100 = هر واحد 100 متری سهم هر واحد یکصد متری از قبوض ریال 145840 = 2/7 ÷ 000/050/1 ریال 500/87 = (12) / 1 = 720/ 60 = هر واحد 60 متری سهم هر واحد 60 متری از قبوض ریال 87500 ریال 916/72 = 4/14 ÷ 000/050/1 = (4/14)/ 1 = 720/50 = هر واحد 50 متری از طرف دیگر هزینه مرتبط با حقوق مدیران و شارژ آسانسور و خدمات جزو هزینه هایی می باشند که بین مالکین به نسبت مساوی تقسیم می¬گردد بنابراین: ریال 000/800/5 = 000/300 (خدمات) + 000/500 (شارژ آسانسور) + 000/000/5 (حقوق مدیر) ریال سهم هر واحد 000/580 = 10 ÷ 000/800/5 پس سهم هر واحد یک صد متری از شارژ ماه گذشته : ریال 725480 = 000/580 + 145840 سهم هر واحد شصت متری از شارژ ماه گذشته: ریال 667500= 000/580 + 87500 سهم هر واحد پنجاه متری از شارژ ماه گذشته: ریال 652916= 000/580 + 72916
« نگهداری از حیوانات خانگی » با حرکت انسان¬ها از یک جامعه متکی به کشاورزی به یک جامعه مدرن و صنعتی، شاهد تحولات و دگرگونی¬های عظیمی هستیم که بعضاً دردسرساز و مشکل آفرین هم می شوند. این روزها در کلانشهرهای کشورمان (بخصوص تهران) شاهد حضور ساکنان جدیدی هستیم که بین برخی از جوانان و خانواده¬ها از جایگاه ویژه¬ای برخوردار شده اند. این ساکنین جدید حیوانات خانگی هستند که برخی از شهروندان حاضرند برای داشتنشان مبالغ گزافی هزینه کنند. با شنیدن عنوان «حیوانات خانگی» آنچه که معمولا به ذهن تعداد کثیری از مردم متبادر می گردد حیواناتی از قبیل سگ، گربه، خرگوش، همستر، ماهی های آکواریومی و نهایتا لاک پشت است یا پرندگانی نظیر قناری، مرغ عشق، کبوتر، مرغ، خروس، جوجه و... می باشد یعنی اکثر حیواناتی که در قدیم الایام و در خانه-های ویلایی و باغها نیز شاهد حضور آنان در کنار حیوانات اهلی مانند اسب و گوسفند و بز و... بوده¬ایم. اما متاسفانه به مرور زمان جامعه ما در سایه پیشرفت تکنولوژی و توسعه ارتباطات دچار تغییرات و دگرگونی¬های عظیمی شده و در این میان هنجارهای فرهنگی دستخوش تحولات عمده¬ای شده است، به گونه¬ای که بسیاری از مردم به نگهداری از سگ و گربه و ... کفایت نکرده و اقدام به نگهداری حیواناتی از قبیل آفتاب پرست، سنجاب، مار، میمون و نظایر آن و همچنین پرندگانی مانند عقاب و قرقی نموده¬اند؛ غافل از اینکه این کار چه عواقب ناگواری را در پی دارد. متاسفانه این دسته از مردم بدون توجه به مسائل بهداشتی و مشکلاتی که این قبیل از حیوانات و پرندگان می توانند در سلامت جامعه ایجاد کنند فقط برای برآورد نیازهای عاطفی خودشان و گاهی به عنوان پرستیژ اجتماعی دست به چنین عملی می زنند. شاید آنها نمی دانند که با این اقدام نسنجیده چگونه اکوسیستم را برهم می¬زنند چون نه تنها حق طبیعی آن حیوان است که در زیستگاه واقعی¬اش باشد بلکه این امر صدمات زیادی را در چرخه محیط زیست هم سبب می شود علاوه بر این از آنجا که کنترل چنین حیواناتی کار مشکلی است احتمالی این که به سایرین آسیب برسانند نیز بسیار زیاد است بنابراین در انتخاب حیوان خانگی باید بسیار دقیق و حساس بود و به عواقب این کار به خوبی اندیشید. در مورد نگهداری از حیوانات خانگی در فضای داخلی ساختمان متاسفانه خلاء قانونی وجود دارد و هیچ ماده¬ای به صراحت آن را ممنوع اعلام نکرده است آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان¬ها هم فقط در مورد نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک (مشاعات) تصریح نموده و آن را ممنوع اعلام کرده است ولی در مورد نگهداری از حیوانات در داخل واحدهای مسکونی هیچ اشاره¬ای نشده است. بنابراین به نظر می¬رسد بهترین راهکار در این مورد (جایز بودن یا نبودن نگهداری از حیوانات در فضای داخلی آپارتمان) را عرف می تواند ارائه دهد و از آنجائی که عرف هر زمان و مکانی با عرف زمان و مکانی دیگر متفاوت است باید به صورت موردی بررسی شود. یعنی باید دید که درحال حاضر نحوه نگرش و نوع برخورد ساکنین هر مجتمع آپارتمانی و عرف رایج آن منطقه در مورد این مسئله به چه ترتیبی می باشد. در صورتی که توافق بین ساکنان باشد مشکلی پیش نمی آید ولی در صورتی که بین ساکنین مجتمع اختلاف باشد بهترین راه حل را اساسنامه هیئت مدیره مجتمع ارائه خواهد کرد ودر غیر این صورت نظر اکثریت ساکنین راهگشا خواهد بود. در هر حال همیشه باید رعایت حقوق همسایگان و جلوگیری از سوء استفاده از مالکیت هر واحد را مدنظر داشت و دانست که دیگر چهار دیواری اختیاری نیست و نمی توان با عنوان تصرف در مالکیت خود اسباب نارضایتی دیگران را فراهم کرد. در سایر مواردی که هریک از ساکنین به نحوی با نگهداری از حیوانات در مجتمعشان مشکلی داشته باشند هم راهکارهایی وجود دارد مثلاً اگر سر و صدای حیوان باعث برهم خوردن آسایش و آرامش همسایه شود و از طریق تذکر و از طرف هیئت مدیره به نتیجه¬ای نرسند می توانند با استفاده از ماده 132 قانون مدنی طرح شکایت کنند یا در مواردی که حیوان خانگی یکی از ساکنین به همسایه¬ای حمله کند و یا به او آسیبی برساند هم وفق مواد 357 الی 360 قانون مجازات اسلامی می¬توان طرح شکایت کرد. نگهداری از حیوانات خانگی علاوه بر مشکلاتی که برای صاحب آن در پی دارد متاسفانه سبب بروز اختلافات و مشاجرات فراوانی در آپارتمان ها می¬شود که البته بسیاری از اینها ناشی از ناآگاهی دارندگان این حیوانات نسبت به حقوق حیوان و افرادجامعه می¬باشد. این را هم نباید فراموش کرد که با رشد جمعیتی که در کلان شهرها مواجهیم طبیعی است که اقشار جامعه از فرهنگها و خرده فرهنگ¬های مختلفی باشند که اعتقادات، رفتار، شیوه زندگی و تعلیم وتربیتشان با یکدیگر متفاوت است و به همین دلیل هم نمی توانند به راحتی و بدون هیچ مشکلی در کنار هم زندگی کنند لذا باید با بالا بردن معلومات و آگاهی¬های عمومی وحقوقی مردم و ارائه آموزشهای لازمه در این زمینه به نهادینه شدن فرهنگ آپارتمان نشینی را فراهم نمود.
« نکات اساسی در مورد آپارتمان نشینی»
برای زندگی بهتر اصولی لازم و حیاتی است که اگر این اصول به درستی رعایت شوند انسان ها علاوه بر اینکه خودشان کمتر خود دچار اشکال می¬شوند و از درگیری¬ها و تشنجات به دوری می کنند آسایش و رفاه را نیز برای سایرین فراهم می¬آورند. زندگی شهرنشینی و خصوصاً آپارتمان نشینی هم از این قاعده مستثنی نیست و ساکنین و اهالی مجتمع¬ها موظفند نکاتی را در راستای بهره گیری از یک زندگی سالم و حفظ آرامش و احترام به حقوق همجواران خود رعایت نمایند که اصطلاحاً تحت عنوان اصول آپارتمان نشینی از آن یاد می¬شود که در ذیل مختصراً اشاراتی به مهمترین آنها می¬نمائیم: 1-رعایت اخلاق و رفتار حسنه از اهم امور ساختمانی است. بنابراین ساکنین باید رفتاری محترمانه داشته باشند و از ظاهر شدن در مشاعات با پوشش نامناسب خودداری کنند. 2-ایجاد سر و صدا در فاصله زمانی 10 شب تا 8 صبح و نیز 1 بعدازظهر تا 4 بعدازظهر مجاز نیست. این زمانها «ساعات سکوت» نامیده می شوند. می¬توان ساعات دیگری را نیز طبق نظر اکثریت ساکنین و مدیر ساختمان بدان افزود. ایجاد سر و صداهای خارج از عرف و غیرمتعارف در هر زمانی ممنوع است بنابراین هر عملی که ایجاد سر و صدای غیرمتعارف می¬نماید (مانند تعمیرات) باید با هماهنگی مدیر یا مدیران ساختمان در ساعات تعیین شده توسط ایشان صورت پذیرد. 3-از تجمع در محلهای عمومی ساختمان پرهیز کرده و هنگامی که در بالکن، راهرو، پلکان و آسانسور هستید سر و صدا را به حداقل برسانید و برای صدا کردن یا صحبت کردن با دوستان یا سایر همسایگان از تلفن یا آیفون داخلی استفاده کرده و از فراخواندن آنها با صدای بلند به شدت پرهیز کنید. 4-کلیه درها و پنجره¬ها را باید به آرامی بست و درمواقع وزیدن باد از بسته بودن آنها مطمئن شد. 5-پرتاب کردن یا ریختن هرگونه شیء به خارج از پنجره یا بالکن اکیدا ممنوع است. 6-مهمانی¬های شبانه خود را به گونه ای ترتیب دهید که تا قبل از ساعات سکوت به پایان برسند ضمناً برگزاری مراسم آئینی، جشنها و سوگواریها می بایست با اجازه مدیریت ساختمان و پس از اطلاع به همسایه¬ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود و در صورت عدم وجود چنین سالنی، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گیرد و از نصب بلندگو و چادر خودداری شود. 7-هنگام جابجا کردن لوازم منزل آنها را از روی زمین بلند کنید و از کشیدن آنها بر روی زمین خودداری نمائید خصوصاً از جابجا کردن لوازم در ساعات سکوت بپرهیزید. برای مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار ساعات مناسب روزهای غیرتعطیل را انتخاب نمایید. 8-بهتر است با مشورت سایر همسایه¬ها و توسط مدیر یا مدیران ساختمان یک اتاق نگهبانی کنار در ورودی مجتمع قرار دهید و از نگهبان بخواهید که نام و نشان افراد ناشناس را بپرسد و پس از هماهنگی با میزبان او را به داخل ساختمان هدایت کند. 9-در مجتمعهای فاقد نگهبان کلیه درهای ورودی به مجتمع می بایست پس از ورود یا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند، ضمنا کلید ورودی مجتمع، پارکینگ و تراس را نباید به کسی غیر از ساکنین مجتمع داد. 10-اصول بهداشتی و نظافت را رعایت کنید و از کثیف کردن فضاهای مشترک خودداری نموده و در حفظ تمیزی آن کوشا باشید. زباله¬ها را به طور صحیح در داخل شوت زباله قرار دهید یا در ساعت جمع آوری زباله آنها را در محل مقرر بیرون از ساختمان بگذارید و به هنگام حمل زباله¬ها از سالم بودن سطل یا نایلون آن مطمئن شوید. 11-مسدود نمودن راه دیگر ساکنان ممنوع است و نمی توان مانع استفاده از قسمتهای مشترک توسط سایر ساکنین شد لذا هیچ گونه وسایل شخصی نباید در پاگردهای عمومی، جلوی درب ورودی آپارتمان، محوطه، پارکینگ و به طور کلی در مشاعات قرار داده شود. 12-مراقب باشید که کودکان خود یا مهمانتان، مزاحمتی برای سایر همسایگان ایجاد نکنند. بازی کردن بچه ها در قسمتهای مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعات تعیین شده و در مدت های مقرر مجاز می-باشد. 13-اتومبیل، موتورسیکلت یا دوچرخه ساکنین می¬باید فقط در محلهای از پیش تعیین شده پارک گردد. ورود هرگونه وسیله نقلیه مهمان، شستشو، تعمیر و تعویض روغن وسایط نقلیه در داخل مجتمع ممنوع است. 14-شستن فرش، لحاف و ... درحد متعارف و عادلانه و بالسویه مجاز است مشروط بر اینکه این موضوع با هماهنگی مدیر ساختمان صورت بگیرد، بنابراین هر ساله میزان استفاده کلیه واحدها بررسی و عند اللزوم چنانچه واحدی بیش از حد متعارف استفاده کرده باشد مبلغی را طی حواله مدیر می¬پردازد و چنانچه واحدی استفاده ننموده از پرداخت مبلغی بنا به حواله معاف می¬گردد. 15-نصب هرگونه آنتن، سایبان، نرده حفاظ، کولر و غیره بر نما یا بالکن بدون اجازه کتبی از مدیر ساختمان ممنوع است. 16-از استفاده همزمان اتو، ماشین لباسشویی و دیگر وسایل الکتریکی با مصرف بالا جدا خودداری کنید چون این امر موجب داغ شدن سیمها گردیده و خطر آتش سوزی را افزایش می¬دهد بنابراین مدیران ساختمان می باید کنترل فیوزهای داخلی آپارتمان ها ووضعیت تابلوهای برق داخل واحدها را حداقل یک بار در سال مورد بازدید قرار دهند. 17-مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شوند بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرند. استفاده از وسایل گازی و نفتی توسط افراد نابالغ و مسن و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می¬کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند، مجاز نیست لذا تعبیه کپسولهای اطفای حریق در آپارتمان¬ها امری ضروری است که البته می¬بایست نحوه استفاده از آنها را به ساکنین آموزش داد. 18-انبار آپارتمانها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است بنابراین استفاده تجاری و اجاره آن به دیگران ممنوع است مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت. 19-نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و به طور کلی حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر ساکنین آن حیوان عامل بیماری نیز باشد. 20-هرگونه تغییر در نما، سردر یا بالکن¬های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین. 21-تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخشهای اختصاصی مانند انباری می¬بایستی با اجازه کتبی مالک یا تایید مدیریت ساختمان درحد معقول انجام شود و هرگونه تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می¬شود به هیچ عنوان مجاز نمی¬باشد. 22-ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سر رفتن آب وان یا سینک به واحد متضرر و ساختمان می¬باشند. 23-هرگونه دستکاری تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع می¬باشد. 24-از آنجا که حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمان عملا برعهده ساکنین است لذا طبق نظر و تصویب هیئت مدیره مبلغی به عنوان هزینه شارژ تعیین می گردد که بایستی توسط ساکنین به موقع پرداخت گردد. در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از طرف مدیر یا مدیران اظهارنامه¬ای برای او ابلاغ می گردد، چنانچه ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی اش را نپردازد، مدیریت ساختمان می¬تواند از ارائه خدمات مشترک به وی خودداری کند و در صورتی که همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت محل به تقاضای مدیریت ساختمان اجرائیه صادر خواهد کرد و در صورت لزوم، حکم توقیف اموال منقول و غیرمنقول وی صادر خواهد شد. 25- رعایت صرفه جویی در مصرف آب، گاز و برق مشاع وظیفه کلیه ساکنین است. بهتر است تاسیسات مربوط به آب و برق و گاز همسایگان با کنتور جداگانه ای نصب شوند تا علاوه بر اینکه جلوی اختلافات زیادی را می گیرد مانع از آن شود که عده ای با مصرف زیاده از حد، خرج زائدی را بر مخارج سایر خانواده ها تحمیل نمایند. در همین راستا معاونت درآمد و امور مشترکان شرکت آب و فاضلاب استان تهران گفت: «در اجرای تبصره یک ماده یک قانون هدفمند سازی یارانه¬ها درخصوص جداسازی انشعاب مشترک واحدهایی که امکان نصب کنتور مستقل دارند شرکتهای آب و گاز و برق مکلف به نصب کنتور جداگانه برای این واحدها هستند وی یکی از شرایط امکان نصب کنتور مستقل را برخورداری واحدها از سامانه گرمایشی و سرمایشی جداگانه غیرمشترک عنوان کرد و هزینه نصب هردستگاه کنتور مستقل را یک میلیون ریال برآورد نمود.
سوالات متداول در خصوص زندگی آپارتمان نشینی
1-در یک ساختمان سه طبقه سه واحد (هر طبقه یک واحد) سقف پشت بام چکه می¬کند و باعث ایجاد مزاحمت در هنگام بارندگی برای طبقات فوقانی ساختمان گردیده است. هیچکدام از همسایه های طبقه تحتانی مایل به همکاری نیستند و می گویند: سقف، سقف طبقه آخر می باشد و سقف واحد ما نیست که خواهان تعمیر آن باشیم . آیا هزینه آسفالت یا ایزوگام پشت بام فقط به واحدهای طبقه سوم این ساختمان تعلق می گیرد و یا مربوط به کل ساختمان است؟ *** مطابق بند ج ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب 1347 ، بام هر ساختمان جزء قسمتهای مشترک ساختمان می باشد و پرداخت هزینه های حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک مطابق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها به نسبت مساحت قسمتهای اختصاصی به کل مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان محاسبه گردیده و پرداخت می شود و در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه¬های مشترک مطابق ماده 10 مکرر همان قانون از طرف مدیریا هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه کتبی با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن به ایشان ابلاغ می گردد. و مالک واحد مزبور 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه فرصت دارد تا بدهی خود را پرداخت نماید و در غیر این صورت با تشخیص مدیر یا مدیران و با توجه به امکانات موجود، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز و غیره به آن مالک خودداری می¬شود و در صورتی که هنوز هم شارژ پرداخت نگردیده باشد می توان از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه برمبنای اظهارنامه نمود و اموال مالک را توقیف نمود و از محل فروش اموال توقیف شده مبلغ بدهی مالک برداشته می-شود و مابقی مبلغ به ایشان عودت داده می شود.
2-لوله آب حمام طبقه اول ترکیده و تعمیر آن مستلزم پرداخت هزینه¬هایی می¬باشد و متاسفانه همسایه ها همکاری نمی¬نماید و معتقدند که لوله متعلق به واحد طبقه اول می¬باشد و نه کل مجموعه . هزینه تعمیرات لوله را چه کسی باید پرداخت نماید؟ ***در ابتدای امر نظر کارشناس درخصوص این موضوع که لوله متعلق به یک واحد است یا لوله آب مشترک کل ساختمان است اخذ می گردد در صورتی که متعلق به یک واحد باشد، که مالک همان واحد هزینه تعمیرات را پرداخت می¬نماید و در صورتی که متعلق به کل مجموعه باشد، طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها هزینه تعمیر لوله آب به نسبت مساوی میان مالکان تقسیم می گردد و از ایشان مطالبه می گردد. 3- مستاجر یکی از واحدهای همسایه، شارژ ماهیانه¬اش را هفت ماه است که پرداخت ننموده است و مراجعات مکرر مدیر ساختمان بابت اخذ شارژ بی نتیجه مانده است. آیا می¬توان ایشان را مجبور به پرداخت نمود و آيا می توان کنتور آب و برق و گاز وی را قطع کرد؟ ***وفق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت شارژ ماهیانه می¬توان ابتدا به مالک مراجعه کرد و همچنین مدیر یا هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه مبلغ بدهی را به صورت ریز مطالبات به ایشان ابلاغ می گردد. و چنانچه ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، سهم بدهی خویش را پرداخت ننمود، مدیر یا هیئت مدیره به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز و غیره او خودداری کنند و در صورتی که ایشان تسویه حساب ننمایند مدیران از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده، تقاضای صدور اجرائیه می¬نمایند و اموال ایشان توقیف شده و به فروش می¬رسد و یا در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می¬توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه¬ها موظفند خارج از نوبت رسیدگی نموده و واحد مربوطه را از ارائه ی خدمات دولتی محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نماید و استفاده مجدد از خدمات، موکول به پرداخت هزینه¬های معوق واحد مربوطه بنابه گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوطه به استفاده مجدد، خواهد بود.
4-در صورتی که یکی از ده واحد ساختمانی مایل به ایجاد اتاق سرایداری نباشد آیا سایر واحدها می¬توانند ایشان را الزام به قبول نمایند و اتاق سرایداری جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود ؟ آیا هزینه¬ی ساخت آن از محل شارژ آپارتمانها پرداخت می شود یا خیر؟ *** طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها، تصمیمات مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند. اتاق سرایداری جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود و هزینه ساخت آن به نسبت مساوی میان مالکان تقسیم می¬گردد (ط ماده 23 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان¬ها) و در صورت امتناع از پرداخت هزینه وفق ماده 10 مکرر ابتدا اظهارنامه توسط مدیر یا مدیران فرستاده می¬شود و ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه چنانکه هنوز هم مالک اقدام به تسویه حساب ننموده باشد مدیران از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان درخواست صدور اجرائیه می نمایند و اموال مالک توقیف شده و از محل فروش آن مبلغ بدهی ایشان وصول می¬گردد.
5-در ساختمانی قدیمی ساز زندگی می¬کنم که نقشه ساختمان و نحوه لوله کشی امکان نصب کنتور مجزا برای هر واحد را نمی¬دهد، با توجه به هدفمند شدن یارانه¬ها، مشکلات تقسیم هزینه¬ها بیشتر خود را نمایان ساخته است . واحدی که من زندگی می¬کنم 90 متری است و واحد همسایه¬ام 70متری چگونه باید هزینه قبوض را پرداخت نماییم؟ *** در صورتی که مطمئن شده ایم که امکان نصب کنتور جدا وجود ندارد باید از روش تقسیم بر اساس مساحت استفاده کرد. طبق ماده 23 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها هزینه های آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام که به مساحت آپارتمان بستگی دارد به نسبت مساحت قسمتهای اختصاصی هر واحد به مساحت کل قسمتهای اختصاصی ساختمان بین واحدها تقسیم می گردد و هزینه های مربوط به سرایدار و نگهبان و نگهداری تاسیسات و تزئینات قسمتهای مشترک به نسبت مساوی بین مالکین تقسیم می¬گردد. اگر مثلا 000/80 ریال هزینه آب باشد، 000/45 ریال سهم واحد 90 متری و 000/35 ریال سهم واحد 70 متری می¬شود.
6-در همسایگی ما یکی از مالکین کم لطفی نموده و بالکن آپارتمانش را تبدیل به انباری نموده و نمای ناپسندی برای ساختمان به وجود آورده آیا می توان او را مجبور به پاک سازی بالکن آپارتمان نمود؟ *** طبق ماده 9 قانون تملک آپارتمانها هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در منظر باشد بدهد. بنابراین اگر همسایه شما تغییراتی در بالکن خود ایجاد کرده که بالواقع میتوان گفت سبب تغییر در نمای ساختمان شده، برای مثال بالکن را مسقف نموده، یا اینکه دیوار کشی کرده و شما می¬بایست ابتدا موضوع را به اطلاع مدیریت ساختمان برسانید و بخواهید که موضوع را پیگیری نماید. مدیریت ساختمان هم باید ابتدا با اخطار شفاهی موضوع را به همسایه خاطی گوشزد کند و از او بخواهد که نمای ساختمان را به شکل اولیه¬اش برگرداند و بالکن را از حالت انباری خارج سازد. اگر با اخطار شفاهی همسایه خاطی متنبه نشد، باید توسط مدیریت آپارتمان اخطار کتبی داده شود و اگر اخطار کتبی هم تاثیرگذار نبود، و مشکل همچنان به قوت خود باقی بود، مدیریت ساختمان باید در مراجع قضایی طرح دعوی نماید.
7- در آپارتمانی قدیمی ساز ساکن هستم. چندی پیش از اهالی ساختمان تقاضا نمودم تا جهت نصب آسانسور اقدام نماییم. ساکنین طبقه اول قبول نمی¬نمایند آیا می توان آنها را مجبور به پرداخت هزینه آسانسور نمود یا خیر؟ اگر بعضی از همسایه¬ها اقدام به پرداخت هزینه نصب آسانسور نمایند آيا می¬توانند مالکیت آن را به خود اختصاص دهند یا جزو مشاعات کل ساختمان محسوب می¬شود؟ و آیا می¬توان از استفاده واحد مخالف نصب آسانسور ممانعت به عمل آورد؟ *** دو حالت قابل ذکر است: 1- محل آسانسور یا همان چاله آسانسور از قبل در ساختمان تعبیه شده است. 2- محل آسانسور یا همان چاله آسانسور از قبل در ساختمان تعبیه نشده است. در مورد اول با توجه به ماده 6 قانون تملک آپارتمانها با کسب اکثریت آراء مالکین میتوان در جهت نصب اقدام نمود و هزینه آن جزو شارژ ساختمان محسوب گردیده و به نسبت مساوی میان واحدها تقسیم می گردد و همگی ملزم به پرداخت می¬باشند و مشاعات محسوب گردیده و نمی¬توان مانع استفاده سایرین گردید. در مورد دوم چون نیاز به محلی جهت احداث چاله آسانسور مورد نیاز است که اکثراً از فضای راه پله¬ها به علاوه چند متر از فضای آپارتمانها تامین می شود اگر بتوان فقط از فضای راه پله استفاده نمود که به همان ترتیب بند اول عمل می شود و چنانچه نیاز به فضای آپارتمانها باشد چون جزو قسمت اختصاصی واحدشان می¬شود این کار بدون جلب نظر موافق مالکینی که نیاز به فضای آپارتمان آنها می¬باشد، امکان پذیر نیست.
8- در ساختمانی در مجاورت منزل خود اقدام به اجاره یک واحد پارکینگ نموده ام ولی هر روز با اعتراض همسایه¬ها هنگام ورود و خروج مواجه می¬شوم آیا بااستناد به اجاره نامه پارکینگ می¬توانم با ایشان مقابله نمایم؟ *** با انعقاد اجاره نامه، مستاجر مالک منافع می¬شود و شما هم مالک منافع آن پارکینگ می¬باشید و چون اذن در شیء، اذن در وسایل نیز می¬باشد پس اجازه ورود و خروج را نیز دارید. البته این در صورتی است که اجاره ی دهنده ی پارکینگ این اجازه را داشته باشد که پارکینگ را به شما اجاره دهد و اگر ایشان اقدامی خلاف تصمیم هیئت مدیره انجام داده باشد، اجاره باطل و شما برای اخذ مبلغ اجاره می توانید به وی مراجعه نمایید.
9-در مجتمع مسکونی یکصد واحدی زندگی می¬کنم هیئت مدیره ساختمان با شرکتهای مرتبط با آنتنهای مخابراتی وارد مذاکره شده و پشت بام ساختمان را جهت نصب آنتن¬های مخابراتی به ایشان اجاره داده است. این موضوع باعث نگرانی تعداد کثیری از واحدها شده که آیا اشعات مضری را از خود ساطع می کند و سلامتی دیگران را به خطر می¬اندازد یا خیر؟ آیا هیئت مدیره می¬تواند چنین قراردادی را تنظیم کند؟ *** در وهله اول باید اساسنامه ساختمان را مورد بررسی قرار داد که آیا چنین اختیاری را به مدیر یا هیئت مدیره داده است یا خیر؟ و در صورت داشتن اختیار آیا مجوز وزارت بهداشت جهت تایید استفاده از آنتهای مذکور در بام مجتمعهای مسکونی توسط شرکت طرف قرارداد ارائه گردیده است یا خیر؟ با وجود جمیع جهات فوق هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد و باید فکر نمود درصورتی که در اساسنامه قیدی در این ارتباط وجود نداشته باشد با اکثریت آراء مالکینی که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی را مالک می باشند تصمیمات مربوط به امور قسمتهای مشترک اخذ می¬گردد.
10- در ساختمان محل سکونت ما، سازنده ساختمان اقدام به ساخت تعدادی انباری برای واحدهایی که فاقد انباری بوده اند نموده است که در سند مالکیت هیچ یک از واحدها ثبت نگردیده است ولی قسمتی از پارکینگ را اشغال نموده آیا می توان اقدام به تخریب انباری¬ها نمود تا از مزاحمت برای پارک ماشین جلوگیری شود؟ *** بله؛ فضای خالی پارکینگ ساختمان جزو مشاعات ساختمان محسوب گردیده و ایجاد بنای انباری در آن منوط به موافقت کلیه مالکین دارد و مالک نمی¬تواند راساً اقدام به ساخت انباری جدید نماید. مگر آنکه قبل از آن به صورت مکتوب مجوز هیئت مدیره و یا اجازه ی مالکان را دریافت کرده باشد.
11-در مجتمعی 20 واحدی زندگی می کنم که کلیه واحدها مسکونی می باشند. به تازگی متوجه شده¬ام که مستاجر یکی از واحدها اقدام به ایجاد شوی لباس در واحد خود نموده که به تبع آن رفت و آمد و مزاحمت برای سایر ساکنین ایجاد نموده است. راهکار قانونی برای جلوگیری از این عمل وی چه می باشد؟ *** شما از مدیریت ساختمان بخواهید که به این قضیه رسیدگی کند. مدیر هم مکلف است ابتدا با اخطار شفاهی از او بخواهد که رفع مزاحمت نموده و از محل مسکونی استفاده تجاری نکند اگر اخطار شفاهی تاثیری نداشت، باید کتباً اخطار دهد و اگر با اخطار کتبی هم مشکل مرتفع نشد، باید به مالک واحد مربوطه اطلاع داده شود تا او مسئله را پیگیری کند. در اینجا دو حالت قابل فرض است: 1) یا موجر خودش به مستاجر اجازه چنین استفاده¬ای را داده است و در قرارداد اجاره چنین کاربردی مفروض انگاشته شده است. 2) یا اینکه موجر از تغییر کاربری و نوع مصرف مستاجر بی اطلاع است و نمی داند که مستاجر از ملک مسکونی استفاده دیگری می کند. در حالت اول، مدیر آپارتمان باید با استناد به اجاره نامه که برای ملک مسکونی اجاره تصرف تجاری را داده برعلیه خود موجر (مالک) در دادگاه طرح شکایت کند که در این حالت مستاجر هم از آنجا که ناچار به تخلیه است (چون امکان استفاده تجاری برایش مقدور نیست می تواند با استناد به اجاره نامه و شرط تخلف از وصف از دادگاه تقاضای فسخ اجاره را بنماید.) در حالت دوم موجر می تواند به استناد مواد 490 و 492 همچنین بند 6 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه عین مستاجره را بنماید.
12- شخصی در مجتمع شش واحدی ساکن می باشد که حیاط مجتمع فقط از طبقه همکف قابلیت دسترسی دارد و سایر واحدها قادر به استفاده نمی¬باشند. همسایه طبقه همکف اقدام به باغچه کاری و تعویض موزائیک-های کف نموده است و درخواست پرداخت سهم هر واحد از هزینه بوجود آمده را نموده است. آیا وی باید پرداختی داشته باشد یا خیر؟ *** به استناد تبصره 3 ماده 4 قانون تملک آپارتمانها مصوب 1342، هزینه حفظ و نگهداری حیاط در اینگونه موارد به عهده استفاده کننده آن یعنی فقط واحد همکف می باشد و سایر واحدها الزام به پرداخت ندارند. زیرا امکان استفاده مشترک از این فضا برای سایرین وجود ندارد و نوعی حیاط اختصاصی می باشد. 13-در مجتمعی چهار واحدی بسیار قدیمی سی سال ساخت و به اصطلاح کلنگی زندگی می¬کنیم که به علت فرسودگی بیش از حد هر روز یک جای ساختمان خراب می شود. لوله¬ها کاملاً پوسیده و سقف دیوارها ترکهای عمیقی برداشته. هر لحظه فکر می¬کنیم ساختمان تخریب می شود ولی همسایه طبقه اول موافق مشارکت درساخت ساختمان نمی باشد آیا سه واحد دیگر می¬توانند ایشان را مجبور به قبول مشارکت نمایند یا خیر؟ *** طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376 در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی؛ در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند براساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می¬ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه¬های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه هزینه هایی که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
14- هیئت مدیره ساختمان چند روزی است روی برد ساختمان مبلغی را جهت بیمه آتش سوزی اعلام نموده است آیا می توان همسایه¬ها را مجبور به پرداخت هزینه مربوط به بیمه آتش سوزی نمود یا خیر؟ *** طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376، مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد و در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می¬باشند. 15- سقف آپارتمانم بعلت ترکیدگی لوله آب واحد بالایی در حال تخریب است ولی مستاجر طبقه بالا امکان تعمیر به موجرش را نمی دهد، عنوان می کند دو ماه دیگر مدت قرارداد اجاره تمام می شود و پس از تخلیه می توانید تعمیرات را انجام بدهید، آیا می شود مستاجر را مجبور به قبول تعمیرات نمود ؟ *** موجر می تواند از طریق دادگاه وارد عمل شود و دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید و در صورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستاجر، مسئول خساراتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد و رسیدگی به اینگونه دعاوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی، صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است . 16 – در ساختمانمان تصمیم به نصب آیفون تصویری و درب ریموت کنترل گرفته ایم ولی تعدادی از واحدها نمی پذیرند آیا می توان آنها را مجبور به پذیرش نمود ؟ *** چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند ( ماده 6 قانون تملک آپارتمانها ) پس چنانچه مالکینی که بیش از نصف مساحت قسمت های اختصاصی را در مالکیت خود دارند با نصب آیفون تصویری و درب ریموت کنترل موافق باشند می توان اقدام به نصب نمود و سایر مالکین نیز ملزم به پرداخت هزینه آن می باشد.
یك ساختمان كه دارای آپارتمان هایی است از قسمتهای مختلف تشكیل می شود. قانون تملك آپارتمان ها در تقسیم بندی كلی ، مالكیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترك تقسیم می كند . ماده 1- قانون مرقوم می گوید : (( مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است : مالكیت اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك .))
تعریف قسمتهای مشترك :
همانطوری كه از واژه (( مشترك )) پیداست ، قسمت هایی از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان ( یا استفاده كنندگان ) قرار می گیرند ، قسمت های مشترك نامیده می شوند . هم چنانكه قانون تملك آپارتمانها نیز در ماده 2 قسمتهای مشترك را این گونه تعریف می كند :
(( قسمت های مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد ))
تعریف فوق به وسیله ماده 3 آئین نامه اجرایی به شرح زیر تكمیل شده است :
(( قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می باشد ، قسمت های مشترك محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد .))
بنابراین ، ویژگی های قسمت های مشترك عبارتند از : عدم استفاده انحصاری ، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی ، انتقال قهری ، تقسیم ناپذیری ،ممنوعیت گذاردن اشیاء ، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینها .
قانون تملك آپارتمانها فقط به تعریف قسمتهای مشترك ساختمان بسنده كرده ولی آئین نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده 4 قسمتهای مشترك مذكور در ماده 2 قانون یادشده را به شرح زیر احصاء كرده است . زمین زیر بنا ، تاسیسات ، اسكلت ساختمان ،درها و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها ، تاسیسات مربوط به راه پله ، بام ، نمای خارجی ساختمان ، محوطه ساختمان و نظایر اینها .
تعریف قسمتهای اختصاصی :
قانون تملك آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن تعریف دقیقی از قسمت های اختصاصی ارائه نمی دهد. فقط آئین نامه اجرایی در ماده 1 می گوید : (( قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود كه عرفاً برای استفاده انحصاری شریك ملك معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد )) بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمت های اختصاصی از قسمت های مشترك منحصراً (( عرف )) است .
از طرفی ماده 2 آئین نامه اجرایی در تكمیل مطلب فوق بیان می كند : (( علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و … برای مالكیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالكیت صادر شود ، مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، مساحت قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد)) با عنایت به ماده 2 قانون تملك آپارتمانها كه در آن تعریف قسمت های مشترك ساختمان را دیدیم و با توجه به مادتین 1 و 2 آئین نامه اجرایی می توان قسمت های اختصاصی ساختمان را چنین توصیف كرد :(( قسمت های اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه دارای سند مالكیت رسمی مجزا از یكدیگر با ذكر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد )) همان طوری كه از كلمه (( اختصاصی )) پیداست ، قسمت های اختصاصی اساساً در مالكیت انحصاری و شخصی افراد است و هر كس كه طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالكیت به نام او صادر شده ، مالك منحصر آن شناخته می شود ، برخلاف قسمتهای مشترك ، سایر مالكین هیچ گونه حقی در قسمتهای اختصاصی دیگران ندارند و از این حیث است كه ماده 9 قانون تملك آپارتمانها تصریح می كند : (( هر یك از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه ) عملیاتی را كه برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد ….))
بنابراین در یك مجموعه ساختمانی فقط قسمتهای اختصاصی دارای سند مالكیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمتهای اشتراكی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی شود . حدود و مشخصات و نام قسمت های اشتراكی در صورت مجلس تفكیكی كه توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود ، تعیین می گردد. مع هذا صورت مجلس تفكیكی علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های اختصاصی را نیز در بر می گیرد لكن به طوری كه گفتیم فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالكین آنها تقسیم می گردد و صدور سند مالكیت برای قسمت های مشترك بی معنی است .
قسمت های اختصاصی در واقع همان آپارتمان های جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبیل پاركینگ و انباری و غیره می باشند.
با تصویب قانون تملك آپارتمان ها در اسفند ماه 1343 و آئین نامه اجرایی آن ، تفكیك آپارتمان در ادارات ثبت شهرهای بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازین قانونی و بخشنامه های ارشادی در راستای قانون تملك آپارتمان ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفكیك منسجم تر گردید.
با گذشت بیش از 30 سال ، موارد نقض ، ایرادات و مشكلات قانون حاكم بر تفكیك آپارتمان ها به عینه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نیز تلاش خود را برای استفاده از روح و مفهوم قوانین و آئین نامه های ناظر بر آن به كاربرد به طوری كه در حال حاضر تفكیك مجتمع های آپارتمانی كوتاه و بلند مرتبه با رعایت كلیه حقوق مالكان و خریداران بدون اشكال و موانع جدی صورت می گیرد و در واقع اقدام در مورد تفكیك اعیان مطلوبیت یافته است و صورت مجلس تفكیكی با رعایت جوانب قانون تنظیم می شود. اما مطلبی كه تا سال 1371 اكثراً مورد ایراد و اشكال و شكایت خریداران قطعات آپارتمان قرار می گرفت ، وضع پاركینگ مشاعی در یك مجموعه ساختمانی بود. انجام تفكیك اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت است . تا سال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی های پایان ساختمان قسمت هایی كه به منظور پاركینگ در مجموعه وجود داشت ، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفكیكی نوشته می شد (( در طبقه زیر زمین 180 متر مربع محل پاركینگ یا طبقه همكف 120 متر مربع محل پاركینگ ها )) ،این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان ، همین مساحت ها را در قسمت های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پاركینگ منظور می داشتند. در ساختمان هایی كه محل پاركینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشكلی به وجود نخواهد آمد ولی اكثراً مساحت منظور شده برای استفاده پاركینگ مشاعی برای همه اتومبیل های مالكان آپارتمانها كافی نبوده یك یا دو واحد یا تعداد بیشتری از مالكان آپارتمان ها از داشتن پاركینگ محروم می مانند یا بعضاً مالك اولیه در موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان ،خریدار را از حق داشتن پاركینگ منع نموده و محوطه پاركینگ را به یك یا دو واحد آپارتمانی تبدیل نموده و از خریداران تضیع حق می گردید و از طرفی با قید محوطه پاركینگ ها در قسمت مشاعی صورت مجلس آن هم فقط افتادگی دارد كافی برای استفاده عده ای ، خریداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئین نامه قانون تملك آپارتمان ها كه مقرر می دارد :
(( قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها كه به طور مستقیم مورد استفاده تمام شركاء میباشد قسمت های مشترك محسوب می گردد نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد )) ، منع استفاده از پاركینگ مشاعی را برخلاف می دانستند. بعد از اعتراضات و شكایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پاركینگ مشاعی در صورت مجلس تفكیكی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذكر می شد چند واحد از قطعات مورد تفكیك فاقد پاركینگ می باشند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركینگ مشاعی محروم می داشت تا این كه بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره كل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئین نامه اجرایی كه پاركینگ جزو مشاعات تعیین نشده ،پاركینگ را مفروز نموده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پاركینگ به صورت مشخص اشاره می نماید. با این ترتیب در صورت مجالس تفكیكی كه بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پاركینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پاركینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می نمایند . در این روش چون پاركینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای كسانی كه پاركینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد.
بنابراین تعلق پاركینگ ساختمان به یك واحد آپارتمانی دو صورت دارد :
یك صورت از آن تعلق اختصاصی است كه همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفكیكی و سند رسمی مربوط قید می شود و در حقیقت ملك اختصاصی مالك آپارتمان محسوب می گردد. صورت دیگر تعلق پاركینگ به هر واحد به طور مشاعی است . كه قبل از سال 1371 عمل می شد. به این معنا كه در صورت مجلس تفكیكی واحدهایی كه می توانند بصورت مشاع از پاركینگ ساختمان استفاده كنند ، نام برده می شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی كه حق استفاده از پاركینگ مشاع برای آنها شناخته شده می توانند از پاركینگ ساختمان بطور مشاع استفاده كنند. ممكن است بعضی از واحدها حق استفاده از پاركینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه . هم چنانكه ممكن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان بدون آن كه تعلق قسمتی از پاركینگ ها به نحو اختصاصی برای آنها معین شده باشد ، دارای حق استفاده مشاعی از پاركینگ ساختمان باشند . در این حالت هر كدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را درهر قسمت از پاركینگ متوقف كند ، بی آن كه كسی معترض توقف او در قسمت خاصی از پاركینگ مشاعی باشد. البته در چنین حالتی مالكان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان می توانند با استقراع محل معینی را برای مدت معینی بطور موقت اختصاص به هریك از واحدها دهند و برای رعایت عدالت در سررسید مدتهای معین به تعویض آنها اقدام نمایند تا بین مالكان ( یا استفاده كنندگان ) رنجش و تنشی در این خصوص ایجاد نشود.
یكی از مسایلی كه غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف می نماید پاركینگ ساختمان است . این اختلاف صور گوناگونی دارد كه در زیر به برخی از آنها اشاره می شود :
یك – ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پاركینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پاركینگ می باشند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان ، اكثریت با مالكینی است كه فاقد پاركینگ اند. تعدادی از این اكثریت اتومبیل خود را در محل پاركینگ واحدهائی كه مالك پاركینگ مشاعی اند ، متوقف می كنند. چون مالكان دارای پاركینگ در اقلیت اند ، نمی توانند در مجمع عمومی مالكان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پاركینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالكانی كه فاقد پاركینگ اند ( اكثریت )از این موقعیت سوء استفاده نموده و به پاركینگ اقلیت تجاوز می كنند. در این حالت مالكان دارای پاركینگ می توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كسانی كه حق استفاده از پاركینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شكایت كنند.
دادگاه با رویت مدارك و اسناد مالكیت دو طرف ، مالك متجاوز به پاركینگ را محكوم می نماید. زیرا كسی كه حق استفاده از پاركینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پاركینگ دیگری تجاوز كند. حتی تصمیماتی هم كه از سوی اكثریت در مورد استفاده از پاركینگ علیه اقلیت بطور غیر قانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است.
دو – در یك مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پاركینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترك ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركینگ در اسناد و مدارك قید نشده ، لكن به عنوان پاركینگ . توقف اتومبیل می توان از آن استفاده كرد. مع هذا بعضی از مالكان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب می شود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه ؟ آیا كسانی كه فاقد حق استفاده از پاركینگ می باشند می توانند در آن قسمت ها اتومبیل خود را متوقف كنند ؟ پاسخ منفی است . چه ، اولاً آنها در سند مالكیت خود حق استفاده از پاركینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالكان كه دارای مالكیت مشاعی در قسمتهای مشترك ساختمان اند ، نمی توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت ها كه به عنوان پاركینگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالكان فاقد پاركینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت های مزبور اتومبیل خود را متوقف كنند ،مالكان معترض می توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند.
سه – مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش می كند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پاركینگی منظور می كند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پاركینگ شناخته می شوند. خریدار با توجه به سند عادی كه در آن برای او پاركینگ منظور شده بود به مالك اعتراض می كند و مالك ( فروشنده ) قادر به تامین پاركینگ برای خریدار نیست. چه باید كرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالكان آپارتمان ها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی كرده كه باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را كه ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران كند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتكب شده ، مجازات شود.
چهار – مالك ساختمان ، آپارتمان ها را می سازد و به هنگام ساخت ، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می كند. ولی مالك از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پاركینگ ها را به واحد آپارتمانی تبدیل می كند.
به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم می شود كه او از مفاد پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (3) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می كند . پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران ، آنها متوجه می شوند . كه قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پاركینگ منظور شده بوده است لكن به ترتیبی كه در بالا گفتیم مالك ساختمان پاركینگ های متعلقه را به یك واحد دیگر آپارتمانی تبدیل كرده است ،چه باید كرد ؟
این موضوع فروض مختلفی می تواند داشته باشد :
1- طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركینگ فروخته شده است . در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پاركینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.
2- در اسناد عادی واگذاری مساله پاركینگ مسكوت مانده است . نه تصریح شده به این كه آپارتمان خریداری شده دارای پاركینگ است و نه قید شده به این كه فاقد پاركینگ می باشد . به نظر می رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پاركینگ ذی حق است و می تواند قلع و قمع آپارتمانی كه در محل پاركینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نماید.
3- مالك بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفكیكی بعض یا تمام پاركینگ ها را به یك یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می كند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می كند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پاركینگ شناخته شده بود ، اقدام مالك عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران كه مالكان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پاركینگ ها را از دادگاه تقاضا می نمایند و چون تخلف مالك ساختمان محرز است ،لذا دادگاه علی الاصول حكم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.
پی نوشتها
1- نگاه كنید به : حل مشكلات ثبتی ، علی رستمی بوكانی ،انتشارات ققنوس ، چاپ اول 1378 ص 39 تا 42
2- ماده 100 قانون شهرداری ( مصوب 27/11/1345): (( مالكین اراضی و املاك واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفكیك اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن كه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیری نماید …
تبصره 5 – ( اصلاحی 27/6/1358 ) در مورد احداث پاركینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن ، كمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پاركینگ ، رای به اخذ جریمه ای كه حداقل یك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پاركینگ باشد ، صادر نماید. ( مساحت هر پاركینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد )شهرداری مكلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد ))-
یک شنبه 28 دی 1393 ساعت 17:43 |
بازدید : 1327 |
نویسنده :
فراسازه حیدری | ( نظرات )
نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان به هر يك از اين دلايل، ادبيات و فرهنگ خاصي مي‌طلبد كه عدم آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌هاي فراوان بين ساكنين مي‌گردد. البته يكي از علت‌هاي بروز اين اختلاف‌ها، ناآشنايي برخي از ساكنين با حقوق و تكاليفشان است. لذا در اين مختصر تلاش مي‌گردد كه عمده ترين مقررات مربوط به آپارتمان نشيني توضيح داده شوند. با اين اميد كه در سايه افزايش دانش حقوقي شهروندان، زمينه همزيستي مسالمت اميز هر چه بيشتر بين آنها فراهم گردد.
مالكيت در آپارتمانها شامل دو قسمت است : 1- مالكيت اختصاصي درصورتي كه تعداد مالكين آپارتمانها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود و در اوليه جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب مي‌كند.
تعريف آپارتمان :
در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده ميشود.
مالكيت در آپارتمانها شامل دو قسمت است:
مالكيت اختصاصي
مالكيت مشترك
قسمت اختصاصي : به بخشي از ملك گفته ميشود كه فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالكن. قسمت مشترك : قسمتهايي از ساختمان است كه كليه مالكين حق استفاده از آن را دارند كه شامل اين مكان‌ها ميباشد: زمين زير بنا (خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد). تاسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنترها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از هر قبيل مانند لوله‌هاي فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌هاي شوت زباله، اسكلت ساختمان، تاسيسات مربوط به راه پله وسايل تامين كننده روشنايي تلفن، زنگ اخبار، شيرهاي آتش نشاني، پشت بام و تاسيساتي كه در پشت بام براي استفاده عمومي احداث گرديده است، نماي خارجي ساختمان، محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارند و در سند اختصاصي قيد نگرديده‌اند. پله‌هاي ورود به پشت بام و پله‌هاي ايمني، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها كه در قسمتهاي غير اختصاصي باشند. ديوارهاي حد فاصل بين قسمتهاي اختصاصي چنانچه جزو اسكلت ساختمان نباشند، بين آن قسمتها مشترك هستند.
اداره امور ساختمان :
در صورتي كه تعداد مالكين آپارتمانها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود و در اولين جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب مي‌كند. مدير مي‌تواند از اعضاي ساختمان باشد يا از خارج انتخاب شود. براي رسميت مجمع عمومي، حضور بيش از نصف مالكين آپارتمانها ضروري است و در صورت عدم حصول اكثريت، درجلسه سوم با راي اكثريت حاضر در جلسه تصميمات به تصويب مي‌رسد و آراي اتخاذ شده توسط حاضرين در جلسه، توسط مدير به ساكنين غايب اطلاع داده ميشود. اختيارات و وظايف مديران :
مدير آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميم‌هاي مجمع عمومي را به اجرا در مي‌آورد. مدير براي مدت دو سال انتخاب ميشود. البته ممكن است مجمع براي سالهاي بعد هم او را انتخاب كند.
مجمع عمومي علاوه بر انتخاب هيئت مديره يك خزانه دار نيز انتخاب مي‌كند كه نسبت به تنظيم هزينه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نمايد.
هيئت مديره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزي بيمه كند و هزينه بيمه را بين شركا تقسيم نمايد. در صورت عدم بيمه و وقوع آتش سوزي هيئت مديره مسئول جبران خسارت‌ها است.
چنانچه تعداد واحدها بيش از 10 آپارتمان باشد انتخاب يك دربان براي مجموعه ضروري است.
هزينه آپارتمانها :
مالكين آپارتمانها موظفند هزينه‌هاي مشترك و مستمري را كه براي قسمتهاي مشترك ساختمان ضروري است مانند آب، برق، گازوييل، گاز و غيره پرداخت نمايند. هزينه‌هاي قابل پرداخت يا بستگي به مساحت ارتباطي ندارند مانند هزينه تاسيسات، سرايدار، دربان، دستمزد هيئت مديره و غيره.
پرداخت هزينه آپارتمان توسط مالك يا مستاجر آن، بستگي به قرار داد تنظيم شده بين آنها دارد. چنانچه مالك طبق قرار داد از پرداخت هزينه خودداري نمايد، مستاجر مي‌تواند آن را از اجاره بها كسر كند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزينه خودداري نمايد، هيئت مديره حق دارد براي دريافت آن به مالك مراجعه كند.
هيئت مديره مي‌تواند براي تامين هزينه مبلغي را از صاحبان آپارتمانها بعنوان تنخواه گردان اخذ نمايد.
مدير آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميم‌هاي مجمع عمومي را به اجرا درمي‌آورد.
چنانچه سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود.
وظايف دفاتر اسناد رسمي :
دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلحع هبه و ... گواهي تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تأييد هيئت مديره يا مدير ساختمان رسيده باشد، از مالك دريافت نمايند.
تعميرات آپارتمانها:
چنانچه سه فر از كارشناس‌هاي رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود.
چنانچه اقليتي از صاحبان واحدها نسبت به جديد بنا رضايت ندهند، مالكين موافق تجديد بنا مي‌بايست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبي براي آنها اجاره كنند تا به مكان جديد منتقل شوند. در صورتي كه مخالفين از انتقال به خانه اجاره‌اي خودداري كردند. هيئت مديره يا مدير به دادگستري يا مجتمع قضايي مراجعه مي‌كند و با اخذ دستور تخليه آن واحدها، نسبت به اين كار اقدام مي‌نمايد.
چند توصيه مهم :
ساكن قسمتهاي اختصاصي مجتمعها موظفند در جهت رعايت حسن همجواري، بعضي بايدها و نبايدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمايند. هر چند اين موارد در قانون پيش بيني نشده است ولي رعايت آنها توسط آپارتمان نشين‌ها موجب مي‌گردد كه از بروز اختلاف‌ها و تنش‌هاي گوناگون جلوگيري شود. بنابراين براي آگاهي بيشتر شهرواندان موارد زير توصيه مي‌گردد:
ايجاد سر و صداي غير متعارف از ساعت يك تا چهار بعدازظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع ميباشد. صداي راديو، تلويزيون و ديگر وسايل پخش موسيقي نيز در ساعت فوق مي‌بايد فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنيدن باشد.
هرگونه كاري به خصوص كارهاي ساختماني كه ايجاد صداي ناهنجار مي‌نمايد، بايد با هماهنگي مديريت ساختمان فقط در ساعت 8و30 دقيقه تا 13و30 دقيقه و همچنين 15 و 30 دقيقه تا 18 و 30 دقيقه روزهاي غير تعطيل انجام پذيرد.
پاركت‌هاي چوبي و كف پوش‌هاي پلاستيكي را فقط مي‌توان پوليش نمود و نبايد آنها را با سنگ يا سراميك و ديگرش پوشش‌هايي كه صدا را تشديد مي‌نمايند، تعويض كرد.
در مواردي كه كف آپارتمان سنگ،سراميك يا چوب باشد و راه رفتن و كشيدن اجسام بر روي آنها در طبقه پايين صداهاي ناهنجار ايجاد كند، توصيه ميشود حداقل 75 درصد كف با قالي يا موكت پوشانده شود.
كف سايي سنگ قسمتهاي اختصاصي بايد با اجازه كتبي مالك و مديريت ساختمان صورت گيرد و هنگامي انجام شود كه امكان بازديد ازطبقه زيرين وجود داشته باشد. كليه مواد حاصله از كف سايي مي‌بايد به سرعت جمع شود و در محل مناسبي در خارج از ساختمان دفع گردد. مديران ساختمان بايد توجه نمايند كه ريختن مواد اسيدي حاصل از كف سايي به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگي و فرسايش لوله‌هاي فاضلاب ميشود همچنين نفوذ اين مواد به سطح زيرين سنگ باعث خوردگي لوله‌هاي مستقر در كف و تركيدگي، بخصوص در محل اتصالات ميشود. بنابراين توصيه ميشود هنگام كف سايي و پس از اتمام آن سقف طبقه پايين بازرسي شود.
تا حد امكان مي‌بايد ساكنين محترم را از كف سايي منصرف نمود و تميز كاري با روش هاي ديگر را به آنها توصيه نمود. ضمن اينكه به آنها يادآوري شود كه در اين مورد جبران زيانهاي احتمالي به طبقه زيرين بر عهده مالك طبقه بالاست.
هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكن‌هاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين.
ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لوله‌هاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك ميباشد.
هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكن‌هاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين.
تعميرات و تغييرات داخلي و خارجي كه موجب صدمه به اسكلت ساختمان ميشود به هيچ وجه مجاز نمي‌باشد.
ساير تعميرات و تغييرات داخلي آپارتمانها و بخش‌هاي اختصاصي مانند انبار مي‌بايد با اجازه كتبي مالك و تاييد مديريت ساختمان در حد معقول انجام شود.
ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لوله‌هاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك ميباشد.
سايبان، نرده حفاظ، بند (براي آويزان نمودن لباس) كه از بيرون ساختمان قابل رويت باشند، كولر و وسايل ديگري نبايد در بالكن‌ها نصب يا آويزان گردند مگر با اجازه كتبي مديريت و بر حسب ضرورت.
نصب هر گونه آنتن قابل رويت بر روي نما يا در بالكن ساختمان بدون اجازه مديريت ساختمان قدغن ميباشد.
هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه و پاركينگ قرار داده شود. به خصوص ساكنين طبقه همكف كه معمولا فقط راه به پاسيو دارند.
از گذاشتن مواد آتش زا، ماشين لباسشويي و ديگر تجهيزات، قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناك كه باعث ايجاد، سر و صدا است خودداري شود اگر چه اين بخش تنها از طريق آپارتمان همكف قابل دسترسي باشد. حفظ و نگهداري ان به عهده مالك قسمتهاي اختصاصي آن واحد ميباشد ولي استفاده از آن نبايد موجب سلب آسايش ديگران گردد.
چنانچه خرد كن زباله در سينك آشپزخانه تعبيه نشده است، از نصب آن در سينك خودداري گردد. از پرتاب آشغال به بيرون از آشپزخانه بايد پرهيز نمود. زباله مي‌بايست به طور صحيح در داخل شوت زباله قرار گيرد يا در ساعت جمع آوري زباله در محل مقرر بيرون از ساختمان گذاشته شود.
نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمتهاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص يك يا چند واحد باشد. مديران ساختمان نبايد در اين مورد چشم پوشي نمايند زيرا ممكن است علاوه بر نارضايتي ساير ساكنين، آن حيوان عامل بيروني نيز باشد.
هيچ گونه صداي ناهنجاري مثل صداي كشيدن صندلي بر روي كف‌هاي سنگي، صداي توپ بازي و دويدن بچه‌ها و صداهاي تحريك آميز نبايد در طول شبانه روز ايجاد گردد. صداي مته كاري و كوبيدن ميخ به ديوار جهت نصب وسايل تزييني مي‌بايد در ساعت مناسب روزهاي غير تعطيل انجام شود.
از مصرف آب خارج از حد معمول مي‌بايد خودداري شود. در غير اين صورت نصب كنتور بر روي ورودي آب آپارتمان توصيه ميشود
استفاده همزمان از اتو، ماشين لباسشويي، جوجه سرخ كن برقي و ديگر وسايل الكتريكي با مصرف بالا موجب داغ شدن سيم‌ها گرديده خطر آتش سوزي را افزايش مي‌دهد. بنابراين استفاده اين وسايل به طور همزمان بايد خودداري گردد. مديران ساختمان مي‌بايد كنترل فيوزهاي داخلي آپارتمانها و وضعيت تابلوهاي برق داخل واحدها را حداقل يك بار در سال مورد بازديد قرار دهند. بارها مشاهده گرديده كه فيوزهاي داخلي دستكاري شده‌اند. در نتيجه هنگام افزايش بار الكتريكي جريان برق قطع نمي‌شود و آتش سوزي، جان و مال كليه ساكنين را در معرض خطر قرار مي‌دهد.
مسدود نمودن راه ديگر ساكنان ممنوع است. همچنين نمي‌توان مانع استفاده از قسمتهاي مشترك توسط ساير ساكنين شد مگر آنكه رفت و آمد يا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملك اختصاصي باشد.
هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه پاركينگ قرار داده شود.
نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمتهاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است.
مواد آتش زا نبايد در داخل آپارتمان نگهداري شوند بلكه با اجازه و اطلاع مديريت مي‌بايد در انبار قرار گيرند.
انبار آپارتمان مختص وسايل شخصي ساكنين است. استفاده تجاري و اجاره آن به ديگران ممنوع ميباشد مگر با اجازه ساكنين مجتمع و با اطلاع مديريت.
هر گونه دستكاري تجهيزات مشترك بدون اطلاع مديريت ساختمان ممنوع ميباشد.
در مجتمع‌هاي فاقد نگهبان باز و بسته كردن درب ورودي محوطه يا ساختمان توسط آيفون مي‌بايد به وسيله افراد بالغ، پس ازشناسايي انجام پذيرد. گاهي ديده ميشود بچه‌ها دكمه آيفون را حتي پس از ورود، دوباره فشار مي‌دهند و در نتيجه درب باز مي‌ماند.
بازي كردن بچه‌ها در قسمتهاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعت‌هاي تعيين شده و در محل‌هاي مقرر مجاز ميباشد.
مسئول حركات و رفتار فرزندان اولياي آنها ميباشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها بايد جوابگو باشند.
مراسم آييني، جشن و سوگواري مي‌بايست با اجازه مديريت و پس از اطلاع به همسايه‌ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود اين سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گيرد. از نصب بلندگو و چادر خودداري گردد.بهتر است مراسم از ساعت 15 تا حداكثر 22 انجام پذيرد.
هر گونه پخت و پز در قسمتهاي مشترك ممنوع ميباشد و در داخل بخش‌هاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است.
سرو صداي ميهماني در حد معمول (به طوري كه موجب آزاد ديگر ساكنين نشود) حداكثر تا ساعت 24 مجاز ميباشد. در ايام هفته حداكثر تا ساعت 23 و در شبهاي تعطيل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظي مي‌بايد در داخل آپارتمان – نه در راه پله يا هال عمومي – انجام شود. از ميهمان‌ها نيز درخواست گردد در حين عبور ازراه پله و محل‌هاي مشترك رعايت ارامش ديگران را نموده و از دويدن بچه‌ها و ايجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.
استفاده از وسايل گازي و نفتي براي افراد جوان‌تر از 12 سال، مسن تر از 70 سال و معلولين جسمي و ذهني كه به صورت انفرادي زندگي مي‌كنند يا در اكثر ساعات شبانه روز تنها هستند، ممنوع ميباشد. تعبيه كپسول‌هاي اطفال حريق ضروري است. ضمن آنكه مي‌بايد نحوه استفاده از آنها به ساكنان آموزش داده شود.
بازي كردن بچه‌ها در قسمتهاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعت‌هاي تعيين شده و در محل‌هاي مقرر مجاز ميباشد.
هر گونه پخت و پز در قسمتهاي مشترك ممنوع ميباشد و در داخل بخش‌هاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است.
ساكنين مي‌بايد از كثيف كردن فضاي عمومي خودداري نموده و در حفظ تميزي آن كوشا باشند.
اتومبيل، موتور سيكلت يا دوچرخه ساكنين مي‌بايد فقط در محل‌هاي از پيش تعيين شده پارك گردند. ورود هر گونه وسيله نقليه مهمان، شستشو، تعمير و تعويض روغن وسايط نقليه در داخل مجتمع ممنوع است.
در مجتمع‌هاي فاقد نگهبان درهاي ورودي به مجتمع مي‌بايد پس از ورود يا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند. كليد ورودي به مجتمع پاركينگ و تراس نبايد به غير از ساكنين مجتمع داده شود.
رعايت شئون اسلامي در بخش‌هاي مشترك الزامي است و حضور آقايان با پيژامه و زير پيراهن در خارج از بخش اختصاصي ممنوع ميباشد.
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
از آن جا که آپارتمان محل سکونت افراد است و تمام اتفاقات و مراحل مختلف زندگی اعضای خانواده در همین محل شکل می گیرد و تاثیر می پذیرد بهتر است که همه افراد برای ایجاد آرامش و آسایش بیشتر و در عین حال حفظ و ارتقای موقعیت اجتماعی و خانوادگی خود با قوانین اجتماعی مربوط به آپارتمان نشینی آشنایی کامل داشته باشند و در انجام و رعایت کامل آن بکوشند.
نکاتی که در اینجا یادآور می شویم گوشه ای از قوانین اجتماعی آپارتمان نشینی است و در صورتی که مورد توجه و اجرا قرار بگیرد اغلب مشکلات و سختی های مجتمع نشینی را در خود حل می نماید و آرامش و آسایش خانه های قدیمی را به ارمغان می آورد.
لازم است بپذیریم که آپارتمان ملک شخصی ما نیست و به نسبت واحدهای موجود در مجتمع دارای شریک هستیم.
ما تنها به میزان مالکیتی که در آن مجتمع داریم حق دخالت در امور و ارایه نظر داریم.
بهتر است از همان ابتدای اقامت از کلیه حق و حقوق خود در آپارتمان مطلع شویم. محل پارک اتومبیل و انباری خود را طبق سند شناسایی کنیم و از اشغال پارکینگ و انباری دیگران هر زمان و به هر دلیل بپرهیز کنم.
مکان های عمومی آپارتمان مختص ما نیست و دیگران هم به همان نسبت حق استفاده دارند و هیچکس حق تصرف مکان های عمومی را بدون رضایت و اجازه کامل سایر شرکا ندارد.
گذاشتن کفش یا وسیله های شخصی مانند گلدان و تابلو غیره در راهروی آپارتمان و محل گذر سایر همسایه ها ممنوع است.
صحبت کردن در راه پله ها یا از پنجره آپارتمان خلاف ادب و نزاکت است.
ریختن آشغال در راه پله، حیاط و پارکینگ آپارتمان جایز نیست.
هرگونه تغییر در نما و شکل ظاهری آپارتمان ولو این که با هزینه خودتان باشد باز هم باید با نظر سایر مالکین صورت پذیرد.
پیش از برگزاری میهمانی و مراسمی که تا دیروقت طول می کشد و رفت و آمد و سر وصدا افزایش می یابد باید تک تک همسایه ها را در جریان گذاشت و از آن ها اجازه گرفت. در چنین مواقعی که همسایه شما را در جریان می گذارد و اجازه می گیرد بهتر است با روی خوش با او نهایت همکاری را داشته باشید.
زمانی که قصد پختن غذا، نذری یا هر استفاده دیگری از آب، گاز و برق عمومی را دارید علاوه بر مسئولین ساختمان باید از تک تک همسایه ها اجازه بگیرید.
اگر ناگزیر شدید تا از پارکینگ همسایگان استفاده کنید از قبل با آن ها هماهنگ نمایید و بدون اجازه اتومبیلی در پارکینگ دیگران پارک نکنید.
در اوقات استراحت مانند ساعات پایانی شب، ظهرها و روزهای تعطیل از بازی بچه ها در پارکینگ و حیاط آپارتمان که منجر به آلودگی صدا می شود جلوگیری کنید. در این زمان ها صحبت کردن با صدای بلند در فضای آپارتمان خلاف ادب است.
جابه جا کردن میز و صندلی یا هر وسیله دیگر و ضربه زدن به دیوارها موجب می شود تا همسایه های شما مورد آزار و اذیت قرار بگیرند. حتی الامکان از این کارها جلوگیری کنید یا در زمان مناسبی نسبت به انجام آن اقدام کنید.
گذشت، همکاری و همراهی با همسایگان از اساس آپارتمان نشینی است.
از امکانات رفاهی و عمومی آپارتمان به نحو احسن و با دقت استفاده کنید از بالابردن استهلاک بی مورد آن ها بپرهیزید.
از قوانین آپارتمان که به تصویب ساکنین و مسئولین رسیده است پیروی کنید.
شارژ و هزینه های ماهیانه خود را به موقع پرداخت کنید.
نظافت آپارتمان را رعایت کنید.
با همسایگان دعوا و جر و بحث نکنید.
به اموال همسایگان خسارت وارد نکنید.
بدون اجازه به وسایل دیگران دست نزنید و آن ها را جا به جا نکنید حتی اگر در مکان عمومی باشد.
به همسایگان امر و نهی نکنید آن ها هم به اندازه شما از آن آپارتمان سهم دارند. اگر هم سهمشان کم تر باشد بازهم حق امر و نهی به آن ها را ندارید.
پشت سر همسایه ای غیبت نکنید و مسایل شخصی آن ها را برای دیگر همسایگان بازگو نکنید.
همیشه در جلسات عمومی آپارتمان شرکت کنید و هنگام حل مشکلات ساختمان عصبانی نشوید و جر و بحث و توهین نکنید.
صدای دعوا و جر و بحث خانوادگی شما ممکن است به بیرون از واحدتان منتقل شود و به گوش همسایگان برسد که تاثیر بسزایی در آبرو و شخصیت خانوادگی شما خواهد داشت.
از همسایه ها انتظار بی مورد و بیش از اندازه نداشته باشید.
اوقات استراحت درب منزل همسایه ها نروید.
از ارایه اطلاعات خصوصی همسایگان به غریبه ها و افراد بیگانه خودداری کنید.
هنگام ورود خروج درب اصلی ساختمان را ببندید.
در مصرف انرژی عمومی آپارتمان صرفه جویی کنید.
تمامی همسایگان حق این را دارند که کلید قفل های تمام مکان های عمومی از قبیل پشت بام، حیاط عمومی و موتورخانه و غیره را داشته باشند.
نگهبان و سرایدار ساختمان باید به یک میزان به اعضای ساختمان سرویس دهی کند.
هرگونه خرابی را باید فورا به مسئول ساختمان اطلاع داد یا با هماهنگی او نسبت به تعمیر آن اقدام کرد.
نکاتی در مورد مسئولین ساختمان (مدیر یا هیئت مدیره)
برای انجام بهتر کارهای آپارتمان و رفع مشکلات و نواقص و هماهنگی بین ساکنین بهتر است که همسایگان از بین خود مسئول یا مسئولینی را انتخاب کنند تا در اداره امور ساختمان فعالیت نمایند و قوانینی ایجاد نمایند و نظم و انظبات به وجود آورند.
مسئول و مسئولین ساختمان بهتر است توسط مالکین آپارتمان برای مدت مشخصی تعیین شوند و بعد از اتمام دوره یا مجددا کاندید و انتخاب می شوند یا این که جای خود را به همسایگان دیگری می دهند.(زمان مناسب به سلیقه و تعداد شرکا بستگی دارد اما عرف بین یک تا دو سال برای هر گروه است.)
مسئولین نباید علایق و سلایق شخصی خود را به اجبار به سایرین تحمیل کنند.
تمام هزینه های ساختمان باید توسط مسئولین انجام بگیرد و در پایان هر ماه بیلان ماهانه که متشکل از تمام ریز پرداختهاست با محاسبه کل و سهم هر واحد در تابلو اعلانات نصب گردد.
مسئولین باید مبلغ شارژ ماهانه را در جلسه ای عمومی در حضور کلیه شرکا به گونه ای تعیین کنند که به مستاجرین آپارتمان اجحاف نشود. به عبارتی دیگر مستاجر نباید مبلغ اضافی برای پس انداز ساختمان پرداخت کند چراکه او وظیفه ای در قبال پرداخت هزینه های عمومی و استهلاک چند ساله آپارتمان ندارد و لازم است که مسئولین به این نکته توجه کنند تا ناخواسته زیر دین مستاجران قرار نگیرند.
مسئولین وظیفه دارند مشکلات و نواقص آپارتمان را پیگیری کرده و در رفع آن تلاش کنند.
اگر مسئول ساختمان یک نفر است باید در زمان غیاب خود جانشین تعیین کند و تمام امور را به دست او بسپارد.
مسئولین ساختمان حق دخالت در مسایل شخصی افراد را به هیچ عنوان ندارند.
مسئولین حق قضاوت و تصمیم گیری در اختلاف عقیده و نزاع سایر همسایه ها ندارند و این کار باید از طریق مراجع قضایی صورت پذیرد.
سایر همسایگان مکلفند به قوانین صادره از سوی مسئولین احترام بگذارند و نهایت همکاری را با آن ها داشته باشند.
مدیران ساختمان نباید به گونه ای رفتار کنند که سایر همسایه ها احساس کنند آن ها خود را برتر و ارشد می دانند. همسایه ها نیز باید قدر زحمات و دلسوزی های مسئولین را بدانند و به آن ها احترام بگذارند.
پزشکان
خانواده و زندگی- تنظیم برای تبیان: کهتری
برای اطلاعات بیشتر کتاب "زندگی آپارتمانی " را در کتابخانه تبیان مطالعه نمایید.
درست به خاطر اين خصلت خود، فرهنگ آن نه به وجود آمده است و نه مي توانسته وارد شود.
نحوه عمل ما و چگونگي مراوداتمان همگي تابعي از ارزش هايي است كه در جريان جامعه پذيري از طريق خانواده و مدرسه و ساير نهادهاي جامعه در ما دروني شده است. ميان ارزش ها و هنجارها و شرايط عيني و واقعي رابطه اي مستقيم وجود دارد و متناسب با هر فضاي فرهنگي و اجتماعي ارزش هاي خاصي شكل مي گيرد كه در فضاهاي فرهنگي ديگر كارايي خود را از دست خواهد داد.
از همين روي امكان ورود فرهنگ آپارتمان نشيني همراه با ورود آپارتمان وجود ندارد و از آن جايي كه نه تنها درباره آپارتمان بلكه تقريباً اكثر وسايل مادي كه از تمدن غرب وارد جامعه ما شده است، فراهم ساختن بسترهاي فرهنگي مناسب انجام نمي شود، قاعد تاً با ورود آپارتمان و اسكان خانواده ها در آن خواه ناخواه با مشكلات عديده اي مواجه خواهند شد. دليل اين امر نيز كاملاً مشخص است آنان نمي دانند در آپارتمان چگونه بايد رفتار كنند و جايي نيز به آنها چگونگي رفتار كردن، آموزش داده نمي شود.
اگر نياكان ما جلوي اولين ماشيني كه با آن مواجه شدند علف مي ريختند، ما نيز در مواجهه با وسايل تكنولوژيكي و مادي جديد رفتارهاي بهتر از آنها نداريم و به طور قطع يقين در اين باره بي تقصيريم چرا كه واقعاً در هيچ نهادي نه در خانواده و نه در مدرسه و نه حتي در رسانه جمعي هيچ نوع تلاشي براي ارزش سازي و نهادي ساختن ارزش هاي متناسب با زندگي آپارتماني وجود ندارد.
الگوهاي رفتار سنتي
فضاي سنتي خانه هاي ايراني شيوه هاي رفتاري متناسب با خود را شكل داده است كه براي بسياري از افراد جامعه آشنا بوده و تخلف از آن بسيار كم مي باشد. در جامعه سنتي، خانه پشت صحنه زندگي ما را شكل مي داد كه تمام فضا و مكان آن در اختيار ما بود و از همين روي قيود رفتاري كه بيرون از خانه وجود داشت، در فضاي خانه كنار گذاشته مي شود و اين كنار گذاشته شدن نيز آسيبي به كسي نمي رساند. مثلاً با صداي بلند خنديدن، صحبت كردن، حتي داد زدن و در برخي موارد آواز خواندن مزاحمتي براي كسي ايجاد نمي كرد. آنهايي كه مخاطب اعمال بودند همگي پشت صحنه ما محسوب مي شدند و همين خصلت خانه از آن محيطي ساخته بود كه بسياري از تنش ها و استرس هاي ما را رها مي ساخت. در خانه سنتي حياط خانه، پشت بام، راه پله ها و همه مكان خانه در اختيار تام و تمام ما بود و در بدترين حالت مي توانستيم هرجور كه دلمان مي خواهد با آنها رفتار كنيم.
محيط جديد بدون الگوي رفتاري
اما آپارتمان بسياري از اين آزادي ها را از ما سلب مي كند و حتي بسياري از قيد و بندهايي را كه در بيرون از خانه (آپارتمان) وجود ندارد بر ما تحميل مي كند. نمي توان هرطور كه دلمان خواست از راه پله ها رفت و آمد كنيم، بلند صبحت كنيم، بلند بخنديدم، داد بزنيم، با هر نوع لباسي كه با آن راحتيم به حياط يا پشت بام خانه رفت و آمد كنيم و حتي در زماني كه داخل خانه خود هستم نمي توانيم بدون قيد و بندر رفتار كنيم. شايد بتوان اين گونه گفت كه همه چيز آپارتمان با خانه سنتي تفاوت دارد و به طور كامل نيازمند شيوه هاي رفتاري جديدي است. كسي كه مي خواهد در آپارتمان زندگي كند ابتدا بايد از تمام اين قواعد و قوانين ثابت زندگي آپارتماني آگاه باشد و به نظر من حتي بايد اين قوانين غيررسمي پشتوانه رسمي نيز بيابند تا ضمانت اجرايي ناشي از آن بر قدرت آنها بيفزايد.
درباره زندگي در آپارتمان و مسايل و مشكلات آن بسيار گفته اند و شنيده ايم و هنوز هم بسياري با بي ميلي تمام، حاضر به زندگي در اين محيط مي شوند؛ چرا كه تصور مي كنند زندگي در آپارتمان همان زندگي نفرت آوري است كه هميشه از آن بيزار بوده اند، به گمانشان زيستن در آپارتمان يعني زندگي در محيطي سرد و بي روح با روابط خشك و رسمي ميان همسايگان كه هيچ كدام از حال يكديگر خبر ندارند و مهم تر آن كه كمتر حال همديگر را رعايت مي كنند.
شايد اين ها حقايقي باشند اجتناب ناپذير اما آيا اين حقايق، زندگي در چنان محيطي را نفرت آور مي سازد؟ هميشه از زندگي آپارتماني بد گفته اند اما آيا واقعاً اين شيوه زندگي بد است؟ اگر آري چرا؟ به چه دليل؟ چگونه ممكن است زندگي كه به نظربرخي، مسايل و مشكلات آن بيش از فوايد و مزاياي آن است دوام آورده باشد؟
همسايگي متفاوت
آپارتمان علاوه بر اين كه شيوه هاي رفتاري بسيار متفاوتي را طلب مي كند، ماهيت همسايگي را نيز تغيير داده است. تفاوت در ماهيت همسايگي زماني بيشتر آشكار مي شود كه توجه داشته باشيم در جامعه سنتي همسايه كسي بود كه خانه او ديوار به ديوار خانه ما بود و يا اين كه در كوچه و محله ما زندگي مي كرد كه به تناسب دور يا نزديك بودن خانه اش با خانه ما ميزان صميميت و رفت و آمدهاي ما نيز تغيير مي كرد. علاوه بر اين عامل بسيار مهم در روابط همسايگي معمولاً ميزان مشاركت همسايگان در حل و فصل معضلات محله و كوچه بود.
اما در آپارتمان همسايه كسي است كه با ما راه پله مشترك، حياط، پاركينگ و پشت بام مشترك دارد. اگر در زندگي سنتي ما ممكن بود براي يك هفته همسايه را نبينيم در آپارتمان تقريباً هر روز با اعضاي خانواده همسايه مواجه مي شويم. مدام با آنها سر و كار داريم و برخي مسايل ساختمان نيز ميان همسايگان مشترك است. از همين رو همسايه در زندگي آپارتماني نقش بسيار مهمي را ايفا مي كند. امنيت آپارتمان، فضاي روابط آن و بسياري چيزهاي ديگر به نوع همسايه هايي بستگي دارد كه در كنار همديگر زندگي مي كنند، به همين خاطر سنخيت آنها با يكديگر به نظر مي رسد از شرايط ضروري هم زيستي مسالمت آميز باشد. همسايه ها در آپارتمان نقشي را بر عهده دارند كه در زندگي سنتي برخي از اعضاي خانواده بر عهده داشتند و حتي اگر نپذيريم كه آنها اين نقش را بر عهده دارند حداقل آنها موضعي را اشغال كردند كه در زندگي سنتي تنها وابستگان نزديك مي توانستند آن موضع را اشغال كنند. از همين روي نهادينه ساختن ارزش هاي متناسب با اين موضع براي ايفاي چنان نقشي به نظر ضروري مي رسد. همسايه ديگر كسي نيست كه در كنار خانه ما زندگي مي كند؛ او كسي است كه با ما در اين محيط زندگي مي كند.
امنيت مبهم
قطعاً مسئله امنيت در زندگي آپارتماني بسيار اهميت دارد و به راحتي نيز نمي توان درباره وجود يا عدم وجود آن سخن گفت، اما شرايطي كه در آپارتمان حاكم است زمينه هاي مناسبي را براي افزايش ضريب امنيت ساكنان آن فراهم مي سازد. زندگي در يك محيط علاوه بر اين كه ممكن است ميزان خطر را افزايش دهد، مي تواند به دليل منافع مشترك همسايگان با يكديگر باعث افزايش ميزان همبستگي آنها شده و مراقبت از همديگر را بيشتر كند.
با اين حال نمي توان به راحتي نتيجه گرفت كه آيا واقعاً آپارتمان محل امني است چرا كه به دليل زندگي خانواده هاي مختلف، ورود افراد ناشناسي كه براي بسياري از خانواده ها ناآشنا هستند امكان نظارت بر رفت و آمد افراد و محيط آپارتمان را دشوار مي سازد. در چنين شرايطي سرقت از آپارتمان مي تواند روابط ميان همسايگان را به شدت مخدوش كند، چرا كه بي گمان اولين مظنون آنهايي هستند كه در نزديكي ما زندگي مي كنند. به نظر مي رسد سنخيت افرادي كه در آپارتمان زندگي مي كنند تأثير بسزايي در افزايش امنيت محيط زندگي دارد چرا كه بالطبع روابط آنها با يكديگر بيشتر بوده و ميزان هميشگي آنها افزون تر مي باشد.
فرهنگ هاي متكثر
در بدترين حالت آپارتمان داراي خانواده هايي است كه فرهنگ هاي متفاوتي با يكديگر دارند. در اين شرايط هم زيستي مسالمت آميز ميان همسايگان كاري به غايت دشوار است و مهم ترين عامل نيز فقدان الگوهاي رفتاري مشترك ميان آنهاست. در خانواده اي نوع خاصي از پوشش مرسوم است در حالي كه براي خانواده ديگر آن نوع پوشش يك نوع كج روي است.
از آن جايي كه آپارتمان جايي است كه افراد در مواضع گوناگوني با يكديگر برخورد مي كنند اين شيوه ها و الگوهاي رفتاري متفاوت مي تواند بحث و جدل هاي فراواني را ميان همسايگان برانگيخته و در نهايت فضاي زندگي آپارتماني را به فضاي سرد و بي روح مبدل سازد. اين وضعيت زماني وخيم تر مي شود كه علاوه بر تنوعات فرهنگي و حتي قومي، تفاوت هاي منزلتي نيز ميان همسايگان وجود داشته باشد. در چنين شرايطي همه چيز نشان از آتش زير خاكستر دارد اما ضرورتاً به بحث و جدل نيز ممكن است منتهي نشود. علت اين امر را در مسأله اي كه تنها در زندگي آپارتماني وجود دارد مي توان يافت.
اين مسأله مهم همان نقش مديريت ساختمان است. مديريت ساختمان كسي است كه معمولاً تصميماتش براي ساكنان ساختمان مشروعيت دارد و تا حدي نقش يك قاضي را ايفا مي كند. او مي تواند با ميانجيگري ميان همسايه ها بسياري از مشكلات را حل و فصل كند. مدير ساختمان معمولاً فردي انتخاب مي شود كه روابط اجتماعي مناسبي دارد و همين توانايي او را در حل و فصل مسايل آپارتمان ياري مي كند. با اين وجود جابجايي ها و نقل مكان هايي كه به دلايل مختلفي رخ مي دهد همواره مي تواند ميزاني از تنش را با خود به همراه آورد. خانواده هاي جديدي كه به آپارتمان مي آيند، اگر زندگي آپارتماني را تجربه كرده باشند بهتر مي توانند خود را با قواعد نانوشته حاكم بر آپارتمان هاي مختلف وفق دهند، اما در صورتي كه اولين تجربه آنها باشد، مدت زماني طولاني وقت خواهد برد تا آنها مطابق با الگوهاي رفتاري آپارتمان كه مورد قبول ساير همسايگان نيز مي باشد، رفتار كنند.
تجربه مدنيت
در پايان مي خواهيم ادعا كنيم كه ممكن است، بسياري را ناخوش آيد و آن اينكه علي رغم همه بدبيني ها نسبت به زندگي آپارتماني، اين زندگي يكي از راه هاي مدني شدن است. ترديدي در اين امر وجود ندارد كه آپارتمان حاصل پيشرفت تمدن بشري است اما قطعاً اين مسأله چالش برانگيز است كه آيا زندگي آپارتماني عاملي در راه مدنيت است؟ اگر اين گونه است، به چه طريقي مي تواند چنين كاري را انجام دهد؟در هر حال آنچه در زندگي آپارتماني رخ مي دهد مجموعه محدودكننده اي از قواعد است كه هم جنبه هاي رواني و هم جنبه هاي زيستي را تحت تأثير قرار مي دهد. اگرچه آزادي بي حد و حصر زندگي سنتي در آپارتمان از بين مي رود، اما قيود حاكم بر آن در راه اجتماعي شدن بيشتر ساكنين و در نتيجه همچون ابزاري براي مدنيت است. زندگي در آپارتمان همچون شاخصي براي سنجش مدنيت افراد مي تواند عمل كند، چرا كه در چنين شرايطي است كه ميزان پايبندي به حقوق ديگران و دفاع از حقوق خود آشكار مي شود.
استقبال بسیار بالای شما بازدیدکنندگان محترم از بخش قوانین و مقررات ما را برآن داشت که در جهت شفاف سازی بیشتر در رفع مشکلات آپارتمان نشینان، بخش جدید "پرسش و پاسخ" را به سایت بیفزاییم. مراجع و ماخذ این سوالات (که ممکن است سوال شما نیز باشد) از منابع معتبری همچون روزنامه همشهری (ضمیمه حقوق) و سایت های مرتبط اخذ شده است. این موارد صرفا در جهت راهنمایی آپارتمان نشینان محترم بیان شده و مستفاد حقوقی ندارد. پرسش و پاسخ ها به تفکیک موضوع: 1- پرداخت شارژ و صورتحساب 2- پارکینگ 3- تعمیرات 4- حقوق مشاعات و مزاحمت 5- موجر و مستاجر پرداخت شارژ و صورتحساب 1.1. ارائه صورتحساب های آپارتمان پرسش: با سلام در جهت فرهنگ سالم سازی بهتر است مدیران ساختمان موظف به ارائه گزارش از دریافت وجوه و پرداخت وجوه و باقیمانده نقدینگی شوند و بلکه موظف شوند پاسخ: معمولا در فرهنگ ما بعضی از انجام وظایف در سایه تعارفات مرسوم رنگ می بازند. همین عدم پیگیری وظایف از طرف ذیحقان باعث بی اهمیت شدن رعایت قوانین و شفاف سازی در نحوه انجام امور از طرف مسئولین می گردد. در قانون آپارتمان نشینی هرچند قانون مشخصی که مدیر (ان ) را موظف نماید وجود ندارد، اما خود ساکنین می توانند در انجام این امر و ایجاد رویه هایی برای شفاف نمودن گردش های مالی سازمان به مدیر(ان) کمک نمایند. باتوجه به اینکه اختلافات مالی یکی از موارد رایج در آپارتمان های می باشد، یکی از راه های انجام چنین کاری بهره گیری از نرم افراهای مناسب اینکار به گونه ای است که هرکاربر از صورتحساب خود در هر زمانی بتواند مطلع شود. در سایت "آپارتمان من" با توجه به این مشکل رایج، سرویس حسابداری اینترنتی گذارده شده است که برای آشنایی بیشتر مطالعه لینک زیر را توصیه می کنیم: ورود به " سرویس اینترنتی حسابداری آپارتمان من" 1.2.تکلیف مانده شارژ پرسش: سلام ، لطفا پاسخ دهید در صورتیکه یکی از مالکان و یا مستاجرین ساختمان را ترک کنند مانده حساب شارژ آنها باید عودت گردد و یا اینکه جزو سرمایه ساختمان حساب می شود ؟ متشکرم پاسخ: مانده حساب شارژ برای پرداخت هزینه های اختصاصی یا اشتراکی آن واحد می باشد و محل خرج آن مشخص است. بنابراین بدیهی است که از هر واحد به اندازه هزینه های مرتبط به وی دریافت می شود. مبلغی که معمولا به عنوان تنخواه در صندوق آپارتمان باقی می ماند (که باید مبلغ موجودی هر واحد در آن مشخص باشد) برای انجام مواردی است که آن واحد در آن سهم دارد و اگر به دلیل ترک اپارتمان سهمی متوجه مالک یا مستاجر نباشد، حفظ السهم وی با توافق خواهد بود. توصیه ما، شفاف نمودن دخل و خرج آپارتمان برای جلوگیری از ابهام در مطالبات متقابل مالک/مدیر می باشد. می توانید از سرویس زیر برای دستیابی به ای موضوع استفاده نمایید: ورود به " سرویس اینترنتی حسابداری آپارتمان من" 1.3.سهم شارژ پارکینگ
پرسش:
با سلام من در یک آپارتمان پنج واحدی سکونت دارم.یک واحد آن دارای 2 پارکینگ خودرو در سند مالکیت میباشد آیا شارژ ماهیانه را باید بیشتر پرداخت کند؟ پاسخ: باسلام.براساس ماده چهارم قانون تملک آپارتمان ها حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی تمام ساختمان است و پارکینگ نیز از این قضیه مستثنی نیست. لذا برای تعیین سهم واحد دارای بیش از یک پارکینگ از میزان شارژ باید ببینید سهم هزینه هر پارکینگ از شارژ چه میزان است. از آنجا که معمولا موضوع نظافت ساختمان در مورد پارکینگ انجام می شود، می توانید محاسبه را با لحاظ اینکه چقدر از هزینه نظافت در مورد پارکینگ ها است تقسیم هزینه نظافت را انجام دهید. 1.4.پرداخت حق شارژ با وجود خالی بودن محل پرسش: من مالک یک باب اپارتمان در یک مجموعه 8 واحدی ساکن هستم که در حال حاضر 2 ماه است تخلیه شده و کسی در آن نیست. اینجانب تنها 3 الی 4 مرتبه برای سرکشی، آن هم برای مدت چند دقیقه به آنجا مراجعه کرده ام. مدیر ساختمان بابت این 2 ماه از من شارژ ماهیانه مطالبه کرده است در صورتی که من هیچ استفاده ای از آب و برق و گاز و.... نکرده ام، آیا من با توجه به خالی بودن ملک باید حق شارژ آپارتمان را پرداخت کنم؟ پاسخ: طبق قانون تملک آپارتمان ها همه ساکنین باید بع نسبت سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان هزینه های مشترک را پرداخت کنند. استفاده از ملک نیز، شرط در پرداخت یا عدم پرداخت شارژ ماهیانه نیست و باید شارژ ماهیانه را هرچند که از آن استفاده نمی کنید پرداخت کنید البته در صورتی که شارژ ساختمان شامل بهای هزینه آب و گاز و غیره باشد آنگاه مالکی که واحد او خالی از سکنه باشد از پرداخت وجه قسمتی از هزینه که مربوط به سایر خدمات مشترک مصرفی است معاف می باشد. منبع: همشهری 1.5.عدم پرداخت حق شارژ پرسش: در آپارتمان ما یکی از ساکنان از پرداخت حق شارژ خود خودداری می کند. چگونه می توان موضوع را پیگیری کرد؟ پاسخ: در صورت امتناع مالک و یا استفاده کننده از ملک از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ابتدا مدیر ساختمان یا هیات مدیره باید به وسیله ارسال اظهارنامه ای به آن شخص با ذکر مبلغ بدهی اخطار کند که بدهی خود را بپردازد و چنانچه شخص ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه از پرداخت بدهی خود سرباز بزند، مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل آب و برق و گاز به او خودداری کند. منبع: همشهری- ضمیمه حقوق 1.6.هزینه های مربوط به قسمت های مشترک پرسش: اینجانب در یک ساختمان 8 واحدی ساکن هستم. واحد من و چند واحد دیگر بدون پارکینگ است ولی قسمتی از پارکینگ مشاع است و کنتورهای همه واحدها نیز در پارکینگ است. مدیر ساختمان از گذاشتن موتور سیکلت اینجانب و همسایه های دیگر در قسمت مشاع ساختمان جلوگیری میکند. آیا این کار او قانونی است؟ اگر به هر دلیل پارکینگ دپار آسیب شود و نیاز به بازسازی داشته باشد آیا ماهم باید برای بازسازی آن هزینه ای پرداخت کنیم؟ درضمن بنده این واحد را تازه خریداری کرده ام و از قوانینی که مدیر ساختمان گذاشته است هیچگونه اطلاعی ندارم. لطفا من را راهنمایی کنید. پاسخ: طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانونمندی، هزینه های قسمت های مشترک (مشاع) ساختمان بر عهده همه مالکان ساختمان یا در صورت تفویض اختیار به مدیران با اجازه آنها صورت بپذیرد. تعیین مدیر ساختمان نیز در صلاحیت مجمع عمومی مالکان ساختمان است. منبع: همشهری 1.7.پرداخت شارژ آپارتمان خالی پرسش: آیا آپارتمان های خالی از سکنه نیز مشمول پرداخت حق شارژ می شوند و یا اینکه از پرداخت آن معاف هستند؟ پاسخ: مبلغ حق شارژ آپارتمان که به مواردی از قبیل نظافت آپارتمان و یا هزینه های عمومی ساختمان مانند سرویس آسانسور و تعمیرات و مواردی از این دست است، مربوط به همه واحدهای ساختمان است. البته در صورت توافق همه اعضای ساختمان و نظر مساعد هیات مدیره ساختمان می توان در این خصوص ترتیب دیگری اتخاذ کرد.
منبع: همشهری- 15 مرداد 92 – ضمیمه حقوق پارکینگ 2.1.هزینه پارکینگ و قسمت های مشترک پرسش: در یک آپارتمان 14 واحدی ساکن هستم و 9واحد پارکینگ اختصاصی داریم و5 واحد دیگر پارکینگی ندارند آیا باید هزینه شارژ ساختمان جهت این 5 واحد کمتر اخصاص یابد یا هزینه های مربوط به پارگینگ از این 5 واحد اخذ نشود آیا در این صورت همسایگان طبقه پایین هم میتوان مدعی شوند که هزینه های مربوط به پشت بام ( ایزوگام و ...) پرداخت نکنند ؟؟؟؟ لطفا راهنمایی فرمایید در صورت مکان شماره ماده قانونی معرفی فرمایید بسیار ممنون میشوم. پاسخ: قبل از پاسخ، بهتر است توضیحی در مورد مالکیت آپارتمان ها ارائه نمایم. مالکیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم میکند: اول قسمتهای اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیتاش مشخص میشود مانند واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات ماندن پارکینگ و انباری و ... است که متراژ و جزییات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است. در بخش دوم قسمتهایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمانها، قسمتهای مشترک آپارتمان، قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد مانند باغچه، حیات و پشت بام را در بر میگیرد. طبق ماده 4 قانون تملک اپارتمان ها هزینه های ثابت این بخش ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد. این هزینه ها در مورد بخش های اختصاصی ساختمان برعهده مالکین است مگر آنکه در این خصوص مابین ساکنین آپارتمان توافقی حاصل شده باشد. 2.2.اجاره پارکینگ پرسش: سلام . من مستاجر آپارتمان 18 واحدی هستم . پارکینگ های هر واحد مجزا و تفکیک شده است. من پارکینگ خودم را به شخصی خارج از آپارتمان اجاره دادم و ریموت درب پارکینگ هم دست آن شخص هست. آیا این کار غیر قانونی است؟ پاسخ: اصولا اجاره پارکینگ مغایر با قوانین می باشد. در همین زمینه توجه شما را به خواندن قانون زیر جلب می نمایم: دستورالعمل: فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان
2.3.پارک بهمراه مزاحمت پارکینگ
پرسش:
همسایه ای داریم که با پارک اتومبیل خود مزاحم رفت و امد اتومبیل بنده در پارکینگ بنده می شود. ایشان خودرو خودرا در پارکینگ همسایه ( البته با ادعای کسب اجازه از مالک پارکینگ ) پارک میکنند. برای مزاحمت در پارکینگ ایا قانونی تصویب شده است ؟ پاسخ: در صورتی که همسایه شما از مالک پارکینگ اجازه داشته باشد می تواند در محل مشخص شده و در محدوده پارکینگ همان واحد اتومبیل خود را پارک نماید. اما اگر نوع پارکینگ شما و ایشان در سند "پارکینگ مزاحم" باشد، در این صورت نحوه تردد توافقی خواهد بود. اما در کل پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه یا ادخال در آن، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین میشود، به مالک پرداخته شود. در صورت ایجاد مزاحمت در پارک مدیر ساختمان به نمایندگی از سوی مالکین آپارتمان ها می تواند با تقدیم شکوائیه ای به دادسرای عمومی از مالک مزاحم شکایت کند. دادسرا و سپس دادگاه نیز پس از احراز صحت امر، مالک متخلف را وفق ماده 690 قانون مجازات اسلامی محکوم به یک ماه تا یک سال حبس و به علاوه رفع مزاحمت می نماید و در صورت تشدید مزاحمت ، دادگاه مشارالیه را علاوه بر رفع مزاحمت به حبس از شش ماه تا 2 سال محکوم خواهد نمود. 2.4. حق السهم پارکینگ
پرسش: با سلام و خسته نباشید آپارتمان ما دارای ۸ واحد هست که در ۲طبقه اول در هر طبقه ۲ واحد هست و در ۴ طبقه بعدی در هر طبقه ۱ واحد قرار داره. و ۱۰ پارکینگ وجود داره در سند هر واحد هم یک پارکینگ قید شده. ۴ واحد بالا میگن حق السهم ما بیشتره و برای ماست، و طبقات پائین به سند استناد میکنند و اینکه ان ۲پارکینگ به واحد متقاضی باید اجاره داده شه. تکلیف ۲ پارکینگ اضافه چیست؟ پاسخ: باسلام. کاربر گرامی! اولین توصیه به جنابعالی رجوع به شورای حل اختلاف برای طرح موضوع و بررسی اسناد مالکیت و صورتجلسات تفکیکی آپارتمان است. البته در اسناد مالکیت آپارتمان ها و پایانکار تکلیف کلیه اختصاصات واحدها مشخص گردیده است اما اگر در مورد سایر موارد مشاع در صورتجلسه تفکیکی تعیین تکلیف نگردیده باشد، طبق ماده 10 قانون تملک آپارتمان "هرکس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد ، مشاعا سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد . 2.5. عبور از پارکینگ مجاور
پرسش: پارکینگی در ساختمان خود دارم . آیا من حق عبور از پارکینگ مجاور را دارم؟ آیا مالک پارکینگ مجاور می تواند مانع عبور من شود؟ پاسخ: از آنچا که پارکینگ از مشاعات ساختمان تلقی می شود، هر چند که قسمت اختصاصی در آن واقع شده باشد و با توجه به ماده 97 قانون مدنی که وجود حق العبور براساس قرارداد را به رسمیت می شناسد، مانع شدن مالک پارکینگ مجاور در عبور از پارکینگ وی و استیفا از پارکینگ شخصی خلاف قانون است و شما می توانید با مراجعه به دادگاه با طرح دعوای ایجاد مزاحمت در حق، آن مالک را الزام به رعایت حق العبور کنید. منبع: ضمیمه حقوق همشهری 2.6. مزاحمت در تردد در پارکینگ
پرسش: با عرض سلام و خسته نباشید مالک طبقه اول ساختمان ۵ طبقه و تک واحدی هستیم . این ساختمان در طبقه همکف ۳ واحد پارکینگ در اسناد ذکر گردیده که قطعه اول متعلق به ما می باشد و طبقه ۲ و ۵ قطعه ۲ و ۳ را مالک هستند . این پارکینگ دارای ۲ درب که یکی درب آکاردئونی ریموت دار و دیگری درب ریلی که یک درب باز شو نیز داخل آن تعبیه گردیده است . چندی است که مالک طبقه ۵ به بهانه اینکه درب روبروی پارکینگ اینجانب می باشد آن را قفل کرده و اجازه تردد به دیگران نمی دهد . پس از باز نمودن قفل درب توسط همسایه ها با فحاشی به دادسرا مراجعه و دادخواست تخریب قفل و درب داده است .در مقابل ما نیز دادخواست ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت دادیم ، که با درخواست کارشناسی که طبقه ۵ داده است به موضوع درب مشاعی اشاره ولیکن عنوان نموده اند که تردد از آنجا بایستی با اذن و اجازه وی صورت گیرد و در عوض چون ایشان نیز راه تردد ندارد بایستی از ما اجازه بگیرد . ولی وی که زنی بیوه و بد دهن می باشد با دعوا و زور از آنجا تردد می کند و به محض ورود ماشین پراید خود را به در می چسباند و قفل هم می کند در حالیکه هنوز هیچ رای صادر نشده و مهلت اعتراض به نظریه کارشناس هم داریم . چاره چیست در ضمن هنگام ورود وخروج درب ریلی را محکم به دیوار می کوبد و با ایجاد صدای مهیب سلب آسایش می کند و هنگام عبور خودروی ما را به عمد خط می اندازد . اخیرا برای اذیت بیشتر از پرداخت هزینه آب و برق مشترک هم خودداری میکند و دائما می گوید شکایت کنید با این وضع دائما باید در کلانتری و دادسرا باشیم پاسخ: موضوعاتی که مطرح نموده اید مصداق مزاحمت و یا عدم مشارکت در هزینه های مشاع بوده و قابل طرح در شورای حل اختلاف می باشد اما همانگونه که خودشما اشاره کردید در اینصورت باید دائما در حال جمع استشهاد و حضور در دادگاه باشید . نظر کارشناس قابل بازبینی است (اگر کمکی به حل موضوع می نماید) اما واقعا در ارتباط با چنین همسایه هایی راه حل های روانشناسانه می تواند راهگشا باشد. مذاکره، کم توجهی، پادرمیانی یکی از نزدیکان ایشان، آگاه نمودن ایشان به امکان انجام امور متقابل و... از راهکارهایی است که با توجه به شخصیت هر فرد می تواند برای پیشگیری از رفتارهای نامتعارف کاربرد داشته باشد. تعمیرات 3.1.خسارت ناشی از خرابی ایزوگام و نم دادن سقف پرسش: باسلام من واحدی را در طبقه آخر آپارتمان خریداری کرده ام حدود 1سال بعد اسباب کشی کردم در این مدتی که خالی از سکنه بود ایزوگام ساختمان فرسوده شده و آب به داخل ساختمان نشت کرده و خساراتی در بر داشته مدیر ساختمان هزینه مربوط به داخل ساختمان را تقبل نمیکند آیا قانونا حق با من است و باید بپردازد؟ باسلام 1-واحد من طبقه آخر یک آپارتمان و سقف نم داده هزینه تعمیر با کیه؟ 2- پارکنگها مشخص نشدن برای مشخص شدن جای پارک چه کار باید کرد...توی سند فقط ذکر شده پارکینگ دارد؟؟ پاسخ بخش اول سوال: طبق بند "ب" ماده 4 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، پشت بام وایزوگام جزء قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود و در صورت وقوع نشتی و سرایت رطوبت و بروز خسارت به طبقه زیرین و غیره مسئولیت تعمیر خرابی بر عهده مدیر ساختمان است و هزینه های آن نیز از صندوق ساختمان پرداخت خواهد شد. بخش دوم سوال: قانونا وضعیت پارکینگ در سند تفکیکی آپارتمان مشخص می شود اما اگر این تفکیک انجام نشده باشد، این عمل از طریق طرح در جلسات ساختمان و رای ساکنان تقسیم می شود. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری و پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام میشود. روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروع میکنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام میدهند. در واقع، مالکان با توافق نمیتوانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط میتوانند در مورد اینکه کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند. 3.2.عیب های ملک استیجاری پرسش: بعضی از قسمت های ملک اجاره ای دارای عیب هایی است. آیا می توانم مقداری از مبلغ اجاره را به خاطر آن کسر کنم؟ پاسخ: این موضوع بسته به توافق شما با مالک و شرایط مندرج در اجاره نامه دارد. اما چنانچه در آن مورد توافقی حاصل نشود و در اجاره نامه نیز چیزی پیش بینی نشده باشد طبق قانون شما می توانید اجاره را فسخ کنید و یا اینکه با وجود آن عیب با تمامی اجرت توافقی اجاره را قبول کنید. البته اگر موجر به نحوی که به شما ضرری وارد نشود آن عیب را برطرف کند شما حق فسخ نیز نخواهید داشت. منبع: همشهری- ضمیمه حقوق 3.3.تعمیر آپارتمان قدیمی پرسش: آیا قانونی وجود دارد که مالکان آپارتمانی که قدیمی شده و نیاز به تعمیر دارد را ملزم به انجام تعمیرات کند؟ پاسخ: قانون تملک آپارتمان ها طی شرایطی این موضوع را پیش بینی کرده است به نحوی که چنانچه به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و یا به هر دلیل دیگر ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر جانی و یا مالی برود و اقلیت مالکان با تعمیر آن موافق نباشند با حکم دادگاه و تهیه مسکن مناسب برای مخالفان، نسبت به تجدید بنا اقدام نمایند. منبع: همشهری- 25 تیر 92 – ضمیمه حقوق حقوق مشاعات و مزاحمت 4.1.اشغال فضای مشاع پرسش با سلام و تشکر از سایت خوبتون من در اپارتمانی زندگی می کنم که چندی پیش همسایه محترم بخاطر قرار دادن اسپیلتش دیوار من رو سوراخ کرد وتمام فضای مشاع بین دو ساختمون(کل فضا یک متر بوده) رو گرفت . پس از مدتی من می خواستم گاز وصل کنم چون باید از کنار اسپیلت همسایه می گذشت تایید نشد . حال می خواستم ببینم آیا همسایه حق داره از کل فضا استفاده کنه یا نصف این فضا از آن منه ؟لطف کنید ماده قانونی رو معرفی کنید ممنون پاسخ : باسلام. ابتدا بررسی نمایید در صورتجلسه تفکیکی این فضا مشاع ذکر شده یا اختصاصی و اصولا مربوط به کدام واحدهاست؟ اگر صرفا متعلق به دو واحد به صورت اشتراکی باشد، هرگونه دخل و تصرف در آن می بایست با توافق سایر شرکاء باشد در غیر اینصورت از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی قابل پیگیری است. 4.2.درآوردن کفش ، جلوی درآپارتمان پرسش : ما درآپارتمانی15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش، جلوی در آپارتمان(در راهرو) ،بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟ پاسخ : اولا در آوردن کفش جلوی آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است. ثانیا : زیبایی و نظم ساختمان رابر هم می زند. ثالثا: در مواقعی که کفش ها توسط خارج اشخاص خارج از ساختمان سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود. حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود.در غیر این صورت اگر عده ای از واحدها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند، بر خلاف آیین نامه مربوط خواهد بود. منبع همشهری،راهنمای حقوقی شهروندان،به کوشش دکتر محسن اسماعیلی 4.3.مزاحمت ناشی از تردد همسایگان پرسش: سلام در ساختمان 25 واحدی در سعادت اباد زندگی میکنم که بدلیل کوچک بودن واحدها تعداد زیادی از ساکنین مستاجر هستند؛ بعضی مالکین خارج کشور بسر میبرند. اکثر مستاجرها دارای مشکلات بسیار زیاد منجمله میهمانی هایی پرسروصدا هر هفته رفت و امدهای ناجور؛ تردد با لباس نامناسب در راه پله؛ نگهدارس از سگ ( مواجهه با فضولات و سروصدای حیوان ) و... میباشند که با وجود تذکر کتبی مدیر ساختمان ترتیب اثر نداده و برعکس فحاشی میکنند ........؟ پاسخ: متاسفانه این موضوع در برخی دیگر از آپارتمان ها نیز وجود دارد و زندگی را برای ساکنین قانونمند به کابوسی دائمی مبدل می سازد. در اولین مرحله، صحبت فردی یا طرح در جلسات ساختمان و حل و فصل موضوع از طریق ریش سفیدان ساکن توصیه می شود. اگر باز هم با وجود تمام صحبت‌ها و تلاش‌ها، آنها به آزار و اذیت خود ادامه دادند با صاحب ملک تماس بگیرید و از او بخواهید که شخصا با همسایه مزاحم صحبت کند. اصولا در این مرحله جواب می‌گیرید. به هر حال پای صاحب خانه که وسط میآید مسائل تغبیر میکند. در نهایت شما به عنوان یک همسایه قانونمند میتوانید از همسایه خود شکایت کنید، ولی بهتر است نگذارید کار به شکایت و پلیس بکشد میتوانید با یک برخورد مناسب مشکلتان را حل کنید. در مورد نگهداری حیوانات، شما را به خواندن قوانین مربوطه راهنمایی می کنم. (کلیک کنید) 4.4.مزاحمت ناشی از سروصدای طبقه بالایی پرسش: سلام همسایه طبقه بالایی ما سزوصداهای زیادی دارد از جمله دویدن مدام بجه روی سرامیک بلند حرف زدن بزرگترها بلند کردن صدای تلویزیون کشیدن مبل انداختن اشیا روی سرامیک و گاهی شکستن گردو و توپ بازی به تذکرات ما هم توجه نکرده و حتی صحبت های مدیریت هم تاثیر نداشته ایا راه قانونی برای وادار کردن وی به ارامش وجود دارد ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید. پاسخ: شدت انعکاس صدای برخورد پا یا هرجسم دیگر با کف آپارتمان که به طبقه پایین منتقل شده و موجب اختلال آرامش آن طبقه می گردد ، اصولا از مسائل فنی و سازه ای ساختمان است و برای اینکه به کل ساختمان مربوط نیست ، نمی تواند اقدامی از سوی مدیر ساختمان قابل تصور باشد اما هرگاه صدای پا و برخورد اجسام طبقه بالا بیش از حد متعارف موجب سلب آسایش آپارتمان طبقه پایین باشد، مالک طبقه فوقانی به عنوان مزاحم در دادسرای عمومی قابل تعقیب خواهد بود.
4.5.مزاحمت بصری در ساختمان پرسش: سلام.ما در اپارتمان 14 واحدی زندگی میکنیم.متاسفانه یکی از همسایه ها ماهواره خریده و بعد از قرار دادن ان در پشت بام اپارتمان ، سیم ان را از جلوی اتاق بنده رد کرده است.مشکل من این است که این سیم ضمن زشت کردن ساختمان باعث شده وقتی باد می اید این سیم مرتبا به دیوار کوبیده شود و پشت سرهم صدا تولید کند.ایا رد کردن هر سیمی از جلوی پنجره ی اتاق های ساختمان به این شکل ممنوع نیست؟میشود اعتراض کرد؟ممنون. پاسخ: توصیه من به شما مصالحه می باشد، سیم چیز خاصی نیست، خودشما هم می توانید سیم را کمی منحرف نمایید و یا به دیوار بچسبانید تا مانع از ایجاد صدا شوید و جلوی پنجره نباشد. در هر صورت هر نوع مزاحمتی با دلایل محکمه پسند محکوم به رفع می باشد. منبع: http://vekalat.ravabet.com - يزدي، وكيل دادگستري 4.6.امکان استفاده همه مالکان از قسمت های مشترک پرسش: آپارتمانی را خریداری کرده ام، در یک ساختمان 4 طبقه (در هر طبقه یک واحد) . طبقات اول و دوم مربوط به یک نفر یعنی همان مالک اولیه است که خانه قدیمی اش را کوبیده و ساختمان فعلی را ساخته است. در ضمن این ساختمان فقط 2 پارکینگ دارد که آنها متعلق به همان مالک طبقات اول و دوم است (دوپارکینگ جمعا به متراژ 22 متر مربع ). ملک مذکور جنوبی است و راه ورودی پارکینگ جدای از ورودی راه پله است، ولی از راه پله به ورودی پارکینگ راه دارد و ورودی حیاط هم از داخل پارکینگ است. طبق صورتجلسه تفکیکی ساختمان، حیاط و باقی متراژ پارکینگ جزء مشاع است اما مالک پارکینگ ها مانع از ورود ساکنان طبقه دیگر به پارکینگ و حیاط می شود. او پارکینگ را کاملا تصاحب کرده و آن را تبدیل به یک واحد نیمه مسکونی کرده است و بر روی راه پله به پارکینگ پرده نصب کرده است. همچنین وی نه در رنگ آمیزی راه پله ها که وضع خیلی بدی دارند و نه در تعمیر پشت بام همکاری نمی کند. در ضمن یک انباری کاذب که در پارکینگ ایجاد شده و متعلق به همه است را تصاحب کرده است. راه حل قانونی این مشکل را توضیح دهید. پاسخ: با توجه به قانون تملک آپارتمان ها همه مالکان قسمت های اختصاصی در قسمت های مشاع ساختمان مالکیت و حق تصرف دارند. طبق قانون مدنی تصرف یکی از مالکان مشاع باید با اجازه سایر شرکاء باشد . لذا استفاده از حیاط و قسمت های مشاع پارکینگ ، باید به اجازه همه شرکاء باشد و یک مالک اختصاصی نمی تواند مانع از تصرف سایر شرکاء شود. شما باید به شورای حل اختلاف محل ملک، مراجعه و دعوای رفع ممانعت و مزاحمت از حق، علیه شریک مزاحم طرح کنید. در مدتی هم که شریک به تنهایی از حیاط و قسمت های مشاع استفاده می کرده است باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. منبع: همشهری 4.6.نصب اسپلیت در فضای مشاع پرسش: با سلام و تشکر از سایت خوبتون من در اپارتمانی زندگی می کنم که چندی پیش همسایه محترم بخاطر قرار دادن اسپیلتش دیوار من رو سوراخ کرد وتمام فضای مشاع بین دو ساختمون(کل فضا یک متر بوده) رو گرفت . پس از مدتی من می خواستم گاز وصل کنم چون باید از کنار اسپیلت همسایه می گذشت تایید نشد . حال می خواستم ببینم آیا همسایه حق داره از کل فضا استفاده کنه یا نصف این فضا از آن منه ؟لطف کنید ماده قانونی رو معرفی کنید ممنون پاسخ: باسلام. ابتدا بررسی نمایید در صورتجلسه تفکیکی این فضا مشاع ذکر شده یا اختصاصی و اصولا مربوط به کدام واحدهاست؟ اگر صرفا متعلق به دو واحد به صورت اشتراکی باشد، هرگونه دخل و تصرف در آن می بایست با توافق سایر شرکاء باشد در غیر اینصورت از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی قابل پیگیری است. 4.7.تعیین تکلیف انباری خارج از صورتجلسه تفکیکی پرسش: با سلام و سپاس از مطالب مفیدتان بنده مدیر یک مجتمع 35 واحدی هستم که 30 درصد این واحد ها هنوز فروش نرفته است(خالی می باشد.) سازنده در پارکینگ و بالای پشت بام چند انباری بدون مجوز (بعد از گرفتن پایان کار ) ساخته است که در سند هیچکدام از واحد ها ثبت نشده است.آیا این انباری ها جزو مشاعات محسوب می شود و می توان به عنوان انباری کل مجتمع از آن استفاده کرد یا سازنده حق دارد مجوز تصرف آن را به خریداران جدید اعطا نماید. با سپاس پاسخ: کاربر گرامی! موضوع مشاعات در صورتجلسه تفکیکی کاملا مشخص می شود و از نظر قانونی سطح زیربنای آن انبارها مشاع محسوب می گردد اما موضوعی که در اینجا وجود دارد عدم انطباق مشخصات پایانکار ساختمان با وضعیت موجود است که از نظر قانونی از طریق هریک از خریداران واحدها از طریق مراجع قانونی قابل طرح و پیگیری خواهد بود. موجر و مستاجر
5.1.خسارت تاخیر در انجام تعهد پرسش: قرارداد اجاره یک ساله ای را با شخصی بسته ام اما بعد از گذشت 2 ماه خانه اجاره ای را تخلیه کرده ام. اما صاحب خانه اجاره اش را از من مطالبه می کند. چه باید بکنم؟ پاسخ: عقد اجاره عقدیست لازم و هیچیک از طرفین نمی تواند آن را بدون مجوز قانونی و به صورت یک طرفه فسخ نماید، بنابراین شما باید تا پایان قراردادتان اجاره بها را کاملا پرداخت کنید و ودیعه خود را هم در پایان مدت پس بگیرید مگر آنکه دلیل قانونی برای فسخ اجاره داشته باشید یا به هر نحو با موجر توافق نمایید. گاه در قرارداد اجاره طرفین شرایطی را برای فسخ قرارداد پیش بینی می کنند که از این مشکلات جلو گیری می کند. منبع: همشهری 5.2.اختلاف در تمدید اجاره و شرایط مورد اجاره پرسش: موعد مورد اجاره تمام شده موجر اجاره بهارا دوبرابر کرده ایا موجر میتواند اینکار را انجام دهد در ضمن که زمان تحویل مورد اجاره اپارتمان بسیار کثیف بود شیر الات خراب کابینت ها غیر قابل استفاده بود تمام این موارد را مستا جر درست کردند الان زمان تخلیه مبلغ دومیلیون بابت خسارت احتمالی به اپارتمان نگه می دارد و از یک تاریخی روزانه 500000 تومان بابت اجاره کسر خواهند کرد پاسخ: شما در موعد اتمام اجاره موظف به تخليه هستيد . پرداخت تعميرات اساسي بعهده موجر مي باشد و برابر قرارداد اگر بابت هر روز تاخير در تخليه پرداخت خسارتي مشخص كرده باشيد بايد آنرا پرداخت نماييد. اگر در اين مورد توافقي با موجر كرديد يا ايشان به شما بابت تخليه مهلتي داد حتما آنرا كتبي بفرماييد تا بعدا موجر سوء استفاده نكند منبع: http://vekalat.ravabet.com - يزدي، وكيل دادگستري دیدگاه ها ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1393-04-08 22:17. با عرض سلام و خسته نباشید با عرض سلام و خسته نباشید مالک طبقه اول ساختمان ۵ طبقه و تک واحدی هستیم . این ساختمان در طبقه همکف ۳ واحد پارکینگ در اسناد ذکر گردیده که قطعه اول متعلق به ما می باشد و طبقه ۲ و ۵ قطعه ۲ و ۳ را مالک هستند . این پارکینگ دارای ۲ درب که یکی درب آکاردئونی ریموت دار و دیگری درب ریلی که یک درب باز شو نیز داخل آن تعبیه گردیده است . چندی است که مالک طبقه ۵ به بهانه اینکه درب روبروی پارکینگ اینجانب می باشد آن را قفل کرده و اجازه تردد به دیگران نمی دهد . پس از باز نمودن قفل درب توسط همسایه ها با فحاشی به دادسرا مراجعه و دادخواست تخریب قفل و درب داده است .در مقابل ما نیز دادخواست ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت دادیم ، که با درخواست کارشناسی که طبقه ۵ داده است به موضوع درب مشاعی اشاره ولیکن عنوان نموده اند که تردد از آنجا بایستی با اذن و اجازه وی صورت گیرد و در عوض چون ایشان نیز راه تردد ندارد بایستی از ما اجازه بگیرد . ولی وی که زنی بیوه و بد دهن می باشد با دعوا و زور از آنجا تردد می کند و به محض ورود ماشین پراید خود را به در می چسباند و قفل هم می کند در حالیکه هنوز هیچ رای صادر نشده و مهلت اعتراض به نظریه کارشناس هم داریم . چاره چیست در ضمن هنگام ورود وخروج درب ریلی را محکم به دیوار می کوبد و با ایجاد صدای مهیب سلب آسایش می کند و هنگام عبور خودروی ما را به عمد خط می اندازد . اخیرا برای اذیت بیشتر از پرداخت هزینه آب و برق مشترک هم خودداری میکند و دائما می گوید شکایت کنید با این وضع دائما باید در کلانتری و دادسرا باشیم پاسخ :باسلام. پاسح شما در بخش پارکینگ ، کد 2.6 ارائه شد. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-04-04 20:43. با سلام و سپاس از مطالب با سلام و سپاس از مطالب مفیدتان بنده مدیر یک مجتمع 35 واحدی هستم که 30 درصد این واحد ها هنوز فروش نرفته است(خالی می باشد.) سازنده در پارکینگ و بالای پشت بام چند انباری بدون مجوز (بعد از گرفتن پایان کار ) ساخته است که در سند هیچکدام از واحد ها ثبت نشده است.آیا این انباری ها جزو مشاعات محسوب می شود و می توان به عنوان انباری کل مجتمع از آن استفاده کرد یا سازنده حق دارد مجوز تصرف آن را به خریداران جدید اعطا نماید. با سپاس پاسخ :باسلام. پاسح شما در بخش حقوق مشاعات و مراحمت، کد 4.7 ارائه شد. ضمنا باتوجه به آنکه مدیریت آپارتمان با جنابعالی می باشد، استفاده از" سیستم مدیریت و حسابداری آپارتمان من " را توصیه می کنیم. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با این شماره تماس حاصل بفرمایید: 09104517881 پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ جمعه, 1393-03-23 21:12. با سلام و تشکر از سایت خوبتون با سلام و تشکر از سایت خوبتون من در اپارتمانی زندگی می کنم که چندی پیش همسایه محترم بخاطر قرار دادن اسپیلتش دیوار من رو سوراخ کرد وتمام فضای مشاع بین دو ساختمون(کل فضا یک متر بوده) رو گرفت . پس از مدتی من می خواستم گاز وصل کنم چون باید از کنار اسپیلت همسایه می گذشت تایید نشد . حال می خواستم ببینم آیا همسایه حق داره از کل فضا استفاده کنه یا نصف این فضا از آن منه ؟لطف کنید ماده قانونی رو معرفی کنید ممنون پاسخ :باسلام. ابتدا بررسی نمایید در صورتجلسه تفکیکی این فضا مشاع ذکر شده یا اختصاصی و اصولا مربوط به کدام واحدهاست؟ اگر صرفا متعلق به دو واحد به صورت اشتراکی باشد، هرگونه دخل و تصرف در آن می بایست با توافق سایر شرکاء باشد در غیر اینصورت از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی قابل پیگیری است. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ پنجشنبه, 1393-03-22 18:42. سلام در اپارتمانی زندگی سلام در اپارتمانی زندگی میکنیم که سند ملکی ان مسکونی است ولی بعضی از ساکنین از ان به عنوان اداری استفاده میکنند هزینه پرداخت شارژ واحدهای مسکونی و اداری به چه صورت است کاربر گرامی: باسلام . در صورتی که موضوع صرفا نحوه پرداخت شارژ می باشد، این موضوع در عرف به صورت تقسیم هزینه های سرفصل های مختلف براساس تعداد نفرات/ زمان حضور/ مساحت/ ... مشخص می گردد و نحوه تقسیم آن بر عهده هیات مدیره ساختمان است. پیشنهاد می کنیم برای کاهش اختلافات ناشی از نحوه تقسیم هزینه های ساختمان، از سیستم های مکانیزه (مانند سرویس حسابداری آپارتمان همین سایت) استفاده نمایید. ( برای ورود کلیک کنید) پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-03-21 03:25. با سلام . بنده طبقه اول یک با سلام . بنده طبقه اول یک آپارتمان چهار طبقه تک واحدی را خریداری نموده ام که واحد ما پارکینگ ندارد و سه طبقه دیگر برای فردی است که خانه کلنگی خود را ساخته . که آپارتمان مورد نظر جنوبی بوده و مسیر رفت و آمد ساکنین هم از داخل پارکینگ می باشد و کلا ساختمان دارای دو پارکینگ است و این دو پارکینگ برای مالک سه طبقه است و مانع از آوردن موتور بنده به داخل پارکینگ می شود و از من طلب اجاره پارکینگ موتور را دارد در صورتی که خود ایشان ماشین ندارند. پارکینگ قسمت مشاعات دارد و خود این شخص اطراف پارکینگ را وسایل شخصی خود از قبیل میز و صندلی و لوازم اشغال نموده است آیا حق چنین کاری را دارد و آیا بنده می توانم موتور خود را داخل پارکینگ بذارم . راه قانونیش چیه . ممنوم میشم با تشکر کاربر گرامی: باسلام . نحوه استفاده از فضای مشاع برای پارک موتور به تصمیم اکثریت مالکین بستگی دارد که در مورد آپارتمان شما رضایت حداقل 2 واحد شرط است. اما در مورد اشغال فاضی پارکینگ توسط یک واحد با ضایعات و ...، بدانید که طبق قانون تملک آپارتمان ها ایشان نمی توانند با ابن عنوان که فضا به آن واحد تعلق دارد برای دیگران مزاحمت ایجاد کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها که بخواهند میتوانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-03-14 03:14. نمای آبارتمان شمالی مشاع هست نمای آبارتمان شمالی مشاع هست یاخیر؟ باسلام کاربر گرامی: باسلام . لطفا لینک زیر را دنبال نمایید: قسمت های مشترک آپارتمان پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1393-03-11 20:52. با غرض سلام در خصوص عوارض گاز با غرض سلام در خصوص عوارض گاز رسانی که از نیمه دوم سال ۹۲ به قبض گاز اضافه شده به عهده مالک بوده یا مستجرین است لطفا راهنمایی فرمایید. باسلام. کاربر گرامی! این عوارض همانند سایر عوارض دیگر(شهرداری، نوسازی، مدیریت پسماند ....) برای سرفصل های مشخصی در بودجه دولت یا شهرداری دیده شده و این بسته به توافق شما با موجر دارد که آیا سایر عوارض را نیز پرداخت نمایید یا خیر؟ اما به طور کلی طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر، تعمیرات کلی و اساسی آپارتمان مورد اجاره که مربوط به اصل بنا مربوط است به عهده موجر است مگر آنکه در قرارداد به گونه ای دیگر ذکر شده باشد. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-03-07 11:12. با سلام، اخیراً واحدی خریدم با سلام، اخیراً واحدی خریدم که در طبقه 4 واقع شده و هر طبقه یک واحد دارد. این واحد بدون مجوز احداث شده ولی بعد از پرداخت جریمه و نظر نظام مهندسی، سند ثبتی اخذ گردیده است. قسمت جلوی واحد به مساحت 25 متر مربع که فقط این واحد اختصاصاً می تواند از آن استفاده نماید، در سند به عنوان پشت بام طبقه سوم یاد شده است. فروشنده نیز با استدلال بر این موضوع که چون فقط شما حق استفاده از آن را دارید، 25 متر مذکور را جزو این واحد می داند و خواستار مبلغ نصف متراژ یعنی 12.5 متر مربع می باشد. آیا ایشان می توانند بدون اینکه این 25 متر مربع در سند قید شده باشد مبلغی بابت آن از من بگیرند؟ باسلام. کاربر گرامی! توصیه می نمایم که موضوع حقوقی خود را از طریق درخواست در سایت زیر پیگیری بفرمایید: http://vekalat.ravabet.com پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ سه شنبه, 1393-03-06 09:34. با سلام و خسته نباشید با سلام و خسته نباشید آپارتمان ما دارای ۸ واحد هست که در ۲طبقه اول در هر طبقه ۲ واحد هست و در ۴ طبقه بعدی در هر طبقه ۱ واحد قرار داره. و ۱۰ پارکینگ وجود داره در سند هر واحد هم یک پارکینگ قید شده. ۴ واحد بالا میگن حق السهم ما بیشتره و برای ماست، و طبقات پائین به سند استناد میکنند و اینکه ان ۲پارکینگ به واحد متقاضی باید اجاره داده شه. تکلیف ۲ پارکینگ اضافه چیست؟ باسلام. کاربر گرامی!پاسخ شما در همین صفحه، در بخش پارکینگ شماره 2.4 داده شد. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1393-03-04 03:05. عدم تحویل خانه خریداری شده عدم تحویل خانه خریداری شده سلام و عرض ادب خدمت شما بزرگوار آپارتمانی را سال گذشته خریداری نمودم و علاوه بر پول نقد دو چک نیز تحویل فروشنده (مالک) داده ام. در قرارداد تنظیمی در بنگاه قید گردیده است به محض نقد شدن چک دوم ، فروشنده می بایست در همان روز نسبت به تحویل خانه اقدام نماید در غیر این صورت می بایست به ازاری هر روز جریمه پرداخت نماید.حال تعهدادت اینجانب در موعدهای مقرر انجام شده ولی فروشنده از تحویل کلید خانه به عنوان مختلف سرباز میزند . چکار باید بکنم ، به کجا مراجعه کرده و چگونه میتوانم ضرر و زیان خود را از فروشنده اخذ نمایم. با تشکر و سپاس سالار باسلام. کاربر گرامی! در این سایت موضوعات مربوط به مشکلات سکونت در اپارتمان مورد بررسی و راهنمایی قرار می گیرند. در مورد موضوع جنابعالی شاید مراجعه به شورای حل اختلاف راهگشا باشد. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ سه شنبه, 1393-02-30 17:26. سلام و خسته نباشید نشت بسیار سلام و خسته نباشید نشت بسیار ناچیز از فلاش تانک توالت واحد بنده باعث ایجاد مزاحمت برای همسایه طبقه پایین نموده است. برای تعمیر ان با توجه به اینکه سرویسها سقف کاذب دارند باید چطور اقدام کرد همسایه اجازه نمیدهد که با برداشتن سقف کاذب که بصورت کشویی نصب شده حتی بفهمیم کجا خسارت دیده است.اصرار دارد که باید من از واحد خودم شروع به تخریب و باسازی کنم. ایا مگر سقف کاذب برای دسترسی اسان به اتصالات و لوله نیست؟ لطفا بنده راا راهنمایی نمایید؟ کاربر گرامی! باسلام مشخصا تخریب در کف واحد بالایی برای طبقه پایین نیز ایجاد خسارت و مزاحمت (حداقل در جابجایی نخاله های ساختمانی) می نماید. لذا بهترین روش در بازدید محل نشتی از طریق سقف کاذب و در صورت امکان تعمیر آن از همان محل می باشد. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ شنبه, 1393-02-27 17:50. با سلام و احترام ما اخيرا با سلام و احترام ما اخيرا آپارتماني خريده ايم كه البته از زمان تحويل اين واحد تا ساكن شدن در آن 6 ماه اين واحد خالي بوده است و هيچ استفاده يا وسيله اي در آن نبوده حالا مدير ساختمان اصرار دارد كه بايد نصف شارژ اين مدت را پرداخت كنيم درضمن اين ساختمان كنتور گاز آب و برق اختصاصي دارد . و آسانسو ر هم كه ما در اين مدت استفاده نكرده ايم و حالا كه مي خواهيم كولر نصب كنيم كليد پشت بام را نمي دهند تا تسويه نكينم آيا كار شان قانوني است لطفا راهنمايي بفرماييد كه ما به مرجع قانوني شكايت كنيم و حق با ماست يا خير؟ ممنون کاربر گرامی! باسلام در این مورد نیاز است بررسی شود شارژ دریافتی برای چه مواردی می باشد؟عدم حضور در موارد مصرفی (گاز/آب/برق) معمولا به معنای عدم محاسبه در شارژ است که این موارد شامل شما نمی شود (به دلیل اختصاصی بودن کنتورها) برای مواردی همچون نظافت و سایر امور کلی، حضور یا عدم حضور به طور عام در نظر گرفته نمی شود لذا شارژ مشمول غائبین در آپارتمان نیز می شود. اما در مورد قفل زدن برروی درب پشت بام، شما را به مطالعه مطلب زیر راهنمایی می نمایم. در حالت کلی شورای حل اختلاف به حل و فصل موضوعاتی از این دست می پردازد. http://www.apartmaneman.ir/laws/2297 پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1393-02-21 08:40. با سلام واحترام اینجانب در یک با سلام واحترام اینجانب در یک واحد آپارتمان فاقد پارکینگ 10واحدی ساکنم .4 واحد دارای پارکینگ میباشند. ساختمان دوکله بوده واز کوچه های 11و9 دارای درب میباشد . آب ساختمان از حیاط مشرف به کوچه نهم وصل شده و درب کوچه 9 سه لنگه بوده و به محوطه پارکینگ و 9 انباری و حیاط باز میشود .(انباری یکی از واحد ها در راه پله طبقه 5 است).رفت وآمدما اغلب از کوچه 11 است . کلید لنگه وسط درب سه لنگه کوچه 9 را هر 10 واحد داشتند.ولنگه های طرفینی صرفا دست 4 واحد دارای پارکینگ بود. ا اخیرا مالکان 4 واحد دارای پارکینگ دولنگه در را بهم جوش داده و قفل آنرا کنده و ریموت نصب نموده اند و راه تردد 6 واحد فاقد پارکینگ را به کوچه 9 بسته اند. و درب سه لنگه را اختصاصی خود نموده اند. اینجانب به ناحیه 2 شهرداری م15 شکایت نمودم و مرا به شورای حل اختلاف رهنمون شدند. شورا به کارشناس ارجاع نمود و کارشناس با شک وتردید وپس از اخذ 100000تومان حق کارشناسی مارا ذیحق نمیداند وشفاها اظهار مینماید مالکان فاقد پارکینگ حق تردد از درب کوچه نهم را ندارند.قبوض شهرداری نیز از کوچه نهم به ساختمان ارسال میشود. اگر مامور آب برای نوشتن کنتور آب مراجعه نماید باید یکی از پارکینگ دارها در را باز کند. اگر کسی جسم سنگینی با فرقون به انباریش ببرد باید از پله ببرد. ایا حق تردد از 1لنگه در به همه واحد ها وجود ندارد؟ کاربر گرامی! باسلام مورد شما توسط شهرداری کارشناسی گردیده است لذا توصیه می گردد در صورت اعتراض از همان مرجع مجدد پیگیری بفرمایید تا در صورت تشخیص ایشان بررسی مجدد صورت پذیرد. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ پنجشنبه, 1393-02-18 09:01. چنانچه بعد از تحویل اپارتمان چنانچه بعد از تحویل اپارتمان به مستاجر ( قبض دوم هزینه اب) بدلیل خرابی شستی یا نشتی اب توالت فرنگی اب هدر رفته رود. هزینه این اضافه مصرفی بعهده موجر است یا مستاجر البته هزینه تعمیر 25000 تومان ولی هزینه اب 550000تومان ضمنا مستاجر به مالک اعلام خرابی نموده وموافقت کرده راسا تعمیر را انجام واز گرایه کسر کند.که این هزینه راازاجاره کسر کرده ولی در هنگام تعمیر متاسفانه تعمیر کار دقت لازم را ننموده واین عیب همچنان ادامه داشته تا اینگه متوجه این هزینه شده.که در دفعه دوم موجر به مستاجر اعلام می کند شیر ورودی توالت فرنگی را ببندد وروز بعد راسا موجر نسبت به تعمیر ورفع خرابی می نماید .وباز این هزینه را موجر پرداخت نموده است کاربر گرامی! باسلام در اینجا مالک وظیفه خود را درپرداخت انجام داده و سهم تعمیر را پرداخت نموده است . اما آنچه همچنان متوجه موجر است این است که ایشان مستاجر را وکیل خود در امر تعمیر قرارداده است و به عبارتی در اشکال ایجاد شده سهیم می باشد. لذا هم موجر و هم مستاجر در هزینه قبض آب سهیم می باشند . (البته مشخص نیست عدد 550000 تومان ناشی فقط از تشب آب واحد شماست یا مصرف سایر ساکنین) پیشنهاد این است با مستاجر مصالحه نموده و سهم توافقی را هر دوطرف پرداخت نمایند. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-02-17 03:21. با سلام هزینه تعمیرات قسمتهای با سلام هزینه تعمیرات قسمتهای مشاع دریک آپارتمان تازه ساخت(3ساله) بعهده کیست امیرکریمیان karimian10410@yahoo.com کاربر گرامی! باسلام اگر منظور شما اشکال در ساخت ساختمان براساس استاندارد است که منجر به ایراد در ساختمان شده است موضوع از طریق شهرداری و سازمان نظام مهندسی با طرح شکایت از مهندس ناظر قابل پیگیری است. اما به طور کل هزینه تعمیرات بخش های مشاع ساختمان طبق ماده 4 قانون تملک اپارتمان ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ دوشنبه, 1393-02-15 20:30. سلام آیا برای نوزاد هم باید سلام آیا برای نوزاد هم باید حق شارژ پرداخت شود؟ اگر نه از چه سنی باید پرداخت شود؟ با تشکر. کاربر گرامی! باسلام تصریحی در خصوص پرداخت سهم شارژ نوزاد نیامده است و بسته به توافق مدیر یا هیات مدیره ساختمان دارد اما از نظر منطقی چون مصرف موارد عمومی ساختمان (مانند آب، گاز، ...) با ورود نوزاد برای خانواده افزایش می بابد، لذا شارژ وی از همان بدو ورود محاسبه می گردد. پاسخ دادن ارسال شده توسط Aydin Nemati در تاریخ چهارشنبه, 1393-02-03 02:18. با سلام لطفا راهنمايى كنيد با سلام لطفا راهنمايى كنيد يكى از ساكنين مجتمع ما گهگاه به مسافرت خارج كشور ميرود و حدود ١الى ٢ ماه معمولا اين سفر طول ميكشد، ميزان پرداخت شارژ ايشان چگونه خواهد بود؟ مخصوصا قبض گاز عمومى چگونه محاسبه ميشود؟ لازم به ذكر است در صورتى كه شارژ ايشان كامل گرفته نشود امكان دارد بقيه ساكنين هم مثلا بگويند ما هم يك هفته هستيم و يك هفته نيستيم،،، ممنون کاربر گرامی! باسلام در مورد هزینه های مصرفی (مثل گاز و برق و آب مشترک) معمولا براساس میزان حضور افراد در آپارتمان محاسبه می شود و اعتراض به محاسبه مساوی از طرف ساکنینی که مدتی در آپارتمان نیستند وارد است. بهتر است در این مورد توافق مشترکی داشته باشید تا درکنار سهولت محاسبات شارژ، همسایگان هم به پرداخت خود راضی باشند. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1393-01-31 19:29. سلام علیکم سوال: ما در یک سلام علیکم سوال: ما در یک مجتمع آپارتمانی سکونت داریم هیئت مدیره که چندی پیش با اکثریت آرا مالکین انتخاب شده است بر اساس قسمت زیر خط دار قانون آپارتمان نشینی ذیل : ماده23-شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه هائ مستمر و هزینه هائی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف میشود طبق مقرارت زیر مشارکت نمایند (اصلاحی 17/3/59). در صورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنند گان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از از قبیل آب ، گازوئیل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار مسا حت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه ها مربوط به سرایدار ، نگهبا ن ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمتهای مشترک و غیر بطور مساوی ببن مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم میگردد . می گوید ما نماینده مالکین هستیم و تصمیم دیگری اتخاذ کرده ایم و تصمیم گرفته ایم هزینه کل شارژ را بر اساس متر مربع حساب کنیم هیئت مدیره که اکثرا از کسانی هستند که در واحدهای با متراژ پایین سکونت دارند این تصمیم بسیار به نفع آنهاست یکی از مالکین شدیدا معترض است و می گوید باید طبق قانون بعضی آیتم ها بر اساس متر مربع و بعضی دیگر بطور مساوی بین مالکین تقسیم شود لطفا بفرمایید ما چگونه باید عمل کنیم آیا در این مورد و موارد مشابه که باعث می شود از بعضی مالکین مبلغ بسیار بیشتری اخذ شود توافق همه مالکین شرط نیست و آیا رای اکثریت کافی است اگر این مطلب درست باشد فردا تصمیم می گیرند به روش دیگر از افرادی که متراژ بالا دارند پول زیاد بگیرند و می گویند رای با اکثریت است و ما اکثریت هستیم. کاربر گرامی! باسلام . در صورتیکه هزینه قسمت های مشترک ساختمان شما از سوی مجمع عمومی و هیات مدیره به تصویب رسیده است قابل اعتراض در هیچ مرجعی نیست مگر آنکه مغایر با قانون تملک آپارتمان ها یا سایر قوانین و مقررات کشور باشد. نحوه تقسیم شارژ نیز موضوعی است که باتوجه به اراده اکثریت مالکان آن ساختمان اتخاذ می شود و اساسا تصمیم مجمع عمومی در خصوص تعیین میزان بودجه سالانه و هزینه قسمت های مشترک که به طور قانونی با اکثریت حاضرین اتخاذ شده است از طرف هیچ مالکی قابل خدشه نیست. لذا پیشنهاد این است درچارچوب تصمیمات ایشان تصمیم منطقی اتخاذ شود. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ شنبه, 1393-01-23 06:00. با سلام من در یک آپارتمان پنج با سلام من در یک آپارتمان پنج واحدی سکونت دارم.یک واحد آن دارای 2 پارکینگ خودرو در سند مالکیت میباشد آیا شارژ ماهیانه را باید بیشتر پرداخت کند؟ کاربر گرامی! پاسخ شما در بالای همین صفحه داده شد. لطفا مراجعه و مطالعه بفرمایید. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-01-06 22:46. بستن نورگیر با مصالح و نرده بستن نورگیر با مصالح و نرده فلزی با سلام، در یک مجتمع 7 واحدی در 7 طبقه زندگی می کنیم. همسایه طبقه بالایی قسمتی از نورگیر را با مصالح و قسمت دیگر را با نرده آهنی پوشانده و جوابگو نیست. لطفاً راهنمایی فرمائید که چه باید کرد و چه جریمه ای دارد؟ h.sayahi@ksc.ir پاسخ : نور گیر جزء قسمت های مشاع آپارتمان محسوب می شود و هرگونه دخل و تصرف در آن می بایست با توافق سایر شرکاء باشد در غیر اینصورت از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی قابل پیگیری است. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1392-12-28 20:39. سلام اپارتمان ما 8واحد دارد سلام اپارتمان ما 8واحد دارد که کاربری ان مسکونی است ولی با توجه به اینکه 14سال ازساخت ان میگذرد وموقعیت ان کاملا تجاری است 7واحد تصمیم به استفاده اداری ان با کاربری مسکونی دارند ولی یکی از واحدها مخالف است میحواستم بدانم ایا میتوان بدون رضایت ایشان واحدها را اداری کرد .لطفا اگر راه قانونی برای جلب رضایت ایشان وجود دارد مارا راهنمایی بفرمایید با تشکر . پاسخ: برای دریافت پاسخ لطفا به لینک روبرو مراجعه بفرمایید: http://apartmaneman.ir/laws/2725 پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ دوشنبه, 1392-12-12 03:50. سلام آپارتمان ما شامل 11 واحد سلام آپارتمان ما شامل 11 واحد می باشد و تصمیم به رنگ آمیزی پنجره های نمای بیرونی ساختمان داریم آیا پرداخت هزینه این کار مختص واحد های شمالی است که به این پنجره ها دسترسی دارند؟ با تشکر پاسخ : پنجره های آپارتمان جزء قسمت های مشاع می باشد و هزینه های آن مربوط به تمام ساکنین می شود. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ دوشنبه, 1392-12-05 21:05. اجاره پارکینگ سلام . من اجاره پارکینگ سلام . من مستاجر آپارتمان 18 واحدی هستم . پارکینگ های هر واحد مجزا و تفکیک شده است. من پارکینگ خودم را به شخصی خارج از آپارتمان اجاره دادم و ریموت درب پارکینگ هم دست آن شخص هست. آیا این کار غیر قانونی است؟ کاربر گرامی! پاسخ شما در بالای همین صفحه داده شد. لطفا مراجعه و مطالعه بفرمایید. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ پنجشنبه, 1392-12-01 18:12. سلام همسایه طبقه بالای ما
سلام همسایه طبقه بالای ما مدتی است اقدام به شستن تراس با آب نموده که موجب سرایت اب به تراس ما و کثیف شدن وسایلمان می شود و به تذکرهای ما و مدیر ساختمان هم توجهی نمی کند آیا راه قانونی برای جلوگیری از این اقدام وی وجود دارد یا خیر ممنون اگر راهنمایی بفرمایید پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ دوشنبه, 1392-11-14 05:41. سلام در ساختمان 25 واحدی در سلام در ساختمان 25 واحدی در سعادت اباد زندگی میکنم که بدلیل کوچک بودن واحدها تعداد زیادی از ساکنین مستاجر هستند؛ بعضی مالکین خارج کشور بسر میبرند. اکثر مستاجرها دارای مشکلات بسیار زیاد منجمله میهمانی هایی پرسروصدا هر هفته رفت و امدهای ناجور؛ تردد با لباس نامناسب در راه پله؛ نگهدارس از سگ ( مواجهه با فضولات و سروصدای حیوان ) و... میباشند که با وجود تذکر کتبی مدیر ساختمان ترتیب اثر نداده و برعکس فحاشی میکنند و مالکین این واحدها نیز علیرغم درخواست ساکنین بخاطر پول بیشتر به شغل مستاجر و وجهه انها اهمیت نمیدهد!. برای جلوگیری از تردد با لباس خواب خانمها! ؛ جلوگیری از نگهداشتن سگ در ساختمان و سروصدا رفت و آمدهای شبانه نامتعارف انها چه کاری میتوانیم انجام دهیم؟ کاربر گرامی! پاسخ شما در بالای همین صفحه داده شد. لطفا مراجعه و مطالعه بفرمایید. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ دوشنبه, 1392-11-14 01:37. سلام 1-واحد من طبقه آخر یک سلام 1-واحد من طبقه آخر یک آپارتمان و سقف نم داده هزینه تعمیر با کیه؟ 2- پارکنگها مشخص نشدن برای مشخص شدن جای پارک چه کار باید کرد...توی سند فقط زکر شده پارکینگ دارد؟؟ کاربر گرامی! پاسخ شما در بالای همین صفحه داده شد. لطفا مراجعه و مطالعه بفرمایید. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1392-11-02 01:15. سلام همسایه طبقه بالایی ما سلام همسایه طبقه بالایی ما سزوصداهای زیادی دارد از جمله دویدن مدام بجه روی سرامیک بلند حرف زدن بزرگترها بلند کردن صدای تلویزیون کشیدن مبل انداختن اشیا روی سرامیک و گاهی شکستن گردو و توپ بازی به تذکرات ما هم توج ه نکرده و حتی صحبت های مدیریت هم تاثیر نداشته ایا راه قانونی برای وادار کردن وی به ارامش وجود دارد ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید. کاربر گرامی! پاسخ شما در بالای همین صفحه داده شد. لطفا مراجعه و مطالعه بفرمایید. پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ سه شنبه, 1392-09-26 00:40. سلام ، لطفا پاسخ دهید در
سلام ، لطفا پاسخ دهید در صورتیکه یکی از مالکان و یا مستاجرین ساختمان را ترک کنند مانده حساب شارژ آنها باید عودت گردد و یا اینکه جزو سرمایه ساختمان حساب می شود ؟ متشکرم پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1392-09-06 19:36. یه رشته از سیمو قطع کن تا
یه رشته از سیمو قطع کن تا دریافتش نصفه نیمه شه حالش گرفته شه پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ سه شنبه, 1392-09-05 04:05. سلام درصورتی که پمپ اب توسط
سلام درصورتی که پمپ اب توسط بنگاه دار سالم تحویل مستاجرشده باشد وبعدازمدتی خراب شود هزینه ان باکیست پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ شنبه, 1392-09-02 00:35. با سلام در جهت فرهنگ سالم
با سلام در جهت فرهنگ سالم سازی بهتر است مدیران ساختمان موظف به ارائه گزارش از دریافت وجوه و پرداخت وجوه و باقیمانده نقدینگی شوند و بلکه موظف شوند پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ جمعه, 1392-06-22 19:42. سلام در یک آپارتمان 14 واحدی
سلام در یک آپارتمان 14 واحدی ساکن هستم و 9واحد پارکینگ اختصاصی داریم و5 واحد دیگر پارکینگی ندارند آیا باید هزینه شارژ ساختمان جهت این 5 واحد کمتر اخصاص یابد یا هزینه های مربوط به پارگینگ از این 5 واحد اخذ نشود آیا در این صورت همسایگان طبقه پایین هم میتوان مدعی شوند که هزینه های مربوط به پشت بام ( ایزوگام و ...) پرداخت نکنند ؟؟؟؟ لطفا راهنمایی فرمایید در صورت مکان شماره ماده قانونی معرفی فرمایید بسیار ممنون میشوم.
با تشکر رضا از کرج پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1392-06-20 22:31. با سلام چگونه با ید با همسایه
با سلام چگونه با ید با همسایه ای که با سر صدا و فحاشی در داخل منزل برای سایرین ایجاد مزاحمت می کند برخورد کر د لطفا راهنمایی فرمایید پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1392-06-10 14:42. پارک بهمراه مزاحمت
پارک بهمراه مزاحمت پارکینگ
همسایه ای داریم که با پارک اتومبیل خود مزاحم رفت و امد اتومبیل بنده در پارکینگ بنده میشود ایشان خودرو خودرا در پارکینگ همسایه ( البته با ادعای کسب اجازه از مالک پارکینگ ) پارک میکنند . برای مزاحمت در پارکینگ ایا قانونی تصویب شده است ؟ پاسخ دادن ارسال شده توسط مهمان در تاریخ سه شنبه, 1392-05-22 08:15. سلام.ما در اپارتمان 14 واحدی سلام.ما در اپارتمان 14 واحدی زندگی میکنیم.متاسفانه یکی از همسایه ها ماهواره خریده و بعد از قرار دادن ان در پشت بام اپارتمان ، سیم ان را از جلوی اتاق بنده رد کرده است.مشکل من این است که این سیم ضمن زشت کردن ساختمان باعث شده وقتی باد می اید این سیم مرتبا به دیوار کوبیده شود و پشت سرهم صدا تولید کند.ایا رد کردن هر سیمی از جلوی پنجره ی اتاق های ساختمان به این شکل ممنوع نیست؟میشود اعتراض کرد؟ممنون.
در اینپژوهش با توجه به اهمیت روابط همسایگان با یکدیگر ورعایت حقوق آنها از سوی یکدیگر تلاش کردیم به پاره ای از حقوق همسایگان از لسان روایات اشاره کرده وبا بیان چگونگی روابط کنونی همسایگان در دنیای امروز به نقاط قوت و ضعف آن اشاره کنیم .و آنچه که موجب قوت بیشتر نقاط مثبت میشود بیان کرده و شیوه های از بین بردن نقاط منفی روابط همسایگان را به صورت کاربردی با استفاده از روایات و تجربیات شخصی بیان کنیم. در این تحقیق از شیوه موردی و کتابخانه ای استفاده شده است و در روش کتابخانه ای از منابع معتبر روایی سود جسته ایم .
در برخی از موارد تجربیات شخصی و مشاهدات عینی در تحقیق ذکر شده است .امید است با مطالعه این مجموعه کوچک انگیزه ای پیدا کنیم تا به صورت گسترده تر پیرامون مسأله مهم همسایه و حقوق آن به پژوهش پرداخته و عملا به رعایت حقوق یکدیگر مبادرت کنیم .از آنجایی که همسایگان حق بزرگی بر گردن ما دارند از خداوند می خواهیم ما را در ادای این حقوق یاری کند تا انشاءالله با اعمال نیکو در سرای باقی در کنار همسایگان خدا جایگاهی بیابیم چنانکه مولا علی علیه السلام میفرماید :
«فبادروا باعمالکم تکونوا مع جیران الله فی داره رافق راسله و ازارهم ملائکته و اکرم اسماعهم ان تسمع حسیس نار ابداو صان اجسادهم ان تلقی لغوبا ونصبا و ذلک فضل الله یؤتیه من یشاء و الله ذو الفضل العظیم»(1)
پس با اعمالتان بشتابید که در کنار همسایگان خدای ودر سرای خاص او جایگاهی بیابید سرایی که دیدار کنندگان ساکنانش پیامبران دوستان و فرشتگان خدایند و خداوند گوشهایشان را ارجی فراتر از آن داده است که با زوزه آتش آزرده شوند وبدنهاشان را نیز از هر سختی و رنجی مصون داشته است و...این امتیاز خدایی است که به هر که خواهد ارزانی دارد و خدای را برترین عظمت باشد
فرهنگ برخورد با همسایه در اسلام
فرهنگ
واژه فرهنگ در فارسی معادل کلمه "ثقاخه "در عربی و cultureدر انگلیسی است. در علوم انسانی کمتر واژه ای را میتوان یافت که در معنای آن وفاقی وجود داشته باشد واژه فرهنگ نیز چنین است .
معنای لغوی :
این کلمه در اصل به معنای کشت وکار و پرورش جسمی بوده است که در برخی اصطلاحات و ترکیبات نیز هنوز در همین معنا به کار میرود . در زبان فارسی فرهنگ گر چه کلمه ای مرکب از فر به معنای (لوز بزرگی و شرکت )و هنگ به معنای (سنگینی و وقار قصد واراده آهنگ کاری و چیزی را کردن قوم وقبیله فوج سیاه )میباشد .اما به شکل مرکب آن در معنای دیگری همچون دانش و فرزانگی خرد و عقل سلیم تدبیر و سنجیدگی کتاب لغت ادب و اخلاق و آموزش و پرورش آمده است .شاید آنچه در معنای فارسی بیشتر از این واژه مراد میشود همین دو معنای اخیر است .با فرهنگ درزبان رایج مردم ما بیانگر کسی است که آشنا به مبادی اخلاق و آداب و رسوم اجتماعی و خوش مشرب است اهل ارتباطات اجتماعی مناسب است و کسی که چنین ویژگی ای ندارد بی فرهنگ خوانده میشود .
معنای اصطلاحی :
فرهنگ مجموعه ای از هنجارها، قوانین و عادات، آداب و رسوم، عقاید و باورها و ارزشها و الگوهای ارتباطی و نیز امور مادی ارزشمند و معقول یک جامعه است که افکار احساسات و رفتاراعضای آن اجتماع را شکل میدهد ویا به نوعی تحت تأثیر قرار میدهد .
عناصر فرهنگ
استخراج عناصر فرهنگ و تبیین آنها گذشته از آنکه ما را بیش ازپیش با مفهوم فرهنگ آشنا می سازد و در تبیین کارکردهای آن نیز مؤثر است .علاوه بر این دارای کاربرد علمی نیز میباشد و در برنامه ریزی برای حفظ تثبیت و ترویج فرهنگ نیز مدیران فرهنگی را مدد میرساند مهمترین عناصر فرهنگ عبارتند از:
الف )هنجارها :
هنجار به معنای معیار و الگو میباشد .هنجارها نه تنها تعیین کنند ه نوع رفتارهایی هستند که در شرایط خاصی باید انجام شود یا نباید انجام شود بلکه بر اساس هنجارها میتوان رفتارها ی افراد را در موقعیتهای زمانی و مکانی مختلف پیش بینی کرد .هنجارها گاهی الزامی است مانند رعایت جان ومال دیگران .گاهی مرجح است مانند پرهیز از خلف وعده و گاهی مجاز است مانند نحوه معاشرت با اعضای خانواده .هنجارها شامل شیوه های قومی یا عادات روزانه و آداب و رسوم اخلاقی میباشد .
ب )ارزشها:
ارزش عبارت است از بار معنایی خاصی که انسان به برخی اعمال پاره ای حالتها و بعضی پدیده ها نسبت میدهد و برای آن در زندگی خود جایگاه و اهمیت ویژه ای قائل است .
ج )عقاید و باورها
ویژگی های فرهنگ:
یکی از فواید شناخت این ویژگیها این است که میتوان بواسطه آن امور فرهنگی رااز امور غیر فرهنگی تمیز داد .از سوی دیگر با شناخت این ویژگیها با راههای ترویج و تثبیت و انتقال فرهنگ آشناتر خواهیم شد .
الف)پذیرش اجتماعی
زمانی یک فرهنگ تحقق پیدا میکند که راجع به همان موضوع خاص مورد پذیرش و مقبولیت اجتماعی قرار گرفته باشد در واقع از سد مقبولیت فردی گذشته باشد . بسیار امور مقدسی هستند که نزدیک فرد مقبولیت دارند اما زمانی این امور به شکل فرهنگ در می آید که به مقبولیت اجتماعی نیز برسد .
ب)اکتسابی بودن
فرهنگ چیزی نیست که از طریق وراثت وژن به افراد منتقل شود بلکه فرهنگ یک امر اکتسابی است و درقالب تعلیم و تربیت فراگرفته میشود .
ج)تحول پذیری
عوامل مؤثر در فرهنگ
مقصود از عوامل مؤثر در فرهنگ عواملی است که از یک سو ممکن است باعث پویایی و باروری وتثبیت یک فرهنگ گردد و از سوی دیگر ممکن است تضعیف و انحطاط یک فرهنگ را به دنبال داشته باشد که این عوامل را به سه دسته تقسیم میکنیم .
الف.عوامل ذاتی
قبلا گفتیم که فرهنگ از عناصری تشکیل شده است. در واقع یک فرهنگ برای اینکه از لحاظ مقبولیت افزایش یا کاهش داشته باشد و همچنین شدت و ضعف مربوط به عناصر آن و نحوه ارتباط و انسجام آنها با یکدیگر میباشد .
هماهنگی عناصر تشکیل دهنده
اگر عناصر فرهنگ از جمله هنجارها ارزشها و عقاید و باورها با یکدیگر هماهنگی بیشتری داشته باشند درجه قوت و کارآمدی آنها نیز بیشتر خواهد شد .ولی اگر به عنوان مثال هنجارها در جامعه به صورت الزامی یا توصیه ای مطرح باشند اما عقاید وارزشها باآن هماهنگ نباشد رعایت آزادانه هنجارها نیز تضمین نمیشود .
درجه قوت عناصر فرهنگ
هر میزان که عناصر فرهنگ از قوت بیشتری برخوردار باشند تأثیر پذیری آنها از عوامل مخرب کاهش پیدا میکند .
انعطاف پذیری و پاسخگویی به نیازهای بشری
از آنجایی که انسان موجودی متغیر است و نیازهای او نیز ثابت نمیباشد لذا فرهنگ باید در مقاطع مختلف پاسخگوی نیازهای متغیر آدمی باشد در غیر این صورت تلاش برای تثبیت و یا ترویج آن راه به جایی نبرده و زمینه تحقیر فرهنگ و هضم شده آن در فرهنگهای بیگانه فراهم خواهد شد .
جذابیت و دلنشینی
عناصر فرهنگ از جمله عقاید و باورها و...باید جذاب و دلنشین باشند چرا که این عامل در تثبیت این عناصر و عمل به آنها تأثیر بسزایی دارد .
ب.عوامل درونی
فرایند جامعه پذیری
فرایند جامعه پذیری یا اجتماعی شدن عبارتست از جریانی که به برکت آن انسانی در طول دوران حیات خویش تمامی عناصر اجتماعی –فرهنگی محیط خود را فرامیگیرد و درونی میسازد و با ساخت شخصیت خود تحت تأثیر تجارب و عوامل اجتماعی معنا دار یگانه میسازد تا خود را با محیط اجتماعی که باید در آن زیست نماید تطبیق دهد .عوامل مؤثر در جامعه پذیری عبارتند از آموزش وپرورش ، تبلیغات ، نهادهای گوناگون از جمله خانواده مربیان و روحانیون صدا وسیما و...
نظارت وکنترل اجتماعی
با وجود فرایند جامعه پذیری امکان اینکه افراد برخی از عناصر فرهنگی را محترم شمارند و جود دارد لذا برای حل این مشکل باید از فرایند نظارت و کنترل اجتماعی مدد بگیریم .بخشی از این واکنشها همان مجازاتها ی دولتی است که به شکل قضایی ویا اداری بسته به نوع رفتار افراد اعمال میشود .بخش دیگر این فرایند توسط آحاد و گروههای اجتماعی به اجرادر میآید که در لسان روایات از آن تحت عنوان امر به معروف ونهی از منکر یاد میشود .
فرهنگ همسایه داری در اسلام
خطوط کلی آداب معاشرت در اسلام
در دیدگاه اسلامی جامعه وروابط انسانی آن رنگ الهی به خود میگیرد و همه چیز در جهت نیل به هدف غایی آفرینش میباشد همان هدفی که کمال مطلوب اوست لذا جامعه برای انسان همانند صحنه آزمایشی میباشد که او میتواند در این صحنه با ایجاد روابط صحیح و انسانی به همنوعان خود صفات نیکویی را که مورد توجه و رضایت حق تعالی است در خود پرورش دهد و از سوی دیگر صفات ناپسند و رذا یل اخلاقی را که موجب سقوط و انحطاط وجود ارزشمند اوست از وجود خویش پاک کنند .آداب همنشنی با دیگران را میتوان در دو مرحله اندیشه و عمل خلاصه کرد:
الف .مرحله اندیشه
از دیدگاه اسلام روابط اجتماعی انسانها در مرحله اندیشه بر اصول خیر خواهی محبت و مودت ، حسن ظن ومانند آن مبتنی است یعنی مسلمانان باید صفحه اندیشه خود را نسبت به سایرین نیکو سازد .اندیشه خیر خواهی نصیحت دوستی و سعادت آنها را در سر داشته و از نقشه کشی و توطئه چینی بر ضرر آنان بپرهیزد .
امیر مؤمنان علیه السلام میفرمایند:
"ان الله سبحانه یحب ان تکون نیت الانسان للناس جمیله "
خدای سبحان دوست داردکه نیت انسان درباره همنوعانش نیکو باشد.
ب . مرحله عمل
اسلام در مرحله عمل برای تنظیم روابط اجتماعی انسانها آداب و وظایفی قرار داده و پایه آن را بر ایمان به خدا و تقویت روح فضیلت و انسانیت بنا نهاده است .تعالیم اسلام در این زمینه بقدری دقیق و هماهنگ با فطرت انسان است که اگر به آن عمل شود و معاشرتها رنگ انسانی الهی به خود گیرد سیمای زندگی عوض میشود بسیاری مایلند در ارتباط با همنوعان خویش زندگی موفقی داشته باشند ولی به جهت نا آگاهی از چگونگی آداب معاشرت ونیز عدم رعایت این آداب توانایی برقراری روابط مناسب و اسلامی را از دست میدهند و به ناچار منزوی میشوند .بنابراین شناخت این آداب در مرحله عمل و توانایی ایجاد ارتباط مناسب با قشرهای مختلف جامعه براساس بینش مکتبی از اهمیت بسیاری برخوردار است خطوط کلی آداب معاشرت در مرحله عمل این است که انسان رفتار خود را با دیگران نیکو سازد انصاف را رعایت کرده آنچه برای خود می پسندد برای دیگران نیز بپسندد و آنچه برای خود دوست نمیدارد برای دیگران نیز نپسندد با آنان مدارا کند به امور آنان اهتمام ورزد به نفع آنها حرکت از تک روی بپرهیزد با آنها همکاری داشته باشد و...
امیرمؤمنان علی علیه السلام در وصیت خود به امام حسن علیه السلام به بخشی از این خطوط کلی اشاره کرده میفرماید :
اجعل نفسک فیما بینک و بین غیرک فاحبب لغیرک ما تحب لنفسک و اکره له ما تکره لها و لا تظلم کما لا تحب ان تظلم و احسن کما تحب ان یحسن الیک
خویشتن را میان خود و دیگران میزان قرار ده آنچه را برای خود میخواهی برای دیگران بخواه وآنچه را برای خود خوش نمیداری برای دیگران نیز خوش ندار .به کسی ستم نکن چنانکه دوست نداری به تو ستم شود و نیکی کن همانگونه که دوست داری به تو نیکن شود .
امام صادق علیه السلام در ترسیم آن خطوط کلی میفرماید :
خالطواالناس و اتوهم و اعینوهم ولا تجانبوهم و قولو ا لهم کما قال الله تعالی "وقولو اللناس حسنا "
با مردم بیامیزید و در اجتماعشان شرکت کنید و آنها را در کارها یاری نمایید منزوی نشوید و از جامعه کناره نگیرید و با آنان چنان سخن بگویید که خدا فرموده است با مردم به خوبی سخن بگویید .
انتخاب خانه و اهمیت همسایگی
پیامبربزرگوار اسلام صلی الله علیه واله کیفیت رفتار همسایه ها را با یکدیگر تأمین سعادت و آسایش انسانها مؤثر میدانست وبه یارانش توصیه میکرد تا در جایی مسکن گزینند که بتوانند از نعمت وجود همسایگان شایسته تری برخوردار شوند در حالی که امروزه شاهد هستیم که تنها چیزی که در انتخاب خانه به آن کم توجهی میشود مسأله همسایگان است .امروزه بیش از هر چیز ظاهر زیبای مناظر مسافت آنها و مسائل کم اهمیت دیگر مد نظر افراد در انتخاب خانه میباشد که نتیجه آن نیز جز نا رضایتی و عدم آسایش چیز دیگری نخواهد بود . یکی از اصحاب پیامبر صلی الله علیه واله از ایشان پرسید ای رسول خدا تصمیم دارم خانه ای بخرم به نظر شما کدام محله را انتخاب کنم حضرت بدون آنکه محله خاصی را به او پیشنهاد کنند فرمودند "الجوار ثم الدار الرفیق ثم السفر "نخست همسایه سپس خانه نخست رفیق آنگاه سفر
همسایه بد
از آنجایی که انسان با همسایه خود سالها در یک محل زندگی میکند لذا ارتباط و بر خورد زیادی با او پیدا خواهد کرد که هر چقدر این برخوردها جنبه نیکوتری به خود بگیرد انسان آرامش و سکونت بیشتری خواهد داشت و بالعکس اگر همسایه او حقوق دیگران را رعایت نکند زندگی برا ی او سخت و آزار دهنده خواهد شد .
امام باقر علیه السلام میفرمایند " من القواصم الفواقر التی تقصم الظهر جار السوء ان رأی حسنه اخفاها و ان رأی سیئه افشاها"
یکی از چیزهایی که کمر انسان را خرد میکند همسایه بد است که اگر خوبی ببیند پنهان میکند و اگر بدی ببیند افشاءمیکند .
همانطو که دراین حدیث ملاحظه شد یکی از امور مهم همسایه داری پنهان کردن سر و افشاء نیکیهاست که اگر مورد غفلت واقع شود بسیار آزار دهنده خواهد بود.
حرمت همسایه
اسلام برای همسایه حرمت زیادی قائل است تا جایی که پیامبر اسلام صلی الله علیه واله در جایی میفرمایند :حرمت همسایه آدمی مثل نفس اوست که باید به اوضرر نرساند و در جایی دیگر میفرمایند "حرمت الجار علی الانسان کحرمت امه "احترام همسایه مانند احترام مادر برانسان لازم است. لذا باید توجه داشته باشیم که با حفظ حقوق همسایه حرمت اورا پاس بداریم .
تقسیم همسایه از لحاظ حقوق
همسایگی مقتضی حقوقی است. بالاتر از حقوق برادری. در اسلام همسایه تمام حقوقی را که یک مسلمان دارد با اضافاتی دارا میباشد .از پیامبر صلی الله علیه واله روایت شده که همسایگان بر سه دسته اند :
ا.همسایه ای که یک حق دارد 2.همسایه ای که دو حق دارد 3.همسایه ای که سه حق دارد .
همسایه ای که سه حق دارد همسایه مسلمانی است که فامیل هم باشد او یک حق همسایگی دارد یک حق مسلمانی و یک حق خویشاوندی .همسایه ای که دو حق دارد همسایه ای است که فقط مسلمان باشد او یک حق همسایگی دارد ویک حق مسلمانی همسایه ای که یک حق دارد همسایه مشرک است .
حقوق همسایه
حقوق همسایگان در اسلام از دقت و تعداد زیادی برخوردار است در اینجا بابیان چند حدیث برخی از این حقوق را متذکر میشویم .در حدیثی از پیامبر صلی الله علیه واله آمده است که :آیا میدانید حق همسایه چیست ؟اینکه اگر یاری خواست یاری اش کنی و اگر طلب قرض کرد قرضش دهی و اگر تو را طلبید در پیش او حاضر باشی و اگر مریض شد عیادتش کنی و اگر مرد جنازه اش را تشییع کنی و اگر چیزی به او رسید تبریکش گویی و اگر مصیبتی به او رسید تسلیتش دهی و بدون اجازه او ساختمان خانه ات را از او بلندتر نکنی که راه باد را براو ببندی و هنگامی که میوه ای خریدی آن را به او هدیه کن و اگر هدیه نکردی در پنهان برایش ببر و آن را بوسیله فرزندت نفرست که فرزند اورا ناراحت کند و بوسیله بوی غذایت اورا اذیت نکن مگر اینکه از آن غذا برایش مقداری ببری .
امام صادق علیه السلام میفرماید :
لیس منا من لم یحسن مجاوره من جاوره
از ما نیست کسی که با همسایگانش خوش رفتار نباشد .
امام باقر علیه السلام میفرماید :
ما من اهل قریه یبیت و فیهم جائع ینظر الله الیهم یوم القیامه
در هر شهری که در آن کسی گرسنه بخوابد اهل آن شهر در قیامت مورد توجه خدا نخواهد بود .
امام سجاد علیه السلام در رساله حقوق حق همسایه را بر ده قسم میشمارند :
اما حق جارک فحفظه غائبا و اکرامه شاهدا و نصرته اذا کان مظلوما و لا تتبع له عوره فان علمت علیه سوءسترته علیه و ان علمت انه یقبل نصیحتک نصحته فیما بینک و بینه و لا تسلمه عند شدائده و تقبل عثراته وتغفر ذنبه و تعاشره معاشره کریمه
اما همسایه را بر تو ده حق است:
1.در غیابش حقش را مراعات کنی
2.در حضورش اکرامش نمایی
3.اگر مورد ظلم قرار گرفت یاریش دهی
4.در اسرار او تجسس نکنی
5.زشتیهایش را پرده پوشی
6.اگر مطمئن شدی پذیرش نصیحت دارد او را در پنهان نصیحت کنی در اموری که به تو مربوط میشود
7.در گرفتاریها اورا به حال خود رها نکنی
8.لغزشهایش را ندیده بگیری
9. گناهانش را ببخشی
10.با او محترمانه معاشرت کنی.
خلاصه حق همسایه این است که به او سلام کنی با او صحبت طولانی نکنی زیاد از حالش سؤال نکنی در مرض عیادتش کنی در مصیبت تسلیتش دهی در عزا با او شریک باشی در شادی تبریکش گویی و شرکتت رادر شادی او اظهار کنی از لغزشهایش چشم بپوشی از بام به امور پنهانش نگاه نکنی اگر خواست شاخه ای بر دیوار بگذارد براو سخت نگیری در مسأله آب ناودان و خاکروبه ریختن در پشت دیوارش براو سخت نگیری راهش را تنگ نکنی دقت نکنی که چه چیز به خانه میبرد آنچه از عوراتش منکشف میشود بر او بپوشانی و هنگامی که مصیبتی به او میرسد و زمین میخورد زیر بغلش را بگیری و اورا بلند کنی و در غیبتش از مواظبت خانه اش غافل نشوی پنهانی به سخنانش گوش ندهی و از حرمتش چشم بپوشی و به خادمه او نظر نکنی و به فرزندش مهربانی کنی و اورا در امر دین و دنیایش ارشادکنی .
امام سجاد علیه السلام در دعایی برای دوستان و همسایگانشان به تعدادی از حقوق همسایگان نسبت به یکدیگر اشاره میکنند :
اللهم صل علی محمد و اله و تولنی فی جیرانی و موالی العارفین بحقنا و المنابذین لاعدائنا بافضل ولایتک و وفقهم لاقامه سنتک و الاخذ بمحاسن ادبک فی ارفاق ضعیفهم و سد خلتهم و عیاده مریضهم و هدایه مسترشدهم و مناصحه مستشیرهم و تعهد قادمهم و کتمان اسرارهم و ستر عوراتهم و نصرت مظلومهم و حسن مواساتهم بالماعون و العود علیهم بالجده و الافضال و اعطاءمایجب لهم قبل السؤال و اجعلنی اللهم اجزی بالاحسان مسیئهم و اعرض بالتجاوز عن ظالمهم و استعمل حسن الظن فی کافتهم و اتولی بالبر عامتهم و اغض بصری عنهم عفه و الین جانبی لهم تواضعا و ارق علی اهل البلاءمنهم رحمه و اسرلهم بالغیب موده و احب بقاء النعمه عندهم نصحا و اوجب لهم ما اوجب لحامتی و ارعی لهم ماارعی لخاصتی اللهم صل علی محمد واله وارزقنی مثل ذلک منهم و اجعل لی اوفی الحظوظ فیما عندهم و زدهم بصیره فی حقی و معرفه بفضلی حتی یسعدوا بی و اسعد بهم امین رب العالمین
بار خدایا برمحمد و آلش درود فرست و مرا در رابطه با رعایت حق همسایگان و دوستانم که به حق ما معرفت دارند و با دشمنان ما در ستیزند به بهترین صورت یاری فرما وایشان را برای بپاداشتن سنت خود وبه کار گرفتن آداب نیکویت در ارفاق به ضعیفان و بر آوردن حاجت آنان و عیادت بیماران وهدایت راهجویان و خیر خواهی نسبت به مشورت کنندگان و دیدار نمودن از مسافران برگشته به وطن و پنهان داشتن راز مردم وپوشاندن عیوب خلق خدا ویاری دادن به ستمدیدگان و حین مواسات در مایحتاج زندگی با آنان و دریغ نورزیدن از پیشکش و بخشش فراوان و عطاکردن پیش از در خواست موفق فرما .با رخدایا مرا توفیق ده که بد کاران را به احسان پاداش دهم و از ستمکارشان با گذشت و بخشش صرف نظر کنم و نسبت به همه آنها نیک گمان باشم و با همه آنان به نیکی رفتار کنم .و چشم از خطای آنان عفیفانه بپوشم و از باب فروتنی با ایشان نرم باشم و بر بلا دیدگان آنا ن به آئین رحمت رقت آورم و در نبودشان دوستی و محبت خود را بر آنان ظاهر سازم و از سر اخلاص دلبسته دوام نعمت آنان باشم وهر چه را برای خویشان خود لازم میدانم در حق آنان لازم بدانم و آنچه را برای مخصوصان خود رعایت میکنم برای آنان نیز رعایت نمایم .خداوندا بر محمد و آل او درود فرست و مرا نیز از طرف آنان رفتاری بدین صورت نصیب فرما و سهمی کاملتر از آنچه از خوبیها نزد آنان است برای من قرار ده و بصیرت آنان را در حق من و معرفتشان را به فضل من زیاد کن تا به وسیله من اهل سعادت شوند و من نیز به سبب آنان نیکبخت گردم خداوندا دعایم را مستجاب گردان .
حقوق مالی همسایه
روایت است که در روز قیامت همسایه فقیر چنگ زند بردامن همسایه غنی و گوید پروردگارا از او بپرس که چرا در بروی من بست و احسان خود را ازمن منع نمود چنین نیست که حق همسایه همین است که اورا اذیت نرسانی زیرا این مطلب اختصاص به همسایه ندارد بلکه حقی است که از برای همه ثابت است بلکه باید علاوه براین با او به مهربانی و ملاطفت سلوک کرد و احسان خود را از ا و دریغ نداشت و آنچه به ان محتاج باشد و ما مالک آن باشیم از اومضایقه نکرده و اورا مانند شریک در مال خود بدانیم .
ماعون چیست ؟
ماعون از ماده معن به معنی چیز کم است و بسیاری از مفسران معتقدند که منظور از آن در آنجا اشیاء جزئی است که مردم مخصوصا همسایه ها از یکدیگر به عنوان عاریه یا تملک میگیرند مانند مقداری نمک، آب ،آتش (کبریت) ظروف و مانند اینها راوی عرض کرد که ما همسایگانی داریم که اگر چیزی به ایشان عاریه بدهیم میشکنند و ضایع میکنند در این صورت بر ما گناهی هست که به ایشان ندهیم فرمود هرگاه چنین باشد گناهی برشما نیست اگر به ایشان ندهید . ودر حدیث دیگر فرمود حلال نیست منع کردن نمک و آتش از همسایگان .
من یمنع الماعون جاره منعه الله خیره یوم القیامه و وکله الی نفسه و من وکله الی نفسه فما اسوءحاله کسی که وسایل ضروری و کوچک را از همسایه اش دریغ دارد خداونداورا از خیر خود در قیامت منع میکند و اورا به حال خود وامیگذارد و هرکس خدا او را به خود واگذارد چه بد حالی دارد .
از حضرت صادق علیه السلام منقولست که منع نکنید قرض دادن خمیر و نان را وطلبیدن آتش را که این امور باعث زیادتی روزی میشود بر اهل خانه با آنکه از جمله مکارم اخلاق است و از حضرت امام باقر علیه السلام منقولست که زینهار که متعرض حقوق مشوید که بر خود لازم کنید و آنچه از خرجها که بر قبیله واقع میشود بدهید و مضایقه نکنید و اگر از قبیله شما کسی شما را تکلیفی کند که ضررش برشما زیاده از نفعی باشد که به او میرسد قبول نکنید .
لزوم رازداری
زیستن طولانی افراد در یک محل به تدریج موجب میشود که همسایگان از اسرار یکدیگر مطلع شوند .از طرفی آشکار ساختن اسرار مردم و فاش کردن عیوب آنان در نزد این و آن کار ناپسندی میباشد و مؤمن نباید در کار دیگرا ن تجسس کند و دنبال یافتن عیب آنان باشد و اگر برحسب اتفاق بررازی آگاه شد باید آن را مخفی کند ومصداق این مثل که خدا میبیند و میپوشد همسایه ندیده میخروشد نباشد .
امام سجاد علیه السلام یکی از حقوق همسایه هارا بریکدیگر رازداری دانسته و میفرماید فان علمت علیه سوءسترته علیه چنانچه برعیب همسایه ات آگاه شدی باید آن رامخفی داری .
اجازه به هنگام ورود
از جمله حقوقی که همسایگان بر عهده یکدیگر دارند اجازه گرفتن به هنگام ورود به منزل یکدیگر و استیناس است .
یا ایها الذین امنوا لا تدخلوا بیوتا غیر بیوتکم حتی تستأنسواو تسلمو اعلی اهلها
ای آن کسانیکه که ایمان آوردید داخل مشوید در خانه هایی که غیر خانه خودتان است تا آنکه دستوری طلبید و سلام کنید بر اهلش .
کلمه انس به هر چیز و بسوی هر چیز به معنای الفت گرفتن به آن و آرامش یافتن قلب به آن است و کلمه استیناس عملی است که به این منظور انجام شود مانند استیناس برای داخل شدن به خانه بوسیله نام خدا بردن و یا یاالله گفتن و امثال آن ... تا صاحبخانه بفهمد که شخصی میخواهد وارد شود و خود را برای ورود او آماده کند .چه بسا میشود که صاحبخانه در حالی قرار دارد که نمیخواهد کسی او را به آن حال ببیند ویا از وضعی که دارد با خبر شود از اینجا معلوم میشود که مصلحت این حکم پوشاندن عورات مردم وحفظ احترام ایمان است .پس و قتی شخص داخل شونده هنگام دخولش به خانه غیر استیناس کند و صاحبخانه را از استیناس خود آگاه سازد و بعد داخل شده وسلام کند در حقیقت اورا در پوشاندن آنچه که باید بپوشاند کمک کرده و نسبت به خود ایمنش داده و معلوم است که این شیوه پسندیده مایه استحکام اخوت و الفت و تعاون عمومی بر اظهار جمیل و ستر قبیح است . جمله ذلکم خیر لکم لعلکم تذکرون هم اشاره به همین فواید است .یعنی شاید با استمرار بر این سیره متذکر وظیفه خود بشوید که اموری را باید رعایت کنید و چگونه سنت اخوت را میان خود احیاء سازید و در سایه آن قلوب را مألوف با هم نموده به تمامی سعادتها ی اجتماعی برسید .
عواقب آزار همسایه
ضرورت رعایت حقوق همسایه را میتوان از سفارش ائمه به حقوق ایشان در روایات متعددی به دست آوردعلی علیه السلام در آخرین و صایای خود چنین میفرماید:
الله الله فی جیرانکم فانهم وصیه نبیکم مازال یوصی بهم حتی ظننا انه سیورثهم .
از خدا بترسید از خدا بترسید درباره همسایگان که همواره مورد سفارش پیامبرتان بوده اند آن حضرت بقدری در باره آنان سفارش میکرد که گمان میبردیم برای ایشان میراثی قرار خواهد داد یعنی دستور خواهد داد که همسایه از همسایه ارث ببرد .آزار رساندن به دیگران اعم از همسایه ها و غیر آنها از اموری است که قبل از هر چیز با فطرت آدمی ناسازگار است و هیچ عقل سلیمی آن را نمی پسندد .به رسول خدا صلی الله علیه واله عرض شد فلان زن روزها روزه میگیرد وشبها به نماز می ایستد و صدقه میدهد ولی همسایه خود را نیز با زبانش می آزارد. حضرت فرمود:
لا خیر فیها هی من اهل النار.
خیری در او نیست او اهل آتش ا ست .
امام صادق علیه السلام نیز آزار دهنده به همسایه را از رحمت خدا دور میداند:
ملعون ملعون من اذی جاره .
از رحمت خدای دور است از رحمت خدای دور است آنکه همسایه اش را بیازارد .
اسلام نه تنها پیروان خود را از همسایه آزاری باز داشته بلکه برای همسایه آزار ارج و حرمتی قائل نشده و دستور داده با وی برخورد کنید و اورا بیدار کنید .
امام باقر علیه السلام فرمود :شخصی از آزار همسایه اش نزد رسول خدا صلی الله علیه واله شکایت کرد حضرت اورا امر به صبر نمود بار دیگر نیز به شکایت آمد حضرت باز هم اورا به خویشتن داری دعوت کرد بارسوم آمد و شکایت خود را تکرار نمود پیامبر فرمود :چون روز جمعه شود زمانی که مردم برای نماز جمعه میروند اثاثیه ات را از منزل خارج کن وبرسر راه مردم بیاور چون از تو علت اینکار را جویا شدند ماجرای خود را برای آنان بازگو کن آن شخص به دستور پیامبر صلی الله علیه واله عمل کرد چون ساعتی گذشت همسایه ای که آزارش میداد سراسیمه نزد او آمد ه از او خواست اثاثیه اش را به منزل باز گرداند و گفت با خداوند عهد میکنم که دیگر تورا نیازارم.
درحدیث دیگری از پیامبر صلی الله علیه واله نقل شده که در یکی از روزها سه بار فرمود :والله لا یومن به خدا سوگند کسی ایمان ندارد ...
یکی پرسید: چه کسی؟ پیامبر صلی اله علیه واله فرمود :الذی لا یأمن جاره بوائقه کسی که همسایه او از مزاحمت او در امان نیست .
غفلت از حال همسایگان و بی توجهی به حقوق آنان از اموری است که در اسلام مورد نکوهش قرار گرفته و از آن به زشتی یاد شده است .پیامبر بزرگوار اسلام کسی راکه خود سیر بخوابد و همسایه اش گرسنه باشد مؤمن نمیداند :
ما امن بی من باب شعبان و جاره جائع .
به من ایمان نیاورده کسی که با شکم سیر بخوابد در حالی که همسایه اش گرسنه باشد .
از امام صادق علیه السلام نقل شده که پس از جدایی حضرت یعقوب و فرزندش یوسف فرزند دیگرش بنیامین نیز از او جدا شد این پیامبر بزرگ روزی در حال مناجات به درگاه خداوند عرض کرد بار الها دوری از یوسف و نابینایی مرا کم بود که بنیامین را نیز از من گرفتی ؟به او وحی شد ای یعقوب من اگر فرزندانت را میرانده باشم برایت زنده میکنم و به تو برمیگردانم ولی آیا به یاد داری که در فلان روز گوسفندی کشتی و آن را کباب نموده با اهلت خوردی و به فلانی و فلانی که همسایه تو و روزه دار بودند چیزی ندادی ؟کنایه از این که این بلا بسبب بی توجهی تو به آن همسایه است .
ای که بر مرکب رهوار سواری هشدار
خر هیزم کش همسایه تپیده به گل است
آتش از خانه همسایه درویش مخواه
کانچه برروزن او میگذرد دود دل است
رسول اکرم صلی الله علیه واله فرمودند: هر که همسایه خود را آزار کند حق تعالی بوی بهشت را براو حرام گرداند و مأوای او جهنم باشد .
رسول اکرم صلی الله علیه واله فرمودند هر که از همسایه اش بقدر یک وجب از زمین خیانت کند خدای تعالی آن زمین را تا طبقه هفتم طوقی گرداند و در گردن او اندازد تا چون اورا به مقام حساب آورند طوق در گردن او باشد مگر آنکه توبه کند وآن زمین را پس دهد .
از حضرت صادق علیه السلام منقولست که هر که آزار خود را از همسایه باز دارد حق تعالی در روز قیامت از گناهان او در گذرد .
آثار نیکی به همسایه
رفتار نیک همسایگان با یکدیگر میتواند سرچشمه برکات فراوانی باشد از جمله:
1.آرامش روانی و طول عمر : تقویت روحیه همکاری و تعاون درجهت پاکیزه و آباد نگه داشتن محیط زندگی یکی از این برکات است که خود آرامش روانی وطول عمر انسان را درپی دارد.
امام صادق علیه السلام دراین باره فرمود :حسن الجوار یعمر الدیار و یزید فی الاعمار
همسایه داری نیکو شهرها راآباد و عمرها را طولانی میکند
2.ازدیاد روزی : حسن الجوار یزید فی الرزق . همسایه داری نیکو روزی را زیاد میکند
3.آمرزش گناها ن : من مات و له جیران ثلاثه کلهم راضون عنه غفر له
هر کس بمیرد در حالی که سه همسایه داشته باشد و همگی از او راضی باشند آمرزیده میشود .
نیاز به همسایه
همیشه در زندگی اوقاتی پیش می آید که انسان به کمک همسایه نیاز پیدا میکند در جایی که هیچیک از اقوام برای یاری به او حضور ندارند بنابراین چه خوب است که برخورد ما باهمسایگان نیکو باشد تا در مواقع لزوم بتوانیم از آنها کمک بطلبیم .
حضرت امیر المؤمنین علیه السلام دربیماری به دیدن صعصعه بن صوحان که از بزرگان اصحاب آن حضرت بود تشریف آوردند پس فرمودند: با اینکه من به عیادت تو آمدم فخر نکن برقوم خود و اگر ایشان را در امری ببینی خود را از آن امر به کنار نگیر که آدمی بی نیاز نیست از قوم و قبیله خود و به ایشان محتاج است و اگر یاری ایشان نکنی یاری از ایشان منع کرده ای و یاریهای بسیار را از خود رد گردانده ای.پس اگر ایشان رادر حال خوبی ببینی یاری ایشان بکن برای آن امر و اگر در بلایی باشند ایشان را وانگذار و باید که یاری کردن شما یکدیگر را در طاعت خدا باشد .به درستی که همیشه بارفاه و نعمت خواهید بود اگر یاری یکدیگر را بکنید در طاعت خدا و باز ایستید از معصیت خدا .
ودر حدیث معتبرمنقولست که اسیری چند رابه نزد حضرت رسول صلی الله علیه واله از کافران آوردند پس یکی از ایشان را پیش آوردند که گردن بزنند در آن حال جبرئیل نازل شد و گفت یا محمد صلی الله علیه واله این اسیر که میخواهی گردنش را بزنی به مردم طعام میخورانید و مهمانداری میکرد و خرجها ئیکه در میان قبیله واقع میشد میداد و بارهای گران اهل خود را بردوش خود برمیداشت .پس حضرت به آن اسیر فرمودند که حق تعالی چینن وحی فرستاده و من تورا آزاد کردم از کشتن به سبب این خصلتها. آن اسیر گفت که پروردگار تو این خصلتهارا دوست میدارد فرمود: بلی . اسیر گفت: شهادت میدهم به وحدانیت خدا وبه پیغمبری تو به حق آن خداوندی که تورا به راستی فرستاده است که هرگز از مال خود کسی را بر نگردانیده ام .
تضاد و تزاحم بین همسایگان
تضاد و تزاحم نیز از پیامدهای زندگی اجتماعی است و وقتی گروهی با هم دریک محیط زندگی میکنند ممکن است بی مبالاتی و کم توجهی بعضی به آداب اسلامی، سبب سلب آسایش دیگران گردد و موجب آزردگی آنان شود و این خود زمینه ساز کدورتها و نزاعهای بعدی شود .در اینصورت شایسته است طرفی که مورد کم لطفی همسایه خود واقع شده تا میتواند آزار همسایه را برای رضای خدا تحمل کند و چنانچه ناچار به نشان دادن واکنش شد بارویی گشاده وزبانی نرم به وی تذکر دهد به طوری که این تذکر موجب اصلاح وی شده و در ضمن رنجش خاطر او را هم در پی نداشته باشد .
امام کاظم علیه السلام در این باره فرمود :
لیس حسن الجوا ر کف الاذی و لکن حسن الجوار الصبر علی الاذی
همسایه داری نیکو به آزار نرساندن نیست بلکه همسایه داری نیکو در صبر بر آزار همسایه است .
فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران
فرهنگ آپارتمان نشینی چیست ؟
در واقع فرهنگ همسایه داری یا آپارتمان نشینی همان هنجارها و ارزشها ویا امور مادی است که برای افراد همسایه معقول و ارزشمند می باشد و افکار و احساسات ورفتا ر آنها را شکل داده ویا به نوعی تحت تأثیر قرار میدهد .این هنجارها همگی در ارتباط با برخورد با همسایگان میباشد که البته گاهی ممکن است هنجارها و ارزشها ی افراد معقول و مطابق با شرع نباشند . به طور کلی از آنجائی که ما مسلمان هستیم و اسلام دین کاملی است و در تمام زمینه های فردی و اجتماعی برای انسانها دستوراتی دارد لذا هنجارها و ارزشهای مورد قبول ما بر طبق دستورات اسلام خواهد بود که خود مطابق عقل نیز می باشد .البته مانمی توانیم ادعا کنیم که تمام این دستورات در رفتار ما تعین پیدا کرده است زیرا واقعیت چیز دیگری را بیان میکند اما در هرحال دستورات اسلام دراین زمینه مورد قبول عموم بوده و حتی مطابق قانون ودر برخی موارد با کسانی که رفتاری ضد آن داشته باشند برخورد خواهد شد .
بررسی وضعیت کنونی
در زندگی آپارتمانی ایران فرهنگ خاصی حاکم است که تا حدودی از شرع وقانون نشأت گرفته است. اما متأسفانه بیشتر افراد آن را زیر پا میگذارند و موجب میشوند که حقوق دیگران ضایع و پایمال شود .منازل آپارتمانی به جهت ارتباط نزدیکی که خانه ها با یکدیگر دارند همچنین وجود خانه هایی فوق یکدیگرند مراعات حال همسایگان حالت ظریفتری به خود میگیرد .مثلا از آنجائی که هر خانواده مستقلا حق دارد که رفت وآمد های خاص خود را داشته باشد باید دقت کند که این رفت و آمدها ومهمانیهای شبانه در اوقاتی نباشد که عادتا دیگران در آن زمان مشغول استراحت هستند. چرا که رفت و آمد افراد روی پله ها سر وصدا ی زیادی را ایجاد میکند که مخل آسایش دیگران است .از سوی دیگر بلند صحبت کردن در راه پله ها عاملی است که غالبا به آن کم توجهی میشود و خود موجب آزار دیگران را فراهم می کند .برخی از افراد آنقدر صدای ضبط یا تلویزیون خود را بلند میکنند که در آسایش و آرامش دیگران ایجاد اخلال میکند .اخیرا دیده شده که برخی از اعضای آپارتمانها برای تبدیل خانه خود به سبک امروزی تصمیم به تخریب صورت قبلی خانه گرفته و به اصطلاح خود دیوار آشپزخانه را کوتاه میکنند و یا شومینه نصب میکنند که ماهها صدای گوش خراش تیشه و تبر گوش همسایگان رامی آزارد.
از سوی دیگر خانواده های بچه دار نیز خود به نوعی موجب آزار دیگران میشوند چرا که کودکان آنها با بازی های پرسر وصدا و دویدن موجب آزار همسایه ها در طبقه پایین تر میشوند.
مشکل دیگر مسأله نظافت ساختمان است .از آنجائیکه همه ساختمانها مأمور مخصوص برای نظافت ندارند لذا در بسیاری ا ز مجتمعها مشکل جارو کردن و نظافت آپارتمان وجود دارد و افراد همکاری لازم را در این زمینه به عمل نمی آورند. حتی گاهی اوقات در آبیاری درختان نیز با یکدیگر مشکل دارند و هر کس این مسئولیت را به عهده دیگری می اندازد .البته مشکلات آپارتمان بسیاربیشتر از این است .و لیکن فرهنگ همسایه ها ،محل آپارتمان و حتی نوع معماری ساختمان تا حدود زیادی در حل این مشکلات مؤثرند .
علل افت فرهنگ آپارتمان نشینی
همان گونه که قبلا ذکر شد فرهنگ حاکم بر اندیشه ما فرهنگی اسلامی است و اسلام در تمام زمینه ها وخصوصا برخورد به همسایه راهکارهای مناسبی ارائه داده است .اما اینکه چرا ما به این راهکارها عمل نمی کنیم دلائل مختلفی دارد. شاید مهمترین عامل عدم رعایت حقوق دیگران، بی اطلاعی از عواقب رعایت نکردن حقوق و حتی نا آگاهی نسبت به حقوق همسایه باشد .و شاید رعایت این حقوق در جامعه از ضمانت کافی برخوردار نیست. لذا افرادی با وجود اطلاع از حقوق همسایگان نفع آنی را ترجیح داده وحقوق افراد را زیر پا میگذارند. البته علل و عوامل زیاد است اما ما در اینجا به برجسته ترین آنها اشاره کردیم. اما راهکارهایی در این زمینه به ذهن می رسد که میتواند در نهادینه کردن فرهنگ صحیح آپارتمان نشینی مؤثر باشد .
عوامل ارتقاءفرهنگ آپارتمان نشینی
این عوامل از مجموعه ای از کارهای فرهنگی وحتی قانونی تشکیل شده که به ذکر آن میپردازیم .شاید بهترین اقدام دراین زمینه آگاه کردن افراد به حقوقی باشد که درشرع و قانون ذکر شده و با اجرای آن حقوق همسایگان از آزار یکدیگر در امان خواهند بود .
شیوه خاص ساختمان سازیها گاهی کاملا اشتباه می باشد و بجای اینکه به آسایش افراد توجه شود به زیبایی آن پرداخته اند. از جمله قراردادن درهای رفت وآمد دو خانواده در کنج دیوار بطوری که اگر هر دو همزمان از خانه خارج شوند به یکدیگر برخورد خواهند کرد .
اگر ساختمانها طوری ساخته شوند که تأسیسات مربوط به آب وبرق همسایگان با کنتور جداگانه ای نصب شود علاوه براینکه جلو اختلافات زیادی را میگیرد بلکه عده ای با مصرف زیاده ازحق، خرج زائدی را بر مخارج سایر خانواده ها تحمیل نمی کنند .
برای نظافت آپارتمان میتوان نوبت گذاشت تا در پاکیزگی محیط اخلالی ایجاد نشده و همه افراد نیز دراین زمینه همکاری داشته باشند.
یکی از کارهای مؤثر و مفید در این زمینه تعیین مدیر ساختمان و تشکیل جلسات متعدد با حضور اعضای ساختمان است. مدیر میتواند فعالیت اعضاء را کنترل کرده و به آن انتظام بخشد. از طرفی با متخلفین برخورد کند .
جلسات منظم ماهانه ویا هفتگی با حضور تمام همسایگان میتواند آنها را با مشکلات ساختمان آشنا ساخته و وادار به چاره جویی در جهت حل آن نماید . مدیر ساختمان میتواند فردی مطمئن خارج از افراد ساختمان باشد که ماهیانه مبلغی از طرف همسایگان به او پرداخت میشود و او در عوض هماهنگی امور ساختمان را به عهده میگیرد .حتی این مراقبت میتواند 24ساعته وبه نوبت بافرد دیگری صورت گیرد تا در ضمن ورود و خروج افراد نیز کنترل شود .
یکی از راهکارهای مؤثر برای وادار کردن افراد به رعایت حقوق همسایگان برخورد قانونی با فرد متخلف میباشد .که البته در مرحله اول با تذکر و امر به معروف ودر مراحل بالاتر با اطلاع دادن به پلیس میتوان به مشکل پایان داد .در هر حال بهترین کار آگاه کردن افراد و تبلیغات دراین زمینه است که میتواند توسط آموزش و پرورش و مربیان و روحانیون و خصوصا صدا وسیما و...صورت گیرد آموزشهای عمومی در درازمدت همیشه اثر مطلوبی بجا گذاشته اند .
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
رشد روز افزون جمعيت شهرهاي بزرگ و افزايش تقاضا براي مسكن عاملي بود تا تغييرات بسيار مهمي در نحوه و شكل زندگي مردم جامعه ايجاد شود.
تغييراتي كه گاه از سر شوق و اشتياق بود. اين تغييرات به مرور زمان در شرايطي وارد جامعه شده و با گذر زمان جمع زيادي از مردم در آپارتمان ها ساكن شده اند و متأسفانه بدون اينكه از آموزش هاي لازم براي زندگي آپارتمان نشيني برخوردار شوند و رفتارهاي خود را براي چنين زندگي جمعي تغيير دهند، مجبور شده اند كه در كنار يكديگر در چنين محيط هاي جمعي زندگي كنند.
همين باعث شده كه بعضي از آپارتمان ها به محيط نامناسب براي زندگي تبديل شوند. امروزه محيط بعضي از آپارتمان ها به مكان هاي آزاردهنده اي تبديل شده اند كه تاثيرات نامطلوبي بر سلامتي جسم و روان ساكنين آنها مي گذارد.
از سوي ديگر تغييراتي نيز از سر اجبار و نياز در جامعه به وجود آمد كه ديگر چاره اي براي رفع آن وجود نداشت و بايد به آن تن داده مي شد.
خارج شدن خانه ها از فضايي كه وسعت آن امروزه براي نسل جديد كمتر در تصور جاي مي گيرد و تبديل شدن آنها به خانه هايي در ابعاد كوچك تر، به گونه اي كه هر خانه روي خانه اي ديگر بنا شده، مدلي از زندگي را در خانه هايي به نام آپارتمان به وجود آورده و زندگي در آن خلاف زندگي در خانه هاي حياط دار و بزرگ تابع قواعد و قانون خاص خودش است.
امروزه افراد كمتر به برقراري ارتباط عاطفي با يكديگر مي پردازند و بيشتر اسير ظواهر شده اند لذا بسياري از حقوق انساني به دست فراموشي سپرده شده است چرا كه بيشتر خواسته ها بر محور خويشتن مي چرخد.
هم اكنون برخلاف گذشته همسايگان با يكديگر ارتباط كمي دارند و چه بسا پس از سالها حتي نام يكديگر را نمي دانند و اين در حالي است كه ما انسانها هميشه به يكديگر نيازمند هستيم. كمترين مرتبه اين نياز همان ارتباطات عاطفي ميان شهروندان است كه امروزه بسيار مورد بي توجهي قرارگرفته است.
مقياس كوچكي از يك شهر
نتيجه اين سردي ارتباطات نيز به صورت انواع و اقسام بيماري هاي رواني بروز خواهد كرد كه انسان بدست خويش موجبات آن را فراهم ساخته است و نتيجه قرن حاضر براي انسان متمدن امروزي چيزي جز تنهايي نبوده است.
شايد بتوان آپارتمان نشيني را مقياس كوچكي از يك شهر در نظر گرفت كه وضع قوانين و مقررات در ايجاد نظم و هماهنگي در آن نقش بسيار مهم و اساسي را ايفا مي كند.
اگر براي اداره شهر يا كشور نياز به حضور مدير يا مديراني است، اداره آپارتمان نيز نيازمند حضور مدير يا مديراني از داخل خود مجموعه است تا بتوانند قوانين و مقرراتي را براي اداره، كنترل و حتي هماهنگ كردن خانواده هاي ساكن در آپارتمان وضع كنند و به اجرا درآورند كه اين مهم در آيين نامه اجرايي قانون آپارتمان وضع شده است.
با اين حال ديگر دوره سكونت در خانه هاي وسيع گذشته و ضرورت هاي زندگي شهرنشيني و تمركز امكانات و منابع ما را وادار كرده است تا در محيطي فشرده زندگي كنيم. پس طبيعي است كه هرچه مكان هاي زندگي انسان ها فشرده تر شود، خواسته هاي شخصي بيشتر با هم برخورد مي كند. دراين شرايط افراد براي برخورداري از يك زندگي آرام، ناگزيرند از برخي آزادي هاي خود صرف نظر كرده و در ازاي حقوقي كه پيدا مي كنند، تكاليفي درمقابل يكديگر بپذيرند. نكته اي كه شايد از زير چشم بسياري از آپارتمان نشين ها دور مانده است.
به دليل ارتباطات نزديك عاطفي كه بين ساكنين آپارتمان بوجود مي آيد افراد در كارها به كمك يكديگر شتافته و همه مشتاقند كه از كودكان يكديگر مراقبت كنند. هر شخصي همواره حق انتخاب بين زندگي خصوصي در واحد مسكوني خود يا شركت در فعاليت هاي اجتماعي را در فضاهاي عمومي مجموعه دارد.
زندگي در اينگونه مجموعه ها حس همكاري داوطلبانه و مسئوليت پذيري اجتماعي را به خوبي ترويج مي كند. زندگي در اين مجموعه ها تجربه زندگي هماهنگ گروهي و اشتراكي مبني بر روش هاي دموكراتيك را براي همه ساكنان فراهم مي كند. استفاده بهينه از زمين برپايه حداقل سطح اشغال و تراكم جمعيت بالا يكي از فوايد اين مجموعه ها است؛ چرا كه از پي آن هزينه هاي بسياري كاهش مي يابد از جمله نظافت خيابان ها به دليل كم شدن وسعت شهر، تأمين روشنايي و... نزديك شدن مراكز تفريحي و عمومي به دليل اينكه منازل مسكوني سطح كمتري از شهر را اشغال مي كنند.
بنابراين فاصله اين مراكز نيز كمتر خواهدشد كه خود ك - شدن هزينه هاي اقتصادي و حمل و نقل را درپي دارد. استفاده از مناظر زيباي اطراف و دورنماي شهر نيز از منافع اين مجموعه هاست كه به ساكنان خود عرضه مي دارد.
ازسوي ديگر براي بسياري از خانواده ها هم محدوديت هايي را ايجاد مي كند، زيرا والدين براي ايجادنشدن مزاحمت براي ساير همسايه ها از بازي بچه ها در درون واحدهاي مسكوني جلوگيري مي كنند. اين محدوديت كودكان را از حركات طبيعي مورد نيازشان محروم مي كند كه در نتيجه سبب به وجودآمدن رفتارهاي غيراجتماعي گوشه گيري و تماشاي بيش از حد تلويزيون در آنها خواهدشد. همچنين والدين ممكن است مانع بازي كودكان درحياط شوند.
زيرا نظارت بر آنها ممكن نيست و پنجره تمام خانه ها مشرف به حياط نمي باشد. سايه اين آپارتمان ها بر روي ساختمان هاي اطراف افتاده و نورگيري آنها را به شدت كم مي كند. فرم فيزيكي اين محيط هاي مسكوني نقش اساسي در ارتكاب جرم بازي مي كند. به علت عدم نظارت بر فضاهاي عمومي در ورودي ساختمان بر روي هركسي بازبوده و درنهايت ساكنان نسبت به جرم و خشونت هاي اجتماعي آسيب پذير هستند.
برخي خانواده ها با همان روحيات حاكم بر خانه هاي حياطي در واحدهاي آپارتماني ساكن شده و همان رفتارهايي را دارند كه در خانه هاي حياطي داشتند. يعني تصور مي كنند هر كاري را در درون آن مي توان انجام داد و بر اين باور كه چهارديواري اختياري است هرگونه رفتاري را براي خود مجاز مي دانند از توليد صداهاي ناهنجار گرفته تا ساير امور و دراين ميان همسايه هاي اطراف، اين خانواده چگونه بايد تحمل نمايند.
عليرضا سزاوار
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
یک شنبه 21 دی 1389 ساعت 21:33 |
بازدید : 2402 |
نویسنده :
فراسازه حیدری | ( نظرات )
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی
بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی و صنایع پیشرفته
احتراما ، شرکت سرمایه گذاری ساختمانی سپهر تهران ، متعلق به بانک صادرات ایر ان ، مفتخر است که پروژه ساختمانهای بورس صنایع خاص صنعتی را با همکاری بانک صادرات وبامشخصات ذیل عرضه می نماید.
کاربری این مرحله : شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری
(بدلیل بورس بودن ونوع کاربری ویژه ساختمان وافزایش منافع خریداران ، کاربری صرفا در رشته های مورد نظر خواهدبود)
سه طبقه بورس تجاری وویترین فروش شرکتها - دو طبقه تعمیرات دستگاههاوخدمات رفاهی - پنج طبقه دفاتر اداری وبازاریابی
آدرس پروژه : تهران – خیابان آزادی – بین چمران واسکندری روبروی ایستگاه مترو توحید- بازار بورس دانش بنیان آزادی
شرایط فروش دی ماه 1393 : نقد واقساط براساس پیش ثبت نام وانتخاب شرکتها ومشاغل از طرف شرکت سپهر تهران
شرایط پرداخت تجاری:20 درصد مبایعه نامه 40 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 22 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
شرایط پرداخت اداری:25 درصد مبایعه نامه 35 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 19 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
ویژکیها: قرارگیری در اصلی ترین خیابان استقراردانشگاهها ومراکز آموزش عالی - استفاده از طراحی های پایه واستاندارد معماری برای فضای اداری وتجاری – استفاده از مصالح درجه یک – وجود ساختمان درمهمترین نقطه بر خیابان آزادی - سهولت دسترسی واستقرار ایستگاه مترودر برابر ساختمان ، خطوط BRT شرقی –غربی و شمالی –جنوب درمجاورت ساختمان.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر وبازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538-09109808523حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت
فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری ،
شرایط پیش ثبت نام ساختمان بورس صنایع دانش بنیان آزادی :
1-فیش واریزی مبلغ پنجاه میلیون ریال در زمان اعلام رزرو واحد بحساب 0211123066004 بانک صادرات شعبه سعادت آباد – کد شعبه 1833 بنام : شرکت سرمایه گذاری توسعه سپهر تهران و شرکت توسعه ساختمان خوارزمی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران متعلق به بانک صادرات ایران می باشد . این شرکت با هدف اصلی کمک به اصلی کمک به ترویج سرمایه گذاری در حوزه ساختمان ومشارکت دادن طیف گسترده تری از سرمایه گذاران وسازندگان در پروژه های ساختمانی تاسیس شده است .
سرمایه شرکت براساس تصمیم مجمع عمومی 1391 از دوهزار میلیارد ریال به سه هزار میلیارد ریال افزایش یافته ودر زمره بزرگترین شرکتهای ساختمانی ایران محسوب می گردد. در شرایط حاضر شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران بالغ بر یک میلیون متر مربع پروژه ساختمانی را در مرحله سرمایه گذاری واجرا دارد.
دستیابی به سهم مناسب از سرمایه گذاری در بخش ساختمان ومسکن ، کاهش دوره ساخت وقیمت تمام شده ، همراه با ارتقاء کیفیت در طراحی وبکارگیری فن آوری های جدید وبکارگیری ارزشهای مدرن وکلاسیک در طراحی وساخت از مهمترین اهداف این شرکت می باشد.
شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی :
شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمانی خوارزمی از گروه شرکت سرمایه گذاری خوارزمی می باشد اين شركت هم اكنون با سرمايه اي بالغ بر1000 ميليـــارد ريال در حال احـداث و ساخت متجاوز از 230.000 مترمربع بنـا مي باشدازاهداف اصليشركت در راستاي ارائه خدمات فنی و مهندسی در طرح های عمرانی مي توان به موارد ذيل اشاره كرد:
- تامین زیر ساخت های عمرانی جهت تحقق برنامه توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور.
- رفع نیازهای مهندسی مورد درخواست سهامداران شرکت، نهادها و دستگاه های اجرایی در کوتاه ترین زمان ممکن با کیفیت مورد انتظار و پاسخ گويي مناسب در قالب یک بنگاه اقتصادی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران در پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان با شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی سرمایه گذاری مشترکی را انجام داده است .مجری این پروژه با هماهنگی طرفین شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد.
معرفی پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان:
ساختمان اداری – تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان یکی از پروژ های مشترک شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران وشرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد که در یکی از بهترین نقاط خیابان آزادی ومرکز علم وفن آوری تهران در زمینی به مساحت 1760 مترمربع با زیربنایی در حدود 19000 متر مربع شامل متر مربع فضای مفید تجاری مترمربع حوزه تعمیرات ورفاهی و مترمربع فضای اداری جهت دفاتر بازار یابی واداری تعبیه شده است . هدف اولیه از ایجاد این پروژه ایجاد بستر مناسبی برای استقرار دفتر تجاری واداری مکمل در یک مجموعه از صنایع مبتنی برعلم وفن آوری می باشد. این زنجیره صنایع شامل کامپیوتر وفن آوری اطلاعات ، مخابرات والکترونیک ، دارویی وشیمیایی ، زیست فن آوری ، صنایع مهندسی پزشکی ودندانپزشکی ، صنایع نانو ، میکرو وبیو تکنولوژی ، صنایع وابسته کشاورزی ، ربوتیک ، اتوماسیون ومکانیک می باشد. ایجاد اولین ساختمان صنایع دانش بنیان در ایران بمنظور سهولت دسترسی مخاطبین به مجموعه ای ازشرکتهای مطرح در حوزه های مختلف فنی ومهندسی در گرایش های مختلف ومکمل در نظر گرفته شده است تا افراد بسهولت بتوانند مواد وتجهیزات لازم را در یک تابلو در اختیار داشته واستفاده نمایند . در انتخاب موقعیت نیز با دقت ، مکانی انتخاب شده است که از یکسو بدلیل قرارگیری در محور آزادی – انقلاب طیف گیترده ای از مخاطبین دانشگاهی را بعنوان مراجعین اصلی خود در اختیار دارد . ازسوی دیگر استقرار ایستگاه مترو توحید در روبروی پروژه وایستگاه خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران) در مجاورت آن شرایطی را فراهم می آورد که دانشجویان ومخاطبین علمی از اقصی نقاط تهران بسرعت وسهولت به این مرکز تجاری – اداری دسترسی داشته باشند . چیدمان صنایع در گروههای مختلف در کنار یکدیگر با هدف ایجاد صنایع مکمل علمی در یک مرکز بشکل دقیقی انتخاب شده است . هر شرکت می تواند علاوه بر داشتن ویترین عرضه خود محصولات خود در حوزه بازار بورس تجاری ، دفتر تعمیرات محصولات خود را در طبقات اول ودوم مشرف به طبقات تجاری ودفاتر بازاریابی ومذاکره خود را در طبقات اداری ساختمان متمرکز سازد .تاسیسات رفاهی ورستوران های سرپوشیده وروباز ساختمان و 4 طبقه پارکینگ با ظرفیت بیش از 150 پارکینگ شرایط مناسبی رابرای زنجیره تکمیلی فعالیتهای درون بخشی ایجاد کرده است . وجود پله برقی برای راه ارتباطی میان طبقات تجاری ، سیستم معماری void وسیستم های هواسازی ومجموعه سرویسهای ایمنی مانند دوربین های مدار بسته واطفا حریق وهواساز وتهویه مطبوع و سیستم های صوتی لازم ومناسب در حوزه تجاری واستفاده از مصالح با کیفیت وچشم انداز بی نظیر در طبقات اداری وبازاریابی به بازار بورس صنایع دانش بنیان هویت منحصر بفردی داده است.
برخی از امتیازات عمومی ساختمان اداری –تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان :
امتیازات عمومی :
-موقعیت ویژه ومنحصر بفرد استقرارپروژه درمحور خیابان های علم وفن آوری (آزادی – انقلاب) محور استقراراکثردانشگاهها
-سرعت دسترسی به بزرگراهها وراههای ارتباطی شهری- فرودگاه –ترمینالهای اتوبوس بین شهری وقطار
-مجاورت ایستگاه مترو و خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران)
-استعداد ذاتی منطقه برای تبدیل شدن به بازار بورس صنایع دانش بنیان
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
----------------------------------------------------
بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی
بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی و صنایع پیشرفته
احتراما ، شرکت سرمایه گذاری ساختمانی سپهر تهران ، متعلق به بانک صادرات ایر ان ، مفتخر است که پروژه ساختمانهای بورس صنایع خاص صنعتی را با همکاری بانک صادرات وبامشخصات ذیل عرضه می نماید.
کاربری این مرحله : شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری
(بدلیل بورس بودن ونوع کاربری ویژه ساختمان وافزایش منافع خریداران ، کاربری صرفا در رشته های مورد نظر خواهدبود)
سه طبقه بورس تجاری وویترین فروش شرکتها - دو طبقه تعمیرات دستگاههاوخدمات رفاهی - پنج طبقه دفاتر اداری وبازاریابی
آدرس پروژه : تهران – خیابان آزادی – بین چمران واسکندری روبروی ایستگاه مترو توحید- بازار بورس دانش بنیان آزادی
شرایط فروش دی ماه 1393 : نقد واقساط براساس پیش ثبت نام وانتخاب شرکتها ومشاغل از طرف شرکت سپهر تهران
شرایط پرداخت تجاری:20 درصد مبایعه نامه 40 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 22 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
شرایط پرداخت اداری:25 درصد مبایعه نامه 35 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 19 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
ویژکیها: قرارگیری در اصلی ترین خیابان استقراردانشگاهها ومراکز آموزش عالی - استفاده از طراحی های پایه واستاندارد معماری برای فضای اداری وتجاری – استفاده از مصالح درجه یک – وجود ساختمان درمهمترین نقطه بر خیابان آزادی - سهولت دسترسی واستقرار ایستگاه مترودر برابر ساختمان ، خطوط BRT شرقی –غربی و شمالی –جنوب درمجاورت ساختمان.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر وبازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538- 09109808523 حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت
فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری ،
====================================================
لطفا توجه فرمائید این شرایط برای خرید دی ماه سال 1393 می باشد و برای زمان های دیگر حتما شرایط فروش را سوال فرمائید .
----------------------------------------------------------------------------
بسمه تعالی
شرایط پیش ثبت نام ساختمان بورس صنایع دانش بنیان آزادی :
1- فیش واریزی مبلغ پنجاه میلیون ریال در زمان اعلام رزرو واحد بحساب 0211123066004 بانک صادرات شعبه سعادت آباد – کد شعبه 1833 بنام : شرکت سرمایه گذاری توسعه سپهر تهران و شرکت توسعه ساختمان خوارزمی
( شماره شبا 060190000000211123066004IR )
2- تکمیل فرم پیش ثبت نام انتخاب واحد
3- کپی شناسنامه وکارت ملی
شرایط پرداخت واحدهای اداری: شرایط پرداخت واحدهای تجاری :
مبلغ 25 درصد بهای واحد در زمان تنظیم مبایعه نامه وامضا مبلغ 20 درصد بهای واحد در زمان تنظیم مبایعه
مبلغ 35 درصد بهای آپارتمان در زمان تحویل واحد مبلغ 20 درصد بهای آپارتمان در زمان تحویل واحد
مبلغ 35 درصد بهای آپارتمان اقساط 19 ماهه مبلغ 35درصد بهای آپارتمان اقساط 18 ماهه
مبلغ 5 درصد در زمان انتقال سند مبلغ 20 درصد خرداد ماه
مبلغ 5 درصد در زمان انتقال سند
============================================= نقشه پلن های آپارتمان های اداری هر طبقه اداری شامل یازده تیپ آپارتمان است که نقشه هر کدام از تیپ های را بطور جداگانه مشاهده می فرمائید . ===========================================================
معرفی مالکین و سازندگان
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران:
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران متعلق به بانک صادرات ایران می باشد . این شرکت با هدف اصلی کمک به اصلی کمک به ترویج سرمایه گذاری در حوزه ساختمان ومشارکت دادن طیف گسترده تری از سرمایه گذاران وسازندگان در پروژه های ساختمانی تاسیس شده است .
سرمایه شرکت براساس تصمیم مجمع عمومی 1391 از دوهزار میلیارد ریال به سه هزار میلیارد ریال افزایش یافته ودر زمره بزرگترین شرکتهای ساختمانی ایران محسوب می گردد. در شرایط حاضر شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران بالغ بر یک میلیون متر مربع پروژه ساختمانی را در مرحله سرمایه گذاری واجرا دارد.
دستیابی به سهم مناسب از سرمایه گذاری در بخش ساختمان ومسکن ، کاهش دوره ساخت وقیمت تمام شده ، همراه با ارتقاء کیفیت در طراحی وبکارگیری فن آوری های جدید وبکارگیری ارزشهای مدرن وکلاسیک در طراحی وساخت از مهمترین اهداف این شرکت می باشد.
شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی :
شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمانی خوارزمی از گروه شرکت سرمایه گذاری خوارزمی می باشد اين شركت هم اكنون با سرمايه اي بالغ بر 1000 ميليـــارد ريال در حال احـداث و ساخت متجاوز از 230.000 مترمربع بنـا مي باشداز اهداف اصلي شركت در راستاي ارائه خدمات فنی و مهندسی در طرح های عمرانی مي توان به موارد ذيل اشاره كرد: - تامین زیر ساخت های عمرانی جهت تحقق برنامه توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور.- رفع نیازهای مهندسی مورد درخواست سهامداران شرکت، نهادها و دستگاه های اجرایی در کوتاه ترین زمان ممکن با کیفیت مورد انتظار و پاسخ گويي مناسب در قالب یک بنگاه اقتصادی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران در پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان با شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی سرمایه گذاری مشترکی را انجام داده است .مجری این پروژه با هماهنگی طرفین شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد.
معرفی پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان:
ساختمان اداری – تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان یکی از پروژ های مشترک شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران وشرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد که در یکی از بهترین نقاط خیابان آزادی ومرکز علم وفن آوری تهران در زمینی به مساحت 1760 مترمربع با زیربنایی در حدود 19000 متر مربع شامل متر مربع فضای مفید تجاری مترمربع حوزه تعمیرات ورفاهی و مترمربع فضای اداری جهت دفاتر بازار یابی واداری تعبیه شده است . هدف اولیه از ایجاد این پروژه ایجاد بستر مناسبی برای استقرار دفتر تجاری واداری مکمل در یک مجموعه از صنایع مبتنی برعلم وفن آوری می باشد. این زنجیره صنایع شامل کامپیوتر وفن آوری اطلاعات ، مخابرات والکترونیک ، دارویی وشیمیایی ، زیست فن آوری ، صنایع مهندسی پزشکی ودندانپزشکی ، صنایع نانو ، میکرو وبیو تکنولوژی ، صنایع وابسته کشاورزی ، ربوتیک ، اتوماسیون ومکانیک می باشد. ایجاد اولین ساختمان صنایع دانش بنیان در ایران بمنظور سهولت دسترسی مخاطبین به مجموعه ای ازشرکتهای مطرح در حوزه های مختلف فنی ومهندسی در گرایش های مختلف ومکمل در نظر گرفته شده است تا افراد بسهولت بتوانند مواد وتجهیزات لازم را در یک تابلو در اختیار داشته واستفاده نمایند . در انتخاب موقعیت نیز با دقت ، مکانی انتخاب شده است که از یکسو بدلیل قرارگیری در محور آزادی – انقلاب طیف گیترده ای از مخاطبین دانشگاهی را بعنوان مراجعین اصلی خود در اختیار دارد . ازسوی دیگر استقرار ایستگاه مترو توحید در روبروی پروژه وایستگاه خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران) در مجاورت آن شرایطی را فراهم می آورد که دانشجویان ومخاطبین علمی از اقصی نقاط تهران بسرعت وسهولت به این مرکز تجاری – اداری دسترسی داشته باشند . چیدمان صنایع در گروههای مختلف در کنار یکدیگر با هدف ایجاد صنایع مکمل علمی در یک مرکز بشکل دقیقی انتخاب شده است . هر شرکت می تواند علاوه بر داشتن ویترین عرضه خود محصولات خود در حوزه بازار بورس تجاری ، دفتر تعمیرات محصولات خود را در طبقات اول ودوم مشرف به طبقات تجاری ودفاتر بازاریابی ومذاکره خود را در طبقات اداری ساختمان متمرکز سازد .تاسیسات رفاهی ورستوران های سرپوشیده وروباز ساختمان و 4 طبقه پارکینگ با ظرفیت بیش از 150 پارکینگ شرایط مناسبی رابرای زنجیره تکمیلی فعالیتهای درون بخشی ایجاد کرده است . وجود پله برقی برای راه ارتباطی میان طبقات تجاری ، سیستم معماری void وسیستم های هواسازی ومجموعه سرویسهای ایمنی مانند دوربین های مدار بسته واطفا حریق وهواساز وتهویه مطبوع و سیستم های صوتی لازم ومناسب در حوزه تجاری واستفاده از مصالح با کیفیت وچشم انداز بی نظیر در طبقات اداری وبازاریابی به بازار بورس صنایع دانش بنیان هویت منحصر بفردی داده است.
برخی از امتیازات عمومی ساختمان اداری –تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان :
امتیازات عمومی :
-موقعیت ویژه ومنحصر بفرد استقرارپروژه درمحور خیابان های علم وفن آوری (آزادی – انقلاب) محور استقراراکثردانشگاهها
-سرعت دسترسی به بزرگراهها وراههای ارتباطی شهری- فرودگاه –ترمینالهای اتوبوس بین شهری وقطار
-مجاورت ایستگاه مترو و خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران)
-استعداد ذاتی منطقه برای تبدیل شدن به بازار بورس صنایع دانش بنیان
-وجود زنجیره مکمل ویترین های فروش – تعمیرات ودفاتر اداری وبازار یابی صنایع دانش بنیان دریک مکان
امتیازات حوزه تجاری :
- منحصر بفرد بودن ساختمان از نظر تجهیزات وزیبایی در محور آزادی - انقلاب
-دسته بندی شدن صنایع دانش بنیان درچیدمان ومکان استقراردر فضای تجاری
-معماری وطراحی بسیار زیبای مشاعات
-استفاده از پله برقی وسیستم VOID مرکزی دربخش تجاری
-در نظر گرفتن فضای بالکن در اکثر واحدها
سیستم تهویه مطبوع فضای مشاعات تجاری
چهار دستگاه آسانسور برای طبقات اداری
قابلیت تفکیک وتجمیع فضای اداری
چشم انداز بسیاز زیبای شهر از فضای اداری
برخی از ویژگیهای فنی –طراحی واجرایی ساختمان صنایع دانش بنیان آزادی
رعایت استاندارد های سازه وایمنی
سیستم حرارتی :موتورخانه وفن کوئیل های سقفی
سیستم برودتی :چیلرهای کمپرسوری
سیستم تهویه :فن کوئیل سقفی در حوزه تجاری – اداری وتخلیه هوای مکانیکی در طبقات پارکینگ
برق اضطراری : مجهز به دیزل ژنراتور وبرق اضطراری
سیستم تاسیسات بهداشتی:
سیستم دفع فاضلاب وجمع آوری آبهای سطحی
انشعاب آب : لوله کشی شهری واستفاده از بوستر پمپ های با فشار مناسب
تامین برق:شبکه برق شهری وبرق اضطراری
تابلوهای برق جداگانه :دارای تابلو های برق جداگانه برای هرواحد ، مشاعات ،آسانسورها وسایر تجهیزات
کنتوربرق :دارای کنتور برق 25 آمپرتک فاز برای هرواحد وسه فاز برای آسانسورها ،مشاعات ،بوسترپمپها و...
پارکینگ :تعبیه 140 چهار طبقه پارکینگ به ظرفیت 140 جای پارک مستقل
درب ورودی : کلیه واحد های اداری دارای دربهای ورودی چوبی وضدسرقت می باشد
مونیتورینگ : ساختمان مجهز به سیستم های مدار بسته می باشد
========================================================
برچسب‌ها: فروش واحد تجاری در خیابان آزادی, بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دن, مغازه فروش وسایل دندانپزشکی, واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی, پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندان
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
توزيع جمعيت در خاك يك كشور به عوامل تاريخي و ويژگي‌هاي زماني بستگي دارد. در حالي كه ساكنان اوليه زمين تنها به خاطر امكانات تغذيه، شرايط آب و هوايي و جغرافيايي در يك منطقه خاص ساكن مي‌شدند اما جمعيت‌هاي كنوني به دلايل متفاوتي در يك منطقه مستقر مي‌شوند.
فرآيند تغيير نحوه زندگي انسان از گروه‌هاي چادرنشين به جوامع يكجانشين، با اهلي كردن گياهان و حيوانات آغاز شد. توسعه كشاورزي در چند هزار سال قبل منجر به ظهور نخستين شهرها شد زيرا توانايي توليد غذا در محل، امكان اسكان دايمي را ميسر ساخت. با اين حال در طول تاريخ، جمعيت به طور گسترده‌اي در مناطق قابل سكونت جهان پراكنده شد اما تنها در قرن بيستم بود كه فرآيند برنامه‌ريزي توزيع جمعيت در هر كشور مورد توجه قرار گرفت.
طي قرن بيستم و با ظهور كلان‌شهرها(Metropolises) و مناطقي با تراكم جمعيتي بالا، نياز به آگاهي از توزيع جمعيت و تجزيه و تحليل آن احساس شد زيرا مناطق پرازدحام، برنامه‌ريزي دقيق‌تر خدمات عمومي و توجه بيشتر به راهبردهاي محيط‌زيستي درازمدت را مي‌طلبيد.
رشد امكانات بهداشتي و تامين نيازهاي خوراكي به دنبال دگرگوني در ابزارهاي توليد، زمينه مناسبي براي افزايش جمعيت فراهم ساخت. رشد بالاي جمعيت در دنيا به ويژه در كشورهاي پيشرفته طي اواخر قرن نوزدهم و اوايل قرن بيستم، انديشه كنترل جمعيت متاثر از ديدگاه مالتوس را تقويت كرد. اين افزايش جمعيت كه متناسب با ساخت زندگي آن دوران يعني روستايي - زراعي نبود، منجر به آغاز مهاجرت‌هاي روستا - شهري و حتي بين قاره‌اي (از قاره اروپا به آمريكا) شد و مهاجرت‌ها در شكل‌گيري سكونتگاه‌هاي جديد و افزايش جمعيت شهرهاي قديمي كارساز افتاد.
پس از تثبيت صنعتي شدن و بهره‌گيري از ابزارهاي نوين در بخش كشاورزي و ديگر فعاليت‌هاي روستايي آهنگ رشد مهاجرت‌هاي روستا - شهري در آن كشورها كاهش يافت. از اين به بعد با افزايش فاصله بين كشورهاي توسعه يافته و كشورهاي توسعه نيافته از يك سو و نابرابري و تفاوت داخلي در درون كشورهاي توسعه نيافته از سوي ديگر، مهاجرت روستا - شهري در اين كشورها فزوني گرفت به گونه‌اي كه علاوه بر تشكيل كلان‌شهرهاي غيرسازمان‌يافته، پديده‌هايي مانند بيكاري، فقر، حاشيه‌نشيني و انحراف‌ها را در اين شهرها موجب شد.
شهرنشيني، جامعه ايران را طي سه دهه گذشته دستخوش تحولات زيادي ساخته است در حالي كه خود شهرنشيني در ارتباط با پديده ديگري همچون رشد جمعيت، قابل بررسي است.
در واقع ايران طي دهه‌هاي اخير با اين دو پديده مرتبط به هم يعني افزايش جمعيت و رشد شهرنشيني مواجه بوده است. اين دو به صورت متقابل بر يكديگر اثر نهاده و تركيب و توزيع جمعيت كشور را تحت تاثير قرار داده‌اند.
تحولات جمعيتي ايران
ايران در طول تاريخ با دشواريهاي محيطي و غيرمحيطي بسياري رو به رو بوده است كه تا حدود زيادي بر جمعيت، رشد يا كاهش آن تاثير داشته‌اند. در گذشته عوامل طبيعي و محيطي همچون بيماري‌هاي واگير، خشكسالي‌ها، قحطي‌ها و حوادث طبيعي همچون سيل و زلزله و عوامل غيرمحيطي مانند جنگ و درگيري‌هاي محلي و منطقه‌اي و تا حدودي مهاجرت‌ها بر جمعيت ايران موثر بوده‌اند.
براساس آمارهاي موجود و برآوردهاي انجام شده از جمعيت ايران از سال 1260 تا 1300 شمسي نرخ رشد جمعيت ايران بسيار پايين بوده است. رشد جمعيت در ايران در شرايط نابسامان طبيعي و قحطي‌ها، بيماري‌هاي واگير و كشنده، آرام و كند بوده است. در بين سالهاي 1179 تا 1279 شمسي جمعيت كشور در وضعيت نامطلوبي به سر مي‌برد.
رشد پايين و ثابت جمعيت سال 1300 و قبل‌از آن، از سال1305 متحول شد و تا سال 1335 روبه‌افزايش بود و تا سال 1345 نيز رشد1/3 درصدي خود را حفظ كرد، اما برنامه‌هاي كنترل جمعيت باعث كاهش آن- هرچند بسيار محدود- در سرشماري سال 1355 شد. با پيروزي انقلاب اسلامي و اجراي سياست‌هاي جديد كنترل جمعيت از يك سو و بروز جنگ ايران و عراق، متوسط رشد سالانه افزايش يافت و به 9/3 درصد در سرشماري 1365 رسيد از دهه هفتاد به طور مجدد سياست‌هاي كنترل مواليد به اجرا گذاشته شد و منجر به كاهش متوسط جمعيت به رقم 6/1 درصد طي سالهاي 1375 تا 1385 شده است.
تعداد جمعيت كشور نيز همچون نرخ رشد جمعيت طي سالهاي 1260تا 1300 رشد كندي تجربه كرده و 7654هزار نفر به 9707 هزار نفر رسيده است. از اين سالها به بعد، كنترل مرگ ومير و توسعه بهداشت در اثر بهره‌گيري از برخي امكانات جديد و در نتيجه افزايش رشد جمعيت، تعداد مطلق جمعيت نيز به سرعت افزايش يافت و در نهايت به رقم 70496 هزار نفر در سال 1385 رسيده و مي‌توان گفت كه جمعيت كشور طي 80سال اخيرهفت برابر شده است. جدول شماره يك تعداد جمعيت و متوسط رشد سالانه جمعيت كشور را از سال 1260تا 1385 نشان مي‌دهد.
يكي از نظريات مهم در مورد شهرنشيني، مفهوم <انقلاب شهري> گوردون چايلد(Child.G) است.
از نظر وي، پيدايش شهرها با دو انقلاب عظيم در ساخت اقتصادي و سازمانهاي اجتماعي همراه بوده است و اين دو تحول خود پيامد رشد جمعيت بود.
از نظر چايلد ويژگي متمايزكننده روستا از شهر عبارت است از:
* گستردگي نخستين شهرها از نظر وسعت و تراكم در مقايسه با روستاهاي زمان خود.
* نوع فعاليت ساكنان شهر به طور عمده غيركشاورزي است.
* تفاوت بناهاي شهري با بناهاي روستايي.
* وجود ماليات براي توليدات روستايي.
* وجود طبقات در شهر.
* اختراع خط براي نيازهاي زندگي شهري.
* پيشرفت علوم رياضي و نجوم.
* اجتماع متخصصان تمام وقت در شهرها.
* پيدايش و گسترش تجارت اشياي تجملي با مناطق دوردست.
* استقرار روابط سازمان‌يافته سياسي و حكومتي به‌جاي روابط قومي.
* افرادي مانند رابرت آدامز(Adams.R) با انتقاد از چايلد، برخي ويژگي‌هاي يادشده را مربوط به شهرهاي غيرمتمدن مي‌داند.
او براي(Obray) اجزاي تشكيل‌دهنده رشد جمعيت شهري را شامل سه منبع مشخص مي‌داند:
* خالص مهاجرت (مهاجران وارد شده منهاي مهاجران خارج شده) كه شامل مهاجران روستايي و ساير كشورها ميشود.
* افزايش طبيعي جمعيت( مواليد منهاي مرگ‌ومير) كه شامل افزايش طبيعي جمعيت بومي، جمعيت مهاجران و مناطق باز تعريف شده است.
* باز تعريف جمعيت شهري كه شامل پيوستگي در جمعيت شهري و تعريف جمعيت شهري است.
از نظر او براي دوجزء نخست يعني افزايش طبيعي و مهاجرت خالص مهمترين عوامل در رشد جمعيت شهرهاست و رشد جمعيت به‌ويژه در كشورهاي در حال توسعه بيشتر به واسطه افزايش طبيعي صورت مي‌گيرد.
در مرحله نخست، يعني زماني كه سطح شهرنشيني پايين و ميزان افزايش طبيعي جمعيت شهر و روستا بالاست، خالص مهاجرت به طوركلي بيش‌از افزايش طبيعي در افزايش جمعيت شهري نقش دارد.
درمرحله مياني رشد شهرنشيني افزايش طبيعي نقش مسلط دارد و در مرحله پاياني كه شهرنشيني در سطحي بالا و آهنگ افزايش طبيعي جمعيت پايين است، احتمالا، رابطه معكوس و دوباره خالص مهاجرت عنصر اساسي رشد جمعيت شهري ميشود. اماني در كتاب خود تحت عنوان <جمعيت‌شناسي عمومي ايران> عنوان كرده است كه جمعيت مجموعه شهرها از چهار عامل نشات مي‌گيرد: اول، جمعيت مقيم شهر و افزايش طبيعي آن (تفاضل مواليد و مرگ و مير) طي مدت معين. دوم، مهاجرت‌هايي كه از نقاط ديگر اعم از شهر و روستا و حتي ساير كشورها به شهرها صورت مي‌گيرد. سوم، ادغام حومه‌ها و اقمار شهري به محدوده شهرها و چهارم، تبديل نقاط روستايي به شهر در نتيجه رشد شهري و جاذبه جمعيتي شهرها و در نتيجه فرا رفتن از ضابطه حداقل جمعيت شهري.
در مجموع پديده افزايش شهرنشيني را در كشور مي‌توان معلول عواملي نظير مهاجرت روستاييان به شهرها به دليل توسعه صنعتي، اسكان و تمركز عشاير در شهرهاي نوبنياد، تبديل شدن تعدادي از نقاط روستايي به شهر و استحاله آبادي‌هاي اطراف شهرهاي بزرگ دانست.
يكي از عوامل افزايش ميزان شهرنشيني در كشور افزايش طبيعي جمعيت نقاط شهري است.
اطلاعات سازمان ثبت احوال كشور نشان مي‌دهد كه طي دوره ده ساله 1375 تا 1385 در نقاط شهري كشور، تعداد 8328 هزار مورد مواليد و 2672 هزار مورد مرگ و مير داشته‌ايم. بنابراين طي دوره ياد شده تعداد 5656 هزار نفر به طور طبيعي به جمعيت شهرهاي كشور اضافه شده است.
يكي ديگر از عوامل مهم موثر بر افزايش ميزان شهرنشيني مهاجرت از ساير نقاط به نقاط شهري است. براساس اطلاعات سرشماري سال 1385 طي دوره ده ساله سرشماري‌هاي 1375 تا 1385 در مجموع 12 ميليون و 148 هزار و 148 نفر در كشور جابه‌جا شده‌اند، از اين تعداد 3 ميليون و 394 هزار و 96 نفر از نقاط روستايي نقل مكان كرده‌اند و اكثر قريب به اتفاق آنان در نقاط شهري ساكن شده‌اند. تعداد 8 ميليون و 389 هزار و 676 نفر از نقاط شهري مهاجرت كرده‌اند و در ساير نقاط كه بيشتر شهرهاي بزرگ است، سكونت گزيده‌اند، تعداد 260 هزار و 495 نفر از خارج از كشور به داخل مهاجرت كرده‌اند و در نهايت تعداد 103 هزار و 881 نفر مهاجر داشته‌ايم كه مبدا مهاجرت آنان نامشخص بوده است.
همانگونه كه عنوان شد، يكي از مهمترين عوامل افزايش ميزان شهرنشيني تبديل نقاط روستايي به نقاط شهري است. در سال 1335 در مجموع در كشور، 199 نقطه شهري وجود داشته است كه در سالهاي 1345، 1355، 1365، 1375 و 1385 به ترتيب به 272، 373، 496، 612 و 1016 نقطه شهري افزايش يافته است. جدول شماره 2 تحولات تعداد و نرخ رشد شهرهاي كشور را به تفكيك سال نشان مي‌دهد.
همانگونه كه از اطلاعات جدول برمي‌آيد افزايش تعداد شهرها تا سال 1375 روندي ملايم داشته است و به يكباره در سال 1385 به شدت افزايش مي‌يابد (66 درصد افزايش از سال 1375 تا 1385) از دلايل مهم افزايش سريع ميزان شهرنشيني در سال 1385 افزايش تعداد شهرهاي كشور است.
تحولات شهرنشيني در ايران
برآوردهاي انجام شده در خصوص تعداد جمعيت كشور نشان مي‌دهد كه تعداد جمعيت در سال 1305 حدود 10 هزار و 456 هزار نفر بوده است. از اين تعداد 1997 هزار نفر (1/19 درصد) در شهرها و 8459 هزار نفر (9/80 درصد) در روستاها زندگي مي‌كرده‌اند. رقم كل جمعيت كشور در سال 1335 كه نخستين سرشماري عمومي نفوس و مسكن انجام پذيرفت 18 هزار و 955 هزار نفر بوده است كه از اين تعداد 5954 هزار نفر (4/31 درصد) در شهرها و 13001 هزار نفر (6/68 درصد) در روستاها سكونت داشته‌اند.
رقم كل جمعيت كشور و ميزان شهرنشيني طي سالهاي 1335 تا 1385 همواره روند افزايشي داشته و كل جمعيت كشور در سرشماري عمومي نفوس و مسكن سال 1385 حدود 70 هزار و 496 هزار نفر گزارش شده است كه 48 هزار و 260 هزار نفر (5/68 درصد) در نقاط شهري 22 هزار و 236 هزار نفر (5/31 درصد) در نقاط روستايي سكونت داشته‌اند.
موارد ياد شده نشان از افزايش سريع ميزان شهرنشيني در پنجاه سال اخير دارد و ارقام بررسي شده در اين دوره، نشاندهنده بيش از دو برابر شدن ميزان شهرنشيني و هشت برابر شدن تعداد جمعيت شهري در كشور است. البته پيش‌بيني ميزان شهرنشيني براي سالهاي اخير بسيار كمتر از رقم مورد انتظار بوده و ميزان شهرنشيني موجود بيشتر از رقم مورد انتظار براي سال 1385 است.
جدول شماره 3 تعداد و نسبت جمعيت به تفكيك منطقه محل سكونت و سال را نشان مي‌دهد.
محاسبات به عمل آمده در خصوص ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري و روستايي و كل كشور (جدول 3)، نشان مي‌دهد كه طي سالهاي 1305 تا 1315 ميانگين نرخ رشد جمعيت كل كشور 34/1 درصد بوده است. در اين سالها ميانگين نرخ رشد جمعيت نقاط شهري كشور 26/2 و ميانگين نرخ رشد جمعيت نقاط روستايي كشور 11/1 درصد بوده است.
طي سالهاي گذشته بيشترين ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري مربوط به سالهاي 1325 تا 1335 و 1355 تا 1365 بوده كه هم زمان با افزايش نرخ رشد كل جمعيت كشور است. ميانگين نرخ رشد جمعيت كشور در سالهاي گذشته پس از پشت سر گذاشتن نوسان‌هاي زياد سرانجام به رقم 62/1 درصد طي سالهاي 1375 تا 1385 رسيده است.
طي دوره ياد شده ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري 74/2 درصد و ميانگين نرخ رشد جمعيت روستايي كشور 44/0- درصد بوده است. همانطور كه پيش از اين عنوان شد از علل عمده افزايش تعداد جمعيت و ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري در سالهاي مورد بررسي و به ويژه سالهاي اخير مي‌توان به افزايش مهاجرت روستاييان به شهرها، افزايش تعداد شهرها كه طي ده سال گذشته افزايش يافته است و استحاله نقاط روستايي اشاره كرد. بنابراين با وجود بالا بودن ميزان باروري نقاط روستايي در مقايسه با مناطق شهري ميانگين نرخ رشد جمعيت روستايي كشور تا حد 44/0 دهم درصد كاهش يافته است.
ميزان شهرنشيني در استان‌هاي كشور
اطلاعات موجود نشاندهنده توزيع نامتوازن ميزان شهرنشيني در استان‌هاي كشور است. سه استان داراي كمترين ميزان شهرنشيني، استان‌هاي هرمزگان (11/47 درصد) كهگيلويه و بويراحمد(64/47 درصد) و خراسان شمالي (36/48 درصد) و سه استان داراي بيشترين ميزان شهرنشيني، استان‌هاي قم(92/93 درصد) ، تهران (34/91 درصد) و اصفهان (32/83 درصد) بوده‌اند . اين در حالي است كه بيشترين تعداد جمعيت شهرنشين در استان تهران با جمعيت شهري 12 ميليون و 260 هزار و 431 نفر است و پس از تهران استان‌هاي خراسان رضوي با 3 ميليون و 811 هزار و 900 نفر، اصفهان 3 ميليون و 798 هزار و 728 نفر و خوزستان با 2 ميليون و 873 هزار و 564 نفر جمعيت شهري در رتبه‌هاي بعدي بيشترين تعداد جمعيت شهري قرار دارند و كمترين جمعيت شهري مربوط به استان كهگيلويه و بويراحمد با تعداد جمعيت شهري 302 هزار و 192 نفر است. پس از اين استان، استان‌هاي خراسان جنوبي با 326 هزار و 695 نفر، ايلام با 331 هزار و 231 نفر و خراسان شمالي با 392 هزار و 458 نفر جمعيت شهري در رتبه‌هاي بعدي و كمترين تعداد جمعيت شهري هستند.
همانطور كه از اطلاعات برمي‌آيد شكاف عميقي از نظر ميزان شهرنشيني و تعداد جمعيت شهرنشين بين استان‌هاي كشور وجود دارد كه اين پديده خود معلول علل و تفاوت‌هاي مختلف اقتصادي و اجتماعي بين استان‌هاي كشور است كه از جمله مي‌توان به سطح توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي و تفاوت شيوه معيشت در استان‌ها اشاره كرد.
نتيجه‌گيري
نتايج به دست آمده از بررسي داده‌ها و آمار موجود كشور نشاندهنده افزايش سريع تعداد جمعيت ساكن در مناطق شهري، در نتيجه افزايش ميزان شهرنشيني در دهه‌هاي اخير بوده است.
افزايش جمعيت شهرنشين در ايران در سه شيوه ممكن يعني رشد طبيعي، مهاجرت روستا - شهري و تبديل مناطق روستايي به شهر يا الحاق مناطق حاشيه شهرها به شهر قابل توجيه است.
رقم كل جمعيت كشور و ميزان شهرنشيني طي سالهاي گذشته همواره روند افزايشي داشته است و كل جميعت كشور در سرشماري عمومي نفوس و مسكن سال 1385، 70496 هزار نفر گزارش شده است كه 48260 هزار نفر (5/68 درصد) در نقاط شهري و 22236 هزار نفر (5/31 درصد) در نقاط روستايي سكونت داشته‌اند اطلاعات بررسي شده نشان از افزايش سريع ميزان شهرنشيني در پنجاه سال اخير دارد و ارقام، نشاندهنده بيش از دو برابر شدن ميزان شهرنشيني و هشت برابر شدن تعداد جمعيت شهري در كشور است.
ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري نيز از سالهاي 1305تا 1315، 26/2 درصد بوده است و بيشترين نرخ رشد جمعيت شهري كشور در سالهاي 1325 تا 1365 بوده كه در اين سالها ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري كشور بالاي پنج درصد است. البته در اين سالها ميانگين نرخ رشد كل جمعيت كشور نيز بالا بوده و بخش عطيمي از رشد جمعيت شهري كشور مربوط به رشد طبيعي جمعيت است.
از سال 1365 به بعد هم زمان با كاهش ميانگين نرخ رشد كل جمعيت ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري نيز كاهش يافته و به رقم 74/2 درصد طي سالهاي 1375 تا 1385 رسيده است.
قابل ذكر است كه طي سالهاي ياد شده ميانگين نرخ رشد جمعيت روستايي كشور منفي شده كه بخشي از اين كاهش مربوط به مهاجرت روستاييان به شهرها و بخشي نيز مربوط به تبديل نقاط روستايي به شهر و استحاله نقاط روستايي در شهرها بوده است.
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
مجموعه مقالات در رابطه با ساختمان سازی مدرن و فرهنگ آپارتمان نشینی در اینجا گرد آوری شده است که امیدوارم برای شما مفید واقع گردد .
تقریبا تمامی مطالب از سایت های دیگر کپی شده است و سعی نمودیم نام مرجع را حفظ کنیم و اگر نام منبع نباشد از سایتی که کپی شده است این نام قبلا حذف شده و ما نخواستیم با توجه به آگاهی از کپی بودن سایت نام سایت که مطالب از آنها نیست برده شود .
فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی
----------------------------------------------------
بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی
بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی و صنایع پیشرفته
احتراما ، شرکت سرمایه گذاری ساختمانی سپهر تهران ، متعلق به بانک صادرات ایر ان ، مفتخر است که پروژه ساختمانهای بورس صنایع خاص صنعتی را با همکاری بانک صادرات وبامشخصات ذیل عرضه می نماید.
کاربری این مرحله : شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری
(بدلیل بورس بودن ونوع کاربری ویژه ساختمان وافزایش منافع خریداران ، کاربری صرفا در رشته های مورد نظر خواهدبود)
سه طبقه بورس تجاری وویترین فروش شرکتها - دو طبقه تعمیرات دستگاههاوخدمات رفاهی - پنج طبقه دفاتر اداری وبازاریابی
آدرس پروژه : تهران – خیابان آزادی – بین چمران واسکندری روبروی ایستگاه مترو توحید- بازار بورس دانش بنیان آزادی
شرایط فروش دی ماه 1393 : نقد واقساط براساس پیش ثبت نام وانتخاب شرکتها ومشاغل از طرف شرکت سپهر تهران
شرایط پرداخت تجاری:20 درصد مبایعه نامه 40 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 22 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
شرایط پرداخت اداری:25 درصد مبایعه نامه 35 درصد زمان تحویل 35 درصد اقساط 19 ماهه بدون سود و 5درصد زمان سند
ویژکیها: قرارگیری در اصلی ترین خیابان استقراردانشگاهها ومراکز آموزش عالی - استفاده از طراحی های پایه واستاندارد معماری برای فضای اداری وتجاری – استفاده از مصالح درجه یک – وجود ساختمان درمهمترین نقطه بر خیابان آزادی - سهولت دسترسی واستقرار ایستگاه مترودر برابر ساختمان ، خطوط BRT شرقی –غربی و شمالی –جنوب درمجاورت ساختمان.
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر وبازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538- 09109808523 حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید.
کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت
فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری ،
====================================================
لطفا توجه فرمائید این شرایط برای خرید دی ماه سال 1393 می باشد و برای زمان های دیگر حتما شرایط فروش را سوال فرمائید .
----------------------------------------------------------------------------
بسمه تعالی
شرایط پیش ثبت نام ساختمان بورس صنایع دانش بنیان آزادی :
1- فیش واریزی مبلغ پنجاه میلیون ریال در زمان اعلام رزرو واحد بحساب 0211123066004 بانک صادرات شعبه سعادت آباد – کد شعبه 1833 بنام : شرکت سرمایه گذاری توسعه سپهر تهران و شرکت توسعه ساختمان خوارزمی
( شماره شبا 060190000000211123066004IR )
2- تکمیل فرم پیش ثبت نام انتخاب واحد
3- کپی شناسنامه وکارت ملی
شرایط پرداخت واحدهای اداری: شرایط پرداخت واحدهای تجاری :
مبلغ 25 درصد بهای واحد در زمان تنظیم مبایعه نامه وامضا مبلغ 20 درصد بهای واحد در زمان تنظیم مبایعه
مبلغ 35 درصد بهای آپارتمان در زمان تحویل واحد مبلغ 20 درصد بهای آپارتمان در زمان تحویل واحد
مبلغ 35 درصد بهای آپارتمان اقساط 19 ماهه مبلغ 35درصد بهای آپارتمان اقساط 18 ماهه
مبلغ 5 درصد در زمان انتقال سند مبلغ 20 درصد خرداد ماه
مبلغ 5 درصد در زمان انتقال سند
============================================= نقشه پلن های آپارتمان های اداری هر طبقه اداری شامل یازده تیپ آپارتمان است که نقشه هر کدام از تیپ های را بطور جداگانه مشاهده می فرمائید . ===========================================================
معرفی مالکین و سازندگان
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران:
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران متعلق به بانک صادرات ایران می باشد . این شرکت با هدف اصلی کمک به اصلی کمک به ترویج سرمایه گذاری در حوزه ساختمان ومشارکت دادن طیف گسترده تری از سرمایه گذاران وسازندگان در پروژه های ساختمانی تاسیس شده است .
سرمایه شرکت براساس تصمیم مجمع عمومی 1391 از دوهزار میلیارد ریال به سه هزار میلیارد ریال افزایش یافته ودر زمره بزرگترین شرکتهای ساختمانی ایران محسوب می گردد. در شرایط حاضر شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران بالغ بر یک میلیون متر مربع پروژه ساختمانی را در مرحله سرمایه گذاری واجرا دارد.
دستیابی به سهم مناسب از سرمایه گذاری در بخش ساختمان ومسکن ، کاهش دوره ساخت وقیمت تمام شده ، همراه با ارتقاء کیفیت در طراحی وبکارگیری فن آوری های جدید وبکارگیری ارزشهای مدرن وکلاسیک در طراحی وساخت از مهمترین اهداف این شرکت می باشد.
شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی :
شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمانی خوارزمی از گروه شرکت سرمایه گذاری خوارزمی می باشد اين شركت هم اكنون با سرمايه اي بالغ بر 1000 ميليـــارد ريال در حال احـداث و ساخت متجاوز از 230.000 مترمربع بنـا مي باشداز اهداف اصلي شركت در راستاي ارائه خدمات فنی و مهندسی در طرح های عمرانی مي توان به موارد ذيل اشاره كرد: - تامین زیر ساخت های عمرانی جهت تحقق برنامه توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور.- رفع نیازهای مهندسی مورد درخواست سهامداران شرکت، نهادها و دستگاه های اجرایی در کوتاه ترین زمان ممکن با کیفیت مورد انتظار و پاسخ گويي مناسب در قالب یک بنگاه اقتصادی
شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران در پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان با شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی سرمایه گذاری مشترکی را انجام داده است .مجری این پروژه با هماهنگی طرفین شرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد.
معرفی پروژه بازار بورس صنایع دانش بنیان:
ساختمان اداری – تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان یکی از پروژ های مشترک شرکت سرمایه گذاری سپهر تهران وشرکت توسعه ساختمانی خوارزمی می باشد که در یکی از بهترین نقاط خیابان آزادی ومرکز علم وفن آوری تهران در زمینی به مساحت 1760 مترمربع با زیربنایی در حدود 19000 متر مربع شامل متر مربع فضای مفید تجاری مترمربع حوزه تعمیرات ورفاهی و مترمربع فضای اداری جهت دفاتر بازار یابی واداری تعبیه شده است . هدف اولیه از ایجاد این پروژه ایجاد بستر مناسبی برای استقرار دفتر تجاری واداری مکمل در یک مجموعه از صنایع مبتنی برعلم وفن آوری می باشد. این زنجیره صنایع شامل کامپیوتر وفن آوری اطلاعات ، مخابرات والکترونیک ، دارویی وشیمیایی ، زیست فن آوری ، صنایع مهندسی پزشکی ودندانپزشکی ، صنایع نانو ، میکرو وبیو تکنولوژی ، صنایع وابسته کشاورزی ، ربوتیک ، اتوماسیون ومکانیک می باشد. ایجاد اولین ساختمان صنایع دانش بنیان در ایران بمنظور سهولت دسترسی مخاطبین به مجموعه ای ازشرکتهای مطرح در حوزه های مختلف فنی ومهندسی در گرایش های مختلف ومکمل در نظر گرفته شده است تا افراد بسهولت بتوانند مواد وتجهیزات لازم را در یک تابلو در اختیار داشته واستفاده نمایند . در انتخاب موقعیت نیز با دقت ، مکانی انتخاب شده است که از یکسو بدلیل قرارگیری در محور آزادی – انقلاب طیف گیترده ای از مخاطبین دانشگاهی را بعنوان مراجعین اصلی خود در اختیار دارد . ازسوی دیگر استقرار ایستگاه مترو توحید در روبروی پروژه وایستگاه خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران) در مجاورت آن شرایطی را فراهم می آورد که دانشجویان ومخاطبین علمی از اقصی نقاط تهران بسرعت وسهولت به این مرکز تجاری – اداری دسترسی داشته باشند . چیدمان صنایع در گروههای مختلف در کنار یکدیگر با هدف ایجاد صنایع مکمل علمی در یک مرکز بشکل دقیقی انتخاب شده است . هر شرکت می تواند علاوه بر داشتن ویترین عرضه خود محصولات خود در حوزه بازار بورس تجاری ، دفتر تعمیرات محصولات خود را در طبقات اول ودوم مشرف به طبقات تجاری ودفاتر بازاریابی ومذاکره خود را در طبقات اداری ساختمان متمرکز سازد .تاسیسات رفاهی ورستوران های سرپوشیده وروباز ساختمان و 4 طبقه پارکینگ با ظرفیت بیش از 150 پارکینگ شرایط مناسبی رابرای زنجیره تکمیلی فعالیتهای درون بخشی ایجاد کرده است . وجود پله برقی برای راه ارتباطی میان طبقات تجاری ، سیستم معماری void وسیستم های هواسازی ومجموعه سرویسهای ایمنی مانند دوربین های مدار بسته واطفا حریق وهواساز وتهویه مطبوع و سیستم های صوتی لازم ومناسب در حوزه تجاری واستفاده از مصالح با کیفیت وچشم انداز بی نظیر در طبقات اداری وبازاریابی به بازار بورس صنایع دانش بنیان هویت منحصر بفردی داده است.
برخی از امتیازات عمومی ساختمان اداری –تجاری بازار بورس صنایع دانش بنیان :
امتیازات عمومی :
-موقعیت ویژه ومنحصر بفرد استقرارپروژه درمحور خیابان های علم وفن آوری (آزادی – انقلاب) محور استقراراکثردانشگاهها
-سرعت دسترسی به بزرگراهها وراههای ارتباطی شهری- فرودگاه –ترمینالهای اتوبوس بین شهری وقطار
-مجاورت ایستگاه مترو و خطوط BRT غربی – شرقی (میدان آزادی – امام حسین ) و شمالی وجنوبی (ترمینال جنوب- چمران)
-استعداد ذاتی منطقه برای تبدیل شدن به بازار بورس صنایع دانش بنیان
-وجود زنجیره مکمل ویترین های فروش – تعمیرات ودفاتر اداری وبازار یابی صنایع دانش بنیان دریک مکان
امتیازات حوزه تجاری :
- منحصر بفرد بودن ساختمان از نظر تجهیزات وزیبایی در محور آزادی - انقلاب
-دسته بندی شدن صنایع دانش بنیان درچیدمان ومکان استقراردر فضای تجاری
-معماری وطراحی بسیار زیبای مشاعات
-استفاده از پله برقی وسیستم VOID مرکزی دربخش تجاری
-در نظر گرفتن فضای بالکن در اکثر واحدها
سیستم تهویه مطبوع فضای مشاعات تجاری
چهار دستگاه آسانسور برای طبقات اداری
قابلیت تفکیک وتجمیع فضای اداری
چشم انداز بسیاز زیبای شهر از فضای اداری
برخی از ویژگیهای فنی –طراحی واجرایی ساختمان صنایع دانش بنیان آزادی
رعایت استاندارد های سازه وایمنی
سیستم حرارتی :موتورخانه وفن کوئیل های سقفی
سیستم برودتی :چیلرهای کمپرسوری
سیستم تهویه :فن کوئیل سقفی در حوزه تجاری – اداری وتخلیه هوای مکانیکی در طبقات پارکینگ
برق اضطراری : مجهز به دیزل ژنراتور وبرق اضطراری
سیستم تاسیسات بهداشتی:
سیستم دفع فاضلاب وجمع آوری آبهای سطحی
انشعاب آب : لوله کشی شهری واستفاده از بوستر پمپ های با فشار مناسب
تامین برق:شبکه برق شهری وبرق اضطراری
تابلوهای برق جداگانه :دارای تابلو های برق جداگانه برای هرواحد ، مشاعات ،آسانسورها وسایر تجهیزات
کنتوربرق :دارای کنتور برق 25 آمپرتک فاز برای هرواحد وسه فاز برای آسانسورها ،مشاعات ،بوسترپمپها و...
پارکینگ :تعبیه 140 چهار طبقه پارکینگ به ظرفیت 140 جای پارک مستقل
درب ورودی : کلیه واحد های اداری دارای دربهای ورودی چوبی وضدسرقت می باشد
مونیتورینگ : ساختمان مجهز به سیستم های مدار بسته می باشد
========================================================
برچسب‌ها: فروش واحد تجاری در خیابان آزادی, بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دن, مغازه فروش وسایل دندانپزشکی, واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی, پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندان
=================================================
رامسر-آپارتمان های لوکس ساحلی در رامسر
رامسر- آپارتمان های لوکس ساحلی در رامسر تلفن :09361014411
خوش آمدید :
رامسر-فروش- ( خرید )
آپارتمان های لوکس ساحلی در رامسر از 80 تا 180 متری
تلفن : 02166122699 - 0216612292
تلفن 09361014411
- تلفن : 09109808523
- شرکت سرمایه گذاری ساختمان سپهرتهران(متعلق به بانک صادرات ) با همکاری سازمان نظام مهندسی ایران اقدام به ساخت مجتمع آپارتمانی در رامسر نموده است و این مجتمع هم اکنون آماده تحویل به مشتریان است.
- این مجتمع ساحلی دارای دو فاز آپارتمانی (در منطقه لیدو رامسر واقع شده است ) و دارای چشم انداز مسلط به دریای مازنداران و جنگل های زیبای منطقه رامسر است .
- در ساخت این مجتمع کلیه قوانین مربوط به نظام مهندسی به اجرا درآمده است و در آن سعی شده نمونه ای از رعایت قوانین مهندسی ساختمان از نظر ( مکان یابی ، نقشه ، ایمنی و بکار گیری بهترین مواد ساختمانی بهمراه اجرای قوانین ساخت ) به بهترین شکل ممکن شکل پذیرد .
- این مجتمع آپارتمانی بی نهایت زیبا ، مشرف به دریا و جنگل سوپر لوکس با تمام امکانات رفاهی است
- متراژ آپارتمانها از 80 متری تا 183 متری در 10 طبقه 10 واحدی با ورودی های جداگانه غربی ، مرکزی و شرقی برای سلیقه های متفاوت یک ، دو و سه خوابه ساخته شده است
- امکانات اولیه و پیشرفته ( آسانسور ، پکیج اختصاصی ، سیستم گرمایش پیشرفته و ...
- هر واحد کاملا مجزا از واحد های دیگر
- ترکیبی از بهترین متریال با بهترین طراحی و نور پردازی در داخل آپارتمان و مشاعات لابی
- فوق العاده زیبا و دیدنی آماده بازدید
===================
مشخصات عمومی این مجتمع :
این مجتمع از دو برج شمالی و جنوبی تشکیل شده است که برجها بصورت مورب طوری کنار هم قرار گرفته اند که هر دو برج دید دربا و جنگل را با هم دارند و صحنه بسیار زیبا و آرامش بخشی را برای شما فراهم میکند .
- در برجها سه ورودی مستقل برای هر طبقه وجود دارد که ورودی های کناری برای دو آپارتمان و ورودی وسط برای شش آپارتمان طراحی شده است و برای هر ورودی دو آسانسور فراهم گردیده است .
- در هر طبقه 10 واحد با 10 تیپ مختلف وجود دارد که از متراژ 83 تا 183 متری هستند و طراحی آنها برای بدست آوری بهترین دید دریا و جنگل بصورت است که تعداد اتاق خواب به این صورت است ( تیپ 83 و 100 متری یک خوابه - 132 متری دو خوابه و تیپ 183 متری 3 خوابه می باشد .
- برای ایجاد استقلال بیشتر آپارتمانها سیستم گرمایش و آب گرم مورد نیاز از طریق پکیج دیواری و سیستم گرمایش کف در نظر گرفته شده است . و سیستم خنک کننده اسپیلت است
- نمای برج ها برای مانده گاری حداکثری زیبائی در آب و هوای مرطوب دریای شمال کامپوزیت است .
- برج شمالی آماده تحویل و برج جنوبی حداکثر تا شهریور 1393 آماده تحویل به خریداران میشود .
-نحوه پرداخت مبلغ آپارتمان ها : 30 درصد هنگام عقد قرارداد 30 درصد هنگام تحویل ، 35 درصد اقساط 18 ماهه و 5 درصد هنگام سند و طرف قرارداد دو شرکت سرمایه گذاری ساختمان سپهر تهران ( متعلق یه بانک صادرات ) و شرکت سازمان نظام مهندسی هستند .
لطفا در صورت بازدید و پسند هر واحد موجود برگه پیش ثبت نام را از فروشنده درخواست نمائید و با مشخص کردن شماره آپارتمان و همچنین طبقه و متراژ آپارتمان در آن و واریز مبلغ 5 میلیون تومان به شماره حسابی که در برگه پیش ثبت نام وجود دارد واحد را به نام خود ثبت نمائید ( در صورت انصراف مبلغ فوق بلافاصله به حساب شما واریز خواهد شد ) .
سپس فیش پرداختی را به همراه برگه پیش ثبت نام که در آن مشخصات کامل خریدار نوشنه شده باشد و یک کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار را به یکی از دفاتر شرکت سرمایه گذاری ساختمان سپهرتهران در رامسر و یا تهران تحویل دهید تا قرارداد فروش به نام شما صادر گردد و سپس از شما برای تحویل قرارداد دعوت می گردد و بقیه موارد مطابق قرارداد خواهد بود .
امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال ایران یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید.
=================
همراه با قیمت کارشناسی شده
ازبرج جنوبی از متری 2700000 تومان نقد و اقساط
- برج شمالی از متری 2750000 تومان نقد و اقساط
- قیمت آ پارتمان ها ممکن است درصدی تغییر کند لطفا قیمت دقیق را سوال فرمائید
آدرس آپارتمان در رامسر : رامسر – بلوار معلم ( لیدو سابق ) نبش ساحل 13 مجتمع مسکونی نگین
آدرس دفتر فروش تهران : تهران خیابان آزادی - بین نواب و اسکندری - جنب بانک تجارت - دفتر فروش ساختمان سپهر آزادی تلفن 021- 66122699
, گرانترین اپارتمان , آپارتمان مجلل , قشنگترین آپارتمان در تهران , عکس آپارتمان زیبا , بهترین آپارتمان , عکسهای آپارتمان , خرید و فروش اپارتمان درج آکهی فروش آپارتمان
برچسب‌ها: ویلا, خرید, فروش آپارتمان های لوکس ساحلی در رامسر از 80 تا 183
رامسر-فروش- ( خرید ) آپارتمان های لوکس ساحلی در رامسر از 80 تا 183 متری - تلفن 09361014411 - تلفن : 09109808523 -
سازمان نظام مهندسی ایران با همکاری بانک صادرات و شرکت های سرمایه گذاری سپهر اقدام به ساخت مجتمع آپارتمانی در رامسر نموده است و این مجتمع هم اکنون آماده تحویل به مشتریان است. - این مجتمع ساحلی دارای دو فاز آپارتمانی (در منطقه لیدو رامسر واقع شده است ) و دارای چشم انداز مسلط به دریای مازنداران و جنگل های زیبای منطقه رامسر است . - در ساخت این مجتمع کلیه قوانین مربوط به نظام مهندسی به اجرا درآمده است و در آن سعی شده نمونه ای از رعایت قوانین مهندسی ساختمان از نظر ( مکان یابی ، نقشه ، ایمنی و بکار گیری بهترین مواد ساختمانی بهمراه اجرای قوانین ساخت ) به بهترین شکل ممکن شکل پذیرد . - این مجتمع آپارتمانی بی نهایت زیبا ، مشرف به دریا و جنگل سوپر لوکس با تمام امکانات رفاهی است - متراژ آپارتمانها از 80 متری تا 180 متری در 10 طبقه 10 واحدی با ورودی های جداگانه غربی ، مرکزی و شرقی برای سلیقه های متفاوت یک ، دو و سه خوابه ساخته شده است - امکانات اولیه و پیشرفته ( آسانسور ، پکیج اختصاصی ، سیستم گرمایش پیشرفته و ... - هر واحد کاملا مجزا از واحد های دیگر - ترکیبی از بهترین متریال با بهترین طراحی و نور پردازی در داخل آپارتمان و مشاعات لابی - فوق العاده زیبا و دیدنی آماده بازدید - همراه با قیمت کارشناسی شده از متری 2800000 تومان نقد و اقساط - آدرس : رامسر – بلوار معلم ( لیدو سابق ) نبش ساحل 13 مجتمع مسکونی نگین رامسر- آپارتمان - فروش -خرید - آپارتمان اجاره ای - آپارتمان فروشی . + الهیه - املاک - باغ فروشی - تهیه مسکن - خرید آپارتمان - خرید خانه - رهن اجاره - رهنی - زعفرانیه . - زمین صنعتی - زمین فروشی - سوله - فردیس - فرمانیه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ویلا - فروش کلنگی . - فروشی - محمودیه - مسکن - مشارکت در ساخت - مشاورین املاک - مغازه - ملک - نیاوران - کارخانه - کرج - کلنگی - یوسف آباد -
برچسب‌ها: زیباترین آپارتمان , گران ترین آپارتمان , آپارتمان زیبا , فروش آپارتمان , خرید اپارتمان , گرانترین اپارتمان , آپارتمان مجلل , قشنگترین آپارتمان در تهران , عکس آپارتمان زیبا , بهترین آپارتمان , عکسهای آپارتمان , خرید و فروش اپارتمان درج آکهی فروش آپارتمان,
قیمت: از متری 2800000تومان
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
.jpg)
عضو شوید
عضویت سریع
آمار
وب سایت:
آمار مطالب
آمار بازدید
